【正文】 速公路即將開通。其中“體驗式”營銷的運用更是首次出現(xiàn)在，名副其實的“新”；二是在項目的精神層面上，從營銷手段及項目的生活理念，有許多亦是第一次在萬源運用，也體現(xiàn)了“新”的概念。由此看出，屬于二級城市的萬源人都向往一個他們心中的生活方式，也需要一個他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質。安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，促進商場的購物氛圍。領其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。并配以少量的時下年輕人的時尚元素，如NBA、科幻題材等元素。同時，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。4）主題商場將會受到追捧而走俏到目前為止，萬源市還沒有一個真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。幾年經濟持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費水平更是躍上了新臺階。商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價格在15000元左右。該路段商業(yè)營業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經過政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經發(fā)展成為萬源市的服裝一條街。通過調查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市，而且也沒有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無鋪”的局面。并以這個“Ⅲ”字型為基礎向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴散。特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內受到天氣和水量的影響有嚴重的商業(yè)弊端，況且處于一種無序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費人群的轉移也成為必然。商業(yè)物業(yè)將進一步規(guī)?；?、主題式購物、休閑購物的方向發(fā)展熱愛休閑、喜歡安逸的生活方式是萬源人的特點之一，他們希望一戰(zhàn)式購物，無明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。以“濱水領地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設施中的休閑娛樂設施作為吸引小區(qū)居民的一種營銷工具，取得了非常好的效果，特別是“濱水領地”的銷售結果更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價格上升了近一倍。主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒有管理公司介入，缺乏管理經驗，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對于品牌招商影響較大。以“濱水領地”為例，由于小區(qū)內安置了大量的健身器材和設計了一定的綠化，導致其住宅銷售量迅速上升。濱河路沿線后河濱河路沿線近兩年內有幾個樓盤出現(xiàn)。本項目開盤實踐將近一個月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時間內推出的樓盤銷售已經達到8成的銷售佳績。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭的事實。第一篇：萬源市商業(yè)步行街策劃方案萬源市商業(yè)步行街策劃資料總體市場態(tài)勢一、總體市場態(tài)勢住宅部分2005年的萬源市推出的住宅項目較04年相比有較大的突破，其銷售面積已達7萬平米以上，同比04年增長了近130％，為最近幾年的之最。其中市中心的核心商圈部分因為在近期內無較大的營業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經成為萬源市商業(yè)進駐的核心地段，各商家進駐核心商圈的意愿強烈，由此可能導致?lián)Q鋪、換口岸欲望強烈?！瓣柟饣▓@”的銷售一空，更是驗證了中心區(qū)的重要經濟發(fā)展地位。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競爭對手。況且由于靠近后河，其傍晚的消費人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設施的吸引而導致商鋪量有大幅度的提高。萬源市場發(fā)展趨勢三、萬源市場發(fā)展趨勢2006年下半年及2007年的萬源房地產市場較05年相比較，市場變化的趨勢將規(guī)律化，更加明顯化，特點也將更為突出。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。從萬源的后河每晚的散步人群來分析可以看出萬源人需要一種享受和休閑的消費模式，在河灘上的消費不能算是不高，其舒適度也很差。萬源市市場總特征四、萬源市市場總特征市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望 1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展根據萬源市十一五規(guī)劃：萬源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來達到帶動整個萬源市經濟業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結構發(fā)展模式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主?？梢娛兄行牡囟蔚纳虡I(yè)鋪面已經達到十分稀有的局面。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。二樓面積多為60100平米為主，價格為5500元左右。全市神會消費品總額比上年增長近11個百分點。而主題商業(yè)廣場成為項目租售的一個重要策略，買家投資時考慮的因素除了地段。項目SWOT分析 優(yōu)勢：（S）地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學，盡享都市成熟的商務及居住環(huán)境、繁華。其他設備建議在小廣場處安置一個小型旱噴，以弧形為主。時尚高貴的大氣風格主要材質以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。中間安置少量的仿真樹木，增強綠色氛圍。而且萬源這座城市也需要提升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。三是項目位于萬源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率； 模式：片區(qū)商業(yè)項目的發(fā)展，是整個萬源的趨勢。片區(qū)作為交通大動脈——市中心，目前已經起到紐帶作用；計劃修建中的高速公路更是將達州到萬源的行程時間縮短到1個小時，將進入中心城市生活圈。影響市場的各種因素主要有：消費者的構成及心態(tài)、經銷商的配合及支持、競爭產品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。內容冠名舉辦06年萬源發(fā)展論壇活動概述：借時、借勢、借力，借萬源發(fā)展成為中型城市之時、借政府加速萬源發(fā)展之勢、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動。然后引出：“萬源大革命”這一戰(zhàn)略性指導方針。內容廣告主題：廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達出項目的價值核心——萬源大革命（主）與購物也優(yōu)閑（輔）。第二目標主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。另售樓處可以在原售樓處的基礎上做相應的調整，以適合商鋪的租售。我們將利用全新的市場宣傳口號作為契機正式宣布全新營銷模式的開始。3）“借”的好處? 可以利用銷售告罄來營造市場機饑餓感，同時對下一階段的銷售打下基礎。2)推廣輔線策略 通過借助推廣主線之力，借項目優(yōu)勢之利，通過各種媒體渠道對項目的產品進行廣告宣傳（包括稀缺性、未來潛力、開展的活動傳播）與推廣主線的核心訴求相呼應，形成項目的獨有的專屬價值。所以根據本項目的總體推廣策略和項目進展情況進行立體的推廣。此階段主要針對項目的二三層上鋪進行推廣銷售，對二三樓的商業(yè)氛圍結合事件和品牌入駐進行宣傳、炒作。2）目的：A 出金資金的最后回籠 B 完美實現(xiàn)一期項目銷售完成 C 為二期銷售做好準備 3）方式： A 活動推廣 B 尾盤特惠招商 C 體驗式活動營銷 價格策略及租金預估十三、價格策略及租金預估影響價格制定的因素結合萬源市市場的實際情況和工程進度情況，經過調查整理，影響萬源市房地產市場制定價格策略的因素主要有以下幾方面：區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位聲譽度、區(qū)域配套、交通通達度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等項目因素：內部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結構、新舊程度、市場接受能力等宏觀因素：國家宏觀政策、未來房地產價格的走勢等。因此，為了成功招商，以便利用招商成功的推進項目的整體銷售，我們經過認真研究，作出如下施工進度建議：1）項目售樓部于2006年8月15日之前進行重新裝修，提升項目品質感2）項目售樓部內沙盤于2006年8月25日之前進行重新制作，準確標明項目設計方案 3）項目工地部分：A 項目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。從來就是風險與利潤共存，我們也看到了伊金霍洛旗作為一個新型能源城市未來良好的發(fā)展前景及居民良好的消費潛力，按照常人的思維，這個項目可能要經歷一段時間的“養(yǎng)市期”，待客觀環(huán)境好轉時才能厚積而薄發(fā)、一飛而沖天。商業(yè)街經營現(xiàn)狀及面臨問題我國最早的大規(guī)模商業(yè)步行街建設始于上世紀80年代中后期，由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，導致各城市商業(yè)街同質化經營傾向十分明顯、經營發(fā)展面臨嚴重問題：一是空置率高、經濟效益不佳。二、培育特色街區(qū)北京是我國商業(yè)步行街最多的城市。商業(yè)步行街的后期營運管理，必須走專業(yè)化道路，否則，商業(yè)步行街漫長的開發(fā)時間跨度，加上低效率的后期營運管理，將給商業(yè)步行街的后期開發(fā)帶來無窮的后患，如：北京西單商業(yè)步行街的物業(yè)間互聯(lián)互通性差的硬傷、上海南京路步行街綠蔭環(huán)境缺失的隱痛、南京太平南路步行街通路設計落后的垢疾，先天的不足、后天的失調，必將貽害商業(yè)街本身。今年，要通過‘下基層、保增長、惠民生’活動，讓群眾的生活水平再上一個新臺階。連鎖經營的領域正在逐步拓展，涉及到鄂爾多斯市的餐飲、汽車、服裝等行業(yè)，初步形成了以東勝區(qū)為中心、向旗區(qū)政府所在地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)動輻射的商品市場體系。我們的策略主張不謀全局者不足以謀一域，不謀一世者不足以謀一時。“五五”普法啟動以來，成立了由市長任組長，四大班子分管領導為副組長的普法依法治市工作領導小組，各級各部門也相應成立領導小組和制定“五五”普法規(guī)劃。“六五”普法的號角已經吹響，我們有決心、有信心、有能力，高起點、高標準啟動“六五”普法工作，續(xù)寫“六五”普法輝煌。，項目派籌準備不足，比較倉促。，現(xiàn)場廣告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、軟環(huán)境的裝飾。n 設立流動銷售點，專設銷售看樓專車，定期（每周六、日）在江油市主要繁華街道進行項目的宣傳推廣?；顒右唬汉鐦蛄x演 178。活動宗旨：該活動要通過大型演藝活動聚集人氣，在通過項目的有獎問答和現(xiàn)場抽獎活動提高項目知名度，使活動和項目的宣傳推廣相互呼應。178。活動道具準備：活動場地資料準備：簽到表、DM單、手提袋、禮品 人員準備：出席嘉賓、主持人、置業(yè)顧問、現(xiàn)場控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。 活動宗旨：該活動旨在前期的客戶積累基礎上通過該活動增強客戶的投資信心，解答客戶疑問，為爹二天的成功銷售打好堅實的基礎?；顒尤簶I(yè)主懇談會 178?；顒訒r間：每周五、日，晚7：30——8：30178?；顒觾热荩焊栉璞硌?、虹橋有獎問答、驚喜氣球、抽獎活動 178?；顒觾热葜饕紤]：江油歌手擂臺賽、露天電影天天看、啤酒大賽（中間穿插有獎竟猜）等最聚人氣的活動。n 小訂客戶：對于訂購客戶，繳納1000元訂購誠意金即可沖抵后期購房款10000元。，現(xiàn)場沒有達到預期的商業(yè)氛圍的效果，現(xiàn)場銷售氛圍較差，這也是造成項目現(xiàn)場冷清的重要原因。，一個家庭要有一本普法書籍。六是強化法制教育陣地。我們也有要看到作為商業(yè)及商業(yè)步行街發(fā)展的歷史、當前以及未來，特別是未來：未來，大量步行街的涌現(xiàn)，必將削弱我方定位特色、分流客源；還要考慮根據伊金霍洛發(fā)展階段的不同，商業(yè)步行街定位的調整，在前期項目定位時，應充分考慮到這一點，制定最佳定位策略，在之后的定位調整中處于有利地位，使我方之定位不再是被動改變，而是適應時態(tài)先發(fā)制人之舉，成為制衡競爭對手的有利武器。毗鄰鄂爾多斯市政府，集位置、商業(yè)定位、功能配套、項目規(guī)模等眾多優(yōu)勢于一體，現(xiàn)正緊張施工中。2008年，%。鄂爾多斯市位于內蒙古自治區(qū)西南部，南臨古長城與晉、陜、寧三省區(qū)毗鄰，西、北、東三面黃河環(huán)繞，與呼和浩特市和包頭市構成內蒙古最具活力的“金三角”。到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經營特色和較大影響的特色商業(yè)街。二是大型化趨勢愈演愈烈、嚴重浪費資源。因此我們認為，這個項目在社會功能定位上決不可能僅僅定位于伊金霍洛商業(yè)第一街，在我們看來，她應該被定位于鄂爾多斯商業(yè)第一街，也只有這樣，這個項目才有入市一飛沖天、營業(yè)日進斗金、長期繁榮之可能。F 在2006年8月1日后，項目的各個出口和入口必須有專人負責看守，不能容許非投資考察者的隨意進出入4）19層兩棟項目主體封頂的時間不得晚于2007年2月15日5）售樓部銷售人員必須經過公司系統(tǒng)的培訓，且不得低于大專學歷，并由公司同意發(fā)放制服廣告費用推廣預算十四、廣告費用推廣預算項目營銷推廣費用總額根據萬源的實際情況，％ 預計銷售總額：7000萬元營銷推廣費用總額：％。其他因素：發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。2）目的A 借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達州市內投資者 B 直接促進二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售C 將市場開發(fā)的客戶轉移到二三層上鋪的消化能力上 3）方式A 大肆宣揚品牌商家入駐的消息B 宣揚二三層價格優(yōu)勢，突出價格優(yōu)勢目吸引小資本投資者和工薪階層投資 C 利用城市發(fā)展論壇第三階段策略 1）思路針對第一、第二階段由與會、隱蔽推廣轉為正面結合側面的推廣，聲勢由低到高、熱度逐步升溫的趨勢。在項目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據一席之地。3)推廣暗線策略通過整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項目心里推廣方式。? 可以借助一些主題上屆營造消費氛圍，吸引商家入駐。”我們既要給消費者一中全新的營銷模式和理念，又要保證不能推翻消費者以往對本項目的營銷格調的認識。項目進入期推廣方案十二、項目進入期推廣方案 9月份是商業(yè)低產的銷售淡季。同