【正文】 約 30 多個小區(qū)的速度遞增。目前，我市住宅小區(qū)管理涉及物業(yè)管理、居民自治、老舊小區(qū)改造等多方面問題。 二、存在的問題 （一）小區(qū)內違章建設現(xiàn)象嚴重。如， 11 銀河花園小區(qū)，一 些業(yè)主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區(qū)域；上海花園小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時擅自改變排屋內部結構甚至在樓頂加層，目前已有 32 戶業(yè)主因違章而被責令停止施工；正大科技城小區(qū)、綠翠豪庭小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時為增加套內建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業(yè)主的通風采光權利；中馳湖濱花園小區(qū)，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴重，部分四層高的排屋卻有一副五層樓的身板，一些業(yè)主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽光房、擴建陽臺，甚至將底層的地下室進行改造，破壞了房屋承重層；中 梁首府小區(qū)（一期），有 17 戶業(yè)主利用磚混結構對公用綠地進行硬化并占用。 （二）小區(qū)二次供水狀況堪憂。調研了解到，部分老舊小區(qū)的管道和水箱老化，急需更換，其水質狀況令人擔心；而新建小區(qū)，因物業(yè)管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質隱患。同時，現(xiàn)階段的水箱水質只是靠物業(yè)公司定期清洗消毒和自覺取 樣送檢來保障，不確定因素較多。我市目 12 前水價為 元 /噸（無階梯價），但有二次供水小區(qū)的物業(yè)公司向業(yè)主收取的水價遠高于此價位，如鉑金灣小區(qū)水價達到 10 元 /噸。 （三）小區(qū)公共環(huán)境較差。比如：部分老舊小區(qū)，如旭陽小區(qū)，業(yè)主的車庫出租給外來人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區(qū)域；部分業(yè)主臨時占用 公共空間設立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴重破壞綠化帶；私搭亂建臨時棚戶侵占道路，無統(tǒng)一停車位劃線導致機動車隨意停放；小區(qū)樓道內小廣告隨處張貼而無人治理，樓道空間被業(yè)主用于堆放私人雜物等等。如，部分老舊小區(qū)缺少居民活動場所、公共綠地、綠化景觀、垃圾統(tǒng)一收集箱、地下車庫等配套設施，與當前居民的實際需求有較大矛盾。近年來我市新樓盤開發(fā)較多，據(jù)估計接下來將有近 3 萬套新商品房要進入裝修，再加上老舊小區(qū)翻新裝修，就會面臨著大量建筑垃圾的 處置問題。 13 （四）小區(qū)電梯安全不容忽視。 2021年，全市有 75個小區(qū)共 853 臺客梯不合格； 2021 年，有 76 個小區(qū)共1046 臺客梯不合格。特別是老舊小區(qū)的電梯因使用時間過長，電梯出故障的情況較新建小區(qū)多。 （五）老舊小區(qū)安全隱患突出。主要表現(xiàn)為：小區(qū)墻面脫落，路面破損甚至沒有路燈；樓房頂層防滲漏功能退化，排水系統(tǒng)混亂、雨污合流，排水井下沉；各類管線布設凌亂，影響小區(qū) 面貌；消防通道狹窄甚至被侵占，消防設施設計標準低，部分高層樓房沒有專用消防泵和消防控制柜，設施維護保養(yǎng)也不夠到位，加上部分給排水設施以及供電線路老化等問題，造成很大的消防安全隱患。又如，樂昌小區(qū)，因建成年份較久，外墻磁磚開始陸續(xù)脫落，近段時間內已發(fā)生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。 三、原因分析 （一）政府行政監(jiān)管不到位。我市小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門雖為住建局，職能科室為房地產(chǎn)市場監(jiān)管科（原物業(yè)管理科），但由于 2021 年 12 月住建部辦公廳下發(fā)的《關于做好取消物業(yè)服務企業(yè)資質核定相關工作的通知》與 2021 年第698 號國務院令，都取消了物業(yè) 服務企業(yè)（物業(yè)公司）資質的備案工作，因此，該科室只是負責物業(yè)維修基金的使用管理、小區(qū)糾紛投訴的受理協(xié)調等事務。此外，若涉及小區(qū)設施的維修需動用物業(yè)維修基金時，因該基金使用程序較為繁瑣（要求在征得小區(qū) 2/3 的業(yè)主同 15 意后，先由物業(yè)公司向房地產(chǎn)市場監(jiān)管科申請，再經(jīng)過一系列復雜的審批手續(xù)，方能進行使用），導致基金申請少、使用少 ，客觀上也造成了小區(qū)物業(yè)管理的滯后。對于小區(qū)的違建現(xiàn)象，相關執(zhí)法部門往往局限于處理舉報件，在收到舉報時才去進行管理，沒有在加強日常巡查方面下功夫，缺乏執(zhí)法的主動性。 （二）物業(yè)公司管理水平良莠不齊。部分物業(yè)公司只顧眼前利 16 益，沒有考慮到 長遠的發(fā)展，導致公司最終因管理服務不到位而被淘汰。同時，物業(yè)公司普遍存在挑肥揀瘦的情況，熱衷于承接新小區(qū)業(yè)務，對于老舊小區(qū)，往往不愿入駐。此外，我市尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從 業(yè)人員行為規(guī)范，加之一些物業(yè)公司忽視企業(yè)人員的自身建設，既不經(jīng)常開展專業(yè)技術培訓，也沒有建立嚴格的人員崗位責任與工作考核標準，使得管理服務的觀念、內容與質量很難到位。據(jù)市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科統(tǒng)計，截止今年 5 月底，共受理業(yè)主投訴（包括電話投訴、網(wǎng)絡問效） 31 件，而 2021 年全年的投訴量才 30 多件，可見業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾有愈演愈烈之勢。業(yè)主委員會作為代表全體業(yè)主權益的自治組織，在小區(qū)管理過程中發(fā)揮 的作用比較有限，無法開展有效監(jiān)督。 （四）老舊小區(qū)改造遭遇政策瓶頸。目前，類似小區(qū)的拆除重建工作在全國范圍內尚無現(xiàn)成案例可供借鑒，亦無相關法律、法規(guī)、文件可供參考，且基于現(xiàn)階段經(jīng)濟社會發(fā)展狀況，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶的安置問題當?shù)卣疅o力承擔，且拆遷后要按程序進行公開招拍掛，一旦被房地產(chǎn)公司拍得用于開發(fā)商業(yè)樓盤，則容易引發(fā)人員安置以及社會維穩(wěn)問題。經(jīng)房屋專業(yè)機構鑒定，目前部分樓房已是 C、 D 級 危房，房屋墻體開裂、周邊路面塌陷，若遇到臺風、暴雨季節(jié)還需轉移相關住戶，存在極大的安全 18 隱患。 四、幾點建議 （一）加強政府監(jiān)管力度，合力破解小區(qū)管理難題 一是盡快出臺《樂清市物業(yè)管理辦法》，完善住宅小區(qū)管理機制。二是強化部門管理力量，明確部門管理職責。優(yōu)化物業(yè)維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業(yè)管理的阻力。行政執(zhí)法部門要提前介入預防，密切聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司，深入摸排，及時受理群眾投訴；加強現(xiàn)場日常巡查與重點巡查，一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴格按照執(zhí)法程序予以拆除。建立健全二次供水衛(wèi)生管理制度并設專人負責管理；督促物業(yè)公司及時更換老舊供水水箱、定期由具有資質的專業(yè)隊伍負責對供水水箱等設施進行清洗消毒，確保小區(qū)飲用水安全；建立 19 二次供水水質監(jiān)測的信息上報系統(tǒng)，設立電子信息檔案。盡快出臺相關的電梯安全管理辦法，明確電梯運營過程中涉及的各方主體責任，強化對電梯采購、安裝、運維等各階段的監(jiān)管力度；加大對電梯維保單位及人員的管理力度，嚴厲打擊維保單位將維保業(yè)務非法掛靠、以任何形式轉包分包業(yè)務等行為；相關職能部門要完善電梯安全 日常管理制度，加大電梯安全隱患排查力度，規(guī)范電梯事故救援程序，確保群眾人身安全；深入推進電梯應急救援平臺建設，提供專業(yè)的救援服務，并達到救援區(qū)域覆蓋全部在用電梯的目標。取消物業(yè)資質備案后，政府相關職能部門要轉變監(jiān)管方向，重點在處理業(yè)主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業(yè)公司違規(guī)行為處罰力度、加強政策宣傳等方面下功夫。加強物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓，授予行業(yè)協(xié)會相關從業(yè)培訓資質，然后由行政主管部門給予考核，并給予參訓人員適當補貼。 （四）加大政策扶持力度，探索老舊小區(qū)管理與改造新途徑 一是政府主導，完善老舊小區(qū)基礎設施與公共配套設施建設。出臺相關優(yōu)惠政 21 策，如，減免進駐老舊小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的稅賦，降低企業(yè)進駐風險，鼓勵企業(yè)接管老舊小區(qū)；將老舊小區(qū)物業(yè)管理補給費用列入市級財政預算，適當補助困難群眾繳納物業(yè)管理費用。針對不同小區(qū)的具體情況 ，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系：條件較好的小區(qū)，可通過當?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會來直接引導其重新聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，實行市場化的物業(yè)管理；條件稍差的小區(qū)，可采取居民自我管理與社會化服務（服務外包）相結合的方式，待小區(qū)各方面都成熟后再實施專業(yè)化的物業(yè)管理。對于確實需要出重拳加以改造甚至需要拆建的老舊小區(qū)，相關部門要找對政策切入點，必要時可提交至市政府協(xié)調會商議，大力推進老舊小區(qū)改造工作。切實加大宣傳，調動居民參與小區(qū)管理與改造的積極性和主動性，為小區(qū)實施優(yōu)質的物業(yè)管理服務創(chuàng)造良好條件；積極發(fā)揮當?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會的基層組織作用，引導居民自我約束、自我管理，為老舊小區(qū)改造打好群眾基礎。目前，城區(qū)多個雜居小區(qū)中，僅靠建設單位、企事業(yè)單位或社區(qū)進行水電、衛(wèi)生等簡單維護，管理上處于比較缺失狀態(tài)，部分居民的滿意度不高，給城市管理帶來一些工作難度。總戶數(shù) 9163 戶，居住總人數(shù) 28137 人，總建筑面積約 88 萬平方米。老小區(qū)建設時間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無序等實際問題，加上雜居小區(qū)中有相當部分是原來單位的集資房或房改房，安全保障設施不齊全，物業(yè)維修無資金來源，部分小區(qū)樓盤小且夾雜私房住宅，四周通道多，無封閉式管理條件， 存在著防火、防盜等安全隱患。居住在老小區(qū)的業(yè)主大多是城區(qū)老居民和單位福利分房的職工，經(jīng)濟條件好的住戶均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數(shù)為下崗職工、無業(yè)人員、孤寡老人和低收入家庭，此類老小區(qū)出租房比例較高，人員流動性較大。小區(qū)內業(yè)主的公共意識比較淡薄，自治責任與要求難以達成共識，各個社區(qū)也因點多面廣，管理與服務難以跟上，加上硬件設施不夠完備甚至缺失，導致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規(guī)裝修、改變房屋使用性質等現(xiàn)象時 有發(fā)生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。今后 510 年內，應把握的指導思想和原則是： 堅持“政府主導與社會參與相結合、政策扶持與市場運作相結合”的原則，采取“先行試點、重點提升、分類指導、穩(wěn)步推進”的辦法，實施從無償 — 低償 — 市場化物業(yè)漸進的服務方式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理“全面覆蓋、規(guī)范有序”的管理目標。區(qū)房管局對社區(qū)物業(yè)管理機構進行業(yè)務指導，抓好行業(yè)隊伍建設及上崗人員的培訓工作。 武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造工作，從 20**年起連續(xù)四年被列為市政府“十大實事”之一，各中心城區(qū)共整修小區(qū)道路 萬平方米，改造排水管網(wǎng) 萬米，粉刷樓道墻面 178 萬平方米，增建崗亭637 個，配套維修工具 695臺（套），落實物業(yè)服務用房 568 間 萬平方米。 武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗告訴我們：采用“市場十公益”的第 2 頁共 5 頁雙軌模式，依托四種形式填補老舊住宅區(qū)物業(yè)服務空白：即引入專業(yè)化物業(yè)服務公司，同時推行社區(qū)物業(yè)服務部、業(yè) 主代表自治和社區(qū)單位共管三種非專業(yè)化的物業(yè)形式。 20**年計劃改造明珠路片區(qū) 500 戶，這種由政府牽頭協(xié)調，住建（規(guī)劃）、財政、社區(qū)具體承辦，逐年計劃實施改造，得到市民一致肯定與好評。 三扶：雜居小區(qū)是城市化進程中 的一個特殊群體，在不斷規(guī)范和建立長效機制中，政府應該給予一定的扶持。小區(qū)內物業(yè)費標準為每戶每月 30 元，其中居民自行承擔 20元，政府補貼 10 元。雜居小區(qū)居民名單由社區(qū)報街辦審核 ，半年核發(fā)一次經(jīng)費到社區(qū)，并由社區(qū)將補貼情況張榜公布，接受社區(qū)居民共同監(jiān)督。物業(yè)管理的重要方式是居民實現(xiàn)自我管理、自我服務，業(yè)主代表大會作為決定有關事宜的最高權力機構，業(yè)主管理委員會作為具體執(zhí)行機構，應健全組織，履行職責，主動做好宣傳、溝通、引導工作。 （ 2）質價相符的觀念。 （ 3）部門聯(lián)動觀念。房管部門應會同社區(qū)完善物業(yè)管理糾紛的快速調處機制，民政部門應開展小區(qū)“關愛工程”，對困難戶實施救助，工、青、婦應結合社區(qū)“義工”活動，廣泛開展“結對幫扶”延伸工程。從武漢百步亭（全國文明社區(qū)示范點）經(jīng)驗來看，社區(qū)對轄區(qū)的人文居住 狀況比較熟悉，了解居民的物業(yè)服務需求，小區(qū)居民對社區(qū)組織比較信任，這些都有利于對雜居小區(qū)實施相應的物業(yè)管理。 （ 1）“自己人”參與管理。 （ 2）技術工人打通 使用。采取集約管理之后，由社區(qū)物業(yè)對多個小區(qū)實施管理，在經(jīng)費方面完全有能力聘請松散式的技術人員，實行“點單式”的服務，約定事項，定向收費，這樣既保證服務到位又能節(jié)省費用。一輛垃圾車可以將 3— 4 個居民小區(qū)當日生活垃圾全部清運；一臺打草機、疏通機、電錘等，可供十多個小區(qū)循環(huán)使用，只需要社區(qū)按政府固定補貼資金來一次性購置，分保養(yǎng)維護，便可讓雜居小區(qū)居民“有求必應”，解決日常生活中的煩心事。在市場化、城鎮(zhèn)化、信息化程度越來越高、影響越來越深遠的全球化進程中，滇黔桂雜居少數(shù)民族采用了什么樣的文化調適方式、怎樣適應新的生活規(guī)范、怎樣從不適應變得適應等，這些都因環(huán)境對文化影響的非一對一關系而值得我們深入考察，只有實地考察才能形成真切感受，獲得具有說服力的材料。 元謀回族淵源： 據(jù)元謀縣志記載：元謀回族先民自元朝遷入。兀良合臺帶領蒙軍與公元 1254 年進入昆明，一部分軍隊經(jīng)“元跨革襄”必經(jīng)之地的元謀打通至昆明的要道，從姜驛渡金沙江往南到了元謀。在蒙軍中有一部分源自西域信仰伊斯蘭教的少數(shù)民族，這些叫做“探馬赤軍”的人隨著忽必烈的軍隊進入元謀，安營扎寨成為元謀回族的先民。 公元 1872 年（清 同治 11 年）杜文秀領導的回民起義被滿清朝廷鎮(zhèn)壓后，自明朝發(fā)展壯大的云南回族，人口占全省的八分之一的回族死亡約 50 萬人，在經(jīng)濟，政治上也遭到沉重的打擊。光陰荏苒，地處川滇經(jīng)濟要道的元謀馬街，在具有頑強創(chuàng)業(yè)毅力的回族人心中那能忘記呢！何況還曾經(jīng)是自己滴過血，流過汗的那塊熱土！于是從光緒年間（公元 1875— 1908 年）他們又紛紛從四面八方匯集到了元謀，在鄰近馬街的北面，在悠悠大箐河畔，就在曾經(jīng)安眠著自己先民的張二村這塊土地上發(fā)展開