【正文】 jd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向北,區(qū)域一：合江亭。 合江橋畔亦是時(shí)人登舟出川的主要口岸，駛往東吳的萬(wàn)里征帆就是從這里啟航。 成都蘭桂坊沿河而建，由19幢2至3層建筑構(gòu)成，開(kāi)設(shè)有逾100間食店、酒吧及零售商鋪，為香港蘭桂坊的大型“復(fù)制版”，是香港境外唯一的“蘭桂坊”連鎖區(qū)。 成都人心目中最有人文底蘊(yùn)的兩個(gè)地方。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,集美景、人文、歷史于一體者，世所罕有！ 堪比臺(tái)灣之日月潭、杭州之西湖。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,唯五十余席高闊大院，非世襲之家，不足以品評(píng)。,那么，這塊土地的價(jià)值到底有多大？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 2 區(qū)域價(jià)值,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,本案的價(jià)值到底有多大？ 我們以類(lèi)比的形式進(jìn)行初步的判斷！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價(jià)值類(lèi)比一：建設(shè)路商圈,二環(huán)路建設(shè)路口，是成都有名的商圈，被譽(yù)為“成都的城市會(huì)客廳”，但區(qū)位條件相對(duì)不如本案，其一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)5萬(wàn)元/平米，最高售價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元/平米。月。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價(jià)值類(lèi)比三：一環(huán)路沿線(xiàn),以金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，該樓盤(pán)一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)6萬(wàn)元/平米，最高售價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元/平米，且供不應(yīng)求，租金暫定為400元/平米（最高500元/平米），投資回報(bào)率8%。,因此，從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價(jià)值來(lái)看，本案的價(jià)格應(yīng)高于建設(shè)路（5萬(wàn)/平米）而低于春熙路（15萬(wàn)/平米）。,那么，假設(shè)本案的平均售價(jià)（一層）在6—10萬(wàn)/平米的話(huà)，本案周邊的商鋪?zhàn)饨鹗欠衲軌蛑危?trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們?cè)倏匆粋€(gè)例子！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項(xiàng)目案名：蘭桂坊成都,蘭桂坊成都占地18.72畝，總建面4.3萬(wàn)平方米，由19棟商業(yè)建筑構(gòu)成，項(xiàng)目有地下兩層車(chē)庫(kù)，商業(yè)地面12層，局部3層，由香港蘭桂坊負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。月，為13層整租價(jià)，若按6%的年回報(bào)率回算，則該物業(yè)售價(jià)可達(dá)6萬(wàn)元/平米，基本與本案的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)。而放眼成都商業(yè)市場(chǎng)，能達(dá)到或超過(guò)蘭桂坊收費(fèi)能力和經(jīng)營(yíng)檔次的商家，比較稀少。,本案的預(yù)計(jì)售價(jià)能夠得到商家租金的支撐， 但從實(shí)際的運(yùn)營(yíng)角度考慮，本案有明顯的壓力。,值得注意的是，盡管成都市場(chǎng)上不乏如：龍湖長(zhǎng)橋郡、蔚藍(lán)卡地亞等千萬(wàn)級(jí)物業(yè)，但是，成都從未出現(xiàn)過(guò)起價(jià)3000萬(wàn)元/套的物業(yè)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,第一種方案：劃小面積，分戶(hù)經(jīng)營(yíng)。,從銷(xiāo)售的角度考慮，這種模式能夠?qū)N(xiāo)售物業(yè)的總價(jià)控制在2000萬(wàn)以?xún)?nèi)，目標(biāo)受眾更為廣泛，比較容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。,但是，我司不建議采用這種方案。,這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊(yùn)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,更重要的是，第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產(chǎn)的珍稀價(jià)值，無(wú)疑于暴殄天物！,難道就不能既保存水井坊的珍稀價(jià)值， 同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的豐厚回報(bào)？ 我們來(lái)看第二種方案。,第二種方案：塑造文化底蘊(yùn)，打造奢侈型稀有物業(yè)。,從經(jīng)營(yíng)的角度考慮，奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在，是主人身份的符號(hào)和象征，而對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)本身的物業(yè)條件要求不高。 奢侈品在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，指的是價(jià)值/品質(zhì)關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。奢侈品的消費(fèi)是一種高檔消費(fèi)的行為。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其它奢侈品,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是：獨(dú)占和稀有！,地塊和環(huán)境資源獨(dú)占。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我司認(rèn)為：一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價(jià)值必將大幅提升。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 3 文化審視,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,要發(fā)掘本案的文化內(nèi)涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。公元前311年秦國(guó)張儀建成都城，是成都市城市定型化的界標(biāo)。“城不改址三千載，址不改名兩千五”，成都自秦以來(lái)，一直是蜀的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。,天府廣場(chǎng),太陽(yáng)鳥(niǎo),蜀錦,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,金沙文化金沙遺址,三國(guó)文化武侯祠,宗教文化大慈寺,移民文化洛帶古鎮(zhèn),trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我們來(lái)了解一下成都市場(chǎng)上， 幾個(gè)建筑與文化融合的典型案例！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,錦里古街 錦里由武侯祠博物館恢復(fù)修建，為清末民初建筑風(fēng)格的仿古建筑，布局嚴(yán)謹(jǐn)有序，酒吧娛樂(lè)區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷(xiāo)區(qū)錯(cuò)落有致。 從文化的角度來(lái)看，錦里在建筑語(yǔ)言上，主要有以下兩種傳統(tǒng)文化： 三國(guó)文化：充分借勢(shì)武侯祠的三國(guó)文化底蘊(yùn)，通過(guò)建筑節(jié)點(diǎn)和細(xì)部的點(diǎn)染，來(lái)實(shí)現(xiàn)文化嫁接。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的45個(gè)清末民初風(fēng)格的四合院群落組成，其間有兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落。,寬窄 巷子,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,文殊坊,文殊坊緊鄰文殊院，是用中式傳統(tǒng)的建筑文化符號(hào)——川西傳統(tǒng)民居，形成的特色首席商業(yè)院落，是歷史價(jià)值、文化價(jià)值和商業(yè)價(jià)值的共同載體。 從文化的角度來(lái)看，文殊坊既有川西壩子傳統(tǒng)的民俗文化來(lái)支撐，又有濃郁的宗教文化作依托。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我們將上述3個(gè)案例進(jìn)行類(lèi)比：,對(duì)于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？ 哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？ 什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價(jià)值？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufh