【正文】 前景遭到了越來越多的質(zhì)疑，一些失敗的開發(fā)讓“購物中心開發(fā)熱”高溫不再 工業(yè)地產(chǎn)的特點是資金門檻高，回收周期長，與民用和商業(yè)房地產(chǎn)相比，投資穩(wěn)定，回報率日益增高，且具有一定的保障性 國家宏觀調(diào)控政策對工業(yè)地產(chǎn)的限制作用較小 外資工業(yè)地產(chǎn)商紛紛引入中國工業(yè)地產(chǎn)市場 工業(yè)地產(chǎn)的投資回報率日益增高 開發(fā)模式可以分為兩種 工業(yè)地產(chǎn) 上海的工業(yè)地產(chǎn)近年來一直維持增長態(tài)勢，年投資回報已經(jīng)達 到了 10%12%；僅 2020 年物流房地產(chǎn)的平均租金就上漲了 15% 一是對值開發(fā)，根據(jù)客戶需求制造廠房標準，反租給客戶 二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品 2020 年以來外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭以前所未有的速度加快進軍中國工業(yè)地產(chǎn)市場的步伐，對工業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)的需求增加，拉動作用明顯 “地根嚴控”、“銀根緊縮”以及相關(guān)一系列配套政策和法規(guī)的出臺，對整個房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)范、整頓，而工業(yè)地產(chǎn)受到的影響較小 工業(yè)地產(chǎn)正成為新的投資熱點 2020 年初，綠地集團將與金山區(qū)正式簽訂協(xié)議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計 平方公里的土地，項目總投資則高達 13 億元，其中綠地集團的投資份額占到 95% 2020 年 3 月 15 日，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)有限公司（ ）發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告稱，以 億元收購陸家嘴軟件分園 3－ 1 工業(yè)廠房，并以 6363 萬元的前期開發(fā)補償金獲得近 3萬平方米的地塊，該地塊將用于工業(yè)廠房的建設(shè)，以進一步擴大陸家嘴軟件分園的規(guī)模 2020 年 7 月份，上海鵬欣家紡中心正式奠基，上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式啟動，據(jù)悉，投資額將達到 20 多億元人民幣 2020 年 11 月初，澳大利亞麥格理銀行旗下的麥格理亞洲基金也在上 ?？禈蛲顿Y了一個物流分撥中心，項目總投資 4000 萬美元，該中心將主要出租給物流企業(yè)，并對倉庫進行管理。由于大企業(yè)的強勢進入，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存壓力加大，一些地區(qū)商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢明顯 融資渠道出現(xiàn)新變化 由于去年國內(nèi)融資環(huán)境的變化，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資方式。一是從政府獲得的土地出讓金中單獨拿出一部分作為一級開發(fā)費用；二是政府與銀行合作，按照 1： 3 或 1： 5 的比例出資 土地一級開發(fā)市場化 商品住宅（民用房地產(chǎn)）分為別墅、公寓、普通商品房和經(jīng)濟適用房，不同住 宅類型針對不同的消費群體 經(jīng)濟適用房 普通商品房 公寓 TOWN HOUSE 別墅 頂級收入階層 高收入階層 中低收入階層 在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，開發(fā)商總是先迎合高端消費者的需求，等到高端市場趨于飽和后才會關(guān)注中端及低端消費者的需求 隨著區(qū)域市場的深化發(fā)展，住宅消費主體必將由社會高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等收入階層為主 商品住宅供給逐年上升， 2020 年增幅下降， 2020 年增幅則有所回升 1998 年以來，全國住宅建設(shè) 穩(wěn)步增長 2020 年增幅出現(xiàn)明顯下降， 2020 年則增幅有所回升 資料來源： 《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 商品住宅（民用房地產(chǎn)）投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大 1998 年住房制度改革，將巨大的住宅存量和需求推向市場，國家出臺了一系列扶持政策，刺激著商品住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)的 68%以上，成為整個產(chǎn)業(yè)的增長的核心 近年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資結(jié)構(gòu) 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 普通住宅投資占比逐步上升，高檔住宅投資占比有下降趨勢 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 1998 年 2020 年，別墅、高檔公 寓投資額在商品住宅中所占投資額比例一直保持在 8%10%之間，并且比例呈下降趨勢 普通住宅投資在商品住宅投資總額中所占比重逐步上升，每年增加 2%左右的增幅 由于別墅市場的開發(fā)商隊伍良莠不齊，加之國家相關(guān)政策繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)，實力不強的開發(fā)商相繼退出 盲目性 急功近利 忽視景觀 形狀差異 規(guī)劃設(shè)計欠缺 片面追求利潤 選址不夠重視 脫離了別墅功能 造型呆板，選材粗糙 施工質(zhì)量差 配套設(shè)施不全 片面追求銷售面積增加棟數(shù) 水電、通訊問題不能解決 景觀一般，無特別之處 由于占地和市政投資不經(jīng)濟，政府 從節(jié)約土地資源出發(fā)，在 2020 年房地產(chǎn)新政“國六條”中明確提到“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)項目土地供應(yīng)” 雖然利潤高，但別墅項目銷售時間長，資金回收周期長，增加了別墅市場進入門檻 別墅前期規(guī)劃設(shè)計和中期建設(shè)施工要求較高，相應(yīng)對開發(fā)商的綜合實力要求較高 較高的要求和不可捉摸的市場使很多開發(fā)商開始退出這塊市場 國內(nèi)別墅市場開發(fā)存在很多問題 首先選址不科學(xué)，項目開發(fā)急功近利，匆忙上馬，甚至完全忽視環(huán)境資源和自然景觀； 其次規(guī)劃十分欠缺，公共環(huán)境與庭院應(yīng)有足夠空間，造型設(shè)計和建筑形式要體現(xiàn)一定的檔次，多數(shù)別墅造型呆板，選 材粗糙，施工質(zhì)量差； 片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，從根本上脫離了別墅休閑的功能 經(jīng)濟適用房投資額呈現(xiàn)負增長，占商品住宅投資額的比重下降 1998 年 2020 年，經(jīng)濟適用房投資呈增長態(tài)勢，但投資年增長率一直呈下降趨勢 2020 年以后，經(jīng)濟適用房投資年增長率為負值，出現(xiàn)了相對量上的負增長 經(jīng)濟適用房投資額占商品住宅投資額的比例呈下降趨勢 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報告》 經(jīng)濟適用房需求市場巨大，加之受到國家政策的多方優(yōu)惠，有望成為部分開發(fā)商下一步的開發(fā)重點 1998 年底， 北京回龍觀小區(qū)是第一個經(jīng)政府認定的大型經(jīng)濟適用房項目，第一期建筑面積850 萬平方米，迅速銷售一空。這意味著長期處于政府指派的土地一級開發(fā)駛?cè)胧袌鐾该骰\行軌道，一級開發(fā)權(quán)將通過招投標方式確定開發(fā)企業(yè) 政府將打造全新的資金平臺，引入財政收入補貼到土地儲備資金中。僅以北京為例，首創(chuàng)集團在拿到懷柔新城土地一級開發(fā)資格的同時，目前還在運作爭取昌平科技園區(qū)的土地一級開發(fā)資格；山東魯能正在努力成為順義新城的土地一級開發(fā)商；天津泰達看中了順義天竺空港城的土地一級開發(fā)。地開發(fā)過程中分期繳納地價款。如北京的望京新區(qū)、回龍觀居住區(qū)就采用了這種土地一級開發(fā)模式 政府或人大授權(quán)，由土地發(fā)展公司代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓，如北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地就采用了這種模式，較適合高新技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的土地開發(fā) 將開發(fā)的熟地以成本價 (含管理費用 )交土地管理部門，再由土地管理部門組織以招標、拍賣或協(xié)議方式出讓，這是我國香港特區(qū)政府土地發(fā)展公司的運作模式，其優(yōu)點是政府容易控制土地價格，有利于實現(xiàn)政府通過地價調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標 以政府為主的模式 含義 模式 城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權(quán)，政府通過其所屬的土地發(fā)展公司負責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地開發(fā)為熟地，交投資者使用。政府可將一定范圍內(nèi)的待開發(fā)土地一次出讓給該公司，土地出讓金可作為政府投資，在該公司中持有股份。只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等） 為減輕借款人不必要的利息負擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款 第三，拆遷管理、銷售管理、物業(yè)管理以及稅費改革等多項 政策法規(guī)加強了對房地產(chǎn)開發(fā)和交易的監(jiān)管 拆遷管理 銷售管理 物業(yè)管理 伴隨著積極財政政策的淡出，稅制改革將成為下一步刺激中國經(jīng)濟增長的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費型增值稅，如對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費制度改革將是未來房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點之一 對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則 國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期 推行拆遷公示制度、實施“陽光拆遷”、堅持文明拆遷、 打擊野蠻拆遷等措施 而技術(shù)發(fā)展也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 招投標創(chuàng)新 增加招投標企業(yè)科技成果加權(quán)值 突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢 室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化 光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋 實現(xiàn)集約化、標準化、系列化生產(chǎn) 使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源 采用新型結(jié)構(gòu)體系 采用組合型、標準型、成套裝配型技術(shù) 降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù) 縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營 建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益 促進房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級 提高了企業(yè)的競爭力和品牌 降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值 規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新 住宅部件創(chuàng)新 建筑技術(shù)創(chuàng)新 住宅銷售創(chuàng)新 物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新 但也要注意到國際政治經(jīng)濟形勢的復(fù)雜、多變也將對房地產(chǎn)消費起到影響 房地產(chǎn)需求變化 2020 奧運 加入 WTO 美國霸權(quán)主義 經(jīng)濟全球化 臺海危機 恐怖與動蕩 突發(fā)事件 親民政策 城市品位升級 消費者恐慌 大城市樓市蕭條 防范不可預(yù)見情況 增加儲蓄 抑制房地產(chǎn)消費 持幣觀望 影響外國投資 商業(yè)地產(chǎn)升溫 收入水平提高 經(jīng)濟周期趨 緩 推出經(jīng)濟適用房 二元經(jīng)濟趨變 危機意識增加 束縛中國經(jīng)濟增長 新技術(shù)引進 房貸增加 房地產(chǎn)升溫 體育場館建設(shè) 外行 %個貸 由于固定資產(chǎn)投資過快，貨幣供應(yīng)量處于趨熱區(qū)間，導(dǎo)致近兩年房地產(chǎn)投資趨熱 房地產(chǎn)投資拉動著 50 多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動率為 1： ，對國民經(jīng)濟的影響力達到 30％ 國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測結(jié)果表明， 2020 年 5 月份我國景氣綜合評分為 44 分，經(jīng)濟預(yù)警信號進入趨熱區(qū)間 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理 2020 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年， 全國房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，同比增長 %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點 2020 年房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持了迅猛發(fā)展勢頭，雖然增速在宏觀調(diào)控下同比回落，但仍達到%，是 1999 年以來的第 2 大增長速度。在此基礎(chǔ)上出臺了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》 國務(wù)院 2020 年 5 月 17 日 再次上調(diào)房貸利率， 5 年期以上利率提高到 % 央行 2020 年 4 月 28 日 在 2020 年工作要點明確“落實商品房預(yù) (銷 )售合同聯(lián)機備案和實名制購房制度” 建設(shè)部 2020 年 2 月 10 日 由建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等 7 部門聯(lián)合提出“ 7 部委意見”，提出各地要把調(diào)控樓市作為當前一項重要任務(wù) 7 部委 2020 年 5 月 27 日 常務(wù) 會議討論并通過《國務(wù)院 2020 年工作要點》，會議強調(diào)，嚴格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，此即著名的“國 8 條” 國務(wù)院 2020 年 3 月底 上調(diào)房貸利率 5 年期以上利率提高到 % 央行 2020 年 3 月 17 日 政策 部門 時間 首先，一系列土地政策的實施在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過快的勢頭 土地政策 國務(wù)院辦公廳 《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》 國土資源部 《國土資源部關(guān)于下達 2020 年全國土地利用計劃》的通知 國土資源部 《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》 國務(wù)院 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》 北京市政府 《關(guān)于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》 北京國土房管局 《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》 (4 號令 ) 頒布單位 法 規(guī) 2020 年我國出臺的主要土地市場政策 國土資源部、國務(wù)院于 2020 年 2 月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓 一年多的治理整頓行動，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。預(yù)測中 2020 年城鎮(zhèn)人均住宅只有 平方米，預(yù)測比較保守 因此，城市化進程加速和經(jīng)濟快速發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求，今后 20 年 30年將是房地產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略機遇期 城市化 公共服務(wù)放開 城市群擴張與重新定位 消費 升級 城市人口和人均面積增加 城鎮(zhèn)數(shù)量增長 我國每年新增小城鎮(zhèn) 800 個左右，提供了城市建設(shè)新增空間 大城市為以經(jīng)濟為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間 政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進入城市開發(fā) 汽車消費、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠影響 每年 1000－ 3800 萬農(nóng)民進入城市；目前人均建筑面積每增加 1 米 2，則全國需新建 5 億米2 住宅 房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段 人均 GDP800 美元