【正文】 。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結構發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。萬源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。市政府規(guī)劃出臺以前，“金締花園”作為中心商圈發(fā)展的一個新起點，“愛家購物廣場”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。2003年至2006年上半年，“客運大廈”“陽光花園”“濱水領地”“躍進小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項目的順利完工，萬源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產(chǎn)注入了活力，同時業(yè)帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。萬源市市場總特征四、萬源市市場總特征市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望 1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展根據(jù)萬源市十一五規(guī)劃：萬源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來達到帶動整個萬源市經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。目前，萬源的夜間人群主要集中在濱河路，“濱水領地”正式交房后，一部分人群轉移到了“濱水領地”的社區(qū)內(nèi)，導致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。夜間消費市場將被真正的挖掘出來，消費地點將向市中心轉移萬源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬源市的夜間消費市場并沒有被完全挖掘出來。這些恰恰表明了萬源市需要一種真正的大眾休閑廣場。從萬源的后河每晚的散步人群來分析可以看出萬源人需要一種享受和休閑的消費模式，在河灘上的消費不能算是不高，其舒適度也很差。戶型設計中可以看出布局設計合理的戶型更受到消費者的追捧，結構上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢。同時，細節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬源市場的消費者的青睞。與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細節(jié)化樓宇智能化進程在一級市場非常迅速，在萬源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。細分市場與產(chǎn)品優(yōu)勢的營造將成為重要砝碼在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分開發(fā)商意識到突出個盤的特色，全新打造品質(zhì)樓盤，特別是注重營造社區(qū)的配套設施來出金社區(qū)商鋪的銷售。雖然去年全市經(jīng)濟仍然保持較快速度的增長，居民收入穩(wěn)中有升，但市場的消化能力仍然有限，總需求遠遠低于全市的供應量。特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢的“萬源廊橋”將直接對萬源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。萬源市場發(fā)展趨勢三、萬源市場發(fā)展趨勢2006年下半年及2007年的萬源房地產(chǎn)市場較05年相比較，市場變化的趨勢將規(guī)律化，更加明顯化，特點也將更為突出。主題商城——相對明確的主題定位或消費人群是突破項目市場的有效方式萬源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉變。其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗證。特別是萬源－達州1小時經(jīng)濟圈即將開通，都會給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來機遇。況且由于靠近后河，其傍晚的消費人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設施的吸引而導致商鋪量有大幅度的提高。環(huán)境較好的社區(qū)商鋪小區(qū)的配套設施已經(jīng)成為左右萬源市消費的重要因素，進而會影響到社區(qū)商鋪的銷售。雖然市政府的搬遷工程尚未啟動，而且城市居民對河西經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來了很高的附加值。河西經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競爭對手。除“金締花園”的項目尾盤外，將無大面積的商業(yè)營業(yè)房推向市場。在年內(nèi)，中心區(qū)域的住宅項目及商業(yè)項目的配套工程將倍受關注。今年市政投資的重點是將環(huán)境工程與市政具體工程?！瓣柟饣▓@”的銷售一空，更是驗證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟發(fā)展地位。中心區(qū)域隨著本項目的開工，標志著市政工程2006年的全面開展，并伴隨著“金締花園”與本項目的成功招商，中心區(qū)域已經(jīng)成為市民關注的熱點。在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強化將直接引領消費者的消費態(tài)度發(fā)生轉變。大盤時代即將來臨2005年至2006年上半年的萬源市有幾個住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領地”“華興小區(qū)”“陽光花園”“躍進路小區(qū)”這些樓盤的修建都驗證了萬源市房地產(chǎn)將進入到大盤擴張時代河個盤時代。其中市中心的核心商圈部分因為在近期內(nèi)無較大的營業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬源市商業(yè)進駐的核心地段，各商家進駐核心商圈的意愿強烈，由此可能導致?lián)Q鋪、換口岸欲望強烈。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了 大面積的商業(yè)營業(yè)房，是本項目的最大競爭對手，市中心的競爭將會越來越激烈。但萬源的土地轉讓多為商住一體式的轉讓，主要為萬源市政府重點扶持的幾個市政改革工程，主要分布在沿后河一線及后河濱河路一線?？梢?，在2005年至2006年上半年的住宅銷售中，住宅部分正一步步的得到市場的認可。第一篇：萬源市商業(yè)步行街策劃方案萬源市商業(yè)步行街策劃資料總體市場態(tài)勢一、總體市場態(tài)勢住宅部分2005年的萬源市推出的住宅項目較04年相比有較大的突破，其銷售面積已達7萬平米以上，同比04年增長了近130％，為最近幾年的之最。其中，所有的銷售面積基本上都集中在幾個較大的商住項目內(nèi)，并且都為市政府重點支持的整改項目。商業(yè)部分2005年至2006年上半年，萬源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少，并沒有實質(zhì)性的增加和減少。其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達到了36萬平方米，占到了土地轉讓的50%以上，說明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟發(fā)展的特點，也說明萬源市市中心土地供應量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭的事實。商鋪的消費群可能因此而擴大。每個樓盤都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費者。萬源市市場近期特點二、萬源市市場近期特點2006年下半年的萬源房地產(chǎn)市場必將與城市市政建設的進展，城市中心的轉移和消費習慣的改變密切相關。本項目開盤實踐將近一個月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時間內(nèi)推出的樓盤銷售已經(jīng)達到8成的銷售佳績。2005年市政工程的重點是優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的推廣及基礎設施的修復。如對紀念碑的修復，市民廣場及街道整治等等。年內(nèi)預計中心區(qū)推出的項目幾乎為零。濱河路沿線后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個樓盤出現(xiàn)。與2004年相比，此沿線的市場供應量大大增加，這兩個具有代表性的樓盤吸引了一大批對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營業(yè)房銷售情況良好，說明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開始受到市場的關注。已經(jīng)完成評規(guī)面積1500畝，已開發(fā)801畝。隨著政府工程的進展和遠期商業(yè)物業(yè)的附加值將會進一步提高，但短期內(nèi)尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會在短時間內(nèi)實現(xiàn)。以“濱水領地”為例，由于小區(qū)內(nèi)安置了大量的健身器材和設計了一定的綠化，導致其住宅銷售量迅速上升。紅色題材萬源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內(nèi)紅色旅游文化底蘊豐厚，歷史題材廣泛，每年因為紅色旅游主題可吸引將近10萬人口到萬源市旅游。休閑、度假題材萬源市市民愿意休閑享受的意愿非常強烈。幾乎每天傍晚的人流量都能達到20000人次，其中蘊含的巨大消費商機尚待發(fā)掘。主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對于品牌招商影響較大。競爭將更加激烈“濱水領地”“萬源廊橋”等一系列樓盤的推出將會直接影響本項目的銷售。同時也將影響萬源的消費形勢。因此，在市場容量有限的情況下，不成為暢銷盤就會面臨積壓。以“濱水領地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設施中的休閑娛樂設施作為吸引小區(qū)居民的一種營銷工具，取得了非常好的效果，特別是“濱水領地”的銷售結果更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價格上升了近一倍。這是小區(qū)商鋪價格上漲的主要原因。并將進一步走向日常生活，特比是針對商業(yè)樓盤的智能化建設必將引領萬源市場商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。從“濱水領地”“金締花園39。商業(yè)物業(yè)將進一步規(guī)?；?、主題式購物、休閑購物的方向發(fā)展熱愛休閑、喜歡安逸的生活方式是萬源人的特點之一，他們希望一戰(zhàn)式購物，無明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。但就是這樣的一種消費水平與消費享受極為不合理的地方，每天的人流量竟然可以達到20000人左右。雖然萬源的一些項目地位在休閑娛樂方面，但項目交房后仍然是傳統(tǒng)的商業(yè)街模式，并沒有真正意義上滿足萬源市人民心中的預期，因此很難有較高的附加值。一次，夜間消費市場的挖掘和正確引導市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內(nèi)受到天氣和水量的影響有嚴重的商業(yè)弊端，況且處于一種無序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費人群的轉移也成為必然。其主要關注的項目為本案和“金締花園”、“陽關花園”等有較好發(fā)展前景的項目實體。隨著城市規(guī)模的不斷擴大，萬源市著逐步形成了一批住宅小區(qū)，聚集了大量的居住人群，傳統(tǒng)的商業(yè)老街從位置、功能、規(guī)模上難以滿足城市居民消費水平的需要，市中心商圈的重新定位已經(jīng)是發(fā)展的需要。低價的租金和市場的巨大需求使愛家不斷的進行市場宣傳，在愛家的帶動下，相信幾年內(nèi)，中心商圈的范圍將擴大，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。并以這個“Ⅲ”字型為基礎向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴散。萬源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。但萬源市街道的所有商鋪均銷售一空，無空置現(xiàn)象，除少數(shù)偏遠的商鋪經(jīng)營較差外，其余均經(jīng)營良好。根據(jù)統(tǒng)計，2004年年底至2006年5月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。通過調(diào)查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市，而且也沒有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無鋪”的局面。3 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況1)裕豐街段：裕豐街是2002年以后逐步發(fā)展起來的商業(yè)街道。其兩邊共有商鋪近90家。其業(yè)態(tài)較為混亂。該路段商業(yè)營業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經(jīng)過政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬源市的服裝一條街。共有鋪面60余家。價格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米3）紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是城市的一個穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的主要商業(yè)街道，其地位是城市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質(zhì)陽光花園，特別是陽光花園的商業(yè)營業(yè)房的銷售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氣氛，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。共有商鋪150余個，其中80%為服裝商鋪。商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價格在15000元左右。4）萬寶商場：萬寶商場是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬源市首條真正意義上的步行街。主要鋪面面積為1535平米，主力面積為25平米左右，價格為5065元/平米/月。但物業(yè)管理過于松散，污水橫流，市場環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費水平更是躍上了新臺階。與此同時，市政配套的硬件設施的逐步完善為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動下，2005年至2006年上半年，萬源商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)以下特點： 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴大從原來的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。2）零售業(yè)正搶攤市中心“金締花園”的愛家購物廣場進駐市中心區(qū)域，萬客隆超市同時業(yè)加大了宣傳和促銷活動，證明著市中心的零售行業(yè)競爭將加劇，特比是愛家購物廣場的5000平米超大面積將會帶來巨大的人氣。所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費人流量給商家走狗的投資信心，自然導致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。4）主題商場將會受到追捧而走俏到目前為止，萬源市還沒有一個真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。人流量等硬件因素外，對整個項目的定位和策略也是一個重要的考慮附加值。在這一方面，“金締花園”的成功起到了很大的示范作用，并相信以后會被其他開發(fā)商所沿用。且市政府規(guī)劃項目本身為萬源市的經(jīng)濟發(fā)展中心區(qū)位。同時，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。屬于老牌商業(yè)街，直接處于產(chǎn)品生命周期的發(fā)展期相對于周圍的僅有20－30年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強的生命力 建筑外觀時尚、現(xiàn)代，為萬源市標志性建筑 市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心 電梯公寓開創(chuàng)了萬源城市發(fā)展的新格局 前期近一年的形象宣傳使項目具有較高的知名度 交通便捷，項目周圍路網(wǎng)發(fā)達，交錯縱橫 規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨占鰲頭劣勢：(W)拆遷過程爭議很大，影響了項目形象 步行街寬度過大，影響商業(yè)氣氛 工程進度緩慢，整體形象不利于營銷全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會制肘項目整體銷售項目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢，從而導致客戶投資信心不夠 機會：(O)市場商業(yè)營業(yè)房投入量少，需求很大 利用紅色旅游時間可迅速重新塑造項目形象 政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機會威脅：（T）項目本身受到周圍項目成熟的商鋪價格影響 項目周圍已經(jīng)銷售的商鋪會降低消費者的購買欲望 萬源原有的消費觀念會影響項目后期的銷售價格定位 前期的營銷方式會需要大量的后期努力才能彌補回來 “金締花園”項目的現(xiàn)房會影響項目的銷售競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、