【導讀】高新控股集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告。本報告為中期報告，所有意見均非最終結論。本報告旨在對高新控股集團的發(fā)展戰(zhàn)略提出建議，不針對任何部門和個人。爭的壓力，制造基地和部分研發(fā)中心已經(jīng)逐步向亞洲轉移，中國成為最具有競爭力的首選國。由于具有低廉的制造成本、日益提高的生產(chǎn)率及市場增長潛力，中國作為產(chǎn)業(yè)制造基地的吸。引力正日益增強，成本、資源、人力、環(huán)境等優(yōu)勢使中國已經(jīng)成為名副其實的世界工廠?？鐕菊谌蚍秶姆e極尋找提高生產(chǎn)率的機會以提高利潤。對全球新興市場的尋求。中國市場的高增長率促使企業(yè)落戶新興市場，以降低物流成本和關稅，縮短產(chǎn)品進入市場時。優(yōu)惠的政府政策法規(guī)。政治經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定以及鮮有恐怖襲擊威脅使得中國在發(fā)展中國家優(yōu)勢顯著?！笆濉睍r期國內生產(chǎn)總值與增長速度。2020年全國高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)完成總產(chǎn)值22639億元，占國家GDP總量的％，該。高新技術開發(fā)區(qū)內企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員也保持

　　

【正文】 上市量，利用優(yōu)惠維持現(xiàn)價不動，等待、觀望國家政策的走 勢 存在穩(wěn)定的購房需求，濟南房地產(chǎn)市場保障性購房和改善性購房占絕大多數(shù)，這是購房需求旺盛的基礎之一 資料來源：《濟南日報》 2020 年 11 月 24 日 110 月，全市商品房銷售面積為 萬平方米，其中銷售住宅 萬平方米，分別比去年同期下降 %和 %。這已是繼國家開始宏觀調控以來連續(xù) 5 個月商品房銷售呈下降態(tài)勢 商品房平均銷售價格為 3184 元 /平方米，其中住宅平均銷售價格為 3078 元 /平方米，分別比去年同期增長 %和 %，增幅比去年同期分別下降 和 個百分點。但從 2020 年6 月份以來，基本維持在 3100 元左右 濟南市房價呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢 據(jù)統(tǒng)計，濟南市 2020 年第一季度住宅市場整體均價 4223 元 /平方米，較去年同期上漲了%；區(qū)域價格中，南部價格最高為 4805 元 /平方米，漲幅為 %；東部區(qū)域整體均價為4381 元 /平方米較去年同期增長 %；西部地區(qū)整體均價 3939 元 /平方米，略漲 %，價格最低的是目前配套、環(huán)境、交通相對較差的北部地區(qū)，區(qū)域整體均價為 3513 元 /平方米，但漲幅仍然達到為 %，而且房屋價格仍呈現(xiàn)出持續(xù)上升態(tài)勢。 房價整體增幅緩慢 市區(qū)內均價 3000 元 /平方米左右的價位，將是購房的主體。 區(qū)域房價仍然存在著漲跌不一，新出現(xiàn)的板塊會帶動區(qū)域整體房價的強勁上升，如長清大學城區(qū)域，因為消費群體的積聚，將會帶動區(qū)域房價的上漲 持續(xù)消費需求的拉動，使?jié)戏康禺a(chǎn)市場的整體交易量會出現(xiàn)上升勢態(tài)，但整體均價漲幅不會太大 個人投資買房者不斷增加，商品房空置比率降低，現(xiàn)有可售商品房現(xiàn)房存量不大，與居民對房屋的需求相比呈現(xiàn)出供不應求的局面 由于政府嚴格執(zhí)行土地年度計劃，控制土地供應，推行土地公開招標、掛牌、拍賣制度，在一定程度上提高了建設用地的價格 國家對部分小鋼鐵 、小建材等高耗能、高污染企業(yè)關停并轉，在一些方面提高了房屋的建設成本 居民收入水平提高，對住宅質量、環(huán)境綠化、配套設施、科技含量、物業(yè)管理等也有了更高的要求，需求檔次的提升拉動了房價的上升 近期的銀行貸款基準利率上調，將在一定程度上增加開發(fā)商的資金成本 個別開發(fā)商大肆進行市場炒作，誤導消費者，在一定程度上也拉動了房價的上揚 原因分析 目前濟南市潛在購房者的消費需求遠遠大于投資需求 潛在購房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為 69%，購房給父母及孩子的比例為 23%，用于投資的潛在購房者所占的 比例為 6%。 結合潛在購房者的住房性質分析，商品房的擁有比例僅為 %，自有住房、房改房所占的比例為 %和 %，拆遷房所占的比例為 %。 購房目的中非投資購房的整體比例占到 %，說明目前的市場需求是真實的住房需求，證明濟南房地產(chǎn)市場沒有泡沫。 數(shù)據(jù)來源：青島中原物業(yè)顧問有限公司 潛在購房者偏愛東部區(qū)域 “住東不住西、住南不住北”是濟南傳統(tǒng)居住觀點，隨著政府東部新城新規(guī)劃的推動，東部區(qū)域快速發(fā)展，已成為多數(shù)購房客戶群體的居家首選 由于城市規(guī)劃中“南控”政策影響，前一階段南部的房地 產(chǎn)開發(fā)項目相對較少，同時由于南部優(yōu)美的生態(tài)自然環(huán)境，致使南部成為“貴族生活區(qū)”，普通購房群體不能承受其高房價 選擇東部和南部居住的總體比例達到 %，說明傳統(tǒng)居住觀念依然在主導濟南的房地產(chǎn)市場。 潛在購房者在選擇購房居住區(qū)域時，考慮的主要因素有交通方便、自然環(huán)境、經(jīng)濟文化、工作方便 交通便利是購房者最關注的因素，購房者不希望為居住地點至工作地點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活區(qū)域的配套設施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達到 21% 對自然環(huán)境和經(jīng)濟文化的關注 程度也較高，以上 3 項因素與人們的生活息息相關，購房者對此關注程度較高，可以看出，人們對居住區(qū)域的綜合品質要求已經(jīng)提上日程。但是，對其他因素如升值潛力的關注程度并不高 濟南購房群體需求特點 多層住宅是首選建筑形態(tài) 潛在購房者對建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為 57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選擇比例僅占 6%，別墅所占的比例是 1%。 小高層已經(jīng)逐漸為購房者接受，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現(xiàn)，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。 二室、三室是需求 主力戶型 二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過 90％，其中二居室比例為 62％，三居室比例為 28％；對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為 2％、 3％。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。 70130 平方米是主流需求面積，其中 70— 90、 90— 1 110— 130 面積范圍對應比例分別為 %、 %、 %。 總價在 40 萬元以下的住宅頗受歡迎 潛在購房者對住宅總價的承受力方面，以 40 萬元以下的為需求主 流，占到總數(shù)的八成多，其中 21~30 萬元間的總價，購房者接受的比例約占到四成，其次是 31~40 萬元之間的總價，約占到三成，超過 40 萬元的總價水平，僅有 12%的人可以接受，所以總價水平 40 萬元為潛在購房者的心理底線。 房地產(chǎn)市場價格與購房者承受房價基本相當 消費者可以承受的最高單價主要分布在 30004500 之間，占總比例的 %；受訪者所能接受的最高總價主要集中在 2050 萬之間，其中 2030 萬和 3040 萬之間的比例相當，分別占 %和 %， 4050 萬占 %。此房價數(shù)據(jù)顯 示雖略低于濟南市房價平均水平，但基于濟南市民的保守性，可以判斷濟南購房者基本能夠承受目前房地產(chǎn)價位。 綠化、超級市場、幼兒園 /學校是最重要的三項配套 2020 年濟南房地產(chǎn)市場總體特點 資料來源：《濟南時報》 2020 年 1 月 23 日 盡管房地產(chǎn)市場的需求量很大，但是銷售市場并不是很順暢，一方面是由于新舊“國八條”等一系列房產(chǎn)政策的出臺影響了市民的預期，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持幣觀望的現(xiàn)象，另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)結構的不平衡造成的 由于土地成本的不斷增加，目前房地產(chǎn)市場以小高層和高層產(chǎn)品為主，多層數(shù)量不斷減少，同時為 了適應需求多樣化的要求，部分樓盤也別出心裁，如富翔天地的復式結構、尚層 E墅的挑高小戶型、京魯山莊推出的宜居戶型等 目前濟南市房地產(chǎn)市場上本地開發(fā)商占多數(shù)，但是外地開發(fā)商的數(shù)量也在不斷增多，也有部分外地開發(fā)商對于是否進入濟南市場持觀望態(tài)度。此外全國品牌開發(fā)商已經(jīng)開始登陸濟南，如順馳集團已在槐蔭區(qū)取得一地塊的開發(fā)權 2020 年新推出的樓盤在 30 個左右，主要分布在南部和西部，如濟南海鮮大市場、魯能領秀城、商業(yè)公園、華夏金色陽光花園等。此外部分樓盤的后期開發(fā)，如上?；▓@、偉東新都、外海西子城市花園等；部分閑置土地開 始啟動，但并沒有急于開發(fā) 由于出臺的房地產(chǎn)政策主要是針對住宅市場，因此住宅物業(yè)所受影響最大，商業(yè)物業(yè)所受影響最小，而辦公物業(yè)之所以不景氣一方面是受政策的影響，另一方面則是由于辦公物業(yè)市場本身已經(jīng)趨于飽和 整體市場供不應求 存在結構性不平衡 價格上漲幅度放緩 新推項目數(shù)量減少 房地產(chǎn)開發(fā)進程放緩 各種物業(yè)類型受政 策影響程度不同 2020 年 110 月商品房平均銷售價格為 3184 元／平方米，其中住宅平均銷售價格為 3078 元／平方米，分別比去年同期增長 %和 %，增幅比去年同期分別下降 和 個百分點。商品房銷售價格雖然比去年有所增高，但從 2020 年 6 月份以來，基本維持在 3100 元左右 產(chǎn)品類型向多樣化發(fā) 展 開發(fā)商以本地為主 外地開發(fā)商也在增多 濟南的房地產(chǎn)和同等規(guī)模的省會城市相比存在差距 濟南的商品房消費還處在一個初級階段 濟南很多消費者不了解自己需要什么，盲目從眾消費較嚴重，大多只對房型、面積、總價等關心，而往往忽略房屋配套設施、內在質量及環(huán)境規(guī)劃等因素 從國內大中城市來看，濟南房價穩(wěn)定，市場很誘人，但市場發(fā)育度不夠，樓盤的系統(tǒng)化、專業(yè)化運作不夠 發(fā)展商太注重“多出面積”，而 忽略樓盤附加值含量的提高 濟南市場會在兩三年內進入春秋戰(zhàn)國時代，尤其是面對日趨成熟的消費者，發(fā)展商之間的“默契”與“平衡”會被打破，濟南市場不溫不火的局面也會改變 外地一些房地產(chǎn)開發(fā)人士認為，濟南房地產(chǎn)市場的整體感覺是比較保守的，無論是從樓盤的戶型、營銷策劃，還是整個小區(qū)的規(guī)劃設計及配套設施均相對落后 山東省房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力五十強企業(yè)中，濟南的企業(yè)占十三家，其中具有一級資質的僅有三家 三級 濟南陽光 100 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三級 山東銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二級 濟南市房地產(chǎn)發(fā)展集團總公司 二級 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 二級 山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二級 山東魯信房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 二級 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 二級 齊魯置業(yè)有限公司 二級 山東普利建設發(fā)展有限公司 二級 山東萊鋼建設置業(yè)有限公司 一級 濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 一級 山東豪商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一級 山東中潤置業(yè)有限公司 資質等級 企業(yè)名稱 房地產(chǎn)公司的經(jīng)營、合作模式將會發(fā)生轉變。隨著品牌、實力代理公司對房產(chǎn)市場的沖擊，開發(fā)商不得不重新審視原有的代理模式及合作形式。開發(fā)企業(yè)會意識到優(yōu)秀品牌房產(chǎn)代理 公司的重要性。開發(fā)公司的重新思考和審視，將會影響代理公司進行重新思考，及時調整新的經(jīng)營和合作模式。 山東主要房地產(chǎn)公司（一） 總資產(chǎn)逾 50 億元，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)集廣告經(jīng)營、進出口貿(mào)易、園藝工程、裝飾工程、物業(yè)管理為一體的大型民營企業(yè)集團，經(jīng)營業(yè)務遍及澳洲、香港、上海、青島、濟南、淄博等地。集團下屬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分別擁有國家一、二級開發(fā)資質，并通過了 ISO9002國際質量體系的認證，年均開發(fā)面積在 50 萬平方米以上，是開發(fā)住宅、寫字樓、公寓、商鋪等物業(yè)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時提供優(yōu)質物業(yè)管理服 務。公司現(xiàn)有員工 600 多人。 中潤置業(yè)集團以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營主業(yè)，多種產(chǎn)業(yè)并舉，注重企業(yè)品牌建設，提升自身的核心競爭力，倡導品質建設、規(guī)模經(jīng)營、創(chuàng)新服務的企業(yè)經(jīng)營理念，以“城市運營商”的角色，充分發(fā)揮自身雄厚的資金實力、豐富的人才經(jīng)驗以及充足的土地儲備等優(yōu)勢，開發(fā)精品地產(chǎn)項目 具有國家一級開發(fā)資質的大型企業(yè)。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集建筑設計、房產(chǎn)營銷、建材供應和物業(yè)管理為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 1999 年以來，公司完成開發(fā)面積 150 萬平方米，總投資 50 億元，銷售額 60 億元。 先后開發(fā)了銅元局小區(qū)、 三吉花園、銀苑、吉祥苑、如意苑、平安苑等高檔住宅小區(qū)；山東郵政大廈、濟南數(shù)碼科技大廈、七星吉祥大廈等高檔寫字樓；擬開發(fā)曲阜市明故城恢復項目，澄波湖綠色生態(tài)文化旅游社區(qū)，國務院和省政府批準的濟南市仲宮鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設示范項目等 ,是山東省最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。 2020 年被評為濟南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 20 強之首， 2020 年被評為濟南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力 10 強并名列前茅， 2020 年公司榮獲“中國房地產(chǎn) 500 強” 山東中潤置業(yè)集團有限公司 山東豪商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東主要房地產(chǎn)公司（二） 成立于 1975 年 ,是具有 國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質、山東省成立時間最早的從事城市綜合開發(fā)建設的大型國有公司。公司成立 30 年來，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的方針，按照城市總體規(guī)劃，先后開發(fā)建設住宅及配套、辦公商業(yè)樓宇 600 多萬平方米。 先后承建了一大批住宅小區(qū)，其中全國第一批實驗住宅小區(qū)之一的燕子山小區(qū)獲國家質量銀質獎 ,并被建設部授予“優(yōu)秀住宅實驗小區(qū)”稱號；全國第二批實驗住宅小區(qū)之一的佛山苑小區(qū)獲國家 15 城市住宅小區(qū)建設試點綜合獎金牌獎，并被中國建筑業(yè)學會授予“魯班獎” 總公司著力塑造“泉景地產(chǎn)”品牌，一系列住宅小區(qū)和 寫字樓以“泉景”冠名，“泉景地產(chǎn)”致力于為百姓“建筑和諧生活”，努力爭創(chuàng)中國最受尊敬的地產(chǎn)品牌 濟南市房地產(chǎn)發(fā)展集團總公司，隸屬于濟南市房產(chǎn)管理局，是山東省內較早從事房地產(chǎn)開發(fā)及相關產(chǎn)業(yè)的國有企業(yè)集團，成立于 1993 年 ,現(xiàn)有員工 1200 余人。 年平均房產(chǎn)開發(fā)面積達 10 萬平方米以上。主要品牌項目有泉星小區(qū)、名士閣 經(jīng)過多年發(fā)展，濟發(fā)集團形成了“文化促管理，改革求發(fā)展，開拓創(chuàng)市場，品牌樹形象”的發(fā)展戰(zhàn)略和“專業(yè)化發(fā)展”的經(jīng)營方針。通過深化改革，建章立制，規(guī)范管理和培育品牌，建立起了房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑 施工、房管經(jīng)營、房屋維修等專業(yè)化發(fā)展的經(jīng)營格局。 濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 濟南市房地產(chǎn)發(fā)展集團總公司 導讀 經(jīng)營環(huán)境分析 開發(fā)區(qū)概況 房地產(chǎn) 公共設施 園區(qū)經(jīng)營 內部資源能力分析 使命和愿景 戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略實施 公用設施的建設基本目標是要滿足客戶的需求，通過環(huán)境的改善，帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展 服務功能 生活功能 環(huán)境綠化 環(huán)境綠化 生產(chǎn)功能 高校 研究開發(fā) 生產(chǎn)企業(yè) 交通運輸：快速，方便