【正文】 處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速?gòu)物環(huán)境的趣味性； ? 步行街與周邊街區(qū)：步行街 1 期通過(guò)四個(gè)出入口與中山路、 自強(qiáng)路連通，完成黃金商圈與寫(xiě)字樓辦公集中地的過(guò)渡銜接，在一個(gè)類(lèi)似于谷地的位置自成體系，營(yíng)造石市唯一一個(gè)真正意義上的復(fù)合型商業(yè)步行街，并通過(guò)商業(yè)結(jié)構(gòu)的差異化調(diào)整，為步行街輸入餐飲休閑及室內(nèi)室外消費(fèi)環(huán)境等市場(chǎng)空缺功能，完全占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。南花園商業(yè)步行街 營(yíng)造“石家莊市首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂(lè)和購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū) —— 中庭、入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。具體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃如下： 服裝零售組團(tuán) —— 國(guó)內(nèi)連鎖 /特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽 區(qū)） 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 13 精品零售組團(tuán) —— 國(guó)際品牌服飾、高爾夫用品 /服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品 女性用品零售組團(tuán) —— 量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店 女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán) —— 婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校 X 世代潮流動(dòng)感組團(tuán) —— 潮流飾物飾品店、玩具、影音制品 中式餐飲組團(tuán) —— 湘、川風(fēng)味等品牌連鎖 休閑餐飲組團(tuán) —— 休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧 金融及商務(wù)配套組團(tuán) —— 銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處 公寓生活配套組團(tuán) —— 超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書(shū)報(bào)攤、洗衣店 娛 樂(lè)組團(tuán) —— 世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、 KTV、游藝廳 體育休閑會(huì)所組團(tuán) —— 復(fù)合式健身會(huì)所（好家庭、金朝陽(yáng)、青鳥(niǎo)）、女子會(huì)所 +SPA 購(gòu)物休憩區(qū) /小品分布設(shè)想的 —— 露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場(chǎng) /T 臺(tái)、景觀小品 注： 各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實(shí)際招商時(shí)實(shí)際情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)面積； 其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但實(shí)際上都與該組團(tuán)的主題相吻合； 南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 為營(yíng)造一個(gè)以年輕人休閑購(gòu)物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)。 項(xiàng)目組團(tuán)分割將按照步行街 5： 3： 2 的組合比例來(lái)執(zhí)行，即最起碼 50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營(yíng)業(yè)面積分割為小面積銷(xiāo)售以回收投資投入， 30%的面積用作發(fā)展商自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)娛樂(lè)用途以吸引人流聚集， 20%的面積規(guī)劃為餐飲滿(mǎn) 足購(gòu)物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動(dòng)（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期看，步行街的銷(xiāo)售租賃比例最佳組合為 3： 3： 4，即先將商業(yè)價(jià)值最好的 30%面積銷(xiāo)售回籠資金，項(xiàng)目培育完成后將另外 30%提價(jià)銷(xiāo)售將利潤(rùn)最大化，余下 40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動(dòng)資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。 項(xiàng)目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營(yíng)特色，組團(tuán)的分割目的是盡可能在項(xiàng)目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個(gè)商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積，減少因進(jìn)深問(wèn)題形成的商場(chǎng)內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購(gòu)物特色 ，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。 A、大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 A、主力店區(qū) B、精品店和品牌區(qū) C、公寓配套服務(wù)區(qū) D、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū) 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 15 上面為首層平面圖，主力店進(jìn)駐商場(chǎng)首選的位置為 A 區(qū)，但是該區(qū)確實(shí)整個(gè)項(xiàng)目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價(jià)值最高的位置。通過(guò) A 區(qū)和 E 區(qū)的人流拉動(dòng)作用，形成商業(yè)步行街的人流。 F、主力店區(qū) G、休閑餐飲 H、休閑品牌服裝鞋帽 I、品牌中式餐飲 /鞋帽區(qū) J、休閑品牌服飾 K、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 16 上圖為第二層平面圖， F 區(qū)仍然為主力店經(jīng)營(yíng)。主題型經(jīng)營(yíng)，品牌路線，滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物休閑餐飲的需求。我司建議 G 區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向 H 區(qū)擴(kuò)展，或者向第三層攀升。 第三層平面 L、主力店區(qū) L部分餐飲休閑 /部分休閑服飾 P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū) N、調(diào)和區(qū)，飾品和鞋帽區(qū) M、潮流飾品店 O、狀元坊 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 17 配合三樓布置了主力店區(qū)， L1 區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的休 閑餐飲設(shè)施，休閑餐飲時(shí)購(gòu)買(mǎi)休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購(gòu)物休閑區(qū)域，年輕女生購(gòu)買(mǎi)潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。南面為娛樂(lè)區(qū)域，卡拉 OK 廳 /KTV 包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進(jìn)行交通的獨(dú)立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動(dòng)，將商業(yè)經(jīng)營(yíng)向高層引伸。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在 50%以下的小型主力店。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)完全休閑主題的購(gòu)物區(qū)域。 第三層平面 L、女子會(huì)所 +SPA L復(fù)合健身會(huì)所 P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū) N、音樂(lè)酒吧、飾品和鞋帽區(qū) M、潮流飾品店 O、狀元坊 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 21 第三樓沒(méi)有主力店后，更加容易營(yíng)造主題。同時(shí)，引入的女子會(huì)所 +SPA 理療，更堅(jiān)定了三樓作為女性主題休閑購(gòu)物的貼近性。 項(xiàng)目有如下街區(qū)關(guān)系： ? 商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個(gè)出口 ? 商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口 ? 1 期東側(cè)綜合樓 ? 綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個(gè)出口 ? 南面街道公交車(chē)站 ? 中山西路南 ? 中山路北東購(gòu)商圈 B、商業(yè)街人流動(dòng)線規(guī)劃 步行街東入口購(gòu)物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動(dòng)； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 22 華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效將駕車(chē)人群向地下停車(chē)場(chǎng)引導(dǎo) ，出租車(chē)向步行街入口出租車(chē)停泊港灣疏散； 步行街東入口通過(guò)臺(tái)階連接弧型平臺(tái)上抬 30 厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購(gòu)物人群進(jìn)入大賣(mài)場(chǎng)的適應(yīng)性過(guò)渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中； 步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店?duì)I業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費(fèi)人群，并開(kāi)始有效分隔最低消費(fèi)人群的進(jìn)入； 在休閑購(gòu)物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對(duì)石家莊目前尚沒(méi)有這種針對(duì)城市里有錢(qián)有閑女性的消費(fèi)集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)； 步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場(chǎng)的中庭，建議在室外設(shè) 立共 3 組上下雙向交叉電梯（詳見(jiàn)圖例）由 1 樓將人流送上 2 樓，第一解決購(gòu)物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動(dòng)感，形成步行街內(nèi)人頭擁動(dòng)商業(yè)氛圍。 南側(cè)餐飲組團(tuán)與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過(guò)玄關(guān)后進(jìn)入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。 建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)深化的過(guò)程中考慮商業(yè)綜合布線的問(wèn)題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問(wèn)題，設(shè)計(jì)房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 23 院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開(kāi)始介入。意見(jiàn)：業(yè)態(tài)選擇對(duì)樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的分割細(xì)分。具體內(nèi)容如下： 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 24 首層平面圖 （一）外部交通規(guī)劃修改意見(jiàn) 我司建議將位于項(xiàng)目東面的地下車(chē)庫(kù)出口位置向西面移 40 米 根據(jù)我司的調(diào)查分析：中山西路的門(mén)臉售價(jià)是最高的，最高可以達(dá)到 萬(wàn) /平方米。如果用作地下停車(chē)庫(kù)出入口，無(wú)疑在經(jīng)濟(jì)上要受損失。如果設(shè)為地下停車(chē)庫(kù)出入口。車(chē)流人流將對(duì)導(dǎo)致交通失控。因此，地下車(chē)庫(kù)出入口設(shè)于旁邊比較合理。 出租車(chē)停車(chē)專(zhuān)道設(shè)置 一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，離不開(kāi)便捷的出租車(chē)專(zhuān)用道的設(shè)置，南花園商業(yè)步行街也一樣（南花園商業(yè)步行街定位為石家莊市 30歲以下的年輕消費(fèi)群體，這部分人群中擁有私家車(chē)的比例還很少，因此，的士和公交車(chē)是他們主要的交通工具）。 結(jié)合項(xiàng)目前廣場(chǎng)較大和有部分地勢(shì)抬高的情況，我司建議向廣場(chǎng)內(nèi)移 3 米左右（圖上黃色線條索表示出來(lái)的位置）做出租車(chē)房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 25 專(zhuān)用道，以供出租車(chē)下車(chē)和等客需要。 誰(shuí)都知道美國(guó)的私家車(chē)普及率最高 可荷頓廣場(chǎng)仍然設(shè)置了出租車(chē)專(zhuān)用 道。 前廣場(chǎng)臨主要街道面向廣場(chǎng)內(nèi) 陷 3 米左右用作停車(chē)場(chǎng)，既保證了 上落客人的方便性，又解決了廣場(chǎng) 停車(chē)混亂的局面。因此，美亞置業(yè)集團(tuán)南花園商業(yè)步行街項(xiàng)目 組建議項(xiàng)目這部位的電梯往西移。 鉤形人流組織（內(nèi)部平面交通） 我司希望南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)人流在平面上的組織流向?yàn)閳D形所示 —— 人流經(jīng)過(guò)入口的廣場(chǎng)，進(jìn)入到南花園商業(yè)步行街的內(nèi)街 （街寬控制在 3 米以?xún)?nèi)） ，然后呈鉤形走到西南面擴(kuò)大的內(nèi)部中央廣場(chǎng) （在這里設(shè)置中庭，原來(lái)的垂直交通手扶梯可以考慮取消） 。在使這部分室 內(nèi)街道成為主街的時(shí)候，需要將街道和店鋪北移 5 米以擴(kuò)寬走道。而且室內(nèi)中庭的設(shè)置，增加了內(nèi)外庭院的互動(dòng)，使項(xiàng)目的景觀資源更有情趣。同時(shí)，南面擴(kuò)大的 5 米街鋪進(jìn)深，在原來(lái)最南面臨街門(mén)臉進(jìn)深增加 2 米進(jìn)深；稍北面的店鋪進(jìn)深增加 3 米，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上， 將這些鋪面分割成為緊挨的兩條鋪，臨室內(nèi)商業(yè)步行街的商鋪進(jìn)深控制在 6 米以?xún)?nèi)，剩余的商鋪進(jìn)深由臨室外庭院的門(mén)臉吃下。具體的修改建議如下： 錯(cuò)層電梯設(shè)置 二層到三層中間的聯(lián)系位置設(shè)置扶梯（如果考慮到維修保養(yǎng)問(wèn)題，可以考慮設(shè)為步行梯），保證人流能夠很順利的向高層流動(dòng)。具體的設(shè)置方式為：在二樓和三樓設(shè)置平面交通的位置設(shè)置南北交叉搭設(shè)的錯(cuò)層電梯。 建議采用室內(nèi)梯外包透明橋廂。通過(guò)這種錯(cuò)層的電梯設(shè)置，南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)人流真正的實(shí)現(xiàn)了平面和立體的多線流動(dòng)。因此，需要擴(kuò)寬到 5 米或者 6 米左右。 步行街垂直自動(dòng)交通不足，同時(shí)考慮設(shè)計(jì)成本，原室外步房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 28 行梯的設(shè)計(jì)改為單向向上手扶電梯。 北側(cè)主力店臨節(jié)弧形彎位尤 其是三層與通道連廊的關(guān)聯(lián)出現(xiàn)斷層，處于建筑物整體性和公共使用的考慮，建議該部位將弧形彎位與連廊全部連通起來(lái)。 公寓低層售價(jià)不高，建議考慮 4 層也設(shè)置為商業(yè)空間，同樣通過(guò)廂體連廊或者半開(kāi)放通道連接形成 4 樓商業(yè)面積的連貫性。 步行街區(qū)購(gòu)物者尋找洗 手間增加了對(duì)沿途商家的光顧機(jī)會(huì)。 原規(guī)劃方案中過(guò)多的洗手間連步行垂直梯的設(shè)計(jì)，建議將 1— 3 樓南面原兩個(gè)洗手間減為一個(gè)，連帶減少一個(gè)步行梯。 南側(cè)商業(yè)街中段存在開(kāi)放口沒(méi)有封閉，夏季空調(diào)流失及冬天取暖能耗問(wèn)題，尤其是冬天購(gòu)物人流喜歡室內(nèi)流動(dòng)導(dǎo)致顧客不愿意進(jìn)入該組團(tuán)的問(wèn)題非常嚴(yán)重，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位及發(fā)展商注意規(guī)避； 認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 通過(guò)室外走廊、連廊方式增加步行街購(gòu)物動(dòng)線的變化和趣味性，并通過(guò)內(nèi)街的少量不同角度大開(kāi)間玻璃（窗戶(hù)）與圍護(hù)欄達(dá)到取景的目的，實(shí)際上這種購(gòu)物環(huán)境有利于增加消費(fèi)的樂(lè)趣并有利于形成人流回環(huán)。切合經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)能使商場(chǎng)在消費(fèi)者心