【正文】 三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產有限責任公司代理商：地理位置：金締路經營總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年10月已經進駐名店：愛家購物廣場5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ ％價格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經營總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年12月已經進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無 ％價格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領地尾盤商鋪開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產開發(fā)公司萬源分公司代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近經營總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年5月已經進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％價格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產地理位置：后河之上經營總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：－工程進度：尚未施工交房時間：－已經進駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價格區(qū)間：－ 5）萬寶商場開發(fā)商：－代理商：－地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 經營總面積：2300平米％ 銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年已經進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設設計建議結合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。領其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。色彩運用較暖，不用過分強調金屬質感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。并配以少量的時下年輕人的時尚元素，如NBA、科幻題材等元素。并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，促進商場的購物氛圍。安置多個長椅供游人休息燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪開發(fā)商：萬源市金締房地產有限責任公司代理商：地理位置：金締路經營總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年10月已經進駐名店：愛家購物廣場5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ ％價格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經營總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年12月已經進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無 ％價格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產開發(fā)公司萬源分公司代理商：―――地理位置：濱河路南段 交通局附近經營總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年5月已經進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ 價格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產地理位置：后河之上經營總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：－工程進度：尚未施工交房時間：－已經進駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價格區(qū)間：－ 5）萬寶商場開發(fā)商：－代理商：－％ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路經營總面積：2300平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年已經進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設設計建議結合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。領其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。色彩運用較暖，不用過分強調金屬質感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。并配以少量的時下年輕人的時尚元素，如NBA、科幻題材等元素。并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，促進商場的購物氛圍。安置多個長椅供游人休息燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制七、項目市場定位 隨著萬源市近幾年來的經濟發(fā)展，機遇與危機共存的萬源市場已經發(fā)生明顯的跡象——項目難做，特別是沒有差異化的商業(yè)項目更難做。從本項目的地理位置分析和項目建筑設計來講，做商城并不是很理想，并且規(guī)模不大。根據(jù)項目的市場調查及地塊的SWOT分析，我們把項目從新定位為驗證萬源商業(yè)地產發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè)——強調是萬源商業(yè)地產的一場革命打造全新的物業(yè)管理模式目標顧客群分析根據(jù)周邊項目的客戶調查和本項目的定位，本項目的客戶群主要由以下部分構成： 城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者 欲到萬源市開設品牌旗艦店的外來投資者 原有市中心即將搬遷的商鋪老板 其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機構銷售賣點組織——圍繞區(qū)域的中心感、時尚感、便利感及旅游休閑感來開展位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢 城市中心商業(yè)營業(yè)房的供給稀缺性 時尚與休閑的居住地 城市發(fā)展的標志 驗證城市發(fā)展的里程碑八、推廣策略推廣價值核心 萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象； 萬源沒有高品質的人居環(huán)境； 萬源沒有高品位的時尚生活方式。由此看出，屬于二級城市的萬源人都向往一個他們心中的生活方式，也需要一個他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。所以，仍屬于二級城市的萬源及萬源人向往的是距離他們不遠的、且看得到摸得著的大城市生活圈的生活。大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。其中“體驗式”營銷的運用更是首次出現(xiàn)在，名副其實的“新”；二是在項目的精神層面上，從營銷手段及項目的生活理念，有許多亦是第一次在萬源運用，也體現(xiàn)了“新”的概念。無論從人文、科技、文化、經濟、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預見性的進行新觀念，新產品的應用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”價值核心架構推廣思路在項目主線框架中，“萬源大革命”作為價值核心。加上整個萬源市的發(fā)展趨勢，體現(xiàn)自身良好的區(qū)位優(yōu)勢?！案锩币辉~將項目的自身價值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項目本身，對整個萬源市都有著舉足輕重的標桿作用。趨勢：商業(yè)中心代表城市發(fā)展的方向交通：達州到萬源的高速公路即將開通。2）推廣體系的輔線：（關鍵詞：產品支持）以產品的特點和賣點作為推廣輔線的核心，通過產品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項目價值核心，將推廣的重心轉移產品層面，從而實現(xiàn)對項目策劃思想的實際產品轉化，做到用產品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞3）推廣體系的暗線：（關鍵詞：大城市中心生活圈）將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質性標桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。因此，只有動態(tài)的營銷才能保證房地產的實際營銷效果。機動即根據(jù)活動情況的靈活多變，包括銷售模式、價格、付款方式等靈活運用操作。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調研。只有深入的調查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據(jù)。不斷地調研，不斷地調整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。2）懸念營銷充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導受眾，將其聚焦點從懸念、謎底轉移到項目上，加深對項目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。營銷策略內容 1）活動策略在推廣總策略——“借”的前提上，活動采取雙箭齊發(fā)的策略，主要以線上的事件營銷和線下的體驗營銷為主，力求給目標受眾從心靈到身體進行立體式的體驗和全方位的感受。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)。活動目的：提出“萬源大革命”、“萬源新生活方式”等概念，以配合本項目的推廣主線和價值核心。通過官方手段說明，項目的產品就是萬源未來發(fā)展的產物，就是萬源未來生活的新方式。活動期間用萬源老城舊照片與近照以及未來規(guī)劃的意向圖同時展覽，進行強烈對比；展覽萬源近年的城市建設圖片、設計規(guī)劃及相關詳實資料，切合萬源是個正在飛速發(fā)展的城市這一主題思想。活動目的：在萬源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。陽光置業(yè)秘書選拔活動概述：進行置業(yè)秘書選拔賽系列活動，開展美女營銷，吸引媒體及消費者關注度；并同時從智慧、專業(yè)精神的角度談置業(yè)秘書，從高品質的專業(yè)服務提升本項目軟性品質感。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進一步感受本項目的專業(yè)精神。建立獨特形象——體現(xiàn)項目的獨有性格、氣質 集中體現(xiàn)項目價值核心——萬源大革命、商業(yè)新模式 運用項目特有元素進行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；選用與目標消費群對應的新銳媒體、小眾媒體作為體驗營銷的主要廣告載體； 形式上追求創(chuàng)新手法。廣告訴求：廣告訴求要重視在項目價值核心引領之下，進行產品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。3)媒體策略采用點、線、面結合的全方位轟炸，進行大力度、大幅度的傳播，讓媒體傳播出去的聲音既具有大眾性又含有具體針對性。DM書冊：主要發(fā)布產品賣點及相關信息售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。第一目標主力店以百貨、休閑、娛樂、服務行業(yè)為經營主體； 2）第二目標主力店第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結構，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為萬源市新興商圈中的主導。3）第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結構和服務機能的完善服務。第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。十一、商鋪推廣方案推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。2）推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。方式二：特色營銷活動如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進行炒作。由于本案以往將近一年的廣告宣傳和銷售活動，本案面臨著亟需轉變項目整體形象和消化內蓄客戶的重任。兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。因此我們?yōu)榱顺薪右酝N售公司將近一年的營銷格調。推廣總策略英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風都是逆風。因此，我們將在推廣上強調萬源市商業(yè)中心廣場一期一批房源銷售告罄，以慶祝一期一批房源順利實現(xiàn)銷售告罄的理由和借勢主題商家入駐作為營造聲勢的基礎元素?？偛呗泽w現(xiàn)出一個“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。同時借用媒體的力量推波助瀾，用本項目的產品對官方語言予以驗證。? 可以提升項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。具體策略根據(jù)總策略的引導，在推廣過程中，根據(jù)推廣體系中三條線的作用采取相對應的具體操作。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動，借城市發(fā)展進程圖片展等進行深度傳播，一次建立符合本項目主題思想的新項目形象。以此表明，本案的產品就是萬源市發(fā)展的產物，就是萬源市未來生活的起點。以此獲取受眾對項目的興趣、關注、購買。造成稀缺感，營造市場饑餓感，為銷售積蓄客戶。預計2007年萬源市房地產市場發(fā)展將更加迅猛。而鑒于本案項目從開工到交房的持訓實踐較長，過早或者過晚展開大型推廣活動都會直接負面影響項目的最終的銷售。第一階段推廣策略1）思路：面對本項目的已經有近一年的正常銷售情況，為力挽項目的銷售激進，有必要對項目作出積極的姿態(tài)。主要通過迂回隱蔽性進攻策略，在9兩個月份利用對前期銷售點總結和下一階段銷售工作的正式運作作為宣傳口號，以極簡的風格來體現(xiàn)項目的全新面貌 2）目的：A 向市場訴說項目全新定位、重新形象，簡潔有力的體現(xiàn)項目形象，傳播價值核心，讓消費者有所期待B 用二批房源入市的消息積累消費者眼球，引起消費者的好奇。3）方式：A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標志性畫圖銷售 C 低價位銷售＋折扣式銷售第二階段策略 1）思路進入第二階段