【正文】 2 日，針對全市老舊小區(qū)綜合整治行動，記者連續(xù)兩天對 80 名 不同小區(qū)、不同年齡段的居民進(jìn)行了隨機調(diào)查。在調(diào)查中，記者結(jié)合此次綜合整治內(nèi)容，列出了與之相關(guān)的調(diào)查問卷。這其中，有 71 名居民對老舊小區(qū)安全方面的問題最為關(guān)注，而在安全問題中，有 51 名居民最關(guān)心消防設(shè)施的改善及完善等情況，占到了被調(diào)查人群的六成以上。 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告第 3 篇 近年來，我市房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，帶動了大批住宅小區(qū)的興起。建立健全住宅小區(qū)管理制度，對創(chuàng)建安全、和諧的人居環(huán)境具有重要意義，也 10 是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措。 46 月，由市政協(xié)副主席章海根牽頭 ，組成專題調(diào)研組，通過實地走訪部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和專業(yè)人士、召開部門座談會等形式，對我市住宅小區(qū)管理情況進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下： 一、基本情況 截至 2021 年底，我市共有 170 多個住宅小區(qū)，其中有物業(yè)管理的為 140 多個，并以每年約 30 多個小區(qū)的速度遞增。根據(jù)中央文明辦出臺的全國文明城市創(chuàng)建測評標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，按照建成年份劃分， 2021 年以前（含 2021 年）的小區(qū)稱為老舊小區(qū)，我市目前有 50 多個，約占全部小區(qū)數(shù)的 30%，基本集中于樂成街道、柳市鎮(zhèn)、虹橋鎮(zhèn)等幾個大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），僅樂成街道就有 30 多個老舊小區(qū)。目前，我市住宅小區(qū)管理涉及物業(yè)管理、居民自治、老舊小區(qū)改造等多方面問題。其中，2021 年之后的新建小區(qū)，大部分有物業(yè)公司入駐，小區(qū)日常事務(wù)主要由物業(yè)公司進(jìn)行管理； 2021 年之前的老舊小區(qū)，由于年代久遠(yuǎn)等多方因素，只有部分有物業(yè)公司入駐，有些小區(qū)甚至根本沒有物業(yè)管理，基本靠居民自治。 二、存在的問題 （一）小區(qū)內(nèi)違章建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)業(yè)主為擴大住宅面積，擅自在小區(qū)樓頂、設(shè)備平臺、露臺等公共場所搭建構(gòu)（建）筑物或者改變建筑物結(jié)構(gòu)。如， 11 銀河花園小區(qū)，一 些業(yè)主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區(qū)域；上?；▓@小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時擅自改變排屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至在樓頂加層，目前已有 32 戶業(yè)主因違章而被責(zé)令停止施工；正大科技城小區(qū)、綠翠豪庭小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時為增加套內(nèi)建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風(fēng)采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業(yè)主的通風(fēng)采光權(quán)利；中馳湖濱花園小區(qū)，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴(yán)重，部分四層高的排屋卻有一副五層樓的身板，一些業(yè)主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽光房、擴建陽臺，甚至將底層的地下室進(jìn)行改造，破壞了房屋承重層；中 梁首府小區(qū)（一期），有 17 戶業(yè)主利用磚混結(jié)構(gòu)對公用綠地進(jìn)行硬化并占用。這些擅自搭建、改建行為，不僅侵占了小區(qū)其他業(yè)主的公共場所用地，還破壞了城市建設(shè)規(guī)劃和良好的人居環(huán)境。 （二）小區(qū)二次供水狀況堪憂。二次供水問題在高層建筑住宅小區(qū)普遍存在。調(diào)研了解到，部分老舊小區(qū)的管道和水箱老化，急需更換，其水質(zhì)狀況令人擔(dān)心；而新建小區(qū)，因物業(yè)管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質(zhì)隱患。如海上明月北區(qū)（二期），因水箱換水周期過長，管道水垢堆積，導(dǎo)致水質(zhì)變差。同時，現(xiàn)階段的水箱水質(zhì)只是靠物業(yè)公司定期清洗消毒和自覺取 樣送檢來保障，不確定因素較多。此外，多數(shù)小區(qū)業(yè)主反映二次供水水費偏高。我市目 12 前水價為 元 /噸（無階梯價），但有二次供水小區(qū)的物業(yè)公司向業(yè)主收取的水價遠(yuǎn)高于此價位，如鉑金灣小區(qū)水價達(dá)到 10 元 /噸。目前，溫州已出臺相關(guān)的二次供水管理辦法，而我市則還沒有相應(yīng)動作，該領(lǐng)域的監(jiān)管仍處于盲區(qū)。 （三）小區(qū)公共環(huán)境較差。走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共環(huán)境存在臟亂差現(xiàn)象，嚴(yán)重影響居民生活。比如：部分老舊小區(qū)，如旭陽小區(qū)，業(yè)主的車庫出租給外來人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區(qū)域；部分業(yè)主臨時占用 公共空間設(shè)立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴(yán)重破壞綠化帶；私搭亂建臨時棚戶侵占道路，無統(tǒng)一停車位劃線導(dǎo)致機動車隨意停放；小區(qū)樓道內(nèi)小廣告隨處張貼而無人治理，樓道空間被業(yè)主用于堆放私人雜物等等。同時，公共配套設(shè)施的缺少也影響了小區(qū)的環(huán)境狀況。如，部分老舊小區(qū)缺少居民活動場所、公共綠地、綠化景觀、垃圾統(tǒng)一收集箱、地下車庫等配套設(shè)施，與當(dāng)前居民的實際需求有較大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒現(xiàn)象也比較普遍。近年來我市新樓盤開發(fā)較多，據(jù)估計接下來將有近 3 萬套新商品房要進(jìn)入裝修，再加上老舊小區(qū)翻新裝修，就會面臨著大量建筑垃圾的 處置問題。如，雙雁小區(qū)某戶業(yè)主裝修期間，施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上，至裝修結(jié)束后仍堆放在原地?zé)o人問津；海上明月小區(qū)的建筑垃圾被隨意傾倒在小區(qū)周邊人行道上。 13 （四）小區(qū)電梯安全不容忽視。據(jù)市市場監(jiān)管局特種設(shè)備科數(shù)據(jù)顯示，截至 2021 年 6 月 28 日，全市已登記注冊使用性質(zhì)為住宅小區(qū)的電梯共有 2701臺，使用時間達(dá)到 15年以上的老舊電梯有 51臺。 2021年，全市有 75個小區(qū)共 853 臺客梯不合格； 2021 年，有 76 個小區(qū)共1046 臺客梯不合格。如，天豪公寓、新世紀(jì)花園小區(qū)的部分電 梯， 2022021 年連續(xù)兩年不合格；雁蕩小鎮(zhèn)小區(qū)、香格里拉嘉園小區(qū)的電梯，經(jīng)常出現(xiàn)困人事件。特別是老舊小區(qū)的電梯因使用時間過長，電梯出故障的情況較新建小區(qū)多。據(jù)溫州市電梯應(yīng)急處置平臺接警數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年 15 月份，我市共發(fā)生 192 起電梯困人事件， 82 起電梯故障報警事件，安全解救被困人員 397 人。 （五）老舊小區(qū)安全隱患突出。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損，存在安全隱患。主要表現(xiàn)為：小區(qū)墻面脫落，路面破損甚至沒有路燈；樓房頂層防滲漏功能退化，排水系統(tǒng)混亂、雨污合流，排水井下沉；各類管線布設(shè)凌亂，影響小區(qū) 面貌；消防通道狹窄甚至被侵占，消防設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，部分高層樓房沒有專用消防泵和消防控制柜，設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)也不夠到位，加上部分給排水設(shè)施以及供電線路老化等問題，造成很大的消防安全隱患。以國貿(mào)小區(qū)為例，該小區(qū)共有 496 戶住戶，加上底層的商鋪用戶，總?cè)丝谶_(dá) 2021 多人，相當(dāng)于一個村莊人口數(shù)量，但是小區(qū)內(nèi)的消防形勢嚴(yán)峻，存 14 在消防通道被住戶封閉侵占、高層消防栓打開后放不出水、消防車開不進(jìn)小區(qū)等問題。又如，樂昌小區(qū)，因建成年份較久，外墻磁磚開始陸續(xù)脫落，近段時間內(nèi)已發(fā)生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。再 如，柳市的長虹小區(qū)、花園小區(qū)，因地勢沉降等因素，樓頂反復(fù)出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，住戶苦不堪言。 三、原因分析 （一）政府行政監(jiān)管不到位。我市目前沒有出臺任何關(guān)于物業(yè)方面的管理辦法，日常監(jiān)管只能參照《溫州市物業(yè)管理條例》執(zhí)行，但該條例與我市的實際情況有一定的出入，部門管理職責(zé)還不夠明確。我市小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門雖為住建局，職能科室為房地產(chǎn)市場監(jiān)管科（原物業(yè)管理科），但由于 2021 年 12 月住建部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》與 2021 年第698 號國務(wù)院令，都取消了物業(yè) 服務(wù)企業(yè)（物業(yè)公司）資質(zhì)的備案工作，因此，該科室只是負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的使用管理、小區(qū)糾紛投訴的受理協(xié)調(diào)等事務(wù)。隨著小區(qū)數(shù)量的逐年遞增，物業(yè)維修基金數(shù)額不斷擴大（現(xiàn)已達(dá) 9 億多元），小區(qū)糾紛投訴量也越來越多，僅靠科室 2 名工作人員的管理明顯力不從心，而瑞安市住建局相同科室卻配置了 8 名工作人員。此外，若涉及小區(qū)設(shè)施的維修需動用物業(yè)維修基金時，因該基金使用程序較為繁瑣（要求在征得小區(qū) 2/3 的業(yè)主同 15 意后，先由物業(yè)公司向房地產(chǎn)市場監(jiān)管科申請，再經(jīng)過一系列復(fù)雜的審批手續(xù)，方能進(jìn)行使用），導(dǎo)致基金申請少、使用少 ，客觀上也造成了小區(qū)物業(yè)管理的滯后。部分小區(qū)管理的職能，如指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會等業(yè)主組織的選舉、監(jiān)督業(yè)主組織的日常活動等等，則被下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對此也不太重視，幾乎沒有設(shè)立小區(qū)管理辦公室等相應(yīng)科室，基本上只是將管轄權(quán)給社區(qū)，由社區(qū)干部協(xié)助政府來管理小區(qū)，但大多流于形式。對于小區(qū)的違建現(xiàn)象，相關(guān)執(zhí)法部門往往局限于處理舉報件，在收到舉報時才去進(jìn)行管理，沒有在加強日常巡查方面下功夫，缺乏執(zhí)法的主動性。針對電梯故障頻發(fā)問題，相關(guān)職能部門也存在監(jiān)管不力的情形，如沒有統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)商對小 區(qū)電梯的采購標(biāo)準(zhǔn)，沒有嚴(yán)格監(jiān)督電梯安裝人員規(guī)范操作，沒有實時監(jiān)測電梯使用單位（按照合同約定或為業(yè)委會或為物業(yè)公司）日常維保不及時或斷保后未及時續(xù)保等相關(guān)信息，對維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價競爭行為以及部分業(yè)主裝修期間超限重違規(guī)使用電梯搬運等情形，也存在監(jiān)管的缺位。 （二）物業(yè)公司管理水平良莠不齊。目前我市有富力、綠城、麗潔、綠邦、大管家、樂耀、旭陽等 40 多家物業(yè)公司，物業(yè)管理市場魚龍混雜，自取消資質(zhì)備案后，單靠行業(yè)內(nèi)部的自律性管理難度較大。部分物業(yè)公司只顧眼前利 16 益，沒有考慮到 長遠(yuǎn)的發(fā)展，導(dǎo)致公司最終因管理服務(wù)不到位而被淘汰。如時代御峰小區(qū)，原入駐物業(yè)因存在管理弊端而引發(fā)業(yè)主不滿，最終被更換。同時，物業(yè)公司普遍存在挑肥揀瘦的情況，熱衷于承接新小區(qū)業(yè)務(wù)，對于老舊小區(qū)，往往不愿入駐。物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)管理人才也比較匱乏，目前，我市物業(yè)管理的專業(yè)人才寥寥無幾，僅有的幾個專業(yè)管理人員往往集中在地市一級的總公司，真正派到樂清分公司的幾乎沒有，只是形式上撐撐場面；物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低，管理服務(wù)能力較弱，甚至有業(yè)主反映，從業(yè)人員還存在偷盜的行為。此外，我市尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從 業(yè)人員行為規(guī)范，加之一些物業(yè)公司忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，也沒有建立嚴(yán)格的人員崗位責(zé)任與工作考核標(biāo)準(zhǔn)，使得管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容與質(zhì)量很難到位。這也引發(fā)了業(yè)主對物業(yè)公司的不滿，甚至導(dǎo)致業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)管理費用。據(jù)市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科統(tǒng)計，截止今年 5 月底，共受理業(yè)主投訴（包括電話投訴、網(wǎng)絡(luò)問效） 31 件，而 2021 年全年的投訴量才 30 多件，可見業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾有愈演愈烈之勢。 （三）小區(qū)業(yè)主委員會作用弱化。業(yè)主委員會作為代表全體業(yè)主權(quán)益的自治組織，在小區(qū)管理過程中發(fā)揮 的作用比較有限，無法開展有效監(jiān)督。調(diào)研了解到，目前我市小區(qū)的業(yè)主委員會主要有三種情況：一是多數(shù)新建小區(qū)及部分 17 老舊小區(qū)，業(yè)主委員會遲遲沒有成立，無法發(fā)揮作用，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商指定的前期物業(yè)公司進(jìn)行管理；二是業(yè)主委員會成立后，與前期物業(yè)公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘請新的物業(yè)公司后，就將小區(qū)事務(wù)全權(quán)交給物業(yè)公司管理，對小區(qū)管理存在消極心態(tài)，疏于對物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，忽視了自身主人翁角色；三是部分業(yè)主委員會與不良物業(yè)公司之間形成利益共同體，業(yè)委會成員在小區(qū)管理中不僅沒有為全體業(yè)主利益著想，反而與物業(yè)公司串通起來，為個人謀取私利。 （四）老舊小區(qū)改造遭遇政策瓶頸。調(diào)研了解到，部分老舊小區(qū)因房屋質(zhì)量嚴(yán) 重受損，居民要求改造的呼聲較大，但因現(xiàn)有政策限制，改造過程較為困難。目前，類似小區(qū)的拆除重建工作在全國范圍內(nèi)尚無現(xiàn)成案例可供借鑒，亦無相關(guān)法律、法規(guī)、文件可供參考，且基于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶的安置問題當(dāng)?shù)卣疅o力承擔(dān)，且拆遷后要按程序進(jìn)行公開招拍掛，一旦被房地產(chǎn)公司拍得用于開發(fā)商業(yè)樓盤，則容易引發(fā)人員安置以及社會維穩(wěn)問題。如虹橋鎮(zhèn)振興小區(qū)，建成于上世紀(jì) 90 年代初期，房屋結(jié)構(gòu)為磚混多孔板，無樁基，無現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)。經(jīng)房屋專業(yè)機構(gòu)鑒定，目前部分樓房已是 C、 D 級 危房，房屋墻體開裂、周邊路面塌陷，若遇到臺風(fēng)、暴雨季節(jié)還需轉(zhuǎn)移相關(guān)住戶，存在極大的安全 18 隱患。因此，小區(qū)居民要求改造甚至拆建的意愿十分強烈，并于 2021 年開始，通過住戶自發(fā)集體簽字的形式，向住建、國土、三改一拆辦及當(dāng)?shù)卣暾埐鸾?，虹橋?zhèn)政府也已于 2021 年 8 月向市政府請示該小區(qū)的拆建事宜，但至今進(jìn)展緩慢，改造之路遙遙無期。 四、幾點建議 （一）加強政府監(jiān)管力度，合力破解小區(qū)管理難題 一是盡快出臺《樂清市物業(yè)管理辦法》，完善住宅小區(qū)管理機制。結(jié)合我市實際情況，在充分研究論 證后，制定相關(guān)管理辦法與管理制度，覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項內(nèi)容均有章可循。二是強化部門管理力量，明確部門管理職責(zé)。強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對小區(qū)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督職能，從實質(zhì)上對小區(qū)管理進(jìn)行有效引導(dǎo)。優(yōu)化物業(yè)維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業(yè)管理的阻力。三是強化行政執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊違章建設(shè)行為。行政執(zhí)法部門要提前介入預(yù)防，密切聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司，深入摸排，及時受理群眾投訴；加強現(xiàn)場日常巡查與重點巡查，一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴(yán)格按照執(zhí)法程序予以拆除。四是加強管理，確保小區(qū)二次供水 安全。建立健全二次供水衛(wèi)生管理制度并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理；督促物業(yè)公司及時更換老舊供水水箱、定期由具有資質(zhì)的專業(yè)隊伍負(fù)責(zé)對供水水箱等設(shè)施進(jìn)行清洗消毒，確保小區(qū)飲用水安全；建立 19 二次供水水質(zhì)監(jiān)測的信息上報系統(tǒng)，設(shè)立電子信息檔案。五是多措并舉，切實加強電梯安全管理。盡快出臺相關(guān)的電梯安全管理辦法，明確電梯運營過程中涉及的各方主體責(zé)任，強化對電梯采購、安裝、運維等各階段的監(jiān)管力度；加大對電梯維保單位及人員的管理力度，嚴(yán)厲打擊維保單位將維保業(yè)務(wù)非法掛靠、以任何形式轉(zhuǎn)包分包業(yè)務(wù)等行為；相關(guān)職能部門要完善電梯