【正文】 25 資源的要求。 節(jié)水 本項目在建設中采用：節(jié)水暖通器材設備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、節(jié)水龍頭、節(jié)水閥門等。在日常管理和工作崗位中實行經濟目標責任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。建筑設計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。 采用建設部推薦的建筑照明節(jié)能技術和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設施等。 選用節(jié)能型變壓器。 選擇節(jié)能型電機。 家居物流中心項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 26 第 九 章 組織機構及人力資源配置 組織機構 本項目為 家居裝飾 交易綜合服務項目，根據一般交易市場的機構配置，以及機構合理、工作高效的原則。市場管理委員會由辦公室、財務室、治安保安部、市場管理部、后勤服務部等機構組成。 人力資源配置及職能 項目建成后，共配置人員 40 名，其中 ： 主任 1 名、副主任 3名、辦公室 5 名、財務部 4 名、市場管理部 7 名、保安部 15 名、后勤服務部 5 名。負責工程準備和實施。依照國家有關政策，負責工作人員的人事管理、培訓。 財務部 負責市場的資金籌措，對市場的財務進行預算、決算。 市場管理部 對市場的交易、倉儲的正常運作負責。 保衛(wèi)部 家居物流中心項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 27 負責 市場 的安全保衛(wèi)工作，保證進入 市場 的所有人員的人身安全。 總務后勤部 負責 市場 的后勤保障，保證 市場 供電、供水、供氣、供暖正常。 勞動制度 根據《中華人民共和國勞動法》，本項目人員對人員實行勞動聘用合同制，公司和員工簽定勞動聘用合同。 人員來源、管理和培訓 人員來源及管理 （ 1）優(yōu)化管理機制，制定相應優(yōu)惠措施，建立人員獎懲、聘用和辭退制度。 （ 3）普通員工的招聘，在同等條件下，堅持“公開招聘，擇優(yōu)錄取”的原則解決。培訓的目的是不斷地全面提高政策理論水平和經營管理水平，以進修、自學為主。 （ 3）普通員工經考試考核后競爭上崗，上崗后采取崗位培訓、現場培訓、 業(yè)余培訓、脫產學習等多種方式進行培訓。為進入市場的各類 家居裝飾 商人創(chuàng)造合作的平臺。因此，在項目建設期間和運營過程中，勞動、安全、職業(yè)衛(wèi)生方面嚴格執(zhí)行《中華人民共和國勞動法》、《商業(yè)倉庫消防安全管理辦法》、《 中華人民共和國農副產品質量安全法》、 《中華人民共和國建筑法》、《勞動防護用品監(jiān)督管理規(guī)定》、《國家職業(yè)衛(wèi)生標準管理辦法》 、《 女職工勞動保護規(guī)定》、 《 職業(yè)健康安全管理體系規(guī)范 》 、 《企業(yè)事業(yè)單位內部治安保衛(wèi)條例》、《 倉庫防火安全管理規(guī)則》、 《 室內裝飾裝修材料建筑材料放射性核素限量》 法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程 。 勞動安全危害因素 本項目是集 大荔縣 境內外 家居裝飾 交易、倉儲、信息服務等的綜合性服務項目 。 在 項目建設施工過程中的安全隱患主要有，施工場所的安全危害。產品交易過程中，運輸車輛違犯交通法規(guī)造成的人員碰傷、撞傷等危害。 勞動安全措施 根據本項目在施工過程中勞動安全危害因素分析，項目在建設和運營過程中，必須嚴格執(zhí)行國家有關勞動、衛(wèi)生、安全、 等法律法規(guī) 。施工單位做到施工方案嚴格執(zhí)行國家勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的法規(guī)，提出相應的保護措施。交易市場在運營過程中要求出入中心的貨源車輛必須遵守交通法規(guī)。建筑物低、高壓電源設置防觸電裝置。隨時檢查車輛安全、電源安全狀況。 消防 消防設計依據 《建筑設計防火規(guī)范》 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 《建筑物防雷設計規(guī)范》 《倉庫防火安全管理規(guī)則》 消防措施 依據國家消防的法律、法規(guī)規(guī)定和要求，本交易市場項目在家居物流中心項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 30 交易區(qū)、辦公室區(qū)、綜合服務區(qū)等建筑物室內配備干粉滅火器，室外設置消防栓等消防設備。 市場的各類建筑物間距、道路布置，嚴格依據防火規(guī)范布置。 交易區(qū)、辦公區(qū)、綜合服務區(qū)根據規(guī)定，設 置消防安全疏散通道，在建筑物顯著位置標示安全通道的疏散指示標志。安全消防器材必須保持完好有效。消防器材每年進行一次全面檢查，檢查驗收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。 家居物流中心項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 31 第十 一 章 項目實施進度安排 項目管理 項目實施 在項目 實施 過程中，要遵照國家有關規(guī)定、規(guī)范、標準要求，嚴格按照國家建設程序辦理，實行工程質量責任制度、招標投標制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質量。此外，在項目改造過程中要加強項目的檔案管理工作，從項目改造籌劃到工程驗收各個環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關規(guī)定收集、整理和歸檔。 招標形式可采用委托有資質的中介機構代理或自行招標，自行招標時，必須達到國家關于自行招標對于招標單位的相關要求。 工程建設招標基本情況如下表 111 所示： 家居物流中心項目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3 月 32 表 111 工程建設招標基本情況一覽表 招標范圍 招標組織 形 式 招標方式 不采 用招 標方式 招標估 算金額（萬元） 備注 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察 設計 √ √ √ 施工 建設 √ √ √ 4370 監(jiān)理 √ √ √ 128 設備 采購 √ √ √ 630 項目建設工期安排和施工進度 根據本項目的建設內容、規(guī)模和建設單位的實際情況，建設工期定為 18 個月。 第 416 個月，完成施工圖設計，進行工程建設招投標。 第 1718 個月，完成市場建設項目竣工驗收。 2 完成施工圖設計，進行工程建設招投標。 3 完成市場建設項目竣工驗收。 編制范圍及方法 估算范圍為本項目全部工程建設內容 ； 建安工程費用采用綜合指標法并參考近期完成的同類工程項目預算造價和本項目的實際情況進行估算 ； 設備購置費按市場詢價計入，價格中已包括運雜費、調試費及安裝費 ； 土地費用按 建設單位提供的價格計入。詳見表 121 項目總投資估算表。 資金使用計劃 項目建設資金按 年安排投入。 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 37 第十 三 章 財務分析 財務分析依據和范圍 本項目財務分析依據國家發(fā)展改革委、建設部 2020 年頒布實施的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）以及國家最新的財稅制度和行業(yè)有關規(guī)定。 參數及基礎數據的確定 基準參數的確定 本項目參照《方法與參數》 ,財務基準收益率確定為 8%。 有關負荷計算 本項目建成后的第一年的運營負荷為 70%；從第二年起，以后的負荷均為 100%。 有關稅費。 家居裝飾貨物倉 庫收入 本項目可用于租賃的 家居裝飾 流轉庫面積約 10000 平方米，租賃費為 20 元 /月 .m3，年收入為 240 萬元。 信息服務費的收入 初步估計，本項目年信息費收入為 24 萬元。 銷售收入、銷售稅金及附加估算結果詳見經濟評價附 表 5。項目建成后外購燃料動力費用為 萬元。年工資費用估算為 萬元。年修理費用估算結果詳見經濟評價附表 9。其中房屋折舊年限按 20年、殘值率按 5%計算；設備按 20 年、殘值率按 5%計算。 總成本費用數據詳見經濟評價附表 4。其計算公式如下： %1 0 0?? 項目增量總投資 均增量利潤總額年增量利潤總額或年平增量投資利潤率 本項目投資利潤率 ＝ % 投 資利稅率 按照《方法與參數》的規(guī)定，投資利稅率是指項目達到設計能力的一個正常生產年份的年利稅總額（指年利潤總額 +年銷售稅金及附加）與項目總投資（指固定資產投資 +建設期利息 +流動資金）的比率。其計算公式如下： 0)1()(1 ??? ??? tnt t F IR RCOCI （式中： CI 為現金流入， CO 為現金流出，下同） 本項目全部投資財務內部收益率（ FIRR ）計算結果為 %超過行業(yè)基準收益率。 ?? ???? nt tct ICOCIF N P V 1 )1()( （式中 cI 為基準折現率，本項目為 12%） 本項目財務凈現值（ FNPV ）計算結果為 萬元。其計算公式如下： 1?? 現正值年份數累計凈現金流量開始出投資回收期 當年凈現金流量 絕對值上年累計凈現金流量的? 本項目全部投資投資回收期（ pt）經計算為 年。表明項目盈虧平衡點不高，詳見經濟評價附盈虧平衡分析圖。但在銷售價格及原料 收購 價格分別降低 5%和提高 5%的不利因素影響下，項目財務內部收益率仍為 %和 %，均高于 8%的行業(yè)基準財務內部收益率。 經濟評價結論 經計算，本項目各項財務評價指標較好。 綜上所述，本項目經濟可行。重點建設和發(fā)展 家居裝飾 區(qū)域性、專業(yè)性批發(fā)市場和大中城市 家居裝飾 批發(fā)市場，發(fā)展 家居裝飾 配送和電子商務。 有利于 促進社會主義新農村建 設 該項目 重點 對 家居裝飾 批發(fā)市場及交易、倉儲等經營設施 進行建設 。 是一項惠農、利民工程，對于促進農業(yè)增效、農民增收、農村發(fā)展，以及 家居裝飾 品批發(fā)市場升級建設和保障 家居裝飾消費安全具有重要的意義 有利于 保障市場供應、穩(wěn)定市場價格 家居 物流中心項目 是 家居裝飾 批發(fā)交易的主要集散地，該市場將 在保障市場 供應、穩(wěn)定市場價格、提高人民生活水平等方面作出了積極的貢獻。 家居物流中心 項目可行性研究報告 山西 省工程咨詢中心 2020年 3 月 43 第十 五 章 風險 分析 本項目存在的風險可能有政策風險、市場風險、人員風險、管理風險和資金風險等。 經研究分析，該項目 對加快農村現代流通服務網絡建設，推動地方經濟 發(fā)展，促進產業(yè)結構調整具有重要的意義 。 市場風險 市場風險主要是項目在運營期間帶來的風險。該公司勇于承擔運輸風險，以急用戶之急、想用戶之想、文明經營、誠實守信，安全快捷、高標準的服務質量作為企業(yè)的經營準則和至奉信條，已鍛煉了一支具有豐富經營經驗的團隊，項目市場風險較小。 本項目實施單位在總經理的領導下十分注重以人為本的人力資源的管理，竭力構建和實施現代企業(yè)制度，已建 立了一整套符合企業(yè)目前實際的具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結合，將短期利益和長期利益密切結合，并隨著情況的改變而不斷調整改進。人員方面 風險較小。 本項目實施單位的主要 管理人員具有開拓精神和創(chuàng)新意識，懂經營善管理，企業(yè)已建立了比較完善的包括貨物出入庫制度、財務管理制度、薪酬制度、人事管理制度等在內的一整套現代企業(yè)的管理制度，有能力實施和管理好本項目，在管理方面存在的風險較小。 本項目資金來源為企業(yè)自有資金，該公司多年來已積累了一定的資金，建設資金有保證。本項目各項財務評價指標較好，投資利潤率為 %，投資利稅率為 %，全部投資財務內部收益率為 %，高于行業(yè)基準收益率，全部投資回收期 年，在資金方面的風險較