【正文】 據(jù) XXX的規(guī)劃設計思路及銷售定位，并結合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗，擬在 XXX 管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務人員 3 人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的服務人員進行調整；在小區(qū)管理進入正常期時，配備各類管理服務人員 38 人（含保安、保潔和園藝等）。 管理用房的配置面積和要求 1．管理用房 根 據(jù)招標書中提供部分數(shù)據(jù)，經(jīng)測算管理用房為 220M2，對管理用房擬安排如下 : 序號 部 門 面積(M2) 位 置 序號 部 門 面積(M2) 位 置 1 經(jīng)理辦公室 10 2 經(jīng)理助理辦公室 10 3 行政財務部 20 4 綜合事務部 20 5 客戶服務中心 5 6 倉 庫 15 7 會議室 20 備 注 管理用房擬安排 100 平方米 ２．員工生活用房面積共計 112 平方米 （ 1）員工食堂 30M2 （ 2）員工宿舍 82M2 經(jīng)理、副經(jīng)理按 8M2/人的標準配備 ,計 16M2 其他管理人員按 4M2/人的標準配備，計 16M2 作業(yè)人員按 ,共 50M2 生活用房共需 112 平方米 ,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。為了配合XXX 的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。 二、財務管理措施 （一）設立財務管理機構。 （三）加強財務管理的職能。 四、維修基金的管理和使用 （一）對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。 一、物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。 （二） XXX 居住區(qū)物業(yè)管理費收取標準（由 XX物業(yè)公司和 XXX置業(yè)公司參照有關標準商談后制定）； （三）日常物業(yè)管理收入測算（由雙方商談制定標準后再做測算） （四）日常物業(yè)管理支出測算（同上） 三、測算結果分析 經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）： 經(jīng)濟指標 第一年 第二年 第三年 第四年以后 總收入 總支出 年收支盈余 測算結果分析： （一）收支盈虧及原因（根據(jù) XX 公司和 XXX 置業(yè)公司雙方商談的收支標準測算和分析） （二）收支虧損的彌補辦法 針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項目，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。 第五部分 特色服務項目及收費標準 以業(yè)主需求為基礎，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質的社區(qū) 服務和特約服務，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。 （四）服務人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政服務隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓。 （三）完善小區(qū)文化娛樂設施。 網(wǎng)上預約社區(qū)會所消費、家政服務、家具維修等服務。 （四）社區(qū)學校 網(wǎng)上學校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓班，如網(wǎng)頁制作、計算機培訓、英語培訓、假期學校等；通過網(wǎng)絡使用各種互動教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學模式。 （七）物業(yè)管理 提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程， 提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費用清單、服務申請、投訴等，增強物業(yè)管理處和住戶間的溝通。 2．擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢” 信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源 —— 家庭。 （五）運用先進技術保證網(wǎng)絡安全 系統(tǒng)服務器端采用最新網(wǎng)絡操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設置安全選項，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務，設置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級別，做好系統(tǒng)本身的安全保護； 綜合防火墻技術，禁止對所有不必要 TCP/UDP 端口的訪問，防止對系統(tǒng)的惡意攻擊； 加 強系統(tǒng)管理，在安裝軟件時保證安裝盤干凈，同時安裝功能強大的防病毒軟件對系統(tǒng)進行實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。 一個運行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標志，而且也是 房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。該系統(tǒng)采 用 Lotus Domin Notes R Delphi作為開發(fā)工具，選用 SQL Server、 Aceess 作為數(shù)據(jù)庫，可有效實現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。 信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購物、 VOD 視頻點播、家政服務、家具維修、費用查詢等信息服務，不但同社區(qū)住戶息息相關，更是物業(yè)管理處的日常事務。 （二）給開發(fā)商帶來的好處 開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質，改變物業(yè)的市場形象和市場價值；而從長遠來看，能夠提供更多的利潤空間。 三、網(wǎng)絡社區(qū)的特點 （一）開展“以物業(yè)管理為基礎、以增值服務為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營模式 網(wǎng)絡社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務提供了可能；另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上服務提供商的經(jīng)營活動，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務中存在的支付 信用、商品配送等問題。 高速接入 inter 查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機構局域網(wǎng)，方便 SOHO一族居家辦公。 （五）股市行情 與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實時行情、技術分析、證券分析、 委托交易一應俱全，真正高速實現(xiàn)“家庭大戶室”。 （二）休閑娛樂 網(wǎng)絡游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。 第七部分 未來接管中的新舉動、新設想 第一章 建立“物業(yè)信息島”，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。 二、服務項目 無償服務 17 項： 類 別 編 號 項 目 內(nèi) 容 01 殘障人士特別服務 家政 02 臨時照顧小孩 03 代定牛奶 服務 04 介紹保姆、代請家教 05 居室裝修咨詢 06 代租汽車 商 07 代辦旅游手續(xù) 務 08 代訂車、船、飛機票 服 09 代寄代領郵件 務 10 代訂報刊、雜志 11 臨時代為保管小件物品 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 禮儀服務 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 村內(nèi)代購、代送鮮花、禮品 15 開設棋類活動場所 其它 16 邀請有關展覽和小型演出隊來社區(qū)服 務 17 義務宣傳家庭安全用電常識，宣傳消防常識 2. 有償服務 64 項 類 別 編 號 服 務 內(nèi) 容 參考價格 (未定 ) 01 窗式空調安裝 100 元 /臺 家 02 分體式空調安裝 200 元 /臺 03 空調加雪種 120 元 /臺 04 安裝抽油煙機 50 元 /臺 電 05 安裝熱水器 50 元 /臺 06 安裝排風扇 30 元 /臺 07 安裝吊扇 30 元 /臺 安 08 安裝燈具 20 元 /套 09 安裝用電明線 元 /米 10 換電表 30 元 /個 裝 11 換鎮(zhèn)流器 20 元 /個 12 拆換燈管 5 元 /次 13 拆換業(yè)主入戶電源線 (50 米 ) 50 元 /次 維 14 拆換業(yè)主插座線 20 元 /次 15 拆換業(yè)主照明線 (30 米內(nèi) ) 30 元 /次 16 拆換業(yè)主電源開關 10 元 /個 修 17 調試多制式彩電 30 元 /臺 18 調試組合音響 30 元臺 19 調試收錄機、 VCD 機 15 元 /臺 類 別 編 號 服 務 內(nèi) 容 參考價格 (未定 ) 20 貼瓷片 40 元 /m2 21 鋪普通地磚 40 元 /m2 22 貼墻紙 1 元 /m2 23 墻面刷新 2 元 /m2 裝 24 安裝坐廁 150 元 /套 25 安裝洗臉盆、洗菜盆 50 元 /套 修 26 安裝空調架 150 元 /個 27 安裝防盜門 80 元 /個 維 28 安裝防盜網(wǎng) 80 元 /個 29 換門鎖 20 元 /套 修 30 換水龍頭 (4＂口徑 ) 10 元 /個 31 換水表 (4＂口徑 ) 30 元 /個 32 換門窗玻璃 20 元 /m2 33 砌筑灶臺 20 元 /人 .小時 34 木門維修 20 元 /人 .小時 35 清潔油煙機 (提供清潔劑，下同 ) 30 元 /臺 36 清潔空調 30 元 /臺 清 37 清潔地毯 3 元 /m2 潔 38 清潔玻璃 5 元 /m2 服 39 地板 打蠟 4 元 /m2 務 40 疏通地漏、廁所管道 30 元 /次 41 疏通排污管 30 元 /次 42 其他清潔服務 20 元 /小時 .人 43 打掃衛(wèi)生 15 元 /小時 家 政 44 荬菜，買早餐 15 元 /小時 服 務 45 做飯 30 元 /小時 46 送快餐 市價 類 別 編 號 服 務 內(nèi) 容 參考價格 (未定 ) 47 看護病人 10 元 /小時 家 48 上門收洗衣服（洗衣費另計） 2 元 /次 政 49 開辦家政培訓 10 元 /小時 服 50 家庭綠化、盆景造型 15 元 /小時 務 51 代購、代售二手家私 面議 52 鐘點工 20 元 /小時 53 健康檢查 市價 健 康 54 建立健康檔案 工本費 服 務 55 兒童計劃免疫檔案 工本費 56 家庭病床 市價 禮 儀 57 租售鮮花盆景 市價 服 務 58 代接代送客 面議 59 電話 市價 商 60 傳真 6 元 /張 務 61 打字 元 /字 服 62 復印 元 /張（ A4） 務 63 洗車 1020 元 /輛 64 電子郵件 10 元 /次 說明： 有償服務的價格，以 XX 市物價局有關規(guī)定及 XXX 居住區(qū)周邊市場平均價格為依據(jù)，按“略 低于市場平均價格”的原則 ,合理確定，實施前將報 XXXXX 置業(yè)有限公司核準。 有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務體系，提供全方位、多層次的綜合性服務，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 四、增收節(jié)支的措施 （一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務項目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動 ,努力增加營業(yè)外收入。 《規(guī)劃設計方案》提供的原始數(shù)據(jù)。 （三）管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報開發(fā)商（或業(yè)委會）審批。為此，我們將充分發(fā)揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務質量的同時有 效降低管理成本。 （二）建立規(guī)范、透明的財務體系。而在銷售中心的前期管理上 ,建議亦簽定委托管理協(xié)議 ,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預測，銷售對象應定位為在 XX 創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領階層 .這一群體之業(yè)主消費能力極強，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務