【正文】 應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；④合同期擬定5年。關(guān)于未來(lái)該項(xiàng)目二期的物業(yè)管理工作，請(qǐng)回答下列問(wèn)題：該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算算式為（）?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》（GB / T 503532005）規(guī)定：地下室、半地下 室(車間、商店、車站、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻)外邊線所圍水平面積計(jì)算?？墒恰＝ㄗh將來(lái)如果考分為58分59分的同學(xué)，可以向建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司或者人事部專業(yè)技術(shù)司投訴這個(gè)問(wèn)題，可以把分要回來(lái)。A、①B、②C、③ D、④管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費(fèi)收繳力度、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由為（）。二期的面積為19萬(wàn)平方米，三級(jí)企業(yè)就可以承接。）二、案例分析題（第11至22題，共80分）案例三某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請(qǐng)了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱乙公司）來(lái)管理小區(qū)。2012年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)對(duì)是否選聘乙公司進(jìn)行表決，包括開發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482戶大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉了業(yè)主委員會(huì)。但在C公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退出。該項(xiàng)目部在年底向上級(jí)公司匯報(bào)了一 年來(lái)的收入如下：① 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5000 000元；② 電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元；③ 為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元；④ 公共場(chǎng)地租賃收入120000元；⑤ 代理業(yè)主房屋租賃收入67500元；⑥ 設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入8600元；⑦ 代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元。具體的做法是：業(yè)主大會(huì)就是否解聘甲公司進(jìn)行表決。自該物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止，甲公司被解聘。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，而非業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范圍。1）人數(shù)：總業(yè)主人數(shù)=20001010+1+1=1982 同意的業(yè)主人數(shù)：482+501=983=%同意選聘乙公司的482位大戶型業(yè)主中，480個(gè)業(yè)主各有一套，建設(shè)單位和張某各有10套，于是他們的總建筑面積為：（480戶+10戶+10戶）*120平方米/戶=60 000平方米 小戶型業(yè)主的總建筑面積為：501*80=40080平方米（60000+40080）/200000=%1/2滿足法律要求因此，表決結(jié)果沒(méi)有同時(shí)滿足業(yè)主人數(shù)占1/2的要求，所以業(yè)主大會(huì)不能做出選聘乙公司的決議。也就是說(shuō)，接下來(lái)實(shí)際上可以不再計(jì)算面積是否符合。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步工作是什么？（6分）答：業(yè)主委員會(huì)的下一步工作：1）公示表決結(jié)果，告知業(yè)主選聘乙的決定并沒(méi)有通過(guò)；2）將此次 業(yè)主大會(huì)的表決過(guò)程和結(jié)果記入工作檔案；3）了解業(yè)主意見(jiàn)，如果業(yè)主依然想更換甲公司，應(yīng)該重新組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否選聘其他候選的物業(yè)公司進(jìn)行表決。1）按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）答：移交的主體分別是B公司，該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和C公司。1如果C公司進(jìn)場(chǎng)過(guò)程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）答：1）先同業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行充分的溝通，獲得業(yè)主委員會(huì)的全力支持；2）和業(yè)主委員會(huì)一起，B公司詳細(xì)地解釋B公司應(yīng)該退出、應(yīng)該配合入場(chǎng)的理由，做好疏導(dǎo)和溝通工作；3）如果B公司依然執(zhí)意不配合，及時(shí)和業(yè)主委員會(huì)一起上報(bào)政府有關(guān)主管部門和居委會(huì)，獲取他們的幫助；4）必要時(shí)，可以報(bào)告公安機(jī)關(guān)和其他相關(guān)部門。案例五1上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開展多種經(jīng)營(yíng)的收入？總額是多少？（8分）答：項(xiàng)目部所開展的多種經(jīng)營(yíng)收入是第五項(xiàng)“代理業(yè)主房屋租賃收入67500元”和第七項(xiàng)“代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元”，總額為105500元。（注：之所以說(shuō)不高于，因?yàn)檫@些收入中，可能需要給服務(wù)服務(wù)企業(yè)一定的傭金）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）答：屬于業(yè)主的三項(xiàng)收入，都是源于物業(yè)的共用部位（公共場(chǎng)地）或者共用設(shè)備（電梯），所以，這些 收入應(yīng)該優(yōu)先補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。第7頁(yè)/共7頁(yè)第三篇：2012年注冊(cè)物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試真題及答案2012年《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試試卷一、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）入住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過(guò)程。A、工廠集體宿舍 B、新建寫字樓C、新建商品住宅樓 D、部隊(duì)營(yíng)房關(guān)于物業(yè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的說(shuō)法，正確的是（）。A、完好房B、基本完好房 C、一般完好房D、危險(xiǎn)房物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。A、員工辭職、辭退和資遣B、員工辭職、開除和資遣 C、員工辭退、終止合同和派遣D、員工辭退、曠工和除名物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A、物業(yè)分公司B、人力資源部 C、財(cái)務(wù)部D、經(jīng)營(yíng)管理部物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介入階段服務(wù)的對(duì)象是（）單位。A、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合B、員工做出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎(jiǎng)勵(lì) C、獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)采用公開透明的方式 D、獎(jiǎng)勵(lì)程度要與員工的貢獻(xiàn)相符 E、獎(jiǎng)勵(lì)的方式保持一致，不應(yīng)變化1物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。A、澆水、施肥B、修剪造型 C、翻新改造D、花木種植 E、中耕除草1常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。A、生活水泵B、清潔用掃地車 B、立體車位停車架D、客服人員用電腦 E、剪草機(jī)三、案例題（共14題，第16題至第29題，共80分）案例一/ 7某住宅小區(qū)入住不足兩年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)?，F(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。對(duì)于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)有開發(fā)商解決。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。問(wèn)題：1本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。1本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)？甲乙兩公司的處置方法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。1物業(yè)資料的移交應(yīng)該包含哪些內(nèi)容（請(qǐng)列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符后檔案管理規(guī)定？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。本案例中不符合檔案管理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，按照《檔案管理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料，嚴(yán)禁銷毀、丟失和損壞，同時(shí)做好防腐、防沖蝕等。甲公司提出的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方式是否恰當(dāng)？請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶? 7理方法（4分）答案要點(diǎn)：不成立，物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)，雖業(yè)主未入住，物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護(hù)，公共區(qū)域的維護(hù)不因部分業(yè)主未入住意志而終止服務(wù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位繳納，根據(jù)案例中提示：若開發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，若開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用:甲公司提出的欠費(fèi)以廣告費(fèi)收入沖抵的方法不恰當(dāng)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)充維修資金。經(jīng)營(yíng)廣告收入費(fèi)用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補(bǔ)充維修資金。你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接查驗(yàn)工作？簡(jiǎn)要說(shuō)明理由（8分）答案要點(diǎn)：明確交接主體和次序；此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目，負(fù)責(zé)保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。案例二某住宅小區(qū)，2010年10月組織業(yè)主入住，入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助。業(yè)主張某在10月8日辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問(wèn)題，遂與開發(fā)商約定限期整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10月20日巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設(shè)施，王某稱無(wú)人告知禁止拆改天然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括：“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”/ 7等，并自愿繳納天然氣改造押金3000元。（4分）答案要點(diǎn)： 15套未售和3套存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》未出售房屋由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，3套存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋，因業(yè)主未收房，根本原因在于開發(fā)商，所以應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（4分）答案要點(diǎn)：不成立，因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年，其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。2你認(rèn)為王某拆改天然氣管道的說(shuō)法是否正確？簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。拆改應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？問(wèn)什么？（4分）答案要點(diǎn)： 承諾書無(wú)效。2請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝修管理人員在巡視過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題？（6分）/ 7答案要點(diǎn)： 加強(qiáng)巡視，防患于未然；物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員，管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防，頻繁溝通，做到防患于未然，出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。案例三擬建的XX花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)。某