【正文】 安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準(zhǔn)備；（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗收，此階段應(yīng)把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。因此，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視：（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補救資金巨大。（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。作為項目經(jīng)理，應(yīng)對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點培訓(xùn)。一、及時、有效地做好前期介入工作（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。第二篇：如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任一個物業(yè)項目能否管好，項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任起著至關(guān)重要的作用。（五）成本控制意識成本控制能力應(yīng)當(dāng)是項目經(jīng)理的基本功。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務(wù)室”進(jìn)行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。（四）社會責(zé)任意識 要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關(guān)系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段。（三）溝通意識1．項目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。所減免的費用應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的補償。依據(jù)相關(guān)地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實施合理的階段性收費措施。因此，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應(yīng)急措施，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾等；4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；6．結(jié)合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；7．嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準(zhǔn)備；（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗收，此階段應(yīng)把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。（4）關(guān)于人車分流的設(shè)施、關(guān)于消防安全的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于安全生產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于排污設(shè)施設(shè)備。因此，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；（2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應(yīng)有針對性地提出整改意見；（3）關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。作為項目經(jīng)理，應(yīng)對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點培訓(xùn)。第一篇：如何做好一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任？一、及時、有效地做好前期介入工作（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。在看樓購房人員較多時，應(yīng)重點做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應(yīng)急維護預(yù)案和認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點看護等等。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視：（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補救資金巨大。因此，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。（5）關(guān)于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等。二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務(wù)團隊實力的第一次嚴(yán)峻考驗。作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應(yīng)堅持牢記四種意識：（一）民事法律意識前期物業(yè)服務(wù)與管理階段是開發(fā)建設(shè)單位“授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”代表開發(fā)建設(shè)單位做好“售后服務(wù)”。例如：，；綠化景觀未完成就交房入伙，就應(yīng)該在收費時考慮減免“物業(yè)服務(wù)費之中的綠化服務(wù)費用”。（二）契約意識 在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當(dāng)然有權(quán)按合同約定對乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應(yīng)時常提醒自己這一點。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務(wù)公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎(chǔ)。必須與社區(qū)警務(wù)室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益