【正文】 這些房地產(chǎn)公司房屋預(yù)售也不像我國(guó)這樣一預(yù)售就把整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者及銀行，而是凡有意購(gòu)房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合約后，根據(jù)房屋建造進(jìn)展預(yù)付不同額度款項(xiàng)。當(dāng)住房要交付到業(yè)主手上時(shí)，一定要經(jīng)過(guò)房產(chǎn)公證公司檢驗(yàn)與驗(yàn)收，以此來(lái)保障消費(fèi)者的根本權(quán)利，并對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)狀況嚴(yán)加監(jiān)視。因此這樣的制度早該廢黜了。　　總之，房屋預(yù)售制度早就該取消了，因?yàn)樗仨毥⒃诤玫男抛u(yù)及法律規(guī)那么的根底上，而這些目前中國(guó)都非常缺乏?！　》课蓊A(yù)售制度的負(fù)面效應(yīng)　　潘蜀健〔廣東省人民政府參事、廣州大學(xué)教授〕　　我國(guó)的商品房預(yù)售制度源于房地產(chǎn)業(yè)剛剛恢復(fù)與興起的年代，鑒于房地產(chǎn)業(yè)自身的資金密集性及當(dāng)時(shí)這一產(chǎn)業(yè)剛剛萌芽，為了支持和幫扶這一新興行業(yè)，從香港引進(jìn)了商品房預(yù)售制度。但是，事實(shí)證明，這一制度的推行也產(chǎn)生了一系列負(fù)面作用，嚴(yán)重影響著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，制約著房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展?！　』煜朔康禺a(chǎn)領(lǐng)域中投資和消費(fèi)的界限，將投資行為的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上　　商品房預(yù)售制度的實(shí)行，將消費(fèi)者的消費(fèi)資金，經(jīng)過(guò)預(yù)售這一環(huán)節(jié)，名正言順地變成了開(kāi)發(fā)商的投資資金。消費(fèi)那么是為了獲取生活或消費(fèi)必需品，無(wú)須為投資者承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，這是非常粗淺的道理。許多爛尾樓害得眾多無(wú)辜的消費(fèi)者一生積蓄血本無(wú)歸就是明證。巨額的利潤(rùn)，極大地刺激了開(kāi)發(fā)商的胃口。　　背離了國(guó)家法規(guī)關(guān)于建立工程交付使用程序的根本規(guī)定　　國(guó)家對(duì)建立工程的交付使用，有嚴(yán)格的合格驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(標(biāo)準(zhǔn))和根本程序。而商品房的預(yù)售卻允許尚未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收甚至未建成的商品房進(jìn)入市場(chǎng)，顯然違犯了國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。而未經(jīng)合格驗(yàn)收的商品房是無(wú)法獲得房地產(chǎn)證的，這也是商品房交易法律糾紛不斷的根源所在。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士都明白，這種假按揭的手法是相當(dāng)普遍的。商品房交易過(guò)程中的欺詐行為雖然不都是預(yù)售制度造成的，但預(yù)售制度無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商的欺詐騙貸行為翻開(kāi)了方便之門(mén)，提供了可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生。消費(fèi)者在一無(wú)實(shí)物可視，二無(wú)證據(jù)可查的條件下參與交易，一切都由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。商品房的質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系、規(guī)劃與配套設(shè)施、設(shè)備等等關(guān)系著消費(fèi)者切身利益的重大事項(xiàng)僅靠一紙售樓合同和開(kāi)發(fā)商提供的售樓書(shū)來(lái)界定，自然得不到根本性的保障?！　∫l(fā)金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)源　　相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款和其他金融工具，把開(kāi)發(fā)工程龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，使商品房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行?！　⊥ｎD施行商品房預(yù)售制度的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟　　商品房預(yù)售制度賴(lài)以存在的條件已不復(fù)存在。由此看來(lái)，20余年的開(kāi)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)本身及其開(kāi)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預(yù)售制度賴(lài)以為繼的根底條件已不復(fù)存在，是到了宣告其完畢的時(shí)候了。入世后的中國(guó)金融體系，正面臨重大的運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革。一個(gè)以房地產(chǎn)工程投資為核心的房地產(chǎn)金融體系終將形成?！　∪∠诜夸N(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商融資本錢(qián)增加導(dǎo)致開(kāi)發(fā)總本錢(qián)增加，開(kāi)發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤(rùn)程度不變的情況下，也許會(huì)加價(jià)銷(xiāo)售，但對(duì)這一價(jià)格進(jìn)步應(yīng)從多方面看話題緣起　　8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的?2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告?稱(chēng):很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。有人認(rèn)為房屋預(yù)售制度是銀行風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)之源，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫，給開(kāi)發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為以可乘之機(jī)，早該取消。到底這一制度的利弊、功過(guò)如何？其存在需要什么根底、取消需要什么條件？假設(shè)實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生什么影響？我們特組織有關(guān)專(zhuān)家展開(kāi)討論?！　≡谥袊?guó)目前的條件下，房屋預(yù)售制度根本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)會(huì)受到損害、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得暴利、銀行來(lái)承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)那么　　房屋預(yù)售制度早該廢黜了　　奕顥　　央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫(xiě)的?2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告?一公布，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片嘩然，廣闊民眾拍手稱(chēng)快，而房地產(chǎn)商個(gè)個(gè)咬牙切齒，紛紛指責(zé)該政策，甚至于一些所謂的房地產(chǎn)大佬代替央行出來(lái)說(shuō)話，說(shuō)央行的報(bào)告只是建議而不是政策，房屋預(yù)售制度是世界盛行的制度，中國(guó)也不可以取消這項(xiàng)制度。　　一項(xiàng)本來(lái)不錯(cuò)的制度被不少房地產(chǎn)商利用其缺陷大牟暴利　　房屋預(yù)售制度本來(lái)是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展初期，給成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國(guó)的住房制度改革得以成功?！　”緛?lái)房屋預(yù)售制度是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展一項(xiàng)不錯(cuò)的制度，但不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用這一制度的缺陷大牟暴利，不擇手段地掠奪民眾及社會(huì)之財(cái)富。正如央行房地產(chǎn)金融報(bào)告所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都是房屋預(yù)售制度所引起的。但為什么會(huì)遭到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和一些地方政府的竭力反對(duì)呢？問(wèn)題就在于假如取消這項(xiàng)制度，可能會(huì)讓那些無(wú)良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去獲得暴利的時(shí)機(jī)。而銀行的最后風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)來(lái)承當(dāng)？當(dāng)然是社會(huì)廣闊民眾了。　　住房預(yù)售制度在世界非常普遍嗎？根本就不是這樣。而香港的房屋預(yù)售制度所以可以順利開(kāi)展，最為重要的是香港有一個(gè)非常完善的法律體系，一個(gè)非常健全的信譽(yù)市場(chǎng)以及一個(gè)監(jiān)管非常嚴(yán)密的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。在這樣的條件下，房屋預(yù)售制度在香港可以有效運(yùn)作，但是事實(shí)已經(jīng)說(shuō)明在中國(guó)內(nèi)地那么不然。美國(guó)根本上沒(méi)有住房預(yù)售制度，購(gòu)房者購(gòu)置的大多是現(xiàn)房；在歐洲，即使有些國(guó)家有這種制度，但也必須有一套嚴(yán)格的監(jiān)管及準(zhǔn)入制度。而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商并不是都可以從銀行獲得貸款，只有那些有實(shí)力、資質(zhì)好的公司才可以獲得銀行貸款并進(jìn)展房屋預(yù)售。至于需要支付幾次，根本上視開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)定。　　房屋預(yù)售制度必須建立在好的信譽(yù)及法律規(guī)那么根底上，而這些目前中國(guó)都非常缺乏　　在中國(guó)目前的條件下，房屋預(yù)售制度根本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)會(huì)受到損害、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得暴利、而銀行來(lái)承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)那么。　　假如退而求其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要堅(jiān)持這種制度，假如有些地方政府要堅(jiān)持，就讓他們從其利潤(rùn)中撥出一部分來(lái)成立一個(gè)基金，以便這種制度出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有化解的才能。更何況世界上不少?lài)?guó)家根本就不采取這種制度。商品房預(yù)售制度的實(shí)行，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展起到了宏大的促進(jìn)作用。如今應(yīng)該考慮停頓施行這一制度了。投資是為了贏利，當(dāng)然要承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。而商品房預(yù)售制度卻幫助開(kāi)發(fā)商將消費(fèi)者綁在他們的戰(zhàn)車(chē)上，替他們承當(dāng)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)。　　降低了入市門(mén)檻，推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹　　商品房預(yù)售制度這種房地產(chǎn)業(yè)所特有的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)那么，意味著開(kāi)發(fā)商一旦獲得預(yù)售答應(yīng)，便可以小搏大、空手套白狼。商品房預(yù)售制不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門(mén)檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的場(chǎng)面，也使國(guó)家一切行政的、經(jīng)濟(jì)的制約手段均相形見(jiàn)絀，削弱了國(guó)家行政宏觀調(diào)控措施的力度，這就是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控