【正文】 四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在 XXX 正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者 ）在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂； 提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； 在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)； 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 提要： 倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則； 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營的“生命線”。 一、財(cái)務(wù)管理模式 XX 物業(yè)管理公司 XXX 業(yè)主委員會 管 業(yè) 預(yù) 批 理 務(wù) 算 準(zhǔn) 酬 指 報(bào) 監(jiān) 金 導(dǎo) 告 督 XXX 管理處 說明：在 XXX 居住區(qū)物 業(yè)管理委員會成立之前，由 XX 市 XXX 置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 根據(jù) XXX 居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 管理處財(cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理 處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。 三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 （二）管理處于每年 12 月 10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng) 該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算 提要： 每年按收入的 15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理； 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車場經(jīng)營收入 管理服務(wù)費(fèi)收入 會所經(jīng)營收入 社區(qū) 停 人員 日常 會 商務(wù) 車 行政 物業(yè) 所 活動 場 稅金 管理 管 的開 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算 （一）測算依據(jù)及說明 XX 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下： 指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務(wù)費(fèi)收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫房使用率 60％ 80％ 90％ 自行車位使用率 90％ 98％ 100％ 管理處員工工資待遇：經(jīng)理 1人， 2200 元 /人 .月；經(jīng)理助理 1 人， 1500元 /人 .月；主管 2人，1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。 XX 物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 XX 市及 XXX 居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支 將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) XXX 居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū) 社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 （四）加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 （六）強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴(yán)格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 一、服務(wù)思路 （一）提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 （二）注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。 （三）與社會服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 三、日常服務(wù)措施 為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時應(yīng)業(yè)主需要不斷 推陳出新。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌 球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們設(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立 XX 物業(yè)XXX 居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上 ，網(wǎng)站還可通過 Inter 國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它 分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。 一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想 （一）社區(qū)服務(wù) 網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)、電 費(fèi)、氣費(fèi)、管理費(fèi)、社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。 社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)、投訴處理等服務(wù)。再不會出現(xiàn)“三缺一”的情況。 IP 電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打 IP 電話，如果對方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時，還可以進(jìn) 行可視對講。 （三）信息中心 小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。 遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪?shí)時溝通。 （六）社區(qū)電子商務(wù) 網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。通過服務(wù)產(chǎn)生的 這筆利潤一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營運(yùn)資金。 中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。 （八）社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱 （九）高速接入 inter 及其它局域網(wǎng) 不限時限量，價格低廉。 二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處 短期利益 —— 有利于促進(jìn)樓盤銷售 1．真正實(shí)現(xiàn)“社區(qū)信息化”，吸引購房者 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息 化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。 2．“零距離”溝通，有助于營造小區(qū)文化 可以實(shí)現(xiàn)住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。 （二）長 期利益 —— 多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會效益 1．將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源 通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。 （二） B/S 模式取代舊的 C/S 模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢 社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)行的 WEB 開發(fā)工具，以 B/S 模式取代舊的 C/S 模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。 系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級全部在服務(wù)器上進(jìn)行，有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。 （四）靈活的個性化解決方案 針對小區(qū)住戶的特點(diǎn)及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、電子商務(wù)、社區(qū)營運(yùn)及管理等全方位解決方案。 四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點(diǎn) （一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢 采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息服務(wù)、休閑娛樂、物業(yè) 管理、社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能（如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場 IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等），達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行 刪減或增加?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營。 （四）給物業(yè)管理處帶來的好處 物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平， 并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)、電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費(fèi)、醫(yī)療、家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制、娛樂等內(nèi)在的信息服務(wù)，為公司業(yè)務(wù)的延伸和擴(kuò)展提供廣闊的市場。 （五）建立寬帶網(wǎng)社區(qū) 如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用電話線連接，通過 ADSL 設(shè)備接入 inter。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當(dāng)重要的考慮因素。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量。在 XXX 居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計(jì)算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)管理的全過程實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化，如對檔案的管理、人力資源的管理，對 ISO9001 質(zhì)量管理體系的運(yùn)行等，有效提高我們的管理效率及水平。 XX 數(shù)碼城總部 XXX 居住區(qū)管理處 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖 在 XXX 居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運(yùn)行《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團(tuán)體協(xié)作，有效地完成公文申報(bào)、審批、歸檔、