【正文】 65元/平米/月。但物業(yè)管理過于松散，污水橫流，市場環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。 幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，％，居民消費水平更是躍上了新臺階。與此同時，市政配套的硬件設(shè)施的逐步完善為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動下，2005年至2006年上半年，萬源商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)以下特點： 1）中心商業(yè)區(qū)正不斷擴大 從原來的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。 2）零售業(yè)正搶攤市中心 “金締花園”的愛家購物廣場進駐市中心區(qū)域，萬客隆超市同時業(yè)加大了宣傳和促銷活動，證明著市中心的零售行業(yè)競爭將加劇，特比是愛家購物廣場的5000平米超大面積將會帶來巨大的人氣。 所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應(yīng)量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費人流量給商家走狗的投資信心，自然導致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。4）主題商場將會受到追捧而走俏到目前為止，萬源市還沒有一個真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。人流量等硬件因素外，對整個項目的定位和策略也是一個重要的考慮附加值。 在這一方面，“金締花園”的成功起到了很大的示范作用，并相信以后會被其他開發(fā)商所沿用。 且市政府規(guī)劃項目本身為萬源市的經(jīng)濟發(fā)展中心區(qū)位。同時，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。 屬于老牌商業(yè)街，直接處于產(chǎn)品生命周期的發(fā)展期相對于周圍的僅有20－30年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強的生命力建筑外觀時尚、現(xiàn)代，為萬源市標志性建筑市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心電梯公寓開創(chuàng)了萬源城市發(fā)展的新格局前期近一年的形象宣傳使項目具有較高的知名度交通便捷，項目周圍路網(wǎng)發(fā)達，交錯縱橫規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨占鰲頭劣勢：(W)拆遷過程爭議很大，影響了項目形象步行街寬度過大，影響商業(yè)氣氛工程進度緩慢，整體形象不利于營銷全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的發(fā)售會制肘項目整體銷售項目文化挖掘不夠，定位模糊，未能突出差異化優(yōu)勢，從而導致客戶投資信心不夠機會：(O) 市場商業(yè)營業(yè)房投入量少，需求很大利用紅色旅游時間可迅速重新塑造項目形象政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機會威脅：（T）項目本身受到周圍項目成熟的商鋪價格影響項目周圍已經(jīng)銷售的商鋪會降低消費者的購買欲望萬源原有的消費觀念會影響項目后期的銷售價格定位前期的營銷方式會需要大量的后期努力才能彌補回來“金締花園”項目的現(xiàn)房會影響項目的銷售競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責任公司代理商：地理位置：金締路經(jīng)營總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年10月已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％％％價格區(qū)間：13000——20000元之間2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經(jīng)營總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年12月已經(jīng)進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％銀行按揭無 ％價格區(qū)間：13000——18000元之間3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司代理商：―――地理位置：濱河路南段交通局附近經(jīng)營總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年5月已經(jīng)進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％％％價格區(qū)間：4500—8000元之間4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產(chǎn)地理位置：后河之上經(jīng)營總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：－工程進度：尚未施工交房時間：－已經(jīng)進駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價格區(qū)間：－5）萬寶商場開發(fā)商：－代理商：－地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間靠近和平路經(jīng)營總面積：2300平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年已經(jīng)進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價格區(qū)間：13000——20000元之間 六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計建議結(jié)合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設(shè)計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。領(lǐng)其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。 色彩運用較暖，不用過分強調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。 并配以少量的時下年輕人的時尚元素，如NBA、科幻題材等元素。 并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，促進商場的購物氛圍。 安置多個長椅供游人休息燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責任公司代理商：地理位置：金締路經(jīng)營總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年10月已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％％％價格區(qū)間：13000——20000元之間2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經(jīng)營總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年12月已經(jīng)進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％銀行按揭無 ％價格區(qū)間：13000——18000元之間3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司代理商：―――地理位置：濱河路南段交通局附近經(jīng)營總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2006年5月已經(jīng)進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％％％價格區(qū)間：4500—8000元之間4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產(chǎn)地理位置：后河之上經(jīng)營總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：－工程進度：尚未施工交房時間：－已經(jīng)進駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價格區(qū)間：－5）萬寶商場開發(fā)商：－代理商：－地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間靠近和平路經(jīng)營總面積：2300平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費用：無工程進度：現(xiàn)房交房時間：2005年已經(jīng)進駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計建議結(jié)合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設(shè)計上，尤其要注意把握時尚、高檔的心里趨勢。領(lǐng)其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關(guān)注的重點，萬源市居民休閑散步的理想場所。 色彩運用較暖，不用過分強調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時尚、雍容、高貴通透的感覺。 并配以少量的時下年輕人的時尚元素，如NBA、科幻題材等元素。 并在旱噴后安置一個大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，促進商場的購物氛圍。 安置多個長椅供游人休息燈光布置需要一個中央音樂控制與燈光控制七、項目市場定位隨著萬源市近幾年來的經(jīng)濟發(fā)展，機遇與危機共存的萬源市場已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項目難做，特別是沒有差異化的商業(yè)項目更難做。 從本項目的地理位置分析和項目建筑設(shè)計來講，做商城并不是很理想，并且規(guī)模不大。 根據(jù)項目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項目從新定位為驗證萬源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè)——強調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場革命 打造全新的物業(yè)管理模式 目標顧客群分析根據(jù)周邊項目的客戶調(diào)查和本項目的定位，本項目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成：城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者欲到萬源市開設(shè)品牌旗艦店的外來投資者原有市中心即將搬遷的商鋪老板其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機構(gòu)銷售賣點組織 ——圍繞區(qū)域的中心感、時尚感、便利感及旅游休閑感來開展位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢城市中心商業(yè)營業(yè)房的供給稀缺性時尚與休閑的居住地城市發(fā)展的標志驗證城市發(fā)展的里程碑八、推廣策略推廣價值核心A. 現(xiàn)狀萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象；萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境；萬源沒有高品位的時尚生活方式。C. 切入點由此看出，屬于二級城市的萬源人都向往一個他們心中的生活方式，也需要一個他們心中向往的生活方式來提升他們的生活品質(zhì)。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。所以，仍屬于二級城市的萬源及萬源人向往的是距離他們不遠的、且看得到摸得著的