【正文】 光陰荏苒，地處川滇經(jīng)濟(jì)要道的元謀馬街，在具有頑強(qiáng)創(chuàng)業(yè)毅力的回族人心中那能忘記呢！何況還曾經(jīng)是自己滴過(guò)血，流過(guò)汗的那塊熱土！于是從光緒年間（公元 1875— 1908 年）他們又紛紛從四面八方匯集到了元謀，在鄰近馬街的北面，在悠悠大箐河畔，就在曾經(jīng)安眠著自己先民的張二村這塊土地上發(fā)展開(kāi)來(lái)。在蒙軍中有一部分源自西域信仰伊斯蘭教的少數(shù)民族，這些叫做“探馬赤軍”的人隨著忽必烈的軍隊(duì)進(jìn)入元謀，安營(yíng)扎寨成為元謀回族的先民。 元謀回族淵源： 據(jù)元謀縣志記載：元謀回族先民自元朝遷入。一輛垃圾車(chē)可以將 3— 4 個(gè)居民小區(qū)當(dāng)日生活垃圾全部清運(yùn)；一臺(tái)打草機(jī)、疏通機(jī)、電錘等，可供十多個(gè)小區(qū)循環(huán)使用，只需要社區(qū)按政府固定補(bǔ)貼資金來(lái)一次性購(gòu)置，分保養(yǎng)維護(hù)，便可讓雜居小區(qū)居民“有求必應(yīng)”，解決日常生活中的煩心事。 （ 2）技術(shù)工人打通 使用。從武漢百步亭（全國(guó)文明社區(qū)示范點(diǎn)）經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，社區(qū)對(duì)轄區(qū)的人文居住 狀況比較熟悉，了解居民的物業(yè)服務(wù)需求，小區(qū)居民對(duì)社區(qū)組織比較信任，這些都有利于對(duì)雜居小區(qū)實(shí)施相應(yīng)的物業(yè)管理。 （ 3）部門(mén)聯(lián)動(dòng)觀(guān)念。物業(yè)管理的重要方式是居民實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)，業(yè)主代表大會(huì)作為決定有關(guān)事宜的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主管理委員會(huì)作為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)健全組織，履行職責(zé)，主動(dòng)做好宣傳、溝通、引導(dǎo)工作。小區(qū)內(nèi)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每戶(hù)每月 30 元，其中居民自行承擔(dān) 20元，政府補(bǔ)貼 10 元。 20**年計(jì)劃改造明珠路片區(qū) 500 戶(hù)，這種由政府牽頭協(xié)調(diào)，住建（規(guī)劃）、財(cái)政、社區(qū)具體承辦，逐年計(jì)劃實(shí)施改造，得到市民一致肯定與好評(píng)。 武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造工作，從 20**年起連續(xù)四年被列為市政府“十大實(shí)事”之一，各中心城區(qū)共整修小區(qū)道路 萬(wàn)平方米，改造排水管網(wǎng) 萬(wàn)米，粉刷樓道墻面 178 萬(wàn)平方米，增建崗?fù)?37 個(gè)，配套維修工具 695臺(tái)（套），落實(shí)物業(yè)服務(wù)用房 568 間 萬(wàn)平方米。今后 510 年內(nèi)，應(yīng)把握的指導(dǎo)思想和原則是： 堅(jiān)持“政府主導(dǎo)與社會(huì)參與相結(jié)合、政策扶持與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合”的原則，采取“先行試點(diǎn)、重點(diǎn)提升、分類(lèi)指導(dǎo)、穩(wěn)步推進(jìn)”的辦法，實(shí)施從無(wú)償 — 低償 — 市場(chǎng)化物業(yè)漸進(jìn)的服務(wù)方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理“全面覆蓋、規(guī)范有序”的管理目標(biāo)。居住在老小區(qū)的業(yè)主大多是城區(qū)老居民和單位福利分房的職工，經(jīng)濟(jì)條件好的住戶(hù)均已外遷新購(gòu)改善性住房，輪換入住的多數(shù)為下崗職工、無(wú)業(yè)人員、孤寡老人和低收入家庭，此類(lèi)老小區(qū)出租房比例較高，人員流動(dòng)性較大?？倯?hù)數(shù) 9163 戶(hù)，居住總?cè)藬?shù) 28137 人，總建筑面積約 88 萬(wàn)平方米。切實(shí)加大宣傳，調(diào)動(dòng)居民參與小區(qū)管理與改造的積極性和主動(dòng)性，為小區(qū)實(shí)施優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造良好條件；積極發(fā)揮當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會(huì)的基層組織作用，引導(dǎo)居民自我約束、自我管理，為老舊小區(qū)改造打好群眾基礎(chǔ)。針對(duì)不同小區(qū)的具體情況 ，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系：條件較好的小區(qū)，可通過(guò)當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會(huì)來(lái)直接引導(dǎo)其重新聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理；條件稍差的小區(qū)，可采取居民自我管理與社會(huì)化服務(wù)（服務(wù)外包）相結(jié)合的方式，待小區(qū)各方面都成熟后再實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。 （四）加大政策扶持力度，探索老舊小區(qū)管理與改造新途徑 一是政府主導(dǎo)，完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。取消物業(yè)資質(zhì)備案后，政府相關(guān)職能部門(mén)要轉(zhuǎn)變監(jiān)管方向，重點(diǎn)在處理業(yè)主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業(yè)公司違規(guī)行為處罰力度、加強(qiáng)政策宣傳等方面下功夫。建立健全二次供水衛(wèi)生管理制度并設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理；督促物業(yè)公司及時(shí)更換老舊供水水箱、定期由具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)對(duì)供水水箱等設(shè)施進(jìn)行清洗消毒，確保小區(qū)飲用水安全；建立 19 二次供水水質(zhì)監(jiān)測(cè)的信息上報(bào)系統(tǒng)，設(shè)立電子信息檔案。優(yōu)化物業(yè)維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業(yè)管理的阻力。 四、幾點(diǎn)建議 （一）加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，合力破解小區(qū)管理難題 一是盡快出臺(tái)《樂(lè)清市物業(yè)管理辦法》，完善住宅小區(qū)管理機(jī)制。目前，類(lèi)似小區(qū)的拆除重建工作在全國(guó)范圍內(nèi)尚無(wú)現(xiàn)成案例可供借鑒，亦無(wú)相關(guān)法律、法規(guī)、文件可供參考，且基于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶(hù)的安置問(wèn)題當(dāng)?shù)卣疅o(wú)力承擔(dān)，且拆遷后要按程序進(jìn)行公開(kāi)招拍掛，一旦被房地產(chǎn)公司拍得用于開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤(pán)，則容易引發(fā)人員安置以及社會(huì)維穩(wěn)問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)作為代表全體業(yè)主權(quán)益的自治組織，在小區(qū)管理過(guò)程中發(fā)揮 的作用比較有限，無(wú)法開(kāi)展有效監(jiān)督。此外，我市尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從 業(yè)人員行為規(guī)范，加之一些物業(yè)公司忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，也沒(méi)有建立嚴(yán)格的人員崗位責(zé)任與工作考核標(biāo)準(zhǔn)，使得管理服務(wù)的觀(guān)念、內(nèi)容與質(zhì)量很難到位。部分物業(yè)公司只顧眼前利 16 益，沒(méi)有考慮到 長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，導(dǎo)致公司最終因管理服務(wù)不到位而被淘汰。對(duì)于小區(qū)的違建現(xiàn)象，相關(guān)執(zhí)法部門(mén)往往局限于處理舉報(bào)件，在收到舉報(bào)時(shí)才去進(jìn)行管理，沒(méi)有在加強(qiáng)日常巡查方面下功夫，缺乏執(zhí)法的主動(dòng)性。我市小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)雖為住建局，職能科室為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科（原物業(yè)管理科），但由于 2021 年 12 月住建部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》與 2021 年第698 號(hào)國(guó)務(wù)院令，都取消了物業(yè) 服務(wù)企業(yè)（物業(yè)公司）資質(zhì)的備案工作，因此，該科室只是負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的使用管理、小區(qū)糾紛投訴的受理協(xié)調(diào)等事務(wù)。又如，樂(lè)昌小區(qū)，因建成年份較久，外墻磁磚開(kāi)始陸續(xù)脫落，近段時(shí)間內(nèi)已發(fā)生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。 （五）老舊小區(qū)安全隱患突出。 2021年，全市有 75個(gè)小區(qū)共 853 臺(tái)客梯不合格； 2021 年，有 76 個(gè)小區(qū)共1046 臺(tái)客梯不合格。近年來(lái)我市新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較多，據(jù)估計(jì)接下來(lái)將有近 3 萬(wàn)套新商品房要進(jìn)入裝修，再加上老舊小區(qū)翻新裝修，就會(huì)面臨著大量建筑垃圾的 處置問(wèn)題。比如：部分老舊小區(qū)，如旭陽(yáng)小區(qū)，業(yè)主的車(chē)庫(kù)出租給外來(lái)人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區(qū)域；部分業(yè)主臨時(shí)占用 公共空間設(shè)立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴(yán)重破壞綠化帶；私搭亂建臨時(shí)棚戶(hù)侵占道路，無(wú)統(tǒng)一停車(chē)位劃線(xiàn)導(dǎo)致機(jī)動(dòng)車(chē)隨意停放；小區(qū)樓道內(nèi)小廣告隨處張貼而無(wú)人治理，樓道空間被業(yè)主用于堆放私人雜物等等。我市目 12 前水價(jià)為 元 /噸（無(wú)階梯價(jià)），但有二次供水小區(qū)的物業(yè)公司向業(yè)主收取的水價(jià)遠(yuǎn)高于此價(jià)位，如鉑金灣小區(qū)水價(jià)達(dá)到 10 元 /噸。調(diào)研了解到，部分老舊小區(qū)的管道和水箱老化，急需更換，其水質(zhì)狀況令人擔(dān)心；而新建小區(qū)，因物業(yè)管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質(zhì)隱患。如， 11 銀河花園小區(qū)，一 些業(yè)主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區(qū)域；上?；▓@小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時(shí)擅自改變排屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至在樓頂加層，目前已有 32 戶(hù)業(yè)主因違章而被責(zé)令停止施工；正大科技城小區(qū)、綠翠豪庭小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時(shí)為增加套內(nèi)建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風(fēng)采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業(yè)主的通風(fēng)采光權(quán)利；中馳湖濱花園小區(qū)，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴(yán)重，部分四層高的排屋卻有一副五層樓的身板，一些業(yè)主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽(yáng)光房、擴(kuò)建陽(yáng)臺(tái)，甚至將底層的地下室進(jìn)行改造，破壞了房屋承重層；中 梁首府小區(qū)（一期），有 17 戶(hù)業(yè)主利用磚混結(jié)構(gòu)對(duì)公用綠地進(jìn)行硬化并占用。目前，我市住宅小區(qū)管理涉及物業(yè)管理、居民自治、老舊小區(qū)改造等多方面問(wèn)題。建立健全住宅小區(qū)管理制度，對(duì)創(chuàng)建安全、和諧的人居環(huán)境具有重要意義，也 10 是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措。 【調(diào)查】六成居民希望對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行改善 8 月 11 日、 12 日，針對(duì)全市老舊小區(qū)綜合整治行動(dòng)，記者連續(xù)兩天對(duì) 80 名 不同小區(qū)、不同年齡段的居民進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查。 我們已經(jīng)清運(yùn)了 20 多車(chē)?yán)?，還在繼續(xù)清運(yùn)。了解到該 情況后，居委會(huì)積極響應(yīng)老舊小區(qū)整治的相關(guān)要求，前期通過(guò)入戶(hù)等多種方式，向涉及到違建的相關(guān)居民做了工作，得到了大多數(shù)居民的理解和支持。記者注意到，小區(qū)的部分居民也主動(dòng)參與了進(jìn)來(lái)，幫忙清理雜物等。 【現(xiàn)場(chǎng)】拆除違建讓消防通道合規(guī)順暢 8 月 10 日上午，記者先后來(lái)到草場(chǎng)街 29 號(hào)醫(yī)藥站宿舍和草場(chǎng)街19 號(hào)地副食宿舍。而緊鄰著工農(nóng)路的小房絕大多數(shù)都被出租了出去成為臨街商鋪。 家住 2 號(hào)樓的張女士說(shuō)。 除此之外，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，路面上的枯樹(shù)葉、廢紙屑等垃圾隨處可見(jiàn)。 10 時(shí)許，記者走進(jìn)休門(mén)街 85 號(hào)院。居民王大爺稱(chēng) ,小區(qū)建設(shè)年代較早，也沒(méi)有過(guò)多地考慮過(guò)一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些電線(xiàn)都是后來(lái)慢慢纏上去的，常年遭受風(fēng)吹雨打，老化現(xiàn)象特別嚴(yán)重，安全隱患很大。 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告第 2 篇 8 月 8 日 9 時(shí)許，記者走進(jìn)即將進(jìn)行整治的休門(mén)街 89 號(hào)院。社區(qū)物業(yè)必須網(wǎng)絡(luò)一批技術(shù)過(guò)硬的工程等專(zhuān)業(yè)人員。因此各社區(qū)可以設(shè)立物業(yè)服務(wù)部參照網(wǎng)格員的辦法，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的雜居小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，形成政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民自治、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、社會(huì)參與五位一體過(guò)渡方式。針對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、無(wú)證經(jīng)營(yíng)、占道擺攤、違規(guī)裝飾等問(wèn)題，城管、工商、消防、房管相關(guān)部門(mén)應(yīng)相互配合，充分發(fā)揮城管 110 作用。社區(qū)居委 會(huì)應(yīng)配合、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司工作。低保戶(hù)物業(yè)費(fèi)每月承擔(dān) 10 元，政府補(bǔ)貼 20 元。但有兩個(gè)方面的問(wèn)題值得注意：一是改造計(jì)劃與方案征求意 見(jiàn)面要寬一點(diǎn)；二是后期物業(yè)管理如何對(duì)接，建立長(zhǎng)效機(jī)制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當(dāng)前更管長(zhǎng)遠(yuǎn)。通過(guò)安裝太陽(yáng)能路燈、鋪設(shè)彩磚、新建自行車(chē)棚、配套排漬等 25項(xiàng)設(shè)施工程，使武漢市中心城區(qū) 583 個(gè)老舊住宅區(qū)，實(shí)現(xiàn)從全覆蓋提檔升級(jí)到長(zhǎng)效管理三級(jí)跳，路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美惠及到275 萬(wàn)小區(qū)居民。 具體辦法為專(zhuān)、改、扶、引、管多管齊下，穩(wěn)步推進(jìn)： 一專(zhuān)：把社區(qū)作為物業(yè)管理活動(dòng)的主體，在各社區(qū)內(nèi)成立物業(yè)管理辦公室（物業(yè)服務(wù)部），專(zhuān)人專(zhuān)崗承擔(dān)雜居小區(qū)內(nèi)的保安、保潔、綠化、維修等物業(yè)管理和服務(wù)工作職責(zé)，探索社區(qū)搭臺(tái)、能人牽頭、居民參與的社區(qū)自助式物業(yè)服務(wù)模式。 三是管理上有缺失、公共服務(wù)難到位。通過(guò)走訪(fǎng)與調(diào)查，這些小區(qū)存在的共性問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 一是設(shè)施陳舊老化、居住要素不夠齊全。 第二篇：雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告 11 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告 3 篇 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告第 1 篇 雜居小區(qū)一直是困擾社區(qū)各項(xiàng)工作的老大難問(wèn)題。三是按照各老舊小區(qū)的實(shí)際情況，在當(dāng)前政策允許的范圍之內(nèi)，實(shí)行全面升級(jí)改造。加大財(cái)政資金扶持力度，增加對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)維護(hù)等方面的投入。同時(shí)，注重發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的作用，可由政府部門(mén)以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的形式委托行業(yè)協(xié)會(huì)搭建全行業(yè)企業(yè)及職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)信用評(píng)價(jià)體系平臺(tái)，由街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)主管部門(mén)等多方予以打分評(píng)價(jià)，并進(jìn)行定期采集信息對(duì)外發(fā)布，實(shí)現(xiàn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，扶持一批規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)發(fā) 20 展壯大。五是多措并舉，切實(shí)加強(qiáng)電梯安全管理。三是強(qiáng)化行政執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊違章建設(shè)行為。結(jié)合我市實(shí)際情況，在充分研究論證后，制定相關(guān)管理辦法與管理制度，覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)內(nèi)容均有章可循。如虹橋鎮(zhèn)振興小區(qū)，建成于上世紀(jì) 90 年代初期，房屋結(jié)構(gòu)為磚混多孔板，無(wú)樁基，無(wú)現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)。調(diào)研了解到，目前我市小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主要有三種情況：一是多數(shù)新建小區(qū)及部分 17 老舊小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)遲遲沒(méi)有成立，無(wú)法發(fā)揮作用，僅靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)公司進(jìn)行管理；二是業(yè)主委員會(huì)成立后，與前期物業(yè)公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘請(qǐng)新的物業(yè)公司后，就將小區(qū)事務(wù)全權(quán)交給物業(yè)公司管理，對(duì)小區(qū)管理存在消極心態(tài)，疏于對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，忽 視了自身主人翁角色；三是部分業(yè)主委員會(huì)與不良物業(yè)公司之間形成利益共同體，業(yè)委會(huì)成員在小區(qū)管理中不僅沒(méi)有為全體業(yè)主利益著想，反而與物業(yè)公司串通起來(lái)，為個(gè)人謀取私利。這也引發(fā)了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿(mǎn)，甚至導(dǎo)致業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。如時(shí)代御峰小區(qū)，原入駐物業(yè)因存在管理弊端而引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)，最終被更換。針對(duì)電梯故障頻發(fā)問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)也存在監(jiān)管不力的情形，如沒(méi)有統(tǒng)一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)電梯的采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有嚴(yán)格監(jiān)督電梯安裝人員規(guī)范操作，沒(méi)有實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)電梯使用單位（按照合同約定或?yàn)闃I(yè)委會(huì)或?yàn)槲飿I(yè)公司）日常維保不及時(shí)或斷保后未及時(shí)續(xù)保等相關(guān)信息，對(duì)維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)行為以及部分業(yè)主裝修期間超限重違規(guī)使用電梯搬運(yùn)等情形，也存在監(jiān)管的缺位。隨著小區(qū)數(shù)量的逐年遞增，物業(yè)維修基金數(shù)額不斷擴(kuò)大（現(xiàn)已達(dá) 9 億多元），小區(qū)糾紛投訴量也越來(lái)越多，僅靠科室 2 名工作人員的管理明顯力不從心，而瑞安市住建局相同科室卻配置了 8 名工作人員。再如，柳市的長(zhǎng)虹小區(qū)、花園小區(qū)，因地勢(shì)沉降等因素，樓頂反復(fù)出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，住戶(hù)苦不堪言。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損，存在安全隱患。如，天豪公寓、新世紀(jì)花園小區(qū)的部分電梯， 2022021 年連續(xù)兩年不合格；雁蕩小鎮(zhèn)小區(qū)、香格里拉嘉園小區(qū)的電梯，經(jīng)常出現(xiàn)困人事件。如，雙雁小區(qū)某戶(hù)業(yè)主裝修期間，施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上，至裝