【正文】 二0一一年三月八日。總之，項目經(jīng)理是整個項目的負責人，對項目成敗負有直接責任。在此基礎(chǔ)上再分析在項目的時間、成本、質(zhì)量和范圍約束下，我們能做什么。這遠遠不是一個說話的藝術(shù)問題，而是是否能站在客戶立場上，幫助客戶解決問題的問題。借助項目外的資源來解決目標明確的具體問題，協(xié)調(diào)資源的次序一定是：客戶、自己的公司、外部資源，搞錯次序了，就復(fù)雜且麻煩了。如果你發(fā)現(xiàn)某個問題項目組所有人都搞不定了或者不經(jīng)濟了，就要想別的辦法，找客戶方的，公司的，外面的都可以。這個狀態(tài)的背后意味著你能幫助客戶解決問題或者給他幫助和啟發(fā)，否則就是推門進去了，客戶也會把你踹出來。判斷一個項目的成功狀態(tài)是你到底花了多長時間和客戶在一起溝通，對一個項目經(jīng)理而言，比較理想的狀態(tài)是隨時可以推開客戶方任何一個人的辦公室的門去聊。溝通和協(xié)調(diào)資源有人說項目管理的工作就是溝通、溝通、再溝通。要全面了解項目的進展情況，及時發(fā)現(xiàn)項目存在的問題和風險，并采取適當?shù)膽?yīng)對措施，在需要的時候向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報并尋求支持。項目總體計劃和控制計劃只是控制的一個手段，必須清楚整個項目的大階段，在項目進度出問題的時候，如何快速推進。計劃、調(diào)整、再計劃再調(diào)整就是項目經(jīng)理必躬之事。只有詳細而系統(tǒng)的由項目經(jīng)理參與的控制計劃才是項目成功基礎(chǔ)。這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成，在遇到突發(fā)事件時及時正確快速的處理，沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。思維敏捷精力充沛。在工程建設(shè)實施的過程中，項目經(jīng)理要接觸很多人，處理復(fù)雜多樣的工作也會遇到各種問題，如：施工中遇到技術(shù)問題難以解決，經(jīng)過多方面的探討拿不出成熟方案，此時工期緊張需要盡快解決施工方案。在批評下屬時，應(yīng)掌握批評的技巧，不要讓被批評的下屬不但不服氣，反而產(chǎn)生怨恨。只要他能改正，還是個好下屬。善于團結(jié)下屬，運用靈活的批評方式。如果沒有扎實的專業(yè)知識作后盾，在項目的實施過程中遇到難題或模棱兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導(dǎo)致人力物力上的浪費，甚至造成更大的錯誤。是專業(yè)技術(shù)知識的行家。要有較強的組織協(xié)調(diào)能力，能夠調(diào)動團隊的集體智能，把項目部一幫人的才能”捏合“在一起，達到相互支持、取長補短的效果。二、良好的心理素質(zhì)和卓越的管理能力缺一不可具備領(lǐng)導(dǎo)才能是成為一個好的施工項目經(jīng)理的重要條件，團結(jié)友愛、知人善任、用其所長、避其所短，善于抓住最佳時機，并能當機立斷，堅決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。此外，作為一名項目經(jīng)理還必須有包容的心態(tài)。作為項目部的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該既是指揮員又是戰(zhàn)斗員，作為指揮員就應(yīng)該體現(xiàn)自己的能力和水平，越是面對棘手難纏的問題，越要沉著冷靜，迎難而上。作為一名項目經(jīng)理，要有吃苦耐勞的精神。對于工作中出現(xiàn)的問題，要敢于承擔責任，要善于分清問題的性質(zhì)，找到解決問題的方法。大膽嘗試，以超前的眼光看問題，要敢于和其他好的項目部比干勁、賽成績，而不是像一只井底之蛙，以一成不變的方式，局限于做好本項目部的工作。對于出現(xiàn)的超過自己權(quán)限范圍的事件，應(yīng)當及時向公司有關(guān)部門和人員匯報，不要越權(quán)越位，既要主動地處理問題，又要請示處理方案或者取得自己處理的授權(quán)，切勿為了隱瞞一點點小問題使事態(tài)擴大鑄成大錯。項目經(jīng)理全面負責組織項目的實施，是項目的直接領(lǐng)導(dǎo)者和組織者。項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理水平，不單是工程項目成功的關(guān)鍵因素，又在上下級面前，處處在接受著“考驗”和“考核”。項目經(jīng)理永遠要記住的是：項目總體的質(zhì)量是你控制的，項目內(nèi)容的質(zhì)量是靠項目成員保證的。一、“作為項目經(jīng)理，能力決定其成敗“項目經(jīng)理的能力就是管理、用才、謀權(quán)、為人四個方面的綜合。這次培訓(xùn)包括：工程項目管理、安全及綜合管理、建設(shè)工程風險管理、目標控制、領(lǐng)導(dǎo)能力培養(yǎng)、溝通技巧、服務(wù)意識等內(nèi)容。占 忠第六層的住戶說: ？答：水管滲漏,屬一般維修,不應(yīng)使用,8戶住戶都受益,根據(jù)“誰受益,誰負責”的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,、某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)，物業(yè)公司每月向摩托車,但保管站的面積已在購房時分攤到各業(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費,物業(yè)公司向業(yè)主收取機:該物業(yè)公司對機動車輛收取管理費是否合理 若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費的合理性答：,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費 和設(shè)施,、李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/“發(fā)展商說的不算數(shù)”,。因為小區(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所,為全體業(yè)主所獨有,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,、住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，,其維修費由誰出 108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關(guān),他們不出維修費。因此，李某應(yīng)當承擔張某所拖欠交納的物業(yè)服務(wù)費用，當然，李某可以依法向張某追償其物業(yè)服務(wù)費用。根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。李某根據(jù)《民法通則》的“誰受益，誰付款”原則，要求管理處將張某欠交的管理費從其帳戶中扣減。業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？答：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（五）其他應(yīng)當約定的有關(guān)事項。（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當履行的義務(wù)。業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？答：（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護和管理。其具體的要求是：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備； 有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。3.、什么是房屋修繕施工管理？答：物業(yè)管理公司為實現(xiàn)房屋修繕的總目標，針對修繕工程的施工而進行的計劃、組織、指揮、調(diào)節(jié)和監(jiān)督等管理工作。四、簡答題.什么是物業(yè)管理？答：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的有償活動。（√）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會有權(quán)撤消業(yè)主委員會的不正當決定。（√）物業(yè)管理經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)必須通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。（）搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛交通管理至關(guān)重要的是停車場的管理，保證車輛停放有序。（）只要是對業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。A、制約作用 B、憑證作用 C、參考作用 D、協(xié)調(diào)作用在制定物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度時（ABC）A、不得隨意超越權(quán)限 B、不能與上級已有的規(guī)章制度相抵觸 C、必須符合憲法和法律的規(guī)定 D、必須經(jīng)有關(guān)部門批準三、判斷題（√）物業(yè)管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和場地。A、語言表達能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質(zhì)D、掌握各種設(shè)備的維修技能在法律允許的范圍內(nèi)，居民對自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋可以（ABCD）A、租 B、出售 C、抵押 D、贈與接管驗收的作用有（ABC）。A、1年 B、2年 C、3年 D、5年二、多項選擇題物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求，不斷地（ABCD），從而不斷地提高服務(wù)質(zhì)量。A、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 B、業(yè)主到上 C、專業(yè)高效D、公平競爭1物業(yè)檔案資料是指人們在物業(yè)的開發(fā)和管理活動中形成的，作為（A）