【正文】 jd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向北,區(qū)域一：合江亭。 合江橋畔亦是時人登舟出川的主要口岸，駛往東吳的萬里征帆就是從這里啟航。 成都蘭桂坊沿河而建，由19幢2至3層建筑構成，開設有逾100間食店、酒吧及零售商鋪，為香港蘭桂坊的大型“復制版”，是香港境外唯一的“蘭桂坊”連鎖區(qū)。 成都人心目中最有人文底蘊的兩個地方。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,集美景、人文、歷史于一體者，世所罕有！ 堪比臺灣之日月潭、杭州之西湖。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,唯五十余席高闊大院，非世襲之家，不足以品評。,那么，這塊土地的價值到底有多大？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 2 區(qū)域價值,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,本案的價值到底有多大？ 我們以類比的形式進行初步的判斷！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比一：建設路商圈,二環(huán)路建設路口，是成都有名的商圈，被譽為“成都的城市會客廳”，但區(qū)位條件相對不如本案，其一層售價達到均價5萬元/平米，最高售價達到10萬元/平米。月。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比三：一環(huán)路沿線,以金牛萬達廣場為例，該樓盤一層售價達到均價6萬元/平米，最高售價達到10萬元/平米，且供不應求，租金暫定為400元/平米（最高500元/平米），投資回報率8%。,因此，從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價值來看，本案的價格應高于建設路（5萬/平米）而低于春熙路（15萬/平米）。,那么，假設本案的平均售價（一層）在6—10萬/平米的話，本案周邊的商鋪租金是否能夠支撐？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們再看一個例子！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目案名：蘭桂坊成都,蘭桂坊成都占地18.72畝，總建面4.3萬平方米，由19棟商業(yè)建筑構成，項目有地下兩層車庫，商業(yè)地面12層，局部3層，由香港蘭桂坊負責經(jīng)營管理，商業(yè)內容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。月，為13層整租價，若按6%的年回報率回算，則該物業(yè)售價可達6萬元/平米，基本與本案的商業(yè)價值相當。而放眼成都商業(yè)市場，能達到或超過蘭桂坊收費能力和經(jīng)營檔次的商家，比較稀少。,本案的預計售價能夠得到商家租金的支撐， 但從實際的運營角度考慮，本案有明顯的壓力。,值得注意的是，盡管成都市場上不乏如：龍湖長橋郡、蔚藍卡地亞等千萬級物業(yè)，但是，成都從未出現(xiàn)過起價3000萬元/套的物業(yè)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,第一種方案：劃小面積，分戶經(jīng)營。,從銷售的角度考慮，這種模式能夠將銷售物業(yè)的總價控制在2000萬以內，目標受眾更為廣泛，比較容易實現(xiàn)項目的成功銷售。,但是，我司不建議采用這種方案。,這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,更重要的是，第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產(chǎn)的珍稀價值，無疑于暴殄天物！,難道就不能既保存水井坊的珍稀價值， 同時實現(xiàn)銷售的豐厚回報？ 我們來看第二種方案。,第二種方案：塑造文化底蘊，打造奢侈型稀有物業(yè)。,從經(jīng)營的角度考慮，奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在，是主人身份的符號和象征，而對商業(yè)經(jīng)營本身的物業(yè)條件要求不高。 奢侈品在經(jīng)濟學上講，指的是價值/品質關系比值最高的產(chǎn)品。奢侈品的消費是一種高檔消費的行為。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其它奢侈品,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是：獨占和稀有！,地塊和環(huán)境資源獨占。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我司認為：一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價值必將大幅提升。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 3 文化審視,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,要發(fā)掘本案的文化內涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。公元前311年秦國張儀建成都城，是成都市城市定型化的界標?！俺遣桓闹啡лd，址不改名兩千五”，成都自秦以來，一直是蜀的政治、經(jīng)濟、文化中心。,天府廣場,太陽鳥,蜀錦,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,金沙文化金沙遺址,三國文化武侯祠,宗教文化大慈寺,移民文化洛帶古鎮(zhèn),trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我們來了解一下成都市場上， 幾個建筑與文化融合的典型案例！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,錦里古街 錦里由武侯祠博物館恢復修建，為清末民初建筑風格的仿古建筑，布局嚴謹有序，酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)錯落有致。 從文化的角度來看，錦里在建筑語言上，主要有以下兩種傳統(tǒng)文化： 三國文化：充分借勢武侯祠的三國文化底蘊，通過建筑節(jié)點和細部的點染，來實現(xiàn)文化嫁接。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的45個清末民初風格的四合院群落組成，其間有兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落。,寬窄 巷子,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,文殊坊,文殊坊緊鄰文殊院，是用中式傳統(tǒng)的建筑文化符號——川西傳統(tǒng)民居，形成的特色首席商業(yè)院落，是歷史價值、文化價值和商業(yè)價值的共同載體。 從文化的角度來看，文殊坊既有川西壩子傳統(tǒng)的民俗文化來支撐，又有濃郁的宗教文化作依托。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我們將上述3個案例進行類比：,對于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？ 哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？ 什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價值？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufh