【正文】 活動(dòng)地點(diǎn)：暫定178。資料準(zhǔn)備：DM單、手提袋、禮品、項(xiàng)目提問的文案、氣球（內(nèi)含購房優(yōu)惠獎(jiǎng)金）、抽獎(jiǎng)箱等 178。用主動(dòng)灌輸?shù)姆绞绞箍蛻袅私饨邮芪覀冺?xiàng)目：凡在開盤當(dāng)日簽訂合同的客戶均可參加現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為各種家用電器。所采用的慣用宣傳手法（如：報(bào)紙、夾報(bào)、戶外廣告）不能發(fā)揮作用，宣傳的訴求點(diǎn)空洞，沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容能有效吸引客戶群的關(guān)注?！拔逦濉逼辗üぷ髟谑形⑹姓恼_領(lǐng)導(dǎo)下，在達(dá)州市司法局、達(dá)州市依法治市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的具體指導(dǎo)下，我市“五五”普法工作被中央宣傳部、司法部表彰為20062010年全國法制宣傳教育先進(jìn)縣（市、區(qū)），也是達(dá)州市唯一獲得的全國法制宣傳教育先進(jìn)集體。目前，鄂爾多斯全市共有批發(fā)和零售企業(yè)經(jīng)營戶26504戶，現(xiàn)有1萬平米以上的大型商場6戶，—。這要求地方政府把商業(yè)街的規(guī)劃與整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)合起來。不少城市還規(guī)劃在未來的5～10年內(nèi)建設(shè)更多更長的商業(yè)步行街。本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)及影響因素綜合考慮項(xiàng)目所處的市場情況及項(xiàng)目本身的情況和項(xiàng)目本身將近一年的銷售實(shí)際為制定依據(jù)主要考慮的因素應(yīng)為：區(qū)域因素主要有：區(qū)位級差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等項(xiàng)目因素主要有：項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等樓層 面積（M2）建議均價(jià)(元/M2)總售價(jià)（元）基準(zhǔn)租金（元/M2/月 實(shí)際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報(bào)率％ 一層（3棟 1750 20000 100 125 25 一層（4棟 856 20000 100 120 20 二層（棟）1750+200 7500 48 56 8 二層（4棟）880+979 7500 43 50 7 三層（4棟）1800 4500 30 35 5 核心均價(jià)的確定付款方式方式（1）一次性付款： 95折。3）方式：A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標(biāo)志性畫圖銷售 C 低價(jià)位銷售＋折扣式銷售第二階段策略 1）思路進(jìn)入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進(jìn)入到全面推廣和招商活動(dòng)。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項(xiàng)目主題思想的新項(xiàng)目形象。兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。DM書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點(diǎn)及相關(guān)信息售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。通過官方手段說明，項(xiàng)目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式。機(jī)動(dòng)即根據(jù)活動(dòng)情況的靈活多變，包括銷售模式、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。色彩運(yùn)用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺。所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應(yīng)量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量給商家走狗的投資信心，自然導(dǎo)致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。共有商鋪150余個(gè)，其中80%為服裝商鋪。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年年底至2006年5月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。一次，夜間消費(fèi)市場的挖掘和正確引導(dǎo)市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。因此，在市場容量有限的情況下，不成為暢銷盤就會面臨積壓。隨著政府工程的進(jìn)展和遠(yuǎn)期商業(yè)物業(yè)的附加值將會進(jìn)一步提高，但短期內(nèi)尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。萬源市市場近期特點(diǎn)二、萬源市市場近期特點(diǎn)2006年下半年的萬源房地產(chǎn)市場必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)?？梢?，在2005年至2006年上半年的住宅銷售中，住宅部分正一步步的得到市場的認(rèn)可。今年市政投資的重點(diǎn)是將環(huán)境工程與市政具體工程。特別是萬源－達(dá)州1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即將開通，都會給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇。與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化樓宇智能化進(jìn)程在一級市場非常迅速，在萬源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。2003年至2006年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。5）“名店效應(yīng)”將會時(shí)萬源以后經(jīng)營的法寶現(xiàn)在萬源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購物廣場這一名牌并沒有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。日常可以播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。使命性的營銷終歸還是要還原到行動(dòng)的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來做營銷才能真正的打開市場。以“萬源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不管從發(fā)掘潛力還是未來發(fā)展的趨勢來看，給予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購房者更大的購房決心。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。”我們既要給消費(fèi)者一中全新的營銷模式和理念，又要保證不能推翻消費(fèi)者以往對本項(xiàng)目的營銷格調(diào)的認(rèn)識。3)推廣暗線策略通過整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項(xiàng)目心里推廣方式。2）目的A 借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者 B 直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售C 將市場開發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上 3）方式A 大肆宣揚(yáng)品牌商家入駐的消息B 宣揚(yáng)二三層價(jià)格優(yōu)勢，突出價(jià)格優(yōu)勢目吸引小資本投資者和工薪階層投資 C 利用城市發(fā)展論壇第三階段策略 1）思路針對第一、第二階段由與會、隱蔽推廣轉(zhuǎn)為正面結(jié)合側(cè)面的推廣，聲勢由低到高、熱度逐步升溫的趨勢。F 在2006年8月1日后，項(xiàng)目的各個(gè)出口和入口必須有專人負(fù)責(zé)看守，不能容許非投資考察者的隨意進(jìn)出入4）19層兩棟項(xiàng)目主體封頂?shù)臅r(shí)間不得晚于2007年2月15日5）售樓部銷售人員必須經(jīng)過公司系統(tǒng)的培訓(xùn)，且不得低于大專學(xué)歷，并由公司同意發(fā)放制服廣告費(fèi)用推廣預(yù)算十四、廣告費(fèi)用推廣預(yù)算項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用總額根據(jù)萬源的實(shí)際情況，％ 預(yù)計(jì)銷售總額：7000萬元營銷推廣費(fèi)用總額：％。二是大型化趨勢愈演愈烈、嚴(yán)重浪費(fèi)資源。鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，南臨古長城與晉、陜、寧三省區(qū)毗鄰，西、北、東三面黃河環(huán)繞，與呼和浩特市和包頭市構(gòu)成內(nèi)蒙古最具活力的“金三角”。毗鄰鄂爾多斯市政府，集位置、商業(yè)定位、功能配套、項(xiàng)目規(guī)模等眾多優(yōu)勢于一體，現(xiàn)正緊張施工中。六是強(qiáng)化法制教育陣地。，現(xiàn)場沒有達(dá)到預(yù)期的商業(yè)氛圍的效果，現(xiàn)場銷售氛圍較差，這也是造成項(xiàng)目現(xiàn)場冷清的重要原因。活動(dòng)內(nèi)容主要考慮：江油歌手擂臺賽、露天電影天天看、啤酒大賽（中間穿插有獎(jiǎng)竟猜）等最聚人氣的活動(dòng)。活動(dòng)時(shí)間：每周五、日，晚7：30——8：30178。 活動(dòng)宗旨：該活動(dòng)旨在前期的客戶積累基礎(chǔ)上通過該活動(dòng)增強(qiáng)客戶的投資信心，解答客戶疑問，為爹二天的成功銷售打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。178?；顒?dòng)一：虹橋義演 178。，現(xiàn)場廣告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、軟環(huán)境的裝飾?！傲濉逼辗ǖ奶柦且呀?jīng)吹響，我們有決心、有信心、有能力，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)啟動(dòng)“六五”普法工作，續(xù)寫“六五”普法輝煌。我們的策略主張不謀全局者不足以謀一域，不謀一世者不足以謀一時(shí)。今年，要通過‘下基層、保增長、惠民生’活動(dòng)，讓群眾的生活水平再上一個(gè)新臺階。二、培育特色街區(qū)北京是我國商業(yè)步行街最多的城市。從來就是風(fēng)險(xiǎn)與利潤共存，我們也看到了伊金霍洛旗作為一個(gè)新型能源城市未來良好的發(fā)展前景及居民良好的消費(fèi)潛力，按照常人的思維，這個(gè)項(xiàng)目可能要經(jīng)歷一段時(shí)間的“養(yǎng)市期”，待客觀環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)才能厚積而薄發(fā)、一飛而沖天。2）目的：A 出金資金的最后回籠 B 完美實(shí)現(xiàn)一期項(xiàng)目銷售完成 C 為二期銷售做好準(zhǔn)備 3）方式： A 活動(dòng)推廣 B 尾盤特惠招商 C 體驗(yàn)式活動(dòng)營銷 價(jià)格策略及租金預(yù)估十三、價(jià)格策略及租金預(yù)估影響價(jià)格制定的因素結(jié)合萬源市市場的實(shí)際情況和工程進(jìn)度情況，經(jīng)過調(diào)查整理，影響萬源市房地產(chǎn)市場制定價(jià)格策略的因素主要有以下幾方面：區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場接受能力等宏觀因素：國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢等。所以根據(jù)本項(xiàng)目的總體推廣策略和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行立體的推廣。3）“借”的好處? 可以利用銷售告罄來營造市場機(jī)饑餓感，同時(shí)對下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。內(nèi)容廣告主題：廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關(guān)性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達(dá)出項(xiàng)目的價(jià)值核心——萬源大革命（主）與購物也優(yōu)閑（輔）。內(nèi)容冠名舉辦06年萬源發(fā)展論壇活動(dòng)概述：借時(shí)、借勢、借力，借萬源發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加速萬源發(fā)展之勢、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)。片區(qū)作為交通大動(dòng)脈——市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計(jì)劃修建中的高速公路更是將達(dá)州到萬源的行程時(shí)間縮短到1個(gè)小時(shí)，將進(jìn)入中心城市生活圈。而且萬源這座城市也需要提升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢：（S）地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。全市神會消費(fèi)品總額比上年增長近11個(gè)百分點(diǎn)。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。從萬源的后河每晚的散步人群來分析可以看出萬源人需要一種享受和休閑的消費(fèi)模式，在河灘上的消費(fèi)不能算是不高，其舒適度也很差。萬源市場發(fā)展趨勢三、萬源市場發(fā)展趨勢2006年下半年及2007年的萬源房地產(chǎn)市場較05年相比較，市場變化的趨勢將規(guī)律化，更加明顯化，特點(diǎn)也將更為突出。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領(lǐng)地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競爭對手。其中市中心的核心商圈部分因?yàn)樵诮趦?nèi)無較大的營業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬源市商業(yè)進(jìn)駐的核心地段，各商家進(jìn)駐核心商圈的意愿強(qiáng)烈，由此可能導(dǎo)致?lián)Q鋪、換口岸欲望強(qiáng)烈。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭的事實(shí)。濱河路沿線后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個(gè)樓盤出現(xiàn)。主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對于品牌招商影響較大。商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步規(guī)模化、主題式購物、休閑購物的方向發(fā)展熱愛休閑、喜歡安逸的生活方式是萬源人的特點(diǎn)之一，他們希望一戰(zhàn)式購物，無明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。并以這個(gè)“Ⅲ”字型為基礎(chǔ)向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴(kuò)散。該路段商業(yè)營業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經(jīng)過政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬源市的服裝一條街。幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費(fèi)水平更是躍上了新臺階。同時(shí)，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。領(lǐng)其成為萬源市獨(dú)樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點(diǎn)，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬源市居民休閑散步的理想場所。由此看出，屬于二級城市的萬源人都向往一個(gè)他們心中的生活方式，也需要一個(gè)他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質(zhì)。趨勢：商業(yè)中心代表城市發(fā)展的方向交通：達(dá)州到萬源的高速公路即將開通。營銷策略內(nèi)容 1）活動(dòng)策略在推廣總策略——“借”的前提上，活動(dòng)采取雙箭齊發(fā)的策略，主要以線上的事件營銷和線下的體驗(yàn)營銷為主，力求給目標(biāo)受眾從心靈到身體進(jìn)行立體式的體驗(yàn)和全方位的感受。建立獨(dú)特形象——體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)有性格、氣質(zhì) 集中體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值核心——萬源大革命、商業(yè)新模式 運(yùn)用項(xiàng)目特有元素進(jìn)行廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；選用與目標(biāo)消費(fèi)群對應(yīng)的新銳媒體、小眾媒體作為體驗(yàn)營銷的主要廣告載體； 形式上追求創(chuàng)新手法。2）推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。同時(shí)借用媒體的力量推波助瀾，用本項(xiàng)目的產(chǎn)品對官方語言予以驗(yàn)證。而鑒于本案項(xiàng)目從開工到交房的持訓(xùn)實(shí)踐較長，過早或者過晚展開大型推廣活動(dòng)都會直接負(fù)面影響項(xiàng)目的最終的銷售。主要采用有效的行銷，根據(jù)不同客戶特征，在各個(gè)時(shí)間點(diǎn)、各個(gè)渠道開展不同的品牌聯(lián)誼活動(dòng)。議題三：青原步行街理財(cái)金卡事宜青原步行街理財(cái)金卡，免費(fèi)申辦，開盤當(dāng)天可抵現(xiàn)金28800元；Add：南昌市洪城路2號國貿(mào)廣場B區(qū)B座1801室Tel：0791—6495678 8608525Fax：0791—6495588第三篇：商業(yè)步行街策劃方案賞析伊金霍洛商業(yè)步行街策劃方案賞析前言通過對資料的收集和分析，我們感到這個(gè)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)性，在一個(gè)城鎮(zhèn)人口和農(nóng)