【正文】 共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務企業(yè)的長遠目標。評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。那么，如何做一名合格的項目經理、物業(yè)管理處主任呢？筆者結合實際和相關資料談一些看法供同行們參考。在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；（2）關于智能化系統(tǒng)，項目經理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產的設施設備、關于排污設施設備???【此略】（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等【此略】。二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞此階段是對優(yōu)秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。三、規(guī)范運作，堅持四種意識作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：（一）民事法律意識：前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。例如：，；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業(yè)服務費之中的綠化服務費用”。（二）契約意識。（三）溝通意識。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經理應時常提醒自己這一點。對于業(yè)主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。（四）社會責任意識要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。（五）成本控制意識。評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。同時，通過優(yōu)質服務，傳播企業(yè)文化，建設和諧社區(qū)，進而實現(xiàn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略。那么，作為物業(yè)管理處主任，實際上就是管好所轄范圍內的物，為所轄范圍內的業(yè)主提供優(yōu)質便利的服務，構建一個和諧的社區(qū)。一、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識作為物業(yè)管理處主任來說，必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細則，如 《 物業(yè)管理條列 》、《 住宅室內裝飾、裝修管理辦法 》、《 物業(yè)收費管理辦法 》、《 貫徹落實全國物業(yè)管理條件的實施意見 》 等一系列指令性文件。二、良好的溝通能力物業(yè)管理要正常面對社會方方面面的監(jiān)督和檢查，如街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門。即便是一方面關系的僵化，都會產生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運作帶來麻煩，而物業(yè)管理處主任與廣大業(yè)主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便于物業(yè)管理各項工作的順利開展。就目前現(xiàn)狀來說，物業(yè)管理主任應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質，而且還必須要有敬業(yè)奉獻精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之憂而憂”的精神。四、良好的組織協(xié)調能力一個物業(yè)管理處必是一個團隊，其人員包括管理員、核算員、保安人員、維修人員、保潔員。如果沒有一定的組織協(xié)調能力，那么結果是可想而知的。因此，作為一個物業(yè)管理處主任，如果沒有良好的經營頭腦，那么這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。六、必備的本、費、稅、利觀念作為一個包干制的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利應該是企業(yè)所追求的主要目標之一，而一個管理處經常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求管理處主任具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業(yè)管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效運行。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其管理處主任是對開發(fā)商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。八、運用各種有效手段，充分調動廣大員工主觀能動性的能力面對屬下的員工，能不能充分調動他們的主觀能動性是一個管理處主任所必備的能力之一。如應對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業(yè)精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發(fā)生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。九、處理各類突發(fā)事件的應變能力這是考驗一個管理處主任是否具備很好的應變處事能力，能否使物業(yè)損失降到最低。為此，管理處主任就必須具有相應的素質、廣博的知識，并且辦事果斷，否則所造成后果將會比預見的還要嚴重。A 德國 B 美國 C 英國 D 法國（A）是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。A 承包 B 簽訂合同 C 雙方協(xié)商 D 中介物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎，管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到（A）。A 企業(yè)的規(guī)章制度 B 業(yè)主委員會章程C 上級行政部門的指示 D 法律、法規(guī)物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是（B）。A 忠于職守，盡職盡責 B 實事求是，辦事公道 C 謙虛謹慎，文明禮貌 D 遵守紀律，奉公守法物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。A 積極主動，講求實效 B 謙虛謹慎，文明禮貌C 刻苦學習，提高素質 D 儀表端莊，良好形象物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是物業(yè)使用人投訴的部門是（B）。A 業(yè)主直接進行的 B 通過房地產行政部門實現(xiàn)的C 通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn) D 通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的1因為物業(yè)具有（B），所以在建造之前必須依照政府有關部門的規(guī)劃進行設計，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調一致。A、經濟效益 B、社會效益 C、安居樂業(yè) D、保值增值1物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性是（D）A、維修 B、管理 C、經營 D、服務1物業(yè)管理的主要內容不包括（A）。A、房地產開發(fā)商 B、房地產行政管理部門 C、業(yè)主和使用人 D、物業(yè)管理公司1物業(yè)管理企業(yè)對不屬于自己管轄范圍的問題（A）。A、一般性服務 B、特約性服務 C、公共性服務 D、公眾代辦性服務1物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的（A）原則。A、原始記錄 B、業(yè)主檔案 C、管理制度 D、用戶信息避雷裝置接地電阻的檢測（A）進行一次檢測。A、改進服務態(tài)度B、創(chuàng)新服務辦法C、擴大服務范圍D、開拓服務項目物業(yè)管理企業(yè)開展各項活動必須（ACD）A、以服務為宗旨B、以管理為目的C、以經營為手段D、以效益為目的物業(yè)管理的主要內容包括（ABCD）A、房屋的維護與修繕B、房屋裝修監(jiān)督管理C、房屋附屬設備設施的管理及維修養(yǎng)護D、綜合經營服務選聘物業(yè)管理企業(yè)應堅持招投標制度，這樣