【正文】 　在貸款期間，經貸款銀行同意，借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式。　　(6)貸款額度　　個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數量來確定。對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。　　中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持?！　∫?、貸款的受理與調查　　　　(1)貸前咨詢　　銀行通過現場咨詢、窗環(huán)球,網?？谧稍儭㈦娫掋y行、網上銀行、業(yè)務咨詢宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關信息咨詢服務　　(2)貸款的受理程序　?、俳邮苌暾垺　≠J款受理人應要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關申請材料。　?、诔鯇??！　　　≠J前調查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手環(huán)球,網校段落實情況等進行的調查和評估?！　≠J款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個人住房貸款調查審查表”上簽署審查意見，連同環(huán)球,網校申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批?！　?4)審批意見落實　　業(yè)務部門應根據貸款審批人的審批意見做好以下工作：　　①對未獲批準的借款申請，貸前調查人應及時告知借款人，將有關材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔?！　、蹖泴徟饣蛴袟l件同意的貸款，信貸經辦人員應及時通知借款申請人并按要求落實有關條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。貸款的簽約流程如下：　　(1)填寫合同　　(2)審核合同合同填寫完畢后，填寫人員應及時將有關合同文本交合同復核人員進行復核。(3)簽訂合同　　合同填寫并復核無誤后，貸款發(fā)放環(huán)球,網校人應負責與借款人(包括共同借款人)、擔保人(抵押人、出質人、保證人)簽訂合同?！　?2)貸款劃付　　四、貸后與檔案管理　　個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對有關事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作?！　　　°y行根據借款合同的約定進行貸款的回收。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人?！　?2)還款方式本文　　借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款?！　『贤兏　?1)基本規(guī)定　　(2)合同主體變更　　(3)借款期限調整　　期限調整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。無欠息。期限調整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。原借款期限與延長期限之和不得超過有關期限規(guī)定的要求。已計收的利息不再調整?！　】s短期限是指借款人申請在原來借款的基礎上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應提前。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限。已計收的利息不再調整。　　(4)分期還款額的調整　　(5)還款方式變更　　按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。　　(1)對借款人的檢查　　(2)對保證人的檢查　　(3)對抵押物的檢查　　(4)對質押權利的檢查(5)對開發(fā)商和項目以及合作機構檢查的要點貸款風險分類和不良貸款的管理　　(1)貸款風險分類　　貸款風險分類指按規(guī)定的標準和程序對貸款資產進行分類?！　≠J款風險分類應遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時處于多種貸款形態(tài)?！　≌ＹJ款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的?！　〈渭壻J款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責任或處理抵(質)押物才能歸還全部貸款本息?！　p失貸款：借款人無力償還貸款。　　(2)不良貸款的認定　　按照五級分類方式，不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款?！　°y行要適時對不良貸款進行分析，建立不良個人住房貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。同時，應利用信息技術對不良貸款催收情況進行登記管理，實現不良貸款催收管理的自動化?！　?4)不良貸款的處置　　貸后檔案管理　　個人住房貸款檔案是指銀行在經辦和管理個人住房貸款工作中形成的具有史料價值及參考利用價值的貸款管理專業(yè)技術材料的總稱。它是根據《中華人民共和國檔案法》(以下簡稱《檔案法》)及有關制度的規(guī)定和要求，對貸款檔案進行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用?！　、俳杩钊说南嚓P資料　?、谫J后管理的相關資料　　(2)檔案的收集整理和歸檔登記　　銀行貸款經辦人根據個人住房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要歸檔的個人住房貸款資料，并交檔案管理人員進行登記。檔案的借(查)閱可以利用計算機系統(tǒng)或人工進行。檔案管理員還應對借閱、歸還等進行登記。　　(5)檔案的退回　　借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借