【正文】 縮短貸款期限三種情況。提前還款還款手續(xù)一、辦理程序說明：：由貸款銀行審核相關(guān)材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。如果原貸款擔(dān)保方式為抵押＋保險且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關(guān)協(xié)議到市中心指定的保險公司辦理減保手續(xù)，最后簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時送交相應(yīng)分中心。＋保險仍在保險期內(nèi)，且抵押登記尚未完成：借款人申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限，可直接到擔(dān)保中心辦理。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動扣收。只是每次還貸的起點金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬元或1萬元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。如果貸款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實現(xiàn)無債一身輕的愿望。值得一提的是，《提前還款申請表》一經(jīng)借款人銀行確認(rèn)后便不可撤銷，并作為借款合同的補充條款，與借款合同具有同等法律效力。提前還款注意事項一、提前還貸 別忘退保在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡便。有的銀行不經(jīng)過律師，只要辦齊手續(xù)他們直接把房產(chǎn)證或購房合同還給客戶。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。三、提前還貸 別忘退稅 另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法中國工商銀行理財專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和后續(xù)資金來源。其中，12月＝ ，12＝。此時若選擇提前還貸，會有大量利息損失。提醒二：違約金陰影下可選轉(zhuǎn)按揭按中國百姓的消費觀念，有能力盡早還貸的是個人良好信譽的表現(xiàn)，但銀行并不情愿。實際上有方法能避開繳違約金。實際上，個人住房轉(zhuǎn)按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。住房貸款屬于長期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說，即便近期利率調(diào)整，個人房貸新利率也要從明年１月１日開始實行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，同時承擔(dān)較大的資金壓力。借款人是否有更好的投資渠道。時間價值的損耗應(yīng)考慮。但是貨幣是有時間價值的，比如別人向您借了1萬元，由于物價上漲因素，可能半年后還回來的1萬元實際上只值九千多。另外如果購房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來，到退休時才能提取，這一塊資金在未來的歲月里帶來的收益就太少了。提前還款選擇方案 提前還款方案比較向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。按目前的利率，用等額本息還款法計算。以此案為例，對目前市場上存在的五種提前還款方式進行了比較。利息總額就是提前還貸前的利息額。第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。這樣。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個月。第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。由此看來，第一種和第五種的還款方式是最經(jīng)濟的。提前還款不宜人群第一類：使用應(yīng)急資金還款對于普通消費者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%50%，在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開始增加，急于提前還貸。同時，使用應(yīng)急資金會增加未來生活的風(fēng)險，有可能“因小失大”。進入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中，大部分都是本金，提前還款的意義已經(jīng)不大了，如果消費者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。這樣既打亂了理財計劃，又不利于資金的有效使用。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個時候進行提前還款，那么所償還的部分其實更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。如果消費者的資金有更好的投資理財渠道，比如投資于基金、外匯等理財產(chǎn)品，而且資金運作能力比較強，可以獲得更高的回報率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么從發(fā)揮流動資金的效用看，這部分消費者沒有必要把資金用于提前還款。當(dāng)事人在借款合同中對提前還款有約定的，按照約定確定是否經(jīng)貸款人同意及利息如何計算等問題。貸款人同意提前還款的，視作貸款人同意變更合同的履行期，借款人應(yīng)當(dāng)按照變更后的期間即實際借款期間向貸款人支付利息。各貸款機構(gòu)對實質(zhì)性的行為有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是指在12個月內(nèi)，借款人提前還款金額超過了本金余額的20%。提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認(rèn)可的條款，一旦借款方在指定的時間內(nèi)提前還清全部貸款，或大部分本金，借款人將支付一筆違約金。但最高違約金受到合同或法律的約束。有效期過后，違約金的比率會取消、或逐漸減少、或者只有余額的1%。不是所有的貸款都必須繳納違約金，一般固定利率的貸款有違約金，可調(diào)節(jié)利率的貸款沒有違約金，有些特殊種類的貸款沒有違約金。違約金是借貸雙方可以協(xié)商的。為避免繳納違約金，借款方可以申請在合同中取消違約金。如果借款人選擇有違約金的合同時，貸款方會提供較低的貸款費用，或較低的貸款利率，%%。一般地講，掠奪性貸款是指任何有損借款人并最終影響其信用或擁有權(quán)益的不公平信貸手法。貸款方有義務(wù)隨時解答借款人對違約金的詢問（包括文字上的答復(fù)），幫助借款人作出知曉的決定?？傊?，違約金是一個雙方都可以談判的項目。甚至即使在貸款過程中也可以重新協(xié)商違約金。當(dāng)然最好是在違約金效期之后。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。商品房的公共維修基金商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%，自2008年02月01日起執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)辦法。更新后的標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅擬為每平方米100元，高層全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)擬為每平方米150元，高層框剪結(jié)構(gòu)擬為每建筑平方米200元?！苯⒕S修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。維修基金專項用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅，是指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財產(chǎn)承受人繳納。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還有很多種?；蝾A(yù)購期房、預(yù)付款項集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋買賣。目前，契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢。契稅的計稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種：一、是按成交價格計算。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。四、是按照土地收益定價。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。一、土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。三、房屋買賣：以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。五、房屋交換 在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關(guān)鍵點。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)（今年新補充內(nèi)容）：（1）采取分期付款方式購買