【正文】 )轉(zhuǎn)手交易的，普通住房銷售時可獲免征營業(yè)稅的優(yōu)惠，而非普通住房則按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。（二）重慶市政策實施細則重慶市政府出臺“11項”措施 規(guī)范房市穩(wěn)定房價措施一 正確把握我市房地產(chǎn)市場形勢措施二 強化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)措施三 嚴格土地管理，加大土地供應調(diào)控力度措施四 嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為措施五 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管措施六 加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險措施七 全面落實廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求措施八 合理引導住房建設(shè)與消費，促進市場供需協(xié)調(diào)措施九 控制拆遷規(guī)模，防止城鎮(zhèn)建設(shè)盲目拆遷帶來的被動局面措施十 完善市場信息披露制度措施十一 正確引導市場心理預期2005年6月1日，重慶市政府發(fā)文公布了包括改善住房供應結(jié)構(gòu)、加大土地供應調(diào)控力度等在內(nèi)的11項措施，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 一年不動工將征收閑置費 要在土地出讓公告和合同中明確開發(fā)與竣工的條件、時間及違約責任，并建立房地產(chǎn)開發(fā)用地跟蹤監(jiān)管制度；主城區(qū)500畝以上的大宗土地供應必須經(jīng)市政府批準后再出讓；對上一個項目建設(shè)進度未達到50%的，不供應下一個項目用地。 嚴查違法違規(guī)銷售行為 　　市、區(qū)縣(自治縣、市)國土房管部門要會同有關(guān)部門，根據(jù)國家有關(guān)法律和我市已制定的房地產(chǎn)法規(guī)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)采取“內(nèi)部認購”、“發(fā)會員卡”方式，對違規(guī)“放號”炒作等違法違規(guī)行為，加大監(jiān)管處置力度。對虛構(gòu)交易合同，發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價以及不履行開工和竣工時間等行為，主管部門要公開曝光，并依法嚴肅查處。在預購人取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記機關(guān)將不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，權(quán)屬登記機關(guān)也不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通商品住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。更多的是在無形中對老百姓產(chǎn)生心理影響。 新政心理影響時間不會很長，房產(chǎn)新政不但對老百姓是個考驗，同樣對開發(fā)商也是個考驗，有責任的地產(chǎn)商肯定會站在對社會、市場負責任的立場上來面對這個現(xiàn)狀。5月11日，建設(shè)部、國家發(fā)改委等中央七部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，直指當前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲過快的問題，打擊房產(chǎn)投機。有媒體開始猜測或預測房價要降，導致并非投機而是有能力購房而現(xiàn)在也開始持幣觀望了。不過這只是一個暫時的現(xiàn)象，不會持續(xù)太長時間。 國家政策出臺的目的是為了抑制房價，打擊在房地產(chǎn)行業(yè)人為抬高房價的投機行為，這對某些投資型的樓盤會產(chǎn)生一定的影響。新盤供應量減少，均價回調(diào)2005年1月~11月重慶住宅均價走勢圖2005年1月~11月重慶新增供應總量走勢圖據(jù)本部數(shù)據(jù)顯示，2005年6月主城區(qū)住宅供應均價（按套內(nèi)面積計算）3351元/平方米，％。截至今年8月，全市住宅銷售均價所有回暖，2005年8月全市商品房住宅銷售均值均價3382元/平方米，％。同時，隨著部分蓄水以久的中高端住宅項目及高端別墅項目的入市，其均價將會帶動整體市場均價的上揚。報紙媒體樓盤廣告投放量減少2005年1月~10月廣告投放走勢圖（版面）自2005年5月七部委新政出臺之后，全市樓盤報媒廣告投放量驟然減少，％。通過兩個月的調(diào)整期，到8月份報紙媒體廣告投放逐步回升表明市場放量增加，逐漸走入低谷期，同時整體市場也逐步恢復，無論是需求市場還是供應市場都在好轉(zhuǎn)，只要政府不進一步出臺相關(guān)政策，今年的系列新政對市場造成的影響會在今年底明年初趨于淡化，市場將歸于平穩(wěn)，需求市場將歸于理性，營銷將回歸于項目本身的產(chǎn)品力。隨著人們越來越注重產(chǎn)品以及這種推廣、銷售模式的泛化、人們對這種營銷模式的麻木，很多開發(fā)商都將在推廣、銷售方式上進行創(chuàng)新，采取一種更有針對性、更有效的營銷模式，比如投入額度及投放媒體的改變，采取直銷模式、活動營銷模式等?，F(xiàn)階段對營銷提出幾點建議：其一：放穩(wěn)心態(tài)，不宜繼續(xù)盲目追高價格，追求利潤，以平緩的市場價格以取得市場去化為主；其二：強化營銷策劃，以務實的銷售手法贏取消費者關(guān)注，少做概念的炒作，專注于提升產(chǎn)品的性價比，；其三：關(guān)注市場變化，擇機選擇開盤時間、推案規(guī)模，目前不宜一次性大體量上市；其四：開發(fā)商要以平和心態(tài)接受樓盤銷售周期變長的景況，對銷售周期應有一個充分時間段的預測，；其五：在開發(fā)產(chǎn)品方面盡量規(guī)避“純投資”類產(chǎn)品。對發(fā)展商和代理商來說2005年既定計劃完成的機會相對渺小，由于在2004年年底和2005年年初的市場表現(xiàn)都非常樂觀，此次調(diào)控超過各個公司對市場變化的心理預期，各個公司的2005新年目標計劃中都非常樂觀。無論是銷售面積還是銷售金額都將出現(xiàn)一個巨大的差額。從現(xiàn)有出臺的政策力度來看，政策調(diào)控年會經(jīng)歷一個較長期的、漸進的調(diào)控過程，使房價逐步回落。附錄（一）近年來國家宏觀調(diào)控政策一覽房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(第18號令)國家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展03年8月12日國務院《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》04年5月13日建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部和人民銀行《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》05年年3月26日國務院《加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)整的八條措施》05年4月27日國務院物業(yè)管理方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位首部《物業(yè)管理條例》03年6月國務院《物業(yè)服務收費通知》物業(yè)服務收費從04年10月1日起實行明碼標價04年7月底國家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)稅開征相關(guān)問題05年第二季度國務院金融信貸方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 (銀發(fā)［2003］121號)2003年6月5日國務院《提高存款準備金率的通知》，即存款準備金率由7％％04年4月25日中國人民銀行提高項目資本金比例通知房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)項目資本金20%提高到35% 04年4月27日國家發(fā)改委、建設(shè)部上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮，%%，%%。 中國人民銀行個人住房貸款利率再次上調(diào)調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則05年3月17日中國人民銀行土地政策法令內(nèi)容日期發(fā)布單位11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》02年5月9日 國土資源部《關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強建設(shè)用地管理的通知》撤并整合各類開發(fā)區(qū)2046個03年2月18日國土資源部、國務院《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系04年3月30日國土資源部、監(jiān)察部《農(nóng)用地暫停轉(zhuǎn)為建設(shè)用地》半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批04年4月28日國務院《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào)查工作的緊急通知》全國國土部門將以2004年12月31日為基準日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調(diào)查04年12月2日國土資源部重慶市房地產(chǎn)市場分析篇2004年重慶房地產(chǎn)市場2004年重慶商品房住宅市場2004年，重慶住宅市場在“漲聲”中度過，供需兩旺的局面保持了大半個年頭。單就各區(qū)數(shù)據(jù)來看，九龍坡區(qū)2004年的新增個案數(shù)量及新增體量都居全市之首，占全市新增供應量的22％。如果說2003年“輕軌效應”的最大贏家是大渡口樓市，那么在2004年則是老工業(yè)基地——九龍坡。/ 供應價格重慶市2004年全年在售住宅（不含別墅）銷售均價走勢圖： 本部對重慶市主城8大區(qū)域進行全年的市場跟蹤，取得各區(qū)域在售住宅（不含別墅）銷售均價（按套內(nèi)面積計算），從而計算出重慶市全年在售住宅銷售均價為2986元/平方米。%。而進入下半年后，各項宏觀調(diào)控政策相繼實施，房地產(chǎn)市場進入政策適應及調(diào)整期，各類投資、投機行為減少，致使全市價格增幅趨于平緩，%。渝中、江北、渝北三區(qū)均價與其他幾區(qū)明顯拉開，500—1000元的價格差距劃分了整個市場格局。但從市場供應的產(chǎn)品形態(tài)、價格來看，西部的產(chǎn)品更為大眾化，客層也更為廣泛。在嘉陵江以北，大批資金雄厚的大型外地開發(fā)商紛紛安營扎寨，躊躇滿志……試問，在重慶的人均GDP尚不足以支撐眾多高檔高價盤的時候，作為“富人區(qū)”的北部樓市大規(guī)模擴張靠誰來買單？可以預見，2005年以產(chǎn)品價格劃分區(qū)域之間產(chǎn)品形態(tài)/客層差異的格局將更為明顯。戶型不是一種可以將就的東西，個人對戶型的要求也是各不相同，有的人特別鐘情于坐在陽臺的藤椅上泡一壺咖啡翻翻雜志這樣的生活，因此會特別留意采光和景觀俱佳的大陽臺。“三分匠人，七分主人”，對戶型的要求，不僅是開發(fā)商同時也是購房者的需求。相反，這是市場最理性的回歸與反思。著眼細部是今后市場的一大特色。不難看出目前重慶市場仍然以傳統(tǒng)的三大戶型做為供應主體，%。其發(fā)展和變化與民眾的生活息息相關(guān)。產(chǎn)品類型也異常豐富，從二十平方米的小戶型到近千平方米的超大戶型，從四、五層的花園住宅到超百米高層住宅，應有盡有。小戶型求新求變，成為市場熱點小戶型自從在市場上出現(xiàn)以后一度是處于不溫不火的局面。早期小戶型給人的感覺，除了面積小以外，就并無其它的特點和個性了，更談不上亮點，反而由于其使用功能的不合理（許多小戶型項目甚至沒有廚房），給人以品質(zhì)低下的印象。其中也有一些項目因在宣傳策劃上的成功而取得了不俗的銷售業(yè)績。如：一城新界、建工新康橋、鉆石年代等。其購買者主要是一些剛剛參加工作的年青人和從外地進入大城市的打工一族。再次是社會上單身貴族，丁克家庭越來越多，也未必會盲目追求大戶型。所以，提高產(chǎn)品的居住品質(zhì)，并深層挖掘其個性特征，是使小戶型項目真正成為房地產(chǎn)項目中的一大類型并長久地占有相應的市場份額，是開發(fā)設(shè)計界應重點解決的問題。其中原因既有銷售策略的考慮，也有擴大客戶群體的目的，但數(shù)量較少。兩種不同階層業(yè)主之間都有尷尬，難以產(chǎn)生融洽的社區(qū)氛圍和統(tǒng)一的社區(qū)文化。所以小戶型產(chǎn)品不應只是拾遺補缺，而應用為項目策劃定位時的主要產(chǎn)品考慮，才能形成一個真正意義上的小戶型樓盤。小戶型說到本質(zhì)上仍然是以供人們居住為主，它并不是辦公室或酒店。很多小戶型沒有廚房，沒有廳或沒有居室，看起來更象一個酒店標準間或一間辦公室，縱使做到了精裝修，但在管理服務與配套設(shè)施方面還不如普通的酒店。在采光、通風等方面更存在著嚴重的不健康隱患。面積標準也相應地有所放松。如駿逸江南，~，并做到了明廚明衛(wèi)，更是設(shè)計有陽光陽臺和生活陽臺以滿足居家需求。此外，很多小戶型項目也更重視社區(qū)園林景觀和各種服務配套設(shè)施的完善，并且在這方面并不亞于某些高檔樓盤。仔細回想重慶九十年代以前的住宅，大多在70平方米以下，以現(xiàn)在的觀點來看，恐怕都屬于小戶型，但其居住品質(zhì)和近來經(jīng)過改良的小戶型相比還是有相當差距的，這樣的產(chǎn)品至今在重慶市內(nèi)住宅中還占有很大的比例。因此，小戶型作為一種住宅產(chǎn)品類型將會在重慶這樣的超大型城市中存在相當長一段時間，其生命力不容置疑。正因為如此，許多多層住宅樓盤甚至高層住宅常常被開發(fā)商冠以花園的名頭以凸現(xiàn)其檔次。雖然從學術(shù)角度來說，并無花園住宅這一特殊稱謂，其出現(xiàn)大概是廣告媒體宣傳的產(chǎn)物。因此大致可以這樣認為，花園住宅就是將社區(qū)及庭院園林景觀和住宅緊密有機結(jié)合而產(chǎn)生的住宅產(chǎn)品，通常為多層或低層。是花園和住宅的整體性設(shè)計，而不是二者的簡單疊加。大多數(shù)花園住宅項目其住宅本身和普通產(chǎn)品相比也無特別之處。更有一些項目，因為靠近一條河流，或周邊有城市公園、綠地、或用地內(nèi)有幾棵原生樹木，便被稱為花園住宅，而大肆渲染。這也必然影響到花園住宅的最終品質(zhì)。因此花園住宅是園林景觀向建筑滲透，從平面向立體延伸，同時建筑又向室外空間擴展而產(chǎn)生的具有豐富的視覺效果和空間變化的住宅產(chǎn)品，在某些方面，其追求的是別墅的品質(zhì)特征就是最大限度地促進人與自然的交流，不能依靠單純的追求住宅單體設(shè)計或園林景觀設(shè)計，不然花園住宅將會逐漸被湮沒在普通住宅之中，其名稱的特殊意義也不復存在。其在室內(nèi)外景觀及空間的融合方面有了明顯的進步。這些花園住宅在創(chuàng)造了豐富的室內(nèi)外景觀的同時更形成積極融洽的社區(qū)交流氛圍。并爭相在這方面尋求賣點、亮點。雖然其中有些項目走得過于極端，并經(jīng)過使用后證明空間的變化反而在一定程度上影響了居住的舒適性、并造成一些面積的浪費。追求室內(nèi)外空間的豐富變化本身無可指責，其不僅能為人們創(chuàng)造更有生活情趣的居住空間，還能改善城市景觀風貌。在室內(nèi)外空間的變化方面，近年來重慶樓市也涌現(xiàn)出一些較為成功的項目。而上下層之間極具格調(diào)和情趣的個性化扶梯，在完成居室動靜過渡的同時，更增加空間層次可分可合的趣味性，和空間的通透性、開放性、互動性，無論您拾級而上或者信步而下，每次是不同的體驗與享受。至于配套設(shè)施，在開發(fā)商看來，是能少則少，盡量將其交給政府公用事業(yè)部門來做。建設(shè)之初對底商的經(jīng)營模式、經(jīng)營類型和范圍沒有任何限定，飯館、發(fā)廊、歌廳自發(fā)地混雜其間，產(chǎn)生大量的噪聲、廢氣污染