【正文】 山東 2020 年省級(jí)以上高新區(qū)收入構(gòu)成圖 資料來源：山東統(tǒng)計(jì)年鑒 與山東沿海城市青島煙臺(tái)威海相比，濟(jì)南開發(fā)區(qū)的進(jìn)出口額和利用外資程度相對(duì)落后 山東省高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2020 年實(shí)際利用外資情況 萬美元 萬美元 資料來源：山東統(tǒng)計(jì)年鑒 山東省高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2020 年進(jìn)出口額 濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)由于地理位置、地域經(jīng)濟(jì)等限制，在進(jìn)出口貿(mào)易方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部沿海三城市高新區(qū)，在實(shí)際利用外資方面，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同省其他高新開發(fā)區(qū) 由于濟(jì)南擁有政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通等資源，在進(jìn)出口和利用外資方面潛力巨大 開發(fā)區(qū)經(jīng)營的雙重職能可能會(huì)遇到多方面的問題 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 公共配套設(shè)施建設(shè) 土地房地產(chǎn)建設(shè) 行政目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)? 土地開發(fā) 商住房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā) 市政道路管網(wǎng)建設(shè) 招商引資 公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的引進(jìn)和建設(shè) 醫(yī)院學(xué)校水廠電廠等 公共設(shè)施建設(shè) 開發(fā)區(qū)經(jīng)營企業(yè)兼有經(jīng)營性和行政性雙重職能，優(yōu)勢在于具有壟斷優(yōu)勢，易于享受政府優(yōu)惠政策，劣勢在于從管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)文化等方面來講轉(zhuǎn)型困難，基礎(chǔ)設(shè)施投入屬于公益項(xiàng)目，盈利能力不強(qiáng)，市場競爭能力薄弱 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提高核心競爭力需要關(guān)注的因素 管理競爭力 管理制度的制訂 管理制度的執(zhí)行 制度競爭力 激勵(lì)制度 管理制度 環(huán)境競爭力 法律環(huán)境 金融環(huán)境 政策環(huán)境 服務(wù)環(huán)境 體制環(huán)境 政治環(huán)境 開發(fā)區(qū)核心競爭力評(píng)價(jià)指標(biāo) 人才競爭力 人才總量 科技行業(yè)人才總量 人才知識(shí)結(jié)構(gòu) 人才年齡結(jié)構(gòu) 資本競 爭力 資本總量 資本結(jié)構(gòu) (資本來源結(jié)構(gòu) ) 資本的行業(yè)分布結(jié)構(gòu) 資本的技術(shù)分布結(jié)構(gòu) 資本的年度分布結(jié)構(gòu) 綜合以上，高新區(qū)行業(yè)整體發(fā)展趨勢將出現(xiàn)以下幾個(gè)特征 行業(yè)處于高速發(fā)展階段，行業(yè)發(fā)展前景良好，差異化競爭將長期存在，競爭激烈 中國政治穩(wěn)定，勞動(dòng)力素質(zhì)和成本都具有優(yōu)勢，投資環(huán)境日益改善，宏觀經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi)依然出于快速增長過程中。 導(dǎo)讀 經(jīng)營環(huán)境分析 開發(fā)區(qū)概況 房地產(chǎn) 公共設(shè)施 園區(qū)經(jīng)營 內(nèi)部資源能力分析 使命和愿 景 戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略實(shí)施 中國經(jīng)濟(jì)將保持長期的高速增長，房地產(chǎn)業(yè)將保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài) 國內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來中國 GDP 的預(yù)測 穩(wěn)定發(fā)展 5%－ 8% 萎縮 小于 4% 飛速發(fā)展 10%－ 15% 高速發(fā)展 大于 8% 停滯甚至倒退 4%－ 5% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 宏觀經(jīng)濟(jì)增長率 資料來源：西蒙庫茲涅茨著《各國經(jīng)濟(jì)的增長》 未來 20 年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài) 2020－ 2020 年： ％ 高盛公司 2020－ 2025 年： ％ 2020－ 2020 年： 5％ 2020－ 2020 年： 6％ 亞洲開發(fā)銀行 2020－ 2020 年 ： ％ 2020－ 2020 年： ％ 世界銀行 2020－ 2020 年： ％－ ％ 2020－ 2020 年： ％－ ％ 2020－ 2020 年： ％－ ％ 國務(wù)院發(fā)展研究中心 預(yù)測結(jié)果： GDP 增長率 預(yù)測部門 隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已向“住行”傾斜 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， 2020 年人均 GDP 達(dá) 13944 元，國家宏現(xiàn)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)由以“衣食”為主轉(zhuǎn)向“住行” 恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，住房消費(fèi)不斷上升。 2020 年的時(shí)候城鎮(zhèn)住宅投資大概在 12020 億元左右 資料來源：中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)：《 2020 年中國房地產(chǎn)市場年度報(bào)告》 人均可支配收入：城市住房主要是取決于人均的住宅面積，還有就是人均的住宅面積跟人均的可支配收入有很多的關(guān)系 城市化：即城鎮(zhèn)的人口規(guī)模，一個(gè)城市的住宅的量是根據(jù)城市的人口的規(guī)模決定的 城鎮(zhèn)住宅的變量：還有就是隨著造價(jià)的提高，住宅質(zhì)量的提升 農(nóng)轉(zhuǎn)非的住宅量 建設(shè)部規(guī)劃： 2020 年城鎮(zhèn)人均住宅建 筑面積將要達(dá)到 35 平米。而且均接近或超過 800 元這條線（按照國際慣例：三口之家六年收入總和作為可購房產(chǎn)計(jì)算） 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、浙江省政府信息中心 總 體上，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較好的市場發(fā)展機(jī)會(huì) 起步階段 平穩(wěn)階段 快速上升階段 萎縮階段 人均 GDP800 美元 1300 美元 8000 美元 13000 美元 世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 納瑟姆曲線 起飛期 平緩期 高速發(fā)展期 城市化率 30% 70% 高 房地產(chǎn) 行業(yè)盈利性 低 市場成長性 高 因此，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較好的市場發(fā)展機(jī)會(huì)，也面臨著控制風(fēng)險(xiǎn)和提高盈利能力的市場壓力 2020 年 2020 年，國家出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范 20 04 年國務(wù)院、中國人民銀行、國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部等主 管部門陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)文件和法規(guī)，該系列政策涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是對(duì)房地產(chǎn)市場全面的規(guī)范和調(diào)整 國務(wù)院 《進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工作方案》 《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》 《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 831 大限 中國人民銀行 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 121 文 《對(duì)現(xiàn)有住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理檢查的通知》 國務(wù)院 《關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》 2020 《住房公積金行政監(jiān)督辦法》 國務(wù)院 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 最高人民法院 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》 《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知》 房地產(chǎn)投資過熱 房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 前期 (取得土地和房拆遷 ) 中期 （銀行貸款和建設(shè)施工） 后期 （房屋銷售和物業(yè)管理） 2020 年至今，國家又出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范 出臺(tái) 6 項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)，即著名的“國 6 條”。截至2020 年上半年，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國 30 個(gè)?。▍^(qū)、市）共 清理出各類開發(fā)區(qū) 6741個(gè)，規(guī)劃用地面積 萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地 萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積 萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的 % 資料來源：國務(wù)院信息中心 緊縮政策對(duì)土地供給渠道產(chǎn)生了很大影響 2020 年 6 月 6 日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》 影響市中心土地供給 總量控制 拆遷（部分與前 三項(xiàng)重合） 2020 年 4 月 29 日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊通知》 無新增征地 凍結(jié)半年 征地（新增城鎮(zhèn) 用地） 2020 年 7 月國務(wù)院 關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知 、 關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)土地管理的通知 開發(fā)區(qū)土地供給減少 暫停新設(shè)，同時(shí)清理原 來開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)（部分與 前三項(xiàng)重合） 供給下降、成本提高 、土地儲(chǔ)備對(duì)資金的 占用加大 商業(yè)項(xiàng)目用地必須招拍 掛 土地一級(jí)出讓 2020 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 公司土地儲(chǔ)備、市場 存量土地將大幅縮水 8 月 31 日后遺 留問題必 須全部解決，否則重新 招拍掛 土地二級(jí)市場 相關(guān)法規(guī) 影響 相關(guān)規(guī)定 土地供給渠道 其次，資金政策要求商業(yè)銀行從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)貸款管理，并限制投資增長過快傾向 金融政策 對(duì)于低價(jià)位住宅供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多的結(jié)構(gòu)性問題，規(guī)定，“貸款重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制” 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號(hào)）出臺(tái)，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，引起強(qiáng)烈反響 部分地 區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長了房地產(chǎn)投資的過熱傾向 對(duì)于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款的問題，規(guī)定“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)” 、“房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信” 2020 年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅 達(dá) 43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá) 30%,創(chuàng)歷史新高， 2020 年初固定資產(chǎn)投資同比增長 53%， 3 月，國家發(fā)改委提出“要堅(jiān)決控制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭”，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查 我國房地產(chǎn)市場 60％以上的資金來源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá) ％ 央行 121 號(hào)文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化 開發(fā)商原有融資手段 121 文件要求 房地產(chǎn)商應(yīng)有雄厚的資本 融資渠道多元化 取得土地使用權(quán)證書后，即可拿土地進(jìn)行抵押貸款 施工企 業(yè)墊資和拖欠工程款是開發(fā)商重要的融資手段 通過預(yù)售從購房者處獲取大量資金 對(duì)未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目 ,不得發(fā)放任何形式的貸款 開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ 嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。由于增長基數(shù)巨大，全年房地產(chǎn)投資達(dá)到 億元 受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)供給指標(biāo)增長指標(biāo)下降 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》 房地產(chǎn)市場各項(xiàng)供給指標(biāo)增長下降 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率從 2020 年 8 月開始低于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率 從 1999 年開始，全國房地產(chǎn)投資增長率持續(xù)高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率，并且保持同步增長的趨勢，但沒有出現(xiàn) 1992～ 1993 年增長率高達(dá) 117％和 165％的過熱現(xiàn)象 到 2020 年 8 月，由于宏觀調(diào)控的影響，全國房地產(chǎn)投資增長率開始低于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)供給增長繼續(xù)承接 2020 年回落態(tài)勢 土地購置和開發(fā)活動(dòng)增長回落 已購置但尚未開發(fā)完成土地面積變化 購置土地面積增長幅度自 2020 年以來逐步下降， 2020 年則迅速下降 完成開發(fā)土地面積自 2020 年以來逐步下降， 2020 年和 2020 年 110 月均為負(fù)增長 已購置但尚未開發(fā)完成土地面積自 1999 年以來逐年上升 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》 主要類型物業(yè)新開工面積增長回落 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》 2020 年主要類型商品房新開工面積增長回落 主要類型物業(yè)新開工面積增長回落 近年房屋價(jià)格持續(xù)上漲， 2020 年房屋價(jià)格漲幅快速提高， 2020 年漲幅逐季回落 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》 房地產(chǎn)銷售價(jià) 格漲幅回落 近年房地產(chǎn)開發(fā)利潤率普遍在 10% 以上，中高檔住宅開發(fā)利潤在 30%以上 開發(fā)利潤保持較高水平 從國內(nèi)情況來看，大多數(shù)城市房地產(chǎn)企業(yè)普遍在 10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到 30%～ 40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平 從國際上多數(shù)國家情況來看，國際上房產(chǎn)商和地產(chǎn)商是分開的，房產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在 5%左右，高的也只有 6%～ 8%，遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率 上市公司的利潤增長較快 從 6 家房地產(chǎn)上市公司公布的 2020 年年報(bào)看，我國房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率多在 10%以上， 凈利潤增長率較高 近年來全國房地產(chǎn)企業(yè)總收入和利潤保持著 20%以上的增長速度 數(shù)據(jù)來源：國土資源部， CEIC,2020 年上市公司年報(bào) 受國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，開發(fā)商加大了預(yù)收定金和自籌資金力度，定金及預(yù)付款大幅增長 受國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，開發(fā)商加大了預(yù)收定金和自籌資金力度，定金及預(yù)付款大幅增長 截至 2020 年 10 月底，全市到位的房地產(chǎn)開發(fā)資金達(dá) 億元，同比增長 %，比同期房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額多 億元 自籌資金逐步增長， 110 月企業(yè)自籌資金達(dá) 億元 ，同比增長 %，增幅比去年同期高 個(gè)百分點(diǎn) 利用外資出現(xiàn)下降， 11