【正文】 三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司代理商：地理位置：金締路經(jīng)營(yíng)總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2006年10月已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購(gòu)物廣場(chǎng)5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ ％價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經(jīng)營(yíng)總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2005年12月已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無 ％價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近經(jīng)營(yíng)總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2006年5月已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產(chǎn)地理位置：后河之上經(jīng)營(yíng)總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費(fèi)用：－工程進(jìn)度：尚未施工交房時(shí)間：－已經(jīng)進(jìn)駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價(jià)格區(qū)間：－ 5）萬寶商場(chǎng)開發(fā)商：－代理商：－地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 經(jīng)營(yíng)總面積：2300平米％ 銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2005年已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢(shì)河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢(shì)。領(lǐng)其成為萬源市獨(dú)樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點(diǎn)，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬源市居民休閑散步的理想場(chǎng)所。色彩運(yùn)用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺。并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長(zhǎng)4米*高2米。安置多個(gè)音樂播放器，平時(shí)放些輕松愉快的音樂，促進(jìn)商場(chǎng)的購(gòu)物氛圍。安置多個(gè)長(zhǎng)椅供游人休息燈光布置需要一個(gè)中央音樂控制與燈光控制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司代理商：地理位置：金締路經(jīng)營(yíng)總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2006年10月已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購(gòu)物廣場(chǎng)5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ ％價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經(jīng)營(yíng)總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2005年12月已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無 ％價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司代理商：―――地理位置：濱河路南段 交通局附近經(jīng)營(yíng)總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2006年5月已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ 價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產(chǎn)地理位置：后河之上經(jīng)營(yíng)總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費(fèi)用：－工程進(jìn)度：尚未施工交房時(shí)間：－已經(jīng)進(jìn)駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價(jià)格區(qū)間：－ 5）萬寶商場(chǎng)開發(fā)商：－代理商：－％ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路經(jīng)營(yíng)總面積：2300平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2005年已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢(shì)河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢(shì)。領(lǐng)其成為萬源市獨(dú)樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點(diǎn)，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬源市居民休閑散步的理想場(chǎng)所。色彩運(yùn)用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺。并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長(zhǎng)4米*高2米。安置多個(gè)音樂播放器，平時(shí)放些輕松愉快的音樂，促進(jìn)商場(chǎng)的購(gòu)物氛圍。安置多個(gè)長(zhǎng)椅供游人休息燈光布置需要一個(gè)中央音樂控制與燈光控制七、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 隨著萬源市近幾年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，機(jī)遇與危機(jī)共存的萬源市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項(xiàng)目難做，特別是沒有差異化的商業(yè)項(xiàng)目更難做。從本項(xiàng)目的地理位置分析和項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)來講，做商城并不是很理想，并且規(guī)模不大。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目從新定位為驗(yàn)證萬源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè)——強(qiáng)調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)革命打造全新的物業(yè)管理模式目標(biāo)顧客群分析根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成： 城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者 欲到萬源市開設(shè)品牌旗艦店的外來投資者 原有市中心即將搬遷的商鋪老板 其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機(jī)構(gòu)銷售賣點(diǎn)組織——圍繞區(qū)域的中心感、時(shí)尚感、便利感及旅游休閑感來開展位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 城市中心商業(yè)營(yíng)業(yè)房的供給稀缺性 時(shí)尚與休閑的居住地 城市發(fā)展的標(biāo)志 驗(yàn)證城市發(fā)展的里程碑八、推廣策略推廣價(jià)值核心 萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象； 萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源沒有高品位的時(shí)尚生活方式。由此看出，屬于二級(jí)城市的萬源人都向往一個(gè)他們心中的生活方式，也需要一個(gè)他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質(zhì)。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。所以，仍屬于二級(jí)城市的萬源及萬源人向往的是距離他們不遠(yuǎn)的、且看得到摸得著的大城市生活圈的生活。大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。其中“體驗(yàn)式”營(yíng)銷的運(yùn)用更是首次出現(xiàn)在，名副其實(shí)的“新”；二是在項(xiàng)目的精神層面上，從營(yíng)銷手段及項(xiàng)目的生活理念，有許多亦是第一次在萬源運(yùn)用，也體現(xiàn)了“新”的概念。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟(jì)、政治各方面而言，項(xiàng)目片區(qū)都是整個(gè)萬源市的新模式作為萬源出爐的樓盤，在本地市場(chǎng)預(yù)見性的進(jìn)行新觀念，新產(chǎn)品的應(yīng)用，對(duì)將來的市場(chǎng)提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”價(jià)值核心架構(gòu)推廣思路在項(xiàng)目主線框架中，“萬源大革命”作為價(jià)值核心。加上整個(gè)萬源市的發(fā)展趨勢(shì)，體現(xiàn)自身良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?！案锩币辉~將項(xiàng)目的自身價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項(xiàng)目本身，對(duì)整個(gè)萬源市都有著舉足輕重的標(biāo)桿作用。趨勢(shì)：商業(yè)中心代表城市發(fā)展的方向交通：達(dá)州到萬源的高速公路即將開通。2）推廣體系的輔線：（關(guān)鍵詞：產(chǎn)品支持）以產(chǎn)品的特點(diǎn)和賣點(diǎn)作為推廣輔線的核心，通過產(chǎn)品的訴求傳播直接體現(xiàn)推廣主線的項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心，將推廣的重心轉(zhuǎn)移產(chǎn)品層面，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目策劃思想的實(shí)際產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，做到用產(chǎn)品承載城市的未來，體現(xiàn)“革命”一詞3）推廣體系的暗線：（關(guān)鍵詞：大城市中心生活圈）將以大城市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實(shí)質(zhì)性標(biāo)桿（革命），讓萬源人感受未來的發(fā)展，提前享受未來的生活方式和居住模式，加速納入大城市中心生活圈。因此，只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷才能保證房地產(chǎn)的實(shí)際營(yíng)銷效果。機(jī)動(dòng)即根據(jù)活動(dòng)情況的靈活多變，包括銷售模式、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場(chǎng)，為科學(xué)合理的營(yíng)銷策略提供依據(jù)。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。2）懸念營(yíng)銷充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營(yíng)造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導(dǎo)受眾，將其聚焦點(diǎn)從懸念、謎底轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上，加深對(duì)項(xiàng)目的印象和記識(shí)，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。營(yíng)銷策略內(nèi)容 1）活動(dòng)策略在推廣總策略——“借”的前提上，活動(dòng)采取雙箭齊發(fā)的策略，主要以線上的事件營(yíng)銷和線下的體驗(yàn)營(yíng)銷為主，力求給目標(biāo)受眾從心靈到身體進(jìn)行立體式的體驗(yàn)和全方位的感受。開發(fā)商以冠名參與的方式出現(xiàn)?；顒?dòng)目的：提出“萬源大革命”、“萬源新生活方式”等概念，以配合本項(xiàng)目的推廣主線和價(jià)值核心。通過官方手段說明，項(xiàng)目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式。活動(dòng)期間用萬源老城舊照片與近照以及未來規(guī)劃的意向圖同時(shí)展覽，進(jìn)行強(qiáng)烈對(duì)比；展覽萬源近年的城市建設(shè)圖片、設(shè)計(jì)規(guī)劃及相關(guān)詳實(shí)資料，切合萬源是個(gè)正在飛速發(fā)展的城市這一主題思想?；顒?dòng)目的：在萬源人心目中深入地說明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的未來在市中心。陽光置業(yè)秘書選拔活動(dòng)概述：進(jìn)行置業(yè)秘書選拔賽系列活動(dòng)，開展美女營(yíng)銷，吸引媒體及消費(fèi)者關(guān)注度；并同時(shí)從智慧、專業(yè)精神的角度談置業(yè)秘書，從高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)提升本項(xiàng)目軟性品質(zhì)感。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進(jìn)一步感受本項(xiàng)目的專業(yè)精神。建立獨(dú)特形象——體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)有性格、氣質(zhì) 集中體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心——萬源大革命、商業(yè)新模式 運(yùn)用項(xiàng)目特有元素進(jìn)行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；選用與目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)應(yīng)的新銳媒體、小眾媒體作為體驗(yàn)營(yíng)銷的主要廣告載體； 形式上追求創(chuàng)新手法。廣告訴求：廣告訴求要重視在項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心引領(lǐng)之下，進(jìn)行產(chǎn)品的表現(xiàn)，且要有自己的體系。3)媒體策略采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的全方位轟炸，進(jìn)行大力度、大幅度的傳播，讓媒體傳播出去的聲音既具有大眾性又含有具體針對(duì)性。DM書冊(cè)：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點(diǎn)及相關(guān)信息售樓現(xiàn)場(chǎng)：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體； 2）第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為萬源市新興商圈中的主導(dǎo)。3）第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。十一、商鋪推廣方案推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個(gè)造勢(shì)的問題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。2）推廣方式方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng)如：搞商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì)：用小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作。由于本案以往將近一年的廣告宣傳和銷售活動(dòng)，本案面臨著亟需轉(zhuǎn)變項(xiàng)目整體形象和消化內(nèi)蓄客戶的重任。兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。因此我們?yōu)榱顺薪右酝N售公司將近一年的營(yíng)銷格調(diào)。推廣總策略英格蘭有句名言：“對(duì)于沒有航向的船，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。因此，我們將在推廣上強(qiáng)調(diào)萬源市商業(yè)中心廣場(chǎng)一期一批房源銷售告罄，以慶祝一期一批房源順利實(shí)現(xiàn)銷售告罄的理由和借勢(shì)主題商家入駐作為營(yíng)造聲勢(shì)的基礎(chǔ)元素?？偛呗泽w現(xiàn)出一個(gè)“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。同時(shí)借用媒體的力量推波助瀾，用本項(xiàng)目的產(chǎn)品對(duì)官方語言予以驗(yàn)證。? 可以提升項(xiàng)目近一年來平庸的市場(chǎng)形象，打造全新的市場(chǎng)印象。具體策略根據(jù)總策略的引導(dǎo)，在推廣過程中，根據(jù)推廣體系中三條線的作用采取相對(duì)應(yīng)的具體操作。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項(xiàng)目主題思想的新項(xiàng)目形象。以此表明，本案的產(chǎn)品就是萬源市發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源市未來生活的起點(diǎn)。以此獲取受眾對(duì)項(xiàng)目的興趣、關(guān)注、購(gòu)買。造成稀缺感，營(yíng)造市場(chǎng)饑餓感，為銷售積蓄客戶。預(yù)計(jì)2007年萬源市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更加迅猛。而鑒于本案項(xiàng)目從開工到交房的持訓(xùn)實(shí)踐較長(zhǎng)，過早或者過晚展開大型推廣活動(dòng)都會(huì)直接負(fù)面影響項(xiàng)目的最終的銷售。第一階段推廣策略1）思路：面對(duì)本項(xiàng)目的已經(jīng)有近一年的正常銷售情況，為力挽項(xiàng)目的銷售激進(jìn)，有必要對(duì)項(xiàng)目作出積極的姿態(tài)。主要通過迂回隱蔽性進(jìn)攻策略，在9兩個(gè)月份利用對(duì)前期銷售點(diǎn)總結(jié)和下一階段銷售工作的正式運(yùn)作作為宣傳口號(hào)，以極簡(jiǎn)的風(fēng)格來體現(xiàn)項(xiàng)目的全新面貌 2）目的：A 向市場(chǎng)訴說項(xiàng)目全新定位、重新形象，簡(jiǎn)潔有力的體現(xiàn)項(xiàng)目形象，傳播價(jià)值核心，讓消費(fèi)者有所期待B 用二批房源入市的消息積累消費(fèi)者眼球，引起消費(fèi)者的好奇。3）方式：A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標(biāo)志性畫圖銷售 C 低價(jià)位銷售＋折扣式銷售第二階段策略 1）思路進(jìn)入第二階段