【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)開發(fā)和交易的監(jiān)管 拆遷管理 銷售管理 物業(yè)管理 伴隨著積極財政政策的淡出，稅制改革將成為下一步刺激中國經(jīng)濟增長的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費型增值稅，如對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費制度改革將是未來房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點之一 對出賣人嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則 國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期 推行拆遷公示制度、實施“陽光拆遷”、堅持文明拆遷、 打擊野蠻拆遷等措施 而技術(shù)發(fā)展也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 招投標(biāo)創(chuàng)新 增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值 突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢 室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化 光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋 實現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn) 使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源 采用新型結(jié)構(gòu)體系 采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù) 降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù) 縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營 建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益 促進房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級 提高了企業(yè)的競爭力和品牌 降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值 規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新 住宅部件創(chuàng)新 建筑技術(shù)創(chuàng)新 住宅銷售創(chuàng)新 物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新 但也要注意到國際政治經(jīng)濟形勢的復(fù)雜、多變也將對房地產(chǎn)消費起到影響 房地產(chǎn)需求變化 2020 奧運 加入 WTO 美國霸權(quán)主義 經(jīng)濟全球化 臺海危機 恐怖與動蕩 突發(fā)事件 親民政策 城市品位升級 消費者恐慌 大城市樓市蕭條 防范不可預(yù)見情況 增加儲蓄 抑制房地產(chǎn)消費 持幣觀望 影響外國投資 商業(yè)地產(chǎn)升溫 收入水平提高 經(jīng)濟周期趨 緩 推出經(jīng)濟適用房 二元經(jīng)濟趨變 危機意識增加 束縛中國經(jīng)濟增長 新技術(shù)引進 房貸增加 房地產(chǎn)升溫 體育場館建設(shè) 外行 %個貸 由于固定資產(chǎn)投資過快，貨幣供應(yīng)量處于趨熱區(qū)間，導(dǎo)致近兩年房地產(chǎn)投資趨熱 房地產(chǎn)投資拉動著 50 多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動率為 1： ，對國民經(jīng)濟的影響力達到 30％ 國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測結(jié)果表明， 2020 年 5 月份我國景氣綜合評分為 44 分，經(jīng)濟預(yù)警信號進入趨熱區(qū)間 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理 2020 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年， 全國房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，同比增長 %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點 2020 年房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持了迅猛發(fā)展勢頭，雖然增速在宏觀調(diào)控下同比回落，但仍達到%，是 1999 年以來的第 2 大增長速度。由于增長基數(shù)巨大，全年房地產(chǎn)投資達到 億元 受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場各項供給指標(biāo)增長指標(biāo)下降 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 房地產(chǎn)市場各項供給指標(biāo)增長下降 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率從 2020 年 8 月開始低于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率 從 1999 年開始，全國房地產(chǎn)投資增長率持續(xù)高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率，并且保持同步增長的趨勢，但沒有出現(xiàn) 1992～ 1993 年增長率高達 117％和 165％的過熱現(xiàn)象 到 2020 年 8 月，由于宏觀調(diào)控的影響，全國房地產(chǎn)投資增長率開始低于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)供給增長繼續(xù)承接 2020 年回落態(tài)勢 土地購置和開發(fā)活動增長回落 已購置但尚未開發(fā)完成土地面積變化 購置土地面積增長幅度自 2020 年以來逐步下降， 2020 年則迅速下降 完成開發(fā)土地面積自 2020 年以來逐步下降， 2020 年和 2020 年 110 月均為負增長 已購置但尚未開發(fā)完成土地面積自 1999 年以來逐年上升 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 主要類型物業(yè)新開工面積增長回落 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 2020 年主要類型商品房新開工面積增長回落 主要類型物業(yè)新開工面積增長回落 近年房屋價格持續(xù)上漲， 2020 年房屋價格漲幅快速提高， 2020 年漲幅逐季回落 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 房地產(chǎn)銷售價 格漲幅回落 近年房地產(chǎn)開發(fā)利潤率普遍在 10% 以上，中高檔住宅開發(fā)利潤在 30%以上 開發(fā)利潤保持較高水平 從國內(nèi)情況來看，大多數(shù)城市房地產(chǎn)企業(yè)普遍在 10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到 30%～ 40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平 從國際上多數(shù)國家情況來看，國際上房產(chǎn)商和地產(chǎn)商是分開的，房產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在 5%左右，高的也只有 6%～ 8%，遠低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率 上市公司的利潤增長較快 從 6 家房地產(chǎn)上市公司公布的 2020 年年報看，我國房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率多在 10%以上， 凈利潤增長率較高 近年來全國房地產(chǎn)企業(yè)總收入和利潤保持著 20%以上的增長速度 數(shù)據(jù)來源：國土資源部， CEIC,2020 年上市公司年報 受國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，開發(fā)商加大了預(yù)收定金和自籌資金力度，定金及預(yù)付款大幅增長 受國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，開發(fā)商加大了預(yù)收定金和自籌資金力度，定金及預(yù)付款大幅增長 截至 2020 年 10 月底，全市到位的房地產(chǎn)開發(fā)資金達 億元，同比增長 %，比同期房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額多 億元 自籌資金逐步增長， 110 月企業(yè)自籌資金達 億元 ，同比增長 %，增幅比去年同期高 個百分點 利用外資出現(xiàn)下降， 110 月份開發(fā)企業(yè)利用外資總額為 億元，同比下降 % 國內(nèi)貸款出現(xiàn)下降，截至 10 月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款 億元，同比下降 % 定金及預(yù)付款大幅增長， 110 月份定金及預(yù)付款為 億元，同比增長 %，增幅比去年同期高 個百分點 資料來源：《濟南日報》 2020 年 11 月 24 日 目前我國從事土地一級開發(fā)的主體是政府，存在多種開發(fā)模式 以民間為主，政府輔助支持的模式 組建土地發(fā)展股份有限責(zé)任公司，該公司 的啟動資金由各級政府投資、開發(fā)區(qū)域所在單位投資、發(fā)行土地債券吸收社會投資等方式籌集。政府可將一定范圍內(nèi)的待開發(fā)土地一次出讓給該公司，土地出讓金可作為政府投資，在該公司中持有股份。該公司將待開發(fā)土地開發(fā)成熟地后，再向其他投資者轉(zhuǎn)讓，獲取土地開發(fā)收益。如北京的望京新區(qū)、回龍觀居住區(qū)就采用了這種土地一級開發(fā)模式 政府或人大授權(quán)，由土地發(fā)展公司代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓，如北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地就采用了這種模式，較適合高新技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的土地開發(fā) 將開發(fā)的熟地以成本價 (含管理費用 )交土地管理部門，再由土地管理部門組織以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式出讓，這是我國香港特區(qū)政府土地發(fā)展公司的運作模式，其優(yōu)點是政府容易控制土地價格，有利于實現(xiàn)政府通過地價調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo) 以政府為主的模式 含義 模式 城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權(quán)，政府通過其所屬的土地發(fā)展公司負責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地開發(fā)為熟地，交投資者使用。投資者在177。地開發(fā)過程中分期繳納地價款。上海市房屋土地管理局在土地出讓過程中普遍采用了這種模式 將開發(fā)的熟地以成本價 (含管理費用 )交土地管 理部門，再由土地管理部門組織以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式出讓，這是我國香港特區(qū)政府土地發(fā)展公司的運作模式，其優(yōu)點是政府容易控制土地價格，有利于實現(xiàn)政府通過地價調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo) 土地一級開發(fā)的市場化已成為一種趨勢 資料來源：國務(wù)院信息中心 近年來，熱衷于土地一級開發(fā)的房地產(chǎn)商呈現(xiàn)出日益增多的趨勢。僅以北京為例，首創(chuàng)集團在拿到懷柔新城土地一級開發(fā)資格的同時，目前還在運作爭取昌平科技園區(qū)的土地一級開發(fā)資格；山東魯能正在努力成為順義新城的土地一級開發(fā)商；天津泰達看中了順義天竺空港城的土地一級開發(fā)。與此同時，一些民營 資本和境外資本也紛紛看好并踴躍參與北京市場的土地一級開發(fā) 北京市土地一級開發(fā)招投標(biāo)政策已獲審批通過，于 2020 年 3 月出臺。這意味著長期處于政府指派的土地一級開發(fā)駛?cè)胧袌鐾该骰\行軌道，一級開發(fā)權(quán)將通過招投標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè) 政府將打造全新的資金平臺，引入財政收入補貼到土地儲備資金中。有兩種方式來加大資本金總量。一是從政府獲得的土地出讓金中單獨拿出一部分作為一級開發(fā)費用；二是政府與銀行合作，按照 1： 3 或 1： 5 的比例出資 土地一級開發(fā)市場化 商品住宅（民用房地產(chǎn)）分為別墅、公寓、普通商品房和經(jīng)濟適用房，不同住 宅類型針對不同的消費群體 經(jīng)濟適用房 普通商品房 公寓 TOWN HOUSE 別墅 頂級收入階層 高收入階層 中低收入階層 在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，開發(fā)商總是先迎合高端消費者的需求，等到高端市場趨于飽和后才會關(guān)注中端及低端消費者的需求 隨著區(qū)域市場的深化發(fā)展，住宅消費主體必將由社會高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等收入階層為主 商品住宅供給逐年上升， 2020 年增幅下降， 2020 年增幅則有所回升 1998 年以來，全國住宅建設(shè) 穩(wěn)步增長 2020 年增幅出現(xiàn)明顯下降， 2020 年則增幅有所回升 資料來源： 《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 商品住宅（民用房地產(chǎn)）投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大 1998 年住房制度改革，將巨大的住宅存量和需求推向市場，國家出臺了一系列扶持政策，刺激著商品住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)的 68%以上，成為整個產(chǎn)業(yè)的增長的核心 近年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資結(jié)構(gòu) 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 普通住宅投資占比逐步上升，高檔住宅投資占比有下降趨勢 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 1998 年 2020 年，別墅、高檔公 寓投資額在商品住宅中所占投資額比例一直保持在 8%10%之間，并且比例呈下降趨勢 普通住宅投資在商品住宅投資總額中所占比重逐步上升，每年增加 2%左右的增幅 由于別墅市場的開發(fā)商隊伍良莠不齊，加之國家相關(guān)政策繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)，實力不強的開發(fā)商相繼退出 盲目性 急功近利 忽視景觀 形狀差異 規(guī)劃設(shè)計欠缺 片面追求利潤 選址不夠重視 脫離了別墅功能 造型呆板，選材粗糙 施工質(zhì)量差 配套設(shè)施不全 片面追求銷售面積增加棟數(shù) 水電、通訊問題不能解決 景觀一般，無特別之處 由于占地和市政投資不經(jīng)濟，政府 從節(jié)約土地資源出發(fā)，在 2020 年房地產(chǎn)新政“國六條”中明確提到“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)” 雖然利潤高，但別墅項目銷售時間長，資金回收周期長，增加了別墅市場進入門檻 別墅前期規(guī)劃設(shè)計和中期建設(shè)施工要求較高，相應(yīng)對開發(fā)商的綜合實力要求較高 較高的要求和不可捉摸的市場使很多開發(fā)商開始退出這塊市場 國內(nèi)別墅市場開發(fā)存在很多問題 首先選址不科學(xué)，項目開發(fā)急功近利，匆忙上馬，甚至完全忽視環(huán)境資源和自然景觀； 其次規(guī)劃十分欠缺，公共環(huán)境與庭院應(yīng)有足夠空間，造型設(shè)計和建筑形式要體現(xiàn)一定的檔次，多數(shù)別墅造型呆板，選 材粗糙，施工質(zhì)量差； 片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，從根本上脫離了別墅休閑的功能 經(jīng)濟適用房投資額呈現(xiàn)負增長，占商品住宅投資額的比重下降 1998 年 2020 年，經(jīng)濟適用房投資呈增長態(tài)勢，但投資年增長率一直呈下降趨勢 2020 年以后，經(jīng)濟適用房投資年增長率為負值，出現(xiàn)了相對量上的負增長 經(jīng)濟適用房投資額占商品住宅投資額的比例呈下降趨勢 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 經(jīng)濟適用房需求市場巨大，加之受到國家政策的多方優(yōu)惠，有望成為部分開發(fā)商下一步的開發(fā)重點 1998 年底， 北京回龍觀小區(qū)是第一個經(jīng)政府認定的大型經(jīng)濟適用房項目，第一期建筑面積850 萬平方米，迅速銷售一空。 1999 年開始，各大中城市相繼進行經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)劃，受到城鎮(zhèn)市民的熱烈追捧 國家政策大力扶持，“國八條”中有四條是關(guān)于“普通商品房和經(jīng)濟適用住房、廉租房”建設(shè)的，金融系統(tǒng)積極支持，加之價位更合適普通居民的承受能力，經(jīng)濟適用房開發(fā)前景樂觀 稅費優(yōu)惠：經(jīng)濟適用房在上市銷售時，稅收給與一定的優(yōu)惠，比如契稅減半；居住滿一年免收營業(yè)稅，不滿一年按減半征收 管理費用優(yōu)惠：經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理收費，政府要進行嚴(yán)格控制，北 京市要求在 元 /平以內(nèi)，對中低收入來說，經(jīng)濟承受能力好一些 投資總體成本低：政府減免土地出讓金以及各種費用大大減輕了投資壓力，同時