【正文】 策意見 .......................................129附件 6 **市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要 .................................................131附件 7 實地調研訪談記錄 .........................................................133附件 8 企業(yè)調研名錄 .............................................................138附件 9 某（靖江）物流中心經營 模式的選擇 .........................................141附件 10 上海恒大陶瓷建材市場案例 ................................................142附件 11 其他商鋪、港口及設備租金情況調研 ........................................148..第 1章 項目概述 某物流有限公司某物流控股有限公司是某某集團旗下投資與發(fā)展現(xiàn)代化物流產業(yè)的大型企業(yè)集團。某物流是國內首家致力于打造海、陸、空立體化物流產業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團強有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運輸資源，走自主發(fā)展與資本運作相結合的道路，整合國際、國內的海陸空物流產業(yè)資源，立足海上、空中、地面運輸“三網合一”的產業(yè)制高點，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤和資產增長點在內的全物流產業(yè)模式。根據公司發(fā)展規(guī)劃，未來某物流發(fā)展目標是發(fā)展成為首家以中國為基地、業(yè)務覆蓋全球、提供海、陸、空一體化運輸服務的綜合物流服務的供應商，為客戶提供限時、無縫隙的“門”至“門”高品質物流服務。 項目概況某物流**（靖江）物流中心項目（以下簡稱：某（靖江）物流中心）位于長江下游江蘇省靖江市轄區(qū)的章春港，即江蘇省靖江市經濟技術開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內，計劃用地 400 畝。24′，北緯 32176。某（靖江）物流中心（即某物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。 項目投資機遇近年來，靖江市為了加快產業(yè)結構升級，出臺了一系列加快服務業(yè)特別是物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和政策。靖江市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。 項目功能定位與布局規(guī)劃 總體定位某（靖江）物流中心（即某物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數 項目內容商務辦公 園區(qū)管理、商務辦公、物流信息中心、金融服務等綜合服務商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務區(qū)小計 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務區(qū)B1 60 貨運配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個小型物流公司B2 30 停車場 300個停車位B3 180 物流倉庫 70,000 1 7個專業(yè)物流倉庫BB4 120 堆場 集裝箱及散雜件堆場倉儲物流區(qū)小計 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務辦公樓和相關配套設施。(2) 倉儲物流區(qū)功能 倉儲物流區(qū)將為某物流有限公司自營物流、入駐第三方物流企業(yè)提供倉儲、運輸配送、裝卸搬運、信息管理等服務。(4) 堆場區(qū)功能向短期存放周轉或貨值較低貨物提供運輸配送、堆放、加工、裝卸搬運等系列服務。 配套設施..1) 七通一平 中心基礎設施建設標準為“七通一平”，即道路、供水、供電、通訊、網絡、排污、燃氣七通和場地平整。2) 物流設施、裝卸設備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等大型物資裝卸；綜合倉庫內配有叉車便于開展物流作業(yè)。 4) 信息系統(tǒng) 信息系統(tǒng)建設有助于提高物流企業(yè)運營效率，提高物流企業(yè)競爭能力，是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。物流中心占地400畝，提供倉儲、運輸、配送、交易和信息等全方位服務。 項目開發(fā)模式某（靖江）物流中心采用大型企業(yè)主導開發(fā)—經營模式，即某物流有限公司負責開發(fā)物流中心并率先在中心展開經營，帶動和引導物流企業(yè)入駐中心經營，并開展電子商務物流等業(yè)務，實現(xiàn)中心業(yè)務多元化發(fā)展。 某物流有限公司成立專門的中心管理機構對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務。 ..某物流有限公司負責中心的“七通一平”建設，重要公用設施（如停車場）、倉庫、辦公樓等基礎設施建設；同時，組織中心項目招商，建設中心內的公共物流信息平臺。1) 綜合服務區(qū)經營模式公共物流信息平臺由某物流有限公司負責經營和管理。綜合辦公大樓是物流中心的主體建筑，包括信息交易大廳、辦公室、信息管理中心等。提供綜合辦公、園區(qū)管理、餐飲、銀行、郵政等服務。其中，2座用于煤炭、礦石、建材、糧食等產品的散雜件倉儲，2座用于電子商務物流的配套倉庫，3座用于第三方物流業(yè)務的中轉倉庫。建設貨運配載區(qū)，建設 2 棟樓可容納 50 個物流企業(yè)，采取招商引進社會第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內的相關物流需求。 項目投資與資金運作本項目開發(fā)總投資約 22,152 萬元，包括土地費用、前期費用、建安費用、配套費用、設備采購費用等。項目啟動后，從2022年開始產生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤1,159萬元，以后各年稅后利潤將保持較好的增長態(tài)勢。靜態(tài)投資回收期：；動態(tài)投資回收期：。本項目投資收益較好，符合物流園區(qū)項目投資收益平均水準、收益會比較穩(wěn)定。 1) 政策風險，主要是政府的服務業(yè)發(fā)展政策，推動經濟結構調整的政策及物流行業(yè)發(fā)展的政策等相關政策執(zhí)行的實際效果。 3) 管理風險，主要是物流中心經營管理的專業(yè)經驗和專業(yè)人才不足。 其中，政策風險防范能力一般，市場風險具備一定防范能力，管理風險具備一定防范能 力，財務風險防范能力較好。對中心開發(fā)產生新增稅收，建議由稅務部門按比例返還，建立中心發(fā)展基金，用于發(fā)展中心的硬件及軟件設施，改善中心內的環(huán)境，吸引更多的企業(yè)入駐，形成良性循環(huán)，進一步促進中心的發(fā)展。 第三，強化品牌效應，加強招商力度，避免因招商不力、資金周轉困難帶來的財務風險和市場風險。 第五，根據中心規(guī)劃及本地塊控制性詳規(guī)的具體要求，結合入駐企業(yè)的需求，把握市場行情變化的趨勢與產業(yè)集聚的情況，可以對土地規(guī)劃與利用進行進一步研究與完善。 編制依據國家發(fā)改委、商務部、公安部、交通部、鐵道部、海關總署、稅務總局、民航總局、工商總局聯(lián)合制定的《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》 ，2022 年 8 月；國家計委《綜合交通體系發(fā)展“十五”重點專項規(guī)劃》 ； 江蘇省《關于加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的實施綱要》 ；《國務院關于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》 ；《江蘇省委省府關于加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的實施綱要》 ；《**市城市總體規(guī)劃綱要（20222020） 》 ；《**市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 ；《**市綜合交通發(fā)展“十一五”專項規(guī)劃》 ；《**市沿江開發(fā)總體規(guī)劃綱要》 ；《靖江城市總體規(guī)劃（20222020） 》 ；《靖江市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ；《靖江市物流業(yè)規(guī)劃》 ；《靖江市沿江工業(yè)園區(qū)新港園區(qū)規(guī)劃》 。其他的經銷、物流業(yè)務都開始轉而由其他的獨立部門完成。蘇北地區(qū)聚集著大量裝備制造、商貿流通、電子信息的工業(yè)企業(yè)，具有明顯的第三方物流服務需求。某物流有限公司做為一家專業(yè)的第三方物流服務供應商，可以為蘇北的工業(yè)企業(yè)、商貿物流企業(yè)提供專業(yè)的第三方物流服務：減少蘇北地區(qū)工業(yè)企業(yè)在物流領域的投資，降低物流作業(yè)成本；企業(yè)將物流相關的業(yè)務外包，可集中精力于所擅長的核心業(yè)務，從而專注于所從事的專業(yè)領域，增強核心業(yè)務的競爭力；同時隨著信息化的發(fā)展和第三方物流成本的降低，蘇北地區(qū)企業(yè)可以借助第三方物流的操作，充分整合供應鏈，實現(xiàn)國際化的發(fā)展。因此蘇北欲實現(xiàn)快速發(fā)展,必須要走新型工業(yè)化道路,而物流水平的落后是蘇北地區(qū)實現(xiàn)新型工業(yè)化的一個重要障礙。國內航運、物流業(yè)巨頭海航集團及其下屬公司具有海陸空綜合物流資源和專業(yè)優(yōu)勢，可以滿足蘇北地區(qū)物流行業(yè)軟件、硬件綜合條件和運作水平提升的需要。它們之間有著密切的關連：物流變化，會給整個經濟帶來影響；經濟發(fā)生變化，物流也不得不發(fā)生變化。作為**港三大港區(qū)之一，靖江港區(qū)主要服務于靖江市和黃橋以南寧靖鹽高速公路兩側的泰興市部分地區(qū)?？紤]靖江港區(qū)規(guī)模所能輻射的范圍和周邊其他港區(qū)發(fā)展情況，靖江港區(qū)的直接經濟腹地為靖江市，間接腹地為蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)。..同時，由于本項目的輻射范圍包括蘇中、蘇北及蘇南沿江地區(qū)，再加上靖江港區(qū)的間接經濟腹地作用，本項目的建成運營將會為蘇中、蘇北及蘇南沿江相關產業(yè)的發(fā)展和整體經濟的崛起起到一定的推動作用。 為蘇北地區(qū)電子商務提供物流配送的需要電子商務作為一個新興的商務活動，為物流創(chuàng)造了一個虛擬性的運動空間。世界第一大零售商沃爾瑪高效率的配送中心成為沃爾瑪制勝的法寶之一。某（靖江）物流中心項目擁有優(yōu)越的海運、陸運運輸條件，明顯的區(qū)位條件，輻射全國東南區(qū)域，且土地利用成本相對較低，可以滿足蘇北地區(qū)電子商務物流業(yè)務的需要。快遞物流與電子商務是新經濟時代兩個發(fā)展密切相關、業(yè)務互為支撐的行業(yè)。電子商務與快遞服務的結合是一個相互促進、共贏發(fā)展的過程,電子商務不僅帶動了快遞業(yè)的快速增長,而且有利于快遞提升服務質量,加大產業(yè)結構調整力度,加快向現(xiàn)代服務業(yè)轉型；同時,優(yōu)質的快遞服務也是推動電子商務新型模式發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)和重要基礎。 發(fā)展靖江地區(qū)長江航運業(yè)務需要長江航運業(yè)務主要是煤炭、礦石、黃砂、 非金屬礦、建材等干散貨、石油、集裝箱運輸，液化氣、滾裝、散裝水泥及瀝青等特種運輸服務?！≡诮谂e行的長江港航工作座談會議上提出了奮力推進長江航運發(fā)展新跨越的總體思路。 發(fā)揮新華港務碼頭優(yōu)勢、做好物流配套服務的需要新華港務有限公司成立于 2022 年 6 月，是某物流集團成立后投資興建的第一家碼頭企..業(yè)。 本項目的建設在為江蘇靖江、**以及長江流域的港口腹地提供倉儲服務的同時，可以成為某物流集團新華港務有限公司在長江流域的物流基地，為新華港務有限公司的散雜件、集裝箱業(yè)務在長江流域的發(fā)展提供保障（包括江海聯(lián)運的換裝、集散等業(yè)務） ，創(chuàng)造良好的經濟效益和社會效益。2022年全部工業(yè)實現(xiàn)產值 億元，全年完成工業(yè)增加值 億元，同比增長 %。近年來，靖江市工業(yè)經濟發(fā)展加快，2022 年全部工業(yè)實現(xiàn)產值 1, 億元，同比增長 %。在靖江市工業(yè)經濟中，規(guī)模企業(yè)支撐帶動作用明顯，2022 年全市工業(yè)銷售收入過億元的企業(yè)達 99 家，比上年增加 24 家，其中 10 億元以上的企業(yè)有 15 家，比上年增加 4 家；利稅超1,000 萬元的企業(yè) 83 家，比上年增加 8 家,其中過億元企業(yè)有 12 家，比上年增加 2 家；江蘇新時代造船股份有限公司、新?lián)P子造船利稅超 10 億元。本項目建成后，將進一步帶動二、三產業(yè)的蓬勃發(fā)展，無疑推動靖江市產業(yè)結構更加合理化。 經濟規(guī)模 **市經濟實力在長三角地區(qū)中處于第三層次，生產總值早在 2022 年就突破了千億大關，2022 年達 1, 億元。2) **市財政收入近年來增長迅速如圖 32 所示，**市 2022 年的財政收入是 2022 年的 倍，年均增長率在%。強化優(yōu)質農產品基地建設，新增國家級農業(yè)標準化示范區(qū) 1 個，新增國家級無公害農產品、綠色食品和有機食品 50 個。社會主義新農村建設步伐加快。農村生產生活條件進一步改善，全市行政村基本實現(xiàn)通電、通公路、通公交、通自來水、通電話、通有線電視、通寬帶網。圖 34 **市近年第一產業(yè)產值（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局2) 第二產業(yè)2022 年，全市工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %。工業(yè)經濟快速增長，實施億元以上重大技改項目 145 個。企業(yè)效益逐步回升。支柱產業(yè)發(fā)展勢頭良好。..建筑業(yè)蓬勃發(fā)展。全年完成建筑業(yè)總產值 1, 億元，增長 %。第三產業(yè)占三次產業(yè)的產值比例在 %。圖 36 **市各年第三產業(yè)產值（單位：億元）資料來源：**市統(tǒng)計局但是，第三產業(yè)占三次產業(yè)的比例仍然偏低。**市第三產業(yè)具有一定的服務基礎，特別是交通運輸是傳統(tǒng)的支柱產業(yè)。物流行業(yè)目前尚處于發(fā)展階段，還不能完全滿足靖江市經濟與社會快速發(fā)展需要，還有很大的發(fā)展空間。 **市人口規(guī)模與消費結構據統(tǒng)計數據顯示，至 2022 年年末，**市戶籍總人口為 萬人，近幾年，**市戶籍人口有升有降，但人口波動起伏不大。圖 38 **市城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元）資料來源：**市統(tǒng)計局**市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 18,079 元，比上年增長了 %。 **市主導產業(yè)與特色經濟工業(yè)經濟是**的主導產業(yè)和特色經濟。..以醫(yī)藥高新技術產業(yè)園區(qū)為核心，**創(chuàng)建了國家火炬計劃醫(yī)藥產業(yè)基地、國家科技興貿出口創(chuàng)新基地和國家生物產業(yè)高技術產業(yè)基地，正全力打造“中國醫(yī)藥第一城