【正文】 通過深化改革，建章立制，規(guī)范管理和培育品牌，建立起了房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑 施工、房管經(jīng)營(yíng)、房屋維修等專業(yè)化發(fā)展的經(jīng)營(yíng)格局。 年平均房產(chǎn)開發(fā)面積達(dá) 10 萬平方米以上。公司成立 30 年來，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針，按照城市總體規(guī)劃，先后開發(fā)建設(shè)住宅及配套、辦公商業(yè)樓宇 600 多萬平方米。 先后開發(fā)了銅元局小區(qū)、 三吉花園、銀苑、吉祥苑、如意苑、平安苑等高檔住宅小區(qū)；山東郵政大廈、濟(jì)南數(shù)碼科技大廈、七星吉祥大廈等高檔寫字樓；擬開發(fā)曲阜市明故城恢復(fù)項(xiàng)目，澄波湖綠色生態(tài)文化旅游社區(qū)，國(guó)務(wù)院和省政府批準(zhǔn)的濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范項(xiàng)目等 ,是山東省最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集建筑設(shè)計(jì)、房產(chǎn)營(yíng)銷、建材供應(yīng)和物業(yè)管理為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有員工 600 多人。 山東主要房地產(chǎn)公司（一） 總資產(chǎn)逾 50 億元，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)集廣告經(jīng)營(yíng)、進(jìn)出口貿(mào)易、園藝工程、裝飾工程、物業(yè)管理為一體的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)遍及澳洲、香港、上海、青島、濟(jì)南、淄博等地。開發(fā)企業(yè)會(huì)意識(shí)到優(yōu)秀品牌房產(chǎn)代理 公司的重要性。商品房銷售價(jià)格雖然比去年有所增高，但從 2020 年 6 月份以來，基本維持在 3100 元左右 產(chǎn)品類型向多樣化發(fā) 展 開發(fā)商以本地為主 外地開發(fā)商也在增多 濟(jì)南的房地產(chǎn)和同等規(guī)模的省會(huì)城市相比存在差距 濟(jì)南的商品房消費(fèi)還處在一個(gè)初級(jí)階段 濟(jì)南很多消費(fèi)者不了解自己需要什么，盲目從眾消費(fèi)較嚴(yán)重，大多只對(duì)房型、面積、總價(jià)等關(guān)心，而往往忽略房屋配套設(shè)施、內(nèi)在質(zhì)量及環(huán)境規(guī)劃等因素 從國(guó)內(nèi)大中城市來看，濟(jì)南房?jī)r(jià)穩(wěn)定，市場(chǎng)很誘人，但市場(chǎng)發(fā)育度不夠，樓盤的系統(tǒng)化、專業(yè)化運(yùn)作不夠 發(fā)展商太注重“多出面積”，而 忽略樓盤附加值含量的提高 濟(jì)南市場(chǎng)會(huì)在兩三年內(nèi)進(jìn)入春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，尤其是面對(duì)日趨成熟的消費(fèi)者，發(fā)展商之間的“默契”與“平衡”會(huì)被打破，濟(jì)南市場(chǎng)不溫不火的局面也會(huì)改變 外地一些房地產(chǎn)開發(fā)人士認(rèn)為，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體感覺是比較保守的，無論是從樓盤的戶型、營(yíng)銷策劃，還是整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施均相對(duì)落后 山東省房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力五十強(qiáng)企業(yè)中，濟(jì)南的企業(yè)占十三家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的僅有三家 三級(jí) 濟(jì)南陽光 100 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三級(jí) 山東銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二級(jí) 濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司 二級(jí) 山東國(guó)華時(shí)代投資發(fā)展有限公司 二級(jí) 山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二級(jí) 山東魯信房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 二級(jí) 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 二級(jí) 齊魯置業(yè)有限公司 二級(jí) 山東普利建設(shè)發(fā)展有限公司 二級(jí) 山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司 一級(jí) 濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司 一級(jí) 山東豪商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 一級(jí) 山東中潤(rùn)置業(yè)有限公司 資質(zhì)等級(jí) 企業(yè)名稱 房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)、合作模式將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。此外全國(guó)品牌開發(fā)商已經(jīng)開始登陸濟(jì)南，如順馳集團(tuán)已在槐蔭區(qū)取得一地塊的開發(fā)權(quán) 2020 年新推出的樓盤在 30 個(gè)左右，主要分布在南部和西部，如濟(jì)南海鮮大市場(chǎng)、魯能領(lǐng)秀城、商業(yè)公園、華夏金色陽光花園等。此房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯 示雖略低于濟(jì)南市房?jī)r(jià)平均水平，但基于濟(jì)南市民的保守性，可以判斷濟(jì)南購(gòu)房者基本能夠承受目前房地產(chǎn)價(jià)位。 總價(jià)在 40 萬元以下的住宅頗受歡迎 潛在購(gòu)房者對(duì)住宅總價(jià)的承受力方面，以 40 萬元以下的為需求主 流，占到總數(shù)的八成多，其中 21~30 萬元間的總價(jià)，購(gòu)房者接受的比例約占到四成，其次是 31~40 萬元之間的總價(jià)，約占到三成，超過 40 萬元的總價(jià)水平，僅有 12%的人可以接受，所以總價(jià)水平 40 萬元為潛在購(gòu)房者的心理底線。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對(duì)抑制客戶的購(gòu)買需求。 小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者接受，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭。 潛在購(gòu)房者在選擇購(gòu)房居住區(qū)域時(shí)，考慮的主要因素有交通方便、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)文化、工作方便 交通便利是購(gòu)房者最關(guān)注的因素，購(gòu)房者不希望為居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到 21% 對(duì)自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)文化的關(guān)注 程度也較高，以上 3 項(xiàng)因素與人們的生活息息相關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)居住區(qū)域的綜合品質(zhì)要求已經(jīng)提上日程。 購(gòu)房目的中非投資購(gòu)房的整體比例占到 %，說明目前的市場(chǎng)需求是真實(shí)的住房需求，證明濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫。 區(qū)域房?jī)r(jià)仍然存在著漲跌不一，新出現(xiàn)的板塊會(huì)帶動(dòng)區(qū)域整體房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁上升，如長(zhǎng)清大學(xué)城區(qū)域，因?yàn)橄M(fèi)群體的積聚，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲 持續(xù)消費(fèi)需求的拉動(dòng)，使?jié)戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的整體交易量會(huì)出現(xiàn)上升勢(shì)態(tài)，但整體均價(jià)漲幅不會(huì)太大 個(gè)人投資買房者不斷增加，商品房空置比率降低，現(xiàn)有可售商品房現(xiàn)房存量不大，與居民對(duì)房屋的需求相比呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面 由于政府嚴(yán)格執(zhí)行土地年度計(jì)劃，控制土地供應(yīng)，推行土地公開招標(biāo)、掛牌、拍賣制度，在一定程度上提高了建設(shè)用地的價(jià)格 國(guó)家對(duì)部分小鋼鐵 、小建材等高耗能、高污染企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)，在一些方面提高了房屋的建設(shè)成本 居民收入水平提高，對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、科技含量、物業(yè)管理等也有了更高的要求，需求檔次的提升拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升 近期的銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，將在一定程度上增加開發(fā)商的資金成本 個(gè)別開發(fā)商大肆進(jìn)行市場(chǎng)炒作，誤導(dǎo)消費(fèi)者，在一定程度上也拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng) 原因分析 目前濟(jì)南市潛在購(gòu)房者的消費(fèi)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資需求 潛在購(gòu)房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為 69%，購(gòu)房給父母及孩子的比例為 23%，用于投資的潛在購(gòu)房者所占的 比例為 6%。但從 2020 年6 月份以來，基本維持在 3100 元左右 濟(jì)南市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市 2020 年第一季度住宅市場(chǎng)整體均價(jià) 4223 元 /平方米，較去年同期上漲了%；區(qū)域價(jià)格中，南部?jī)r(jià)格最高為 4805 元 /平方米，漲幅為 %；東部區(qū)域整體均價(jià)為4381 元 /平方米較去年同期增長(zhǎng) %；西部地區(qū)整體均價(jià) 3939 元 /平方米，略漲 %，價(jià)格最低的是目前配套、環(huán)境、交通相對(duì)較差的北部地區(qū)，區(qū)域整體均價(jià)為 3513 元 /平方米，但漲幅仍然達(dá)到為 %，而且房屋價(jià)格仍呈現(xiàn)出持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用房投資 億元，比去年同期下降 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由去年同期的 %下降到今年的 % 2020 年商品房銷售持續(xù)低迷，但是平均價(jià)格穩(wěn)中有升 商品房平均銷售價(jià)格保持穩(wěn)定增勢(shì)的主要原因 宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)存在一定的時(shí)滯性 供求結(jié)構(gòu)不合理，“低價(jià)位”商品住宅，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的比重下降影響了房?jī)r(jià) 部分開發(fā)商減少上市量，利用優(yōu)惠維持現(xiàn)價(jià)不動(dòng)，等待、觀望國(guó)家政策的走 勢(shì) 存在穩(wěn)定的購(gòu)房需求，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)保障性購(gòu)房和改善性購(gòu)房占絕大多數(shù)，這是購(gòu)房需求旺盛的基礎(chǔ)之一 資料來源：《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》 2020 年 11 月 24 日 110 月，全市商品房銷售面積為 萬平方米，其中銷售住宅 萬平方米，分別比去年同期下降 %和 %。房產(chǎn)市場(chǎng)供需經(jīng)過檢驗(yàn)和調(diào)整，將會(huì)得到明顯的改善 商業(yè)地產(chǎn)是熱點(diǎn)，商鋪投資將呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢(shì)，板塊分化將更加明朗 2020 年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域 東部高新區(qū)會(huì)因政府的搬遷及會(huì)展效應(yīng)的日漸成熟而逐步得到提升 濟(jì)南西部會(huì)因陽光 100、萊鋼凱旋新城、外海中央花園的開發(fā)而整體提升區(qū)域的居住環(huán)境和居住品質(zhì)；長(zhǎng)清大學(xué)城 2020 年將隨著開發(fā)的整體推進(jìn)，在市場(chǎng)需求及區(qū)域價(jià)值方面也越來越明顯 北部重汽地產(chǎn)以教育和地產(chǎn)進(jìn)行嫁接，將在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 濟(jì)南中部的商業(yè)將愈演愈烈，區(qū)位 仍是競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì) 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資總體呈現(xiàn)即理性又平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 資料來源：《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》 2020 年 11 月 24 日 2020 年 110 月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) % 從投資的構(gòu)成看，住宅完成投資 ，增長(zhǎng) %；辦公樓完成投資 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，下降 % 土地開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，購(gòu)置土地面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng)% 商品住宅仍是開發(fā)主體，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)負(fù)增 長(zhǎng)。部分群眾愿意通過買房來保值增值 ，從而形成了投資型需求。近年來，大量的拆遷戶成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分 外來型需求。而且，隨著濟(jì)南市城市框架的不斷拉大，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出一個(gè)發(fā)展空間巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng) 市民多樣化的購(gòu)房需求，成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要因素： 主動(dòng)型需求。未來的趨勢(shì)是多元化，不同需求的產(chǎn)品都有，現(xiàn)代化的建筑和地方的建筑同時(shí)存在。囊括了生態(tài)住宅、辦公酒店、商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂、體育健身和景觀旅游等多種功能于一體 泰達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)不僅僅是土地開發(fā)，而是“打造一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)”，以土地為核心的城市資源的整合 戰(zhàn)略聯(lián)盟 成片土地開發(fā)和城市設(shè)施運(yùn)營(yíng) 房地產(chǎn)業(yè) 非核心業(yè)務(wù)整合 “ 3+1 模式” 2020 年 涉足房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年 提出資源經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 2020 年 大舉買地 2020 年 與萬通結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 2020 年 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)運(yùn)作 做城市運(yùn)營(yíng)實(shí)踐者 山東及濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為山東房地產(chǎn)相當(dāng)時(shí)間供不應(yīng)求，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大 山東相比經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，房地產(chǎn)發(fā)展明顯滯后： 發(fā)展的總量不夠，現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的總量對(duì)總的需求來說，有相當(dāng)時(shí)間供不應(yīng)求。盡可能地縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，很快實(shí)現(xiàn)銷售回款 ,實(shí)現(xiàn)高效現(xiàn)金流，“縮短從現(xiàn)金到現(xiàn)金”商業(yè)模式；快速擴(kuò)張 擴(kuò)張速度過快，有資金鏈斷裂危險(xiǎn) 碧桂園模式 規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型：在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)模化營(yíng)銷 ；縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作；模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線；高門檻（現(xiàn)樓）營(yíng)銷策略 只局限于一個(gè)區(qū)域板塊；在擴(kuò)張中被無限夸大，品牌透支，沒有創(chuàng)新 萬科模式 專業(yè)化品牌擴(kuò) 張型：市場(chǎng)化先驅(qū)；專業(yè)化、品牌化路線； 跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國(guó)性的品牌 率先起跑的優(yōu)勢(shì)正日益淡化，新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尚未形成 房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澞芰?、運(yùn)作能力等內(nèi)在能力 SOHO HOTEL 策劃能力 HOUSE GOVERMENT LAND 協(xié)議出讓時(shí)期 主要利潤(rùn)來源 招拍掛時(shí)期 主要利潤(rùn)來源 協(xié)議出讓 一級(jí)開發(fā)商賺取土地高額利潤(rùn) 策劃開發(fā) 賺取開發(fā)利潤(rùn) 融資渠道 土地再次出讓 主要利潤(rùn)源 房地產(chǎn)開發(fā) 成為開發(fā)商獲利主要來源 融資及資本運(yùn)作 土地尋求與策劃概念互動(dòng) 運(yùn)作能力 以外部因素為主，以獲得土地為目的的各種關(guān)鍵因素與能力 以內(nèi)部因素為主，以提高各種策劃能力為主的這種內(nèi)部因素 轉(zhuǎn)變 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 成本戰(zhàn)略 萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的先行軍和領(lǐng)跑者，其專業(yè)化和品牌戰(zhàn)略值得其他企業(yè)借鑒 1984 1991 1994 混沌期 (無戰(zhàn)略 ) 邊緣期 (戰(zhàn)略形成 ) 調(diào)整期 (戰(zhàn)略實(shí)施 ) 84 年公司成立，經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備、視頻器材 87 年興辦工業(yè) 88 年進(jìn)入房地產(chǎn) 90 年，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu) 91 年確定綜合商社發(fā)展模式 93 年否定原模式，確立城市居民住 宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù) 1999 年，住宅業(yè)上升到 95% 2020 年轉(zhuǎn)讓屬下萬佳百貨，資源集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 91 年 6 月開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展 1991 年 1 月 A 股在深交所掛牌交易 2020 年實(shí)行重大股份制改造，華潤(rùn)成為第一大股東 2020 2020 年制定 10 年規(guī)劃： 2020 年全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額增長(zhǎng)到３％ 完善期 (戰(zhàn)略完善 ) 2020 年提出三大策略：客戶細(xì)分策略，城市圈聚焦策略，產(chǎn)品創(chuàng)新策略 萬科的發(fā)展歷程大致可以劃分為四個(gè)階段，作為房地產(chǎn)行業(yè)的先行軍和領(lǐng)跑者，萬科的經(jīng)歷給房地產(chǎn)行業(yè)留下了寶貴的借鑒資料 天津泰達(dá)集團(tuán)做城市運(yùn)營(yíng)實(shí)踐者，提出“ 3+1”模式，目標(biāo)是打造一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，以土地為核心進(jìn)行城市資源整合 在具體操作上， 2020 年泰達(dá)集團(tuán)在海河開發(fā)中，拿下泰達(dá)城和泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目。這種房地產(chǎn)投資開發(fā)模式在目前很多發(fā)展中國(guó)家風(fēng)行，國(guó)內(nèi)尤其是廣州樓市更是如此 經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)增值型 通過有效的專業(yè)管理使物業(yè)價(jià)值得到最充分的提升，然后再出售，這樣不僅可以最充分地體現(xiàn)物業(yè)的最大價(jià)值，更能獲 得最大的投資回報(bào)。在土地上開發(fā)物業(yè)，有如將原材料加工成為產(chǎn)品后出售。由于城市建設(shè)不斷深化，尤其是隨著各地政府不斷投入大量資金，對(duì)各地市政環(huán)境進(jìn)行 配套建設(shè)，從而令土地升值。該項(xiàng)目地塊占地面積約為 347 畝，總建筑面積為 萬平方米 2020 年以來，上海乃至全國(guó)主要城市的工業(yè)地產(chǎn)，一直保持著穩(wěn)健的上升勢(shì)頭。商業(yè)地產(chǎn)還存在著投機(jī)性開發(fā) 大型購(gòu)物中心開發(fā)熱度開始降溫 大型購(gòu)物中心的發(fā)展