【正文】 時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。廣告調(diào)性：要表現(xiàn)出從項(xiàng)目價(jià)值核心下的坐標(biāo)、優(yōu)閑生活文化的基本調(diào)性。不管從發(fā)掘潛力還是未來發(fā)展的趨勢來看，給予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購房者更大的購房決心。各大媒體作為表面的主辦者并以政府作為發(fā)言者，引導(dǎo)各開發(fā)商和市民共同關(guān)注新萬源的發(fā)展、攜手打造新萬源形象的舉動(dòng)為本項(xiàng)目產(chǎn)品打上未來生活的標(biāo)簽。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。營銷策略九、營銷策略項(xiàng)目整體營銷策略機(jī)動(dòng)營銷營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場。以“萬源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。那萬源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？萬源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬源是一個(gè)區(qū)域中心城市，必然會受到大城市生活圈帶來的各方面的“強(qiáng)勢”輻射，從生活態(tài)度到消費(fèi)習(xí)慣。使命性的營銷終歸還是要還原到行動(dòng)的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來做營銷才能真正的打開市場。另類風(fēng)格——在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。日?？梢圆シ帕餍懈枨鶰TV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。營造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。5）“名店效應(yīng)”將會時(shí)萬源以后經(jīng)營的法寶現(xiàn)在萬源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購物廣場這一名牌并沒有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。其中80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。其分布幾乎遍及萬源市的所有小區(qū)及街道。2003年至2006年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些恰恰表明了萬源市需要一種真正的大眾休閑廣場。與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化樓宇智能化進(jìn)程在一級市場非常迅速，在萬源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢的“萬源廊橋”將直接對萬源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。特別是萬源－達(dá)州1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即將開通，都會給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇。河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。今年市政投資的重點(diǎn)是將環(huán)境工程與市政具體工程。大盤時(shí)代即將來臨2005年至2006年上半年的萬源市有幾個(gè)住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領(lǐng)地”“華興小區(qū)”“陽光花園”“躍進(jìn)路小區(qū)”這些樓盤的修建都驗(yàn)證了萬源市房地產(chǎn)將進(jìn)入到大盤擴(kuò)張時(shí)代河個(gè)盤時(shí)代。可見，在2005年至2006年上半年的住宅銷售中，住宅部分正一步步的得到市場的認(rèn)可。其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達(dá)到了36萬平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的50%以上，說明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也說明萬源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少。萬源市市場近期特點(diǎn)二、萬源市市場近期特點(diǎn)2006年下半年的萬源房地產(chǎn)市場必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目幾乎為零。隨著政府工程的進(jìn)展和遠(yuǎn)期商業(yè)物業(yè)的附加值將會進(jìn)一步提高，但短期內(nèi)尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。幾乎每天傍晚的人流量都能達(dá)到20000人次，其中蘊(yùn)含的巨大消費(fèi)商機(jī)尚待發(fā)掘。因此，在市場容量有限的情況下，不成為暢銷盤就會面臨積壓。從“濱水領(lǐng)地”“金締花園39。一次，夜間消費(fèi)市場的挖掘和正確引導(dǎo)市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。低價(jià)的租金和市場的巨大需求使愛家不斷的進(jìn)行市場宣傳，在愛家的帶動(dòng)下，相信幾年內(nèi)，中心商圈的范圍將擴(kuò)大，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年年底至2006年5月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。其業(yè)態(tài)較為混亂。共有商鋪150余個(gè)，其中80%為服裝商鋪。但物業(yè)管理過于松散，污水橫流，市場環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應(yīng)量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量給商家走狗的投資信心，自然導(dǎo)致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。且市政府規(guī)劃項(xiàng)目本身為萬源市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心區(qū)位。色彩運(yùn)用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺。安置多個(gè)長椅供游人休息燈光布置需要一個(gè)中央音樂控制與燈光控制競爭對手分析1）“金締花園” 一、二、三層商鋪開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司代理商：地理位置：金締路經(jīng)營總面積：30000平米銷售范圍：全部底層面積：10000平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2006年10月已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購物廣場5000平米交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ ％價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間 2）陽光花園尾盤商鋪開發(fā)商：代理商：地理位置：紅衛(wèi)街經(jīng)營總面積：3000平米銷售范圍：全部底層面積：1300平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2005年12月已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：一次性優(yōu)惠2％ 銀行按揭無 ％價(jià)格區(qū)間：13000——18000元之間 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司代理商：―――地理位置：濱河路南段 交通局附近經(jīng)營總面積：8000平米銷售范圍：全部底層面積：3600平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2006年5月已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府交通情況：濱河路付款方式：一次性優(yōu)惠2％ ％ 價(jià)格區(qū)間：4500—8000元之間 4）萬源廊橋開發(fā)商：代理商：奧博地產(chǎn)地理位置：后河之上經(jīng)營總面積：5000平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費(fèi)用：－工程進(jìn)度：尚未施工交房時(shí)間：－已經(jīng)進(jìn)駐名店：－交通情況：濱河路付款方式：－價(jià)格區(qū)間：－ 5）萬寶商場開發(fā)商：－代理商：－％ 地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路經(jīng)營總面積：2300平米銷售范圍：全部底層面積：1000平米管理費(fèi)用：無工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：2005年已經(jīng)進(jìn)駐名店：無交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街付款方式：－價(jià)格區(qū)間：13000——20000元之間六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢。并在旱噴后安置一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長4米*高2米。根據(jù)項(xiàng)目的市場調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目從新定位為驗(yàn)證萬源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè)——強(qiáng)調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場革命打造全新的物業(yè)管理模式目標(biāo)顧客群分析根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成： 城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者 欲到萬源市開設(shè)品牌旗艦店的外來投資者 原有市中心即將搬遷的商鋪老板 其他投資者大型商業(yè)連鎖和品牌金融機(jī)構(gòu)銷售賣點(diǎn)組織——圍繞區(qū)域的中心感、時(shí)尚感、便利感及旅游休閑感來開展位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢 城市中心商業(yè)營業(yè)房的供給稀缺性 時(shí)尚與休閑的居住地 城市發(fā)展的標(biāo)志 驗(yàn)證城市發(fā)展的里程碑八、推廣策略推廣價(jià)值核心 萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象； 萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源沒有高品位的時(shí)尚生活方式。大城市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享受的，所以萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式?！案锩币辉~將項(xiàng)目的自身價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項(xiàng)目本身，對整個(gè)萬源市都有著舉足輕重的標(biāo)桿作用。機(jī)動(dòng)即根據(jù)活動(dòng)情況的靈活多變，包括銷售模式、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。2）懸念營銷充分利用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導(dǎo)受眾，將其聚焦點(diǎn)從懸念、謎底轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上，加深對項(xiàng)目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。通過官方手段說明，項(xiàng)目的產(chǎn)品就是萬源未來發(fā)展的產(chǎn)物，就是萬源未來生活的新方式。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進(jìn)一步感受本項(xiàng)目的專業(yè)精神。DM書冊：主要發(fā)布產(chǎn)品賣點(diǎn)及相關(guān)信息售樓現(xiàn)場：售樓部、指示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。十一、商鋪推廣方案推廣方式及渠道建議 1）推廣總思路先招商后銷售，招商不是純粹的招商，存在一個(gè)造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。兵法云：“出十無名，則兵敗使然”?？偛呗泽w現(xiàn)出一個(gè)“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱發(fā)售中。通過舉辦城市發(fā)展論壇活動(dòng)，借城市發(fā)展進(jìn)程圖片展等進(jìn)行深度傳播，一次建立符合本項(xiàng)目主題思想的新項(xiàng)目形象。預(yù)計(jì)2007年萬源市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加迅猛。3）方式：A 一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出 B 少量臨街鋪面標(biāo)志性畫圖銷售 C 低價(jià)位銷售＋折扣式銷售第二階段策略 1）思路進(jìn)入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進(jìn)入到全面推廣和招商活動(dòng)。采用全方位、高密度的進(jìn)攻策略，由點(diǎn)到面，從媒體宣傳到推廣活動(dòng)，將項(xiàng)目的價(jià)值核心，從各個(gè)方面、各個(gè)角度透徹的體現(xiàn) 出來。本項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)及影響因素綜合考慮項(xiàng)目所處的市場情況及項(xiàng)目本身的情況和項(xiàng)目本身將近一年的銷售實(shí)際為制定依據(jù)主要考慮的因素應(yīng)為：區(qū)域因素主要有：區(qū)位級差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等項(xiàng)目因素主要有：項(xiàng)目因素：內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、市場接受能力等樓層 面積（M2）建議均價(jià)(元/M2)總售價(jià)（元）基準(zhǔn)租金（元/M2/月 實(shí)際租金（元/M2/月 租金差額（元/M2/月 投資回報(bào)率％ 一層（3棟 1750 20000 100 125 25 一層（4棟 856 20000 100 120 20 二層（棟）1750+200 7500 48 56 8 二層（4棟）880+979 7500 43 50 7 三層（4棟）1800 4500 30 35 5 核心均價(jià)的確定付款方式方式（1）一次性付款： 95折。4)所有商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營戶；Add：南昌市洪城路2號國貿(mào)廣場B區(qū)B座1801室Tel：0791—6495678 8608525Fax：0791—6495588五、會議議題議題一：青原步行街盛世開業(yè)暨首屆狂歡購物節(jié)方案商討，及商家配合事宜青原步行街盛世開業(yè)暨首屆狂歡購物節(jié)進(jìn)行托市；商家保證在開業(yè)時(shí)間前做好開業(yè)準(zhǔn)備、店面裝修、銷售商品準(zhǔn)備；議題二：青原步行街首屆狂歡購物節(jié)現(xiàn)金券發(fā)放及結(jié)算事宜購物現(xiàn)金券由有限公司發(fā)行，面向全市免費(fèi)發(fā)放，購物現(xiàn)金券可相當(dāng)于等額人民幣在青原步行街開業(yè)后進(jìn)行消費(fèi)使用，經(jīng)營商家憑收取的現(xiàn)金券統(tǒng)一至財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算現(xiàn)金。不少城市還規(guī)劃在未來的5～10年內(nèi)建設(shè)更多更長的商業(yè)步行街。城市商業(yè)步行街所面對的嚴(yán)峻形勢，迫使其尋求新的轉(zhuǎn)型之路。這要求地方政府把商業(yè)街的規(guī)劃與整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)合起來。2004年鄂爾多斯市政府規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū)，2006年市政府及主要行政機(jī)關(guān)入駐新區(qū)，現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃定位康巴什為鄂爾多斯市政治文化中心，將毗鄰康巴什的伊金霍洛旗政府所在地阿鎮(zhèn)納入新區(qū)規(guī)劃，定位為新區(qū)配套商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，2010年人口將達(dá)到三十萬人，現(xiàn)在正處于建設(shè)完善時(shí)期。目前，鄂爾多斯全市共有批發(fā)和零售企業(yè)經(jīng)營戶26504戶，現(xiàn)有1萬平米以上的大型商場6戶，—。當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘考吧虡I(yè)成熟度決定了商業(yè)街不可能定位于專業(yè)主題商業(yè)步行街，我們不贊同進(jìn)行過于前衛(wèi)的項(xiàng)目定位，應(yīng)該選擇最適合項(xiàng)目自身、最符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情形的定位策略?！拔逦濉逼辗üぷ髟谑形?、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在達(dá)州市司法局、達(dá)州市依法治市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的具體指導(dǎo)下，我市“五五”普法工作被中央宣傳部、司法部表彰為20062010年全國法制宣傳教育先進(jìn)縣（市、區(qū)），也是達(dá)州市唯一獲得的全國法制宣傳教育先進(jìn)集體。城內(nèi)法制宣傳欄，萬源保衛(wèi)戰(zhàn)史陳列館等法制宣傳陣地、各單位電子顯示屏、廣播電視臺常年開辦《法制之窗》欄目，提高了普法滲透力，營造了濃厚的普法氛圍。所采用的慣用宣傳手法（如：報(bào)紙、夾報(bào)、戶外廣告）不能發(fā)揮作用，宣傳的訴求點(diǎn)空洞，沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容能有效吸引客戶群的關(guān)注。，分流了相當(dāng)一部分客戶，造成了每個(gè)項(xiàng)目都“吃不飽”銷售不暢的現(xiàn)象。用主動(dòng)灌輸?shù)姆绞绞箍蛻袅私饨邮芪覀冺?xiàng)目：凡在開盤當(dāng)日簽訂合同的客戶均可參加現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為各種家用電器。準(zhǔn)備工作：n n DM單的設(shè)計(jì)、制作————9月5日完成價(jià)格體系、價(jià)格計(jì)算單、銷控表的設(shè)計(jì)、制作——9月5日完成 n 電視廣播宣傳（現(xiàn)場、電視）————9月3日完成配音和背景音樂的制作。資料準(zhǔn)備：DM單、手提袋、禮品、項(xiàng)目提問的文案、氣球（內(nèi)含購房優(yōu)惠獎(jiǎng)金）、抽獎(jiǎng)箱等 178。活動(dòng)地點(diǎn)：虹橋步行街內(nèi)演出道具準(zhǔn)備：舞臺、舞臺背景、電視、音響、燈光系統(tǒng) 178?；顒?dòng)地點(diǎn)：暫定17