【正文】 由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭相發(fā)展的服務(wù)品種。政府的政策性住房貸款包括住房 公積金貸款 和政府 貼息貸款 （如各種的安居工程或其他專門對象的非市場價格房屋供給等）。 自營性的個人住房貸款 是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營的住房抵押貸款，也稱 住房按揭貸款 。 個人住房組合貸款 是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購房者購買理想住房時，由商業(yè)銀行提供 一定的自營性住房貸款的情形。 表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。 四、我國個人住房貸款業(yè)務(wù)前景 ⑴住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展 ⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展 ⑷住房需求增長需要信貸支持 ⑸金融開放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新 ⑴個人住房信貸市場競爭日趨激烈 ⑵個人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù) ⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化 ⑷個人住房貸款的經(jīng)營管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化 ⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點(diǎn) ⑹“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 ⑺個人住房貸款將出現(xiàn)證券化 ⑻個人住房貸款市場將更加細(xì)分 第二節(jié) 個人住房貸款的申請、審查和審批 一、個人住房貸款的申請 雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會有所差異，但基本過程是一致的，就是對借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。具體要求包括 8大方面。 三、借款人資信評估 個人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。 包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購買財(cái)產(chǎn)保險情況、其他附加條件。 五、各銀行的具體要求 第三節(jié) 個人住房貸款的發(fā)放 一、簽訂借款合同 銀行批準(zhǔn)了申請人的貸款申請后，應(yīng)及時通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險合同和公證合同等，具體 程序如下 ： 。 。 ，保單正本有銀行保管。 二、貸款額度、期限和利率的確定 貸款額度最高不超過購買房屋價值的80%，一般為 70%。 貸款利率由中國人民銀行專門公布 。 三、還款方式 目前，商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款的 還款方式 由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定 ，貸款期限在一年內(nèi)的采用 到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用 等額本息還款法（先息后本） 或 等額本金還款（利隨本清）法 ， 累進(jìn)償還法 正在研發(fā)之中。 其 計(jì)算公式 為： M1=P[（ 1+r） n（ d－ r） ]／ [（ 1+d） n－（ 1+r） n] Mi=M1*（ 1+d） i1 這里 ， M1為第一年的月償還額， P為借款總額， r為借款利率 ， n為貸款期限 ， d為等比年遞增率， i為第 i個還款年 ， Mi為該年月償還額 。 四、抵押權(quán)登記 借款人獲得抵押貸款時，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記。 ⑵應(yīng)提交的文件 抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請書、經(jīng)過公證的借款合同和抵押合同、《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》（共有房屋還必須提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有人同意抵押的證明）、房屋價值證明文件、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起 15天內(nèi) ，到原登記機(jī)關(guān) 辦理變更或注銷抵押登記手續(xù) 。在取得 《 房屋所有權(quán)證 》 后要及時辦理正式的抵押登記手續(xù)。具體手續(xù)與房屋抵押登記基本一致， 只是時間上要求更嚴(yán)格 。 貸款形態(tài) 是指 根據(jù)貸款的風(fēng)險程度對貸款進(jìn)行的分類 ，目前尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為 5級： ⑴正常貸款 ⑵關(guān)注貸款 ⑶次級貸款 ⑷可疑貸款 ⑸損失貸款 貸款檢查 分 抽查 和 重點(diǎn)檢查 ，其程序包括 5個主要環(huán)節(jié) 。 二、貸款檔案的建立與管理 個人住房抵押貸款發(fā)放后， 銀行信貸部門必須建立統(tǒng)一的貸款資料庫 ，由專人負(fù)責(zé)，集中保管 貸款原始資料 。 手續(xù)完成后，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指放款銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其它用于房地產(chǎn)開發(fā)所必須的配套設(shè)施建設(shè)貸款。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目評估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 操作流程 ： 遞交申請 → 受理審查 → 項(xiàng)目評估 → 核查審批 → 辦理手續(xù) → 資料歸檔 → 貸