【正文】 社區(qū)居委會(huì)書(shū)記鄭繼延介紹，這兩個(gè)小區(qū)都是今年要進(jìn)行整治的老舊小區(qū)，都有著 40 年左右樓齡，且均為獨(dú)棟獨(dú)院。隨著一車車磚頭等建筑垃圾及雜物被清理，小區(qū)院里顯得比以前整潔了許多。此時(shí)，兩個(gè)老小區(qū)均有工作人員正在忙著 拆除居民們?cè)谝粯呛笤号R時(shí)搭建的小房及儲(chǔ)物室。 60多歲的趙先生說(shuō)。該小區(qū)門口南側(cè)，出現(xiàn)了一個(gè)臨時(shí)搭建的大棚，五六個(gè)大冰柜被擺放在了棚下， 8 三四名工作人員正在忙碌著賣冷飲。這個(gè)只有一棟樓兩個(gè)單元的老舊小區(qū)也頗具特點(diǎn)：就一個(gè)小 院，一條窄路。 10 時(shí) 30 分許，在師范街 89 號(hào)西里物資宿舍院內(nèi)，之前記者探訪其它小區(qū)所見(jiàn)的類似一幕再次出現(xiàn)。希望整治后能改善一下環(huán)境，多能增加一些休閑場(chǎng)所。很多磚鋪路雜早叢生，綠化覆蓋率極低。 小區(qū)如果能整治好就太棒了，希望首先能把電梯安上，歲 數(shù)比較大了，爬樓梯特別累。兩位剛剛買菜回來(lái)的居民得知所住小區(qū)要開(kāi)始整治時(shí)，非常高興。 比如小區(qū)綠化、物業(yè)管理等，如果小區(qū)綠化好了，最起碼空氣質(zhì)量會(huì)好一些。 7 記者同時(shí)看到，小區(qū)圍墻的角落和邊上堆放著很多雜物和廢棄物品，極大地影響了整體的環(huán)境質(zhì)量。 抬眼望去，居民樓外電線密集纏繞著，甚至有的電線已經(jīng)纏到了樹(shù)上。該小區(qū)內(nèi)的路面由多年前鋪設(shè)的磚瓦石組成，部分路面毀損較為嚴(yán)重。一輛垃圾車可以將 34 個(gè)居民小區(qū)當(dāng)日生活垃圾全部清運(yùn)；一臺(tái)打草機(jī)、疏通機(jī)、電錘等，可供十多個(gè)小區(qū)循環(huán)使用，只需要社區(qū)按政府固定補(bǔ)貼資金來(lái)一次性購(gòu)置，分保養(yǎng)維護(hù)，便可讓雜居小區(qū)居民有求必應(yīng)，解決日常 生活中的煩心事。采取集約管理之后，由社區(qū)物業(yè)對(duì)多個(gè)小區(qū)實(shí)施管理，在經(jīng)費(fèi)方面完全有能力聘請(qǐng)松散式的技術(shù)人員，實(shí)行點(diǎn)單式的服務(wù)，約定事項(xiàng)，定向收費(fèi)，這樣既保證服務(wù)到位又能節(jié)省費(fèi)用。（ 2）技術(shù)工人打通使用。 （ 1）自己人參與管理。從武漢百步亭（全國(guó)文明社區(qū)示范點(diǎn)）經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，社區(qū)對(duì)轄區(qū)的人文居住狀況比較熟悉，了解居民的物業(yè)服務(wù)需求，小區(qū)居民對(duì)社區(qū)組織比較信任，這些都有利于對(duì)雜居小區(qū)實(shí)施相應(yīng)的物業(yè)管理。房管部門應(yīng)會(huì)同社區(qū)完善物業(yè)管理糾紛的快速調(diào)處機(jī)制，民政部門應(yīng)開(kāi)展小區(qū)關(guān)愛(ài)工程，對(duì)困難戶實(shí)施救助，工、青、婦應(yīng)結(jié)合社區(qū)義工活動(dòng)，廣泛開(kāi)展結(jié)對(duì)幫扶延伸工程。（ 3）部門聯(lián)動(dòng)觀念。（ 2）質(zhì)價(jià)相符的觀念。 5 物業(yè)管理的重要方式是居民實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)，業(yè)主代表大會(huì)作為決定有關(guān)事宜的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主管理委員會(huì)作為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)健全組織，履行職責(zé)，主動(dòng)做好宣傳、溝通、引導(dǎo)工作。雜居小區(qū)居民名單由社區(qū)報(bào)街辦審核，半年核發(fā)一次經(jīng)費(fèi)到社區(qū)，并由社區(qū)將補(bǔ)貼情況張榜公布，接受社區(qū)居民共同監(jiān)督。小區(qū)內(nèi)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每 戶每月 30 元，其中居民自行承擔(dān) 20 元，政府補(bǔ)貼 10 元。 三扶：雜居小區(qū)是城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊群體，在不斷規(guī)范和建立長(zhǎng)效機(jī)制中，政府應(yīng)該給予一定的扶持。 2021年計(jì)劃改造明珠路片區(qū) 500 戶，這種由政府牽頭協(xié)調(diào)，住建（規(guī)劃）、財(cái)政、社區(qū)具體承辦，逐年計(jì)劃實(shí)施改造，得到市民一致肯定與好評(píng)。 武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)告 訴我們：采用市場(chǎng)十公益的雙軌模式，依托四種形式填補(bǔ)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)空白：即引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司，同時(shí)推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)部、業(yè)主代表自治和社區(qū)單位共管三種非專業(yè)化的物業(yè)形式。 武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造工作，從 2021 年起連續(xù)四年被列為市政府十大實(shí)事之一，各中心城區(qū)共整修小區(qū)道路 萬(wàn)平方米，改造排水管網(wǎng) 萬(wàn)米，粉刷樓道墻面 178 萬(wàn)平方米，增建崗?fù)?637個(gè)，配套維修工具 695 臺(tái)（套），落實(shí)物業(yè)服務(wù)用房 568 間 萬(wàn)平方米。區(qū)房管局對(duì)社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，抓好行 3 業(yè)隊(duì)伍建設(shè)及上崗人員的培訓(xùn)工作。今后 510 年內(nèi)，應(yīng)把握的指導(dǎo)思想和原則是： 堅(jiān)持政府主導(dǎo)與社會(huì)參與相結(jié)合、政策扶持與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的原則，采取先行試點(diǎn)、重點(diǎn)提升、分類指導(dǎo)、穩(wěn)步推進(jìn)的辦法，實(shí)施從無(wú)償?shù)蛢斒袌?chǎng)化物業(yè)漸進(jìn)的服務(wù)方式，逐 步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全面覆蓋、規(guī)范有序的管理目標(biāo)。小區(qū)內(nèi)業(yè)主的公共意識(shí)比較淡薄，自治責(zé)任與要求難以達(dá)成共識(shí)，各 個(gè)社區(qū)也因點(diǎn)多面廣，管理與服務(wù)難以跟上，加上硬件設(shè)施不夠完備甚至缺失，導(dǎo)致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規(guī)裝修、改變房屋使用性質(zhì)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。居住在老小區(qū)的業(yè)主大多是城區(qū)老居民和單位福利分房的職工，經(jīng)濟(jì)條件好的住戶均已外遷新購(gòu)改善性住房，輪換入住的多數(shù)為下崗 2 職工、無(wú)業(yè)人員、孤寡老人和低收入家庭，此類老小區(qū)出租房比例較高，人員流動(dòng)性較大。老小區(qū)建設(shè)時(shí)間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無(wú)序等實(shí)際問(wèn)題，加上雜居小區(qū)中有相當(dāng)部分是 原來(lái)單位的集資房或房改房，安全保障設(shè)施不齊全，物業(yè)維修無(wú)資金來(lái)源，部分小區(qū)樓盤(pán)小且?jiàn)A雜私房住宅，四周通道多，無(wú)封閉式管理?xiàng)l件，存在著防火、防盜等安全隱患?？倯魯?shù) 9163 戶，居住總?cè)藬?shù) 28137 人，總建筑面積約 88 萬(wàn)平方米。目前，城區(qū)多個(gè)雜居小區(qū)中，僅靠建 設(shè)單位、企事業(yè)單位或社區(qū)進(jìn)行水電、衛(wèi)生等簡(jiǎn)單維護(hù)，管理上處于比較缺失狀態(tài)，部分居民的滿意度不高，給城市管理帶來(lái)一些工作難度。切實(shí)加大宣傳，調(diào)動(dòng)居民參與小區(qū)管理與改造的積極性和主動(dòng)性，為小區(qū)實(shí)施優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造良好條件；積極發(fā)揮當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會(huì)的基層組織作用，引導(dǎo)居民自我約束、自我管理，為老舊小區(qū)改造打好群眾基礎(chǔ)。對(duì)于確實(shí)需要出重拳加以改造甚至需要拆建的老舊小區(qū)，相關(guān)部門要找對(duì)政策切入點(diǎn)，必要時(shí)可提交至市政 府協(xié)調(diào)會(huì)商議，大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。針對(duì)不同小區(qū)的具體情況，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系：條件較好的小區(qū)，可通過(guò)當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會(huì)來(lái)直接引導(dǎo)其重新聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理；條件稍差的小區(qū)，可采取居民自我管理與社會(huì)化服務(wù)（服務(wù)外包）相結(jié)合的方式，待小區(qū)各方面都成熟后再實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政 21 策，如，減免進(jìn)駐老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅賦，降低企業(yè)進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)接管老舊小區(qū)；將老舊小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)給費(fèi)用列入市級(jí)財(cái)政預(yù)算，適當(dāng)補(bǔ)助困難群眾繳納物業(yè)管理費(fèi)用。 （四）加大政策扶持力度，探索老舊小區(qū)管理與改造新途徑 一是政府主導(dǎo)，完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，授予行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)從業(yè)培訓(xùn)資質(zhì)，然后由行政主管部門給予考核，并給予參訓(xùn)人員適當(dāng)補(bǔ)貼。取消物業(yè)資質(zhì)備案后，政府相關(guān)職能部門要轉(zhuǎn)變監(jiān)管方向，重點(diǎn)在處理業(yè)主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業(yè)公司違規(guī) 行為處罰力度、加強(qiáng)政策宣傳等方面下功夫。盡快出臺(tái)相關(guān)的電梯安全管理辦法，明確電梯運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及的各方主體責(zé)任，強(qiáng)化對(duì)電梯采購(gòu)、安裝、運(yùn)維等各階段的監(jiān)管力度；加大對(duì)電梯維保單位及人員的管理力度，嚴(yán)厲打擊維保單位將維保業(yè)務(wù)非法掛靠、以任何形式轉(zhuǎn)包分包業(yè)務(wù)等行為；相關(guān)職能部門要完善電梯安全日常管理制度，加大電梯安全隱患排查力度，規(guī)范電梯事故救援程序，確保群眾人身安全；深入推進(jìn)電梯應(yīng)急救援平臺(tái)建設(shè)，提供專業(yè)的救援服務(wù)，并達(dá)到救援區(qū)域覆蓋全部在用電梯的目標(biāo)。建立健全二次供水衛(wèi)生管理制度并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理；督促物業(yè)公司及時(shí)更換老舊供水水箱、定期由具有資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)對(duì)供水水箱等設(shè)施進(jìn)行清洗消毒，確保小區(qū)飲用水安全；建立 19 二次供水水質(zhì)監(jiān)測(cè)的信息上報(bào)系統(tǒng)，設(shè)立電子信息檔案。行政執(zhí)法部門要提前介入預(yù)防，密切聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司，深入摸排，及時(shí)受理群眾投訴；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)日常巡查與重點(diǎn)巡查，一 旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)法程序予以拆除。優(yōu)化物業(yè)維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業(yè)管理的阻力。二是強(qiáng)化部門管理力量，明確部門管理職責(zé)。 四、幾點(diǎn)建議 （一）加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，合力破解小區(qū)管理難題 一是盡快出臺(tái)《樂(lè)清市物業(yè)管理辦法》，完善住宅小區(qū)管理機(jī)制。經(jīng)房屋專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，目前部分樓房已是 C、 D 級(jí)危房，房屋墻體開(kāi)裂、周邊路面塌陷，若遇到臺(tái)風(fēng)、暴雨季節(jié)還需轉(zhuǎn)移相關(guān)住戶，存在極大的安全 18 隱患。目前，類似小區(qū)的拆除重建工作在全國(guó)范圍內(nèi)尚無(wú)現(xiàn)成案例可供借鑒，亦無(wú)相關(guān)法律、法規(guī)、文件可供參考，且基于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶的安置問(wèn)題當(dāng)?shù)卣疅o(wú)力承擔(dān)，且 拆遷后要按程序進(jìn)行公開(kāi)招拍掛，一旦被房地產(chǎn)公司拍得用于開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤(pán)，則容易引發(fā)人員安置以及社會(huì)維穩(wěn)問(wèn)題。 （四）老舊小區(qū)改造遭遇政策瓶頸。業(yè)主委員會(huì)作為代表全體業(yè)主權(quán)益的自治組織，在小區(qū)管理過(guò)程中發(fā)揮的作用比較有限，無(wú)法開(kāi)展有效監(jiān)督。據(jù)市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科統(tǒng)計(jì)，截止今年 5 月底，共受理業(yè)主投訴（包括電話投訴、網(wǎng)絡(luò)問(wèn)效） 31 件，而 2021 年全年的投訴量才 30 多件，可見(jiàn)業(yè)主與物業(yè)公 司之間的矛盾有愈演愈烈之勢(shì)。此外，我市尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之一些物業(yè)公司忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開(kāi)展專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，也沒(méi)有建立嚴(yán)格的人員崗位責(zé)任與工作考核標(biāo)準(zhǔn)，使得管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容與質(zhì)量很難到位。同時(shí)，物業(yè)公司普遍存在挑肥揀瘦的情況，熱衷于承接新小區(qū)業(yè)務(wù)，對(duì)于老舊小區(qū)，往往不愿入駐。部分物業(yè)公司只顧眼前利 16 益，沒(méi)有考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，導(dǎo)致公司最終因管理服務(wù)不到位而被淘汰。 （二）物業(yè)公司管理水平良莠不齊。對(duì)于小區(qū)的違建現(xiàn)象，相關(guān)執(zhí)法部門往往局限于處理舉報(bào)件，在收到舉報(bào)時(shí)才去進(jìn)行管理， 沒(méi)有在加強(qiáng)日常巡查方面下功夫，缺乏執(zhí)法的主動(dòng)性。此外，若涉及小區(qū)設(shè)施的維修需動(dòng)用物業(yè)維修基金時(shí)，因該基金使用程序較為繁瑣（要求在征得小區(qū) 2/3 的業(yè)主同 15 意后，先由物業(yè)公司向房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科申請(qǐng)，再經(jīng)過(guò)一系列復(fù)雜的審批手續(xù)，方能進(jìn)行使用），導(dǎo)致基金申請(qǐng)少、使用少，客觀上也造成了小區(qū)物業(yè)管理的滯后。我市小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門雖為住建局，職能科室為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科（原物業(yè)管理科），但由 于 2021 年 12 月住建部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》與 2021 年第698 號(hào)國(guó)務(wù)院令，都取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)公司）資質(zhì)的備案工作，因此，該科室只是負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的使用管理、小區(qū)糾紛投訴的受理協(xié)調(diào)等事務(wù)。 三、原因分析 （一）政府行政監(jiān)管不到位。又如，樂(lè)昌小區(qū)，因建成年份較久，外墻磁磚開(kāi)始陸續(xù)脫落，近段時(shí)間內(nèi)已發(fā)生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。主要 表現(xiàn)為：小區(qū)墻面脫落，路面破損甚至沒(méi)有路燈；樓房頂層防滲漏功能退化，排水系統(tǒng)混亂、雨污合流，排水井下沉；各類管線布設(shè)凌亂，影響小區(qū)面貌；消防通道狹窄甚至被侵占，消防設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，部分高層樓房沒(méi)有專用消防泵和消防控制柜，設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)也不夠到位，加上部分給排水設(shè)施以及供電線路老化等問(wèn)題，造成很大的消防安全隱患。 （五）老舊小區(qū)安全隱患突出。特別是老舊小區(qū)的電梯因使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，電梯出故障的情況較新建小區(qū)多。 2021年，全市有 75個(gè)小區(qū)共 853 臺(tái)客梯不合格； 2021 年，有 76 個(gè)小區(qū)共1046 臺(tái)客梯不合格。 13 （四）小區(qū)電梯安全不容忽視。近年來(lái)我市新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較多，據(jù)估計(jì)接下來(lái)將有近 3 萬(wàn)套新商品房要進(jìn)入裝修，再加上老舊小區(qū)翻新裝修，就會(huì)面臨著大量建筑垃圾的處置問(wèn)題。如，部分老舊小區(qū)缺少居民活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地、綠化景觀、垃圾統(tǒng)一收集箱、地下車庫(kù)等配套設(shè)施，與當(dāng)前居民的實(shí)際需求有較大矛盾。比如：部分老舊小區(qū)，如旭陽(yáng)小區(qū)，業(yè)主的車庫(kù)出租給外來(lái)人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區(qū)域；部分業(yè)主臨時(shí)占用公共空間設(shè)立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴(yán)重破壞綠化帶；私搭亂建臨時(shí)棚戶侵占道路，無(wú)統(tǒng)一停車位劃線導(dǎo)致機(jī)動(dòng)車隨意停放；小區(qū)樓道內(nèi)小廣告隨處張貼而無(wú)人治理，樓道空間被業(yè)主用于堆放私人雜物等等。 （三）小區(qū)公共環(huán)境較差。我市目 12 前水價(jià)為 元 /噸（無(wú)階梯價(jià)），但有二次供水小區(qū)的物業(yè)公司向業(yè)主收取的水價(jià)遠(yuǎn)高于此價(jià)位，如鉑金灣小區(qū)水價(jià)達(dá)到 10 元 /噸。同時(shí)，現(xiàn)階段的水箱水質(zhì)只是靠物業(yè)公司定期清洗消毒和自覺(jué)取樣送檢來(lái)保障，不確定因素較多。調(diào)研了解到，部分老舊小區(qū)的管道和水箱老化，急需更換，其水質(zhì)狀況令人擔(dān)心；而新建小區(qū)，因物業(yè)管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質(zhì)隱患 。 （二）小區(qū)二次供水狀況堪憂。如， 11 銀河花園小區(qū)，一些業(yè)主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區(qū)域；上海花園小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時(shí)擅自改變排屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至在樓頂加層，目前已有 32 戶業(yè)主因違章而被責(zé)令停止施工；正大科技城小區(qū)、綠翠豪庭小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時(shí)為增加套內(nèi)建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風(fēng)采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業(yè)主的通風(fēng)采光權(quán)利；中馳湖濱花園小區(qū)，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴(yán)重，部分四 層高的排屋卻有一副五層樓的身板，一些業(yè)主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽(yáng)光房、擴(kuò)建陽(yáng)臺(tái)，甚至將底層的地下室進(jìn)行改造，破壞了房屋承重層；中梁首府小區(qū)（一期），有 17 戶業(yè)主利用磚混結(jié)構(gòu)對(duì)公用綠地進(jìn)行硬化并占用。 二、存在的問(wèn)題 （一）小區(qū)內(nèi)違章建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，我市住宅小區(qū)管理涉及物業(yè)管理、居民自治、老舊小區(qū)改造等多方面問(wèn)題?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下