【正文】 速公路即將開通。其中“體驗(yàn)式”營(yíng)銷的運(yùn)用更是首次出現(xiàn)在，名副其實(shí)的“新”；二是在項(xiàng)目的精神層面上，從營(yíng)銷手段及項(xiàng)目的生活理念，有許多亦是第一次在萬(wàn)源運(yùn)用，也體現(xiàn)了“新”的概念。由此看出，屬于二級(jí)城市的萬(wàn)源人都向往一個(gè)他們心中的生活方式，也需要一個(gè)他們心中向往的生活方式來(lái)提升他們的生活品質(zhì)。安置多個(gè)音樂(lè)播放器，平時(shí)放些輕松愉快的音樂(lè)，促進(jìn)商場(chǎng)的購(gòu)物氛圍。領(lǐng)其成為萬(wàn)源市獨(dú)樹一幟的商業(yè)步行街，以此來(lái)增加附加值賣點(diǎn)，并成為萬(wàn)源市輿論關(guān)注的重點(diǎn)，萬(wàn)源市居民休閑散步的理想場(chǎng)所。并配以少量的時(shí)下年輕人的時(shí)尚元素，如NBA、科幻題材等元素。同時(shí)，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬(wàn)源市最大的商業(yè)旺地。4）主題商場(chǎng)將會(huì)受到追捧而走俏到目前為止，萬(wàn)源市還沒(méi)有一個(gè)真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費(fèi)水平更是躍上了新臺(tái)階。商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價(jià)格在15000元左右。該路段商業(yè)營(yíng)業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經(jīng)過(guò)政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬(wàn)源市的服裝一條街。通過(guò)調(diào)查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒(méi)有大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)房上市，而且也沒(méi)有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無(wú)鋪”的局面。并以這個(gè)“Ⅲ”字型為基礎(chǔ)向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴(kuò)散。特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內(nèi)受到天氣和水量的影響有嚴(yán)重的商業(yè)弊端，況且處于一種無(wú)序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無(wú)法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費(fèi)人群的轉(zhuǎn)移也成為必然。商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步規(guī)?；?、主題式購(gòu)物、休閑購(gòu)物的方向發(fā)展熱愛(ài)休閑、喜歡安逸的生活方式是萬(wàn)源人的特點(diǎn)之一，他們希望一戰(zhàn)式購(gòu)物，無(wú)明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。以“濱水領(lǐng)地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設(shè)施中的休閑娛樂(lè)設(shè)施作為吸引小區(qū)居民的一種營(yíng)銷工具，取得了非常好的效果，特別是“濱水領(lǐng)地”的銷售結(jié)果更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價(jià)格上升了近一倍。主題商場(chǎng)將成為萬(wàn)源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽(yáng)光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒(méi)有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對(duì)于品牌招商影響較大。以“濱水領(lǐng)地”為例，由于小區(qū)內(nèi)安置了大量的健身器材和設(shè)計(jì)了一定的綠化，導(dǎo)致其住宅銷售量迅速上升。濱河路沿線后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個(gè)樓盤出現(xiàn)。本項(xiàng)目開盤實(shí)踐將近一個(gè)月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時(shí)間內(nèi)推出的樓盤銷售已經(jīng)達(dá)到8成的銷售佳績(jī)。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭(zhēng)的事實(shí)。第一篇：萬(wàn)源市商業(yè)步行街策劃方案萬(wàn)源市商業(yè)步行街策劃資料總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)一、總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)住宅部分2005年的萬(wàn)源市推出的住宅項(xiàng)目較04年相比有較大的突破，其銷售面積已達(dá)7萬(wàn)平米以上，同比04年增長(zhǎng)了近130％，為最近幾年的之最。其中市中心的核心商圈部分因?yàn)樵诮趦?nèi)無(wú)較大的營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬(wàn)源市商業(yè)進(jìn)駐的核心地段，各商家進(jìn)駐核心商圈的意愿強(qiáng)烈，由此可能導(dǎo)致?lián)Q鋪、換口岸欲望強(qiáng)烈?！瓣?yáng)光花園”的銷售一空，更是驗(yàn)證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領(lǐng)地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。況且由于靠近后河，其傍晚的消費(fèi)人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂(lè)設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。萬(wàn)源市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)三、萬(wàn)源市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2006年下半年及2007年的萬(wàn)源房地產(chǎn)市場(chǎng)較05年相比較，市場(chǎng)變化的趨勢(shì)將規(guī)律化，更加明顯化，特點(diǎn)也將更為突出。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。從萬(wàn)源的后河每晚的散步人群來(lái)分析可以看出萬(wàn)源人需要一種享受和休閑的消費(fèi)模式，在河灘上的消費(fèi)不能算是不高，其舒適度也很差。萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征四、萬(wàn)源市市場(chǎng)總特征市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望 1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展根據(jù)萬(wàn)源市十一五規(guī)劃：萬(wàn)源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來(lái)達(dá)到帶動(dòng)整個(gè)萬(wàn)源市經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主?？梢?jiàn)市中心地段的商業(yè)鋪面已經(jīng)達(dá)到十分稀有的局面。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。二樓面積多為60100平米為主，價(jià)格為5500元左右。全市神會(huì)消費(fèi)品總額比上年增長(zhǎng)近11個(gè)百分點(diǎn)。而主題商業(yè)廣場(chǎng)成為項(xiàng)目租售的一個(gè)重要策略，買家投資時(shí)考慮的因素除了地段。項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)：（S）地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。其他設(shè)備建議在小廣場(chǎng)處安置一個(gè)小型旱噴，以弧形為主。時(shí)尚高貴的大氣風(fēng)格主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。中間安置少量的仿真樹木，增強(qiáng)綠色氛圍。而且萬(wàn)源這座城市也需要提升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。三是項(xiàng)目位于萬(wàn)源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率； 模式：片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，是整個(gè)萬(wàn)源的趨勢(shì)。片區(qū)作為交通大動(dòng)脈——市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計(jì)劃修建中的高速公路更是將達(dá)州到萬(wàn)源的行程時(shí)間縮短到1個(gè)小時(shí)，將進(jìn)入中心城市生活圈。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。內(nèi)容冠名舉辦06年萬(wàn)源發(fā)展論壇活動(dòng)概述：借時(shí)、借勢(shì)、借力，借萬(wàn)源發(fā)展成為中型城市之時(shí)、借政府加速萬(wàn)源發(fā)展之勢(shì)、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)。然后引出：“萬(wàn)源大革命”這一戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針。內(nèi)容廣告主題：廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關(guān)性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達(dá)出項(xiàng)目的價(jià)值核心——萬(wàn)源大革命（主）與購(gòu)物也優(yōu)閑（輔）。第二目標(biāo)主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。我們將利用全新的市場(chǎng)宣傳口號(hào)作為契機(jī)正式宣布全新營(yíng)銷模式的開始。3）“借”的好處? 可以利用銷售告罄來(lái)營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)饑餓感，同時(shí)對(duì)下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。2)推廣輔線策略 通過(guò)借助推廣主線之力，借項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之利，通過(guò)各種媒體渠道對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳（包括稀缺性、未來(lái)潛力、開展的活動(dòng)傳播）與推廣主線的核心訴求相呼應(yīng)，形成項(xiàng)目的獨(dú)有的專屬價(jià)值。所以根據(jù)本項(xiàng)目的總體推廣策略和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行立體的推廣。此階段主要針對(duì)項(xiàng)目的二三層上鋪進(jìn)行推廣銷售，對(duì)二三樓的商業(yè)氛圍結(jié)合事件和品牌入駐進(jìn)行宣傳、炒作。2）目的：A 出金資金的最后回籠 B 完美實(shí)現(xiàn)一期項(xiàng)目銷售完成 C 為二期銷售做好準(zhǔn)備 3）方式： A 活動(dòng)推廣 B 尾盤特惠招商 C 體驗(yàn)式活動(dòng)營(yíng)銷 價(jià)格策略及租金預(yù)估十三、價(jià)格策略及租金預(yù)估影響價(jià)格制定的因素結(jié)合萬(wàn)源市市場(chǎng)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度情況，經(jīng)過(guò)調(diào)查整理，影響萬(wàn)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)制定價(jià)格策略的因素主要有以下幾方面：區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場(chǎng)接受能力等宏觀因素：國(guó)家宏觀政策、未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)等。因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進(jìn)項(xiàng)目的整體銷售，我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究，作出如下施工進(jìn)度建議：1）項(xiàng)目售樓部于2006年8月15日之前進(jìn)行重新裝修，提升項(xiàng)目品質(zhì)感2）項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)沙盤于2006年8月25日之前進(jìn)行重新制作，準(zhǔn)確標(biāo)明項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 3）項(xiàng)目工地部分：A 項(xiàng)目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進(jìn)行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。從來(lái)就是風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)共存，我們也看到了伊金霍洛旗作為一個(gè)新型能源城市未來(lái)良好的發(fā)展前景及居民良好的消費(fèi)潛力，按照常人的思維，這個(gè)項(xiàng)目可能要經(jīng)歷一段時(shí)間的“養(yǎng)市期”，待客觀環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)才能厚積而薄發(fā)、一飛而沖天。商業(yè)街經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及面臨問(wèn)題我國(guó)最早的大規(guī)模商業(yè)步行街建設(shè)始于上世紀(jì)80年代中后期，由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，導(dǎo)致各城市商業(yè)街同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)傾向十分明顯、經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨嚴(yán)重問(wèn)題：一是空置率高、經(jīng)濟(jì)效益不佳。二、培育特色街區(qū)北京是我國(guó)商業(yè)步行街最多的城市。商業(yè)步行街的后期營(yíng)運(yùn)管理，必須走專業(yè)化道路，否則，商業(yè)步行街漫長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)間跨度，加上低效率的后期營(yíng)運(yùn)管理，將給商業(yè)步行街的后期開發(fā)帶來(lái)無(wú)窮的后患，如：北京西單商業(yè)步行街的物業(yè)間互聯(lián)互通性差的硬傷、上海南京路步行街綠蔭環(huán)境缺失的隱痛、南京太平南路步行街通路設(shè)計(jì)落后的垢疾，先天的不足、后天的失調(diào)，必將貽害商業(yè)街本身。今年，要通過(guò)‘下基層、保增長(zhǎng)、惠民生’活動(dòng)，讓群眾的生活水平再上一個(gè)新臺(tái)階。連鎖經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域正在逐步拓展，涉及到鄂爾多斯市的餐飲、汽車、服裝等行業(yè)，初步形成了以東勝區(qū)為中心、向旗區(qū)政府所在地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)輻射的商品市場(chǎng)體系。我們的策略主張不謀全局者不足以謀一域，不謀一世者不足以謀一時(shí)?！拔逦濉逼辗▎?dòng)以來(lái)，成立了由市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，四大班子分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)的普法依法治市工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各級(jí)各部門也相應(yīng)成立領(lǐng)導(dǎo)小組和制定“五五”普法規(guī)劃。“六五”普法的號(hào)角已經(jīng)吹響，我們有決心、有信心、有能力，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)啟動(dòng)“六五”普法工作，續(xù)寫“六五”普法輝煌。，項(xiàng)目派籌準(zhǔn)備不足，比較倉(cāng)促。，現(xiàn)場(chǎng)廣告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、軟環(huán)境的裝飾。n 設(shè)立流動(dòng)銷售點(diǎn)，專設(shè)銷售看樓專車，定期（每周六、日）在江油市主要繁華街道進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣?；顒?dòng)一：虹橋義演 178?；顒?dòng)宗旨：該活動(dòng)要通過(guò)大型演藝活動(dòng)聚集人氣，在通過(guò)項(xiàng)目的有獎(jiǎng)問(wèn)答和現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)提高項(xiàng)目知名度，使活動(dòng)和項(xiàng)目的宣傳推廣相互呼應(yīng)。178?；顒?dòng)道具準(zhǔn)備：活動(dòng)場(chǎng)地資料準(zhǔn)備：簽到表、DM單、手提袋、禮品 人員準(zhǔn)備：出席嘉賓、主持人、置業(yè)顧問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。 活動(dòng)宗旨：該活動(dòng)旨在前期的客戶積累基礎(chǔ)上通過(guò)該活動(dòng)增強(qiáng)客戶的投資信心，解答客戶疑問(wèn)，為爹二天的成功銷售打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?；顒?dòng)三：業(yè)主懇談會(huì) 178?；顒?dòng)時(shí)間：每周五、日，晚7：30——8：30178?；顒?dòng)內(nèi)容：歌舞表演、虹橋有獎(jiǎng)問(wèn)答、驚喜氣球、抽獎(jiǎng)活動(dòng) 178?；顒?dòng)內(nèi)容主要考慮：江油歌手擂臺(tái)賽、露天電影天天看、啤酒大賽（中間穿插有獎(jiǎng)竟猜）等最聚人氣的活動(dòng)。n 小訂客戶：對(duì)于訂購(gòu)客戶，繳納1000元訂購(gòu)誠(chéng)意金即可沖抵后期購(gòu)房款10000元。，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的商業(yè)氛圍的效果，現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍較差，這也是造成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)冷清的重要原因。，一個(gè)家庭要有一本普法書籍。六是強(qiáng)化法制教育陣地。我們也有要看到作為商業(yè)及商業(yè)步行街發(fā)展的歷史、當(dāng)前以及未來(lái)，特別是未來(lái)：未來(lái)，大量步行街的涌現(xiàn)，必將削弱我方定位特色、分流客源；還要考慮根據(jù)伊金霍洛發(fā)展階段的不同，商業(yè)步行街定位的調(diào)整，在前期項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)充分考慮到這一點(diǎn)，制定最佳定位策略，在之后的定位調(diào)整中處于有利地位，使我方之定位不再是被動(dòng)改變，而是適應(yīng)時(shí)態(tài)先發(fā)制人之舉，成為制衡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有利武器。毗鄰鄂爾多斯市政府，集位置、商業(yè)定位、功能配套、項(xiàng)目規(guī)模等眾多優(yōu)勢(shì)于一體，現(xiàn)正緊張施工中。2008年，%。鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，南臨古長(zhǎng)城與晉、陜、寧三省區(qū)毗鄰，西、北、東三面黃河環(huán)繞，與呼和浩特市和包頭市構(gòu)成內(nèi)蒙古最具活力的“金三角”。到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經(jīng)營(yíng)特色和較大影響的特色商業(yè)街。二是大型化趨勢(shì)愈演愈烈、嚴(yán)重浪費(fèi)資源。因此我們認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目在社會(huì)功能定位上決不可能僅僅定位于伊金霍洛商業(yè)第一街，在我們看來(lái)，她應(yīng)該被定位于鄂爾多斯商業(yè)第一街，也只有這樣，這個(gè)項(xiàng)目才有入市一飛沖天、營(yíng)業(yè)日進(jìn)斗金、長(zhǎng)期繁榮之可能。F 在2006年8月1日后，項(xiàng)目的各個(gè)出口和入口必須有專人負(fù)責(zé)看守，不能容許非投資考察者的隨意進(jìn)出入4）19層兩棟項(xiàng)目主體封頂?shù)臅r(shí)間不得晚于2007年2月15日5）售樓部銷售人員必須經(jīng)過(guò)公司系統(tǒng)的培訓(xùn)，且不得低于大專學(xué)歷，并由公司同意發(fā)放制服廣告費(fèi)用推廣預(yù)算十四、廣告費(fèi)用推廣預(yù)算項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額根據(jù)萬(wàn)源的實(shí)際情況，％ 預(yù)計(jì)銷售總額：7000萬(wàn)元營(yíng)銷推廣費(fèi)用總額：％。其他因素：發(fā)展商的合理利潤(rùn)、本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的價(jià)格走勢(shì)、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。2）目的A 借招商的品牌入駐吸引萬(wàn)源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者 B 直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售C 將市場(chǎng)開發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上 3）方式A 大肆宣揚(yáng)品牌商家入駐的消息B 宣揚(yáng)二三層價(jià)格優(yōu)勢(shì)，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)目吸引小資本投資者和工薪階層投資 C 利用城市發(fā)展論壇第三階段策略 1）思路針對(duì)第一、第二階段由與會(huì)、隱蔽推廣轉(zhuǎn)為正面結(jié)合側(cè)面的推廣，聲勢(shì)由低到高、熱度逐步升溫的趨勢(shì)。在項(xiàng)目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據(jù)一席之地。3)推廣暗線策略通過(guò)整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項(xiàng)目心里推廣方式。? 可以借助一些主題上屆營(yíng)造消費(fèi)氛圍，吸引商家入駐?！蔽覀兗纫o消費(fèi)者一中全新的營(yíng)銷模式和理念，又要保證不能推翻消費(fèi)者以往對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷格調(diào)的認(rèn)識(shí)。項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案十二、項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案 9月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季。同