【正文】 據(jù) XXX的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在 XXX 管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務(wù)人員 3 人，待小區(qū)入伙以后再對(duì)銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時(shí)，配備各類管理服務(wù)人員 38 人（含保安、保潔和園藝等）。 管理用房的配置面積和要求 1．管理用房 根 據(jù)招標(biāo)書中提供部分?jǐn)?shù)據(jù)，經(jīng)測(cè)算管理用房為 220M2，對(duì)管理用房擬安排如下 : 序號(hào) 部 門 面積(M2) 位 置 序號(hào) 部 門 面積(M2) 位 置 1 經(jīng)理辦公室 10 2 經(jīng)理助理辦公室 10 3 行政財(cái)務(wù)部 20 4 綜合事務(wù)部 20 5 客戶服務(wù)中心 5 6 倉 庫 15 7 會(huì)議室 20 備 注 管理用房擬安排 100 平方米 ２．員工生活用房面積共計(jì) 112 平方米 （ 1）員工食堂 30M2 （ 2）員工宿舍 82M2 經(jīng)理、副經(jīng)理按 8M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備 ,計(jì) 16M2 其他管理人員按 4M2/人的標(biāo)準(zhǔn)配備，計(jì) 16M2 作業(yè)人員按 ,共 50M2 生活用房共需 112 平方米 ,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。為了配合XXX 的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。 二、財(cái)務(wù)管理措施 （一）設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。 （三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。 四、維修基金的管理和使用 （一）對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。 一、物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 （二） XXX 居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（由 XX物業(yè)公司和 XXX置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定）； （三）日常物業(yè)管理收入測(cè)算（由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算） （四）日常物業(yè)管理支出測(cè)算（同上） 三、測(cè)算結(jié)果分析 經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一年 第二年 第三年 第四年以后 總收入 總支出 年收支盈余 測(cè)算結(jié)果分析： （一）收支盈虧及原因（根據(jù) XX 公司和 XXX 置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析） （二）收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū) 服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。 （四）服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。 （三）完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。 網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會(huì)所消費(fèi)、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。 （四）社區(qū)學(xué)校 網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)、英語培訓(xùn)、假期學(xué)校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。 （七）物業(yè)管理 提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程， 提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請(qǐng)、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。 2．擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢” 信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源 —— 家庭。 （五）運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全 系統(tǒng)服務(wù)器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)置安全選項(xiàng)，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)置對(duì)訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級(jí)別，做好系統(tǒng)本身的安全保護(hù)； 綜合防火墻技術(shù)，禁止對(duì)所有不必要 TCP/UDP 端口的訪問，防止對(duì)系統(tǒng)的惡意攻擊； 加 強(qiáng)系統(tǒng)管理，在安裝軟件時(shí)保證安裝盤干凈，同時(shí)安裝功能強(qiáng)大的防病毒軟件對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)病毒監(jiān)測(cè)，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。 一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是 房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。該系統(tǒng)采 用 Lotus Domin Notes R Delphi作為開發(fā)工具，選用 SQL Server、 Aceess 作為數(shù)據(jù)庫，可有效實(shí)現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。 信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購物、 VOD 視頻點(diǎn)播、家政服務(wù)、家具維修、費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務(wù)。 （二）給開發(fā)商帶來的好處 開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值；而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，能夠提供更多的利潤(rùn)空間。 三、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點(diǎn) （一）開展“以物業(yè)管理為基礎(chǔ)、以增值服務(wù)為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務(wù)提供了可能；另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上服務(wù)提供商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付 信用、商品配送等問題。 高速接入 inter 查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便 SOHO一族居家辦公。 （五）股市行情 與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)行情、技術(shù)分析、證券分析、 委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn)“家庭大戶室”。 （二）休閑娛樂 網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。 第七部分 未來接管中的新舉動(dòng)、新設(shè)想 第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。 二、服務(wù)項(xiàng)目 無償服務(wù) 17 項(xiàng)： 類 別 編 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 01 殘障人士特別服務(wù) 家政 02 臨時(shí)照顧小孩 03 代定牛奶 服務(wù) 04 介紹保姆、代請(qǐng)家教 05 居室裝修咨詢 06 代租汽車 商 07 代辦旅游手續(xù) 務(wù) 08 代訂車、船、飛機(jī)票 服 09 代寄代領(lǐng)郵件 務(wù) 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 臨時(shí)代為保管小件物品 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 禮儀服務(wù) 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 村內(nèi)代購、代送鮮花、禮品 15 開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所 其它 16 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來社區(qū)服 務(wù) 17 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí) 2. 有償服務(wù) 64 項(xiàng) 類 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 01 窗式空調(diào)安裝 100 元 /臺(tái) 家 02 分體式空調(diào)安裝 200 元 /臺(tái) 03 空調(diào)加雪種 120 元 /臺(tái) 04 安裝抽油煙機(jī) 50 元 /臺(tái) 電 05 安裝熱水器 50 元 /臺(tái) 06 安裝排風(fēng)扇 30 元 /臺(tái) 07 安裝吊扇 30 元 /臺(tái) 安 08 安裝燈具 20 元 /套 09 安裝用電明線 元 /米 10 換電表 30 元 /個(gè) 裝 11 換鎮(zhèn)流器 20 元 /個(gè) 12 拆換燈管 5 元 /次 13 拆換業(yè)主入戶電源線 (50 米 ) 50 元 /次 維 14 拆換業(yè)主插座線 20 元 /次 15 拆換業(yè)主照明線 (30 米內(nèi) ) 30 元 /次 16 拆換業(yè)主電源開關(guān) 10 元 /個(gè) 修 17 調(diào)試多制式彩電 30 元 /臺(tái) 18 調(diào)試組合音響 30 元臺(tái) 19 調(diào)試收錄機(jī)、 VCD 機(jī) 15 元 /臺(tái) 類 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 20 貼瓷片 40 元 /m2 21 鋪普通地磚 40 元 /m2 22 貼墻紙 1 元 /m2 23 墻面刷新 2 元 /m2 裝 24 安裝坐廁 150 元 /套 25 安裝洗臉盆、洗菜盆 50 元 /套 修 26 安裝空調(diào)架 150 元 /個(gè) 27 安裝防盜門 80 元 /個(gè) 維 28 安裝防盜網(wǎng) 80 元 /個(gè) 29 換門鎖 20 元 /套 修 30 換水龍頭 (4＂口徑 ) 10 元 /個(gè) 31 換水表 (4＂口徑 ) 30 元 /個(gè) 32 換門窗玻璃 20 元 /m2 33 砌筑灶臺(tái) 20 元 /人 .小時(shí) 34 木門維修 20 元 /人 .小時(shí) 35 清潔油煙機(jī) (提供清潔劑，下同 ) 30 元 /臺(tái) 36 清潔空調(diào) 30 元 /臺(tái) 清 37 清潔地毯 3 元 /m2 潔 38 清潔玻璃 5 元 /m2 服 39 地板 打蠟 4 元 /m2 務(wù) 40 疏通地漏、廁所管道 30 元 /次 41 疏通排污管 30 元 /次 42 其他清潔服務(wù) 20 元 /小時(shí) .人 43 打掃衛(wèi)生 15 元 /小時(shí) 家 政 44 荬菜，買早餐 15 元 /小時(shí) 服 務(wù) 45 做飯 30 元 /小時(shí) 46 送快餐 市價(jià) 類 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 47 看護(hù)病人 10 元 /小時(shí) 家 48 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)） 2 元 /次 政 49 開辦家政培訓(xùn) 10 元 /小時(shí) 服 50 家庭綠化、盆景造型 15 元 /小時(shí) 務(wù) 51 代購、代售二手家私 面議 52 鐘點(diǎn)工 20 元 /小時(shí) 53 健康檢查 市價(jià) 健 康 54 建立健康檔案 工本費(fèi) 服 務(wù) 55 兒童計(jì)劃免疫檔案 工本費(fèi) 56 家庭病床 市價(jià) 禮 儀 57 租售鮮花盆景 市價(jià) 服 務(wù) 58 代接代送客 面議 59 電話 市價(jià) 商 60 傳真 6 元 /張 務(wù) 61 打字 元 /字 服 62 復(fù)印 元 /張（ A4） 務(wù) 63 洗車 1020 元 /輛 64 電子郵件 10 元 /次 說明： 有償服務(wù)的價(jià)格，以 XX 市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及 XXX 居住區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按“略 低于市場(chǎng)平均價(jià)格”的原則 ,合理確定，實(shí)施前將報(bào) XXXXX 置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。 有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 四、增收節(jié)支的措施 （一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ,努力增加營(yíng)業(yè)外收入。 《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。 （三）管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)開發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審批。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有 效降低管理成本。 （二）建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系。而在銷售中心的前期管理上 ,建議亦簽定委托管理協(xié)議 ,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。根據(jù)樓盤本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售對(duì)象應(yīng)定位為在 XX 創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層 .這一群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)