【正文】 誠意金 5000 元可沖抵首期樓款。 招租優(yōu)惠措施 商鋪的招租可同時(shí)進(jìn)行。 四、 惠景文園商業(yè)項(xiàng)目營銷時(shí)間圖 五、 項(xiàng)目營銷階段工作安排 預(yù)熱期 1) 營銷目標(biāo)：項(xiàng)目形象導(dǎo)入，建立項(xiàng)目知名度，建立市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)預(yù)熱期 時(shí)間： 20xx年 6月 23日－ 28日預(yù)售 策略： 6＋ 6＋ N 亮點(diǎn)： 煙臺(tái)市首席社區(qū)美居生活中心 預(yù)售期 時(shí)間： 20xx年 5月下旬 策略： 包裝攻擊 時(shí)間： 20xx年 10月 1日開始 策略： 促銷策略 亮點(diǎn)： 借商鋪 /商場(chǎng)開業(yè)，進(jìn)行尾盤促銷 尾盤期 銷售期 時(shí)間： 20xx年 7月 7日－12日開盤 策略： 借勢(shì)出擊 亮點(diǎn)： 活動(dòng) 造勢(shì)達(dá)到快速銷售 識(shí)。 預(yù)售期 1) 營銷目標(biāo)：對(duì)項(xiàng)目商鋪進(jìn)行全面預(yù)售，預(yù)售達(dá) 70％。 3) 營銷工作落實(shí) ※ 完成預(yù)售開盤方案； ※ 完成業(yè)態(tài)規(guī)劃及商源落位方案； ※ 制定業(yè)態(tài)配比方案； ※ 完成輔助招商工作現(xiàn)場(chǎng)烘托活動(dòng)策劃和組織。 2) 營銷手法： ※ 通過現(xiàn)場(chǎng)包裝制造的美居生活中心。以投資專家的姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，創(chuàng)新極具鮮明個(gè)性的方式，震撼性手法將項(xiàng)目推出市場(chǎng)，制造轟動(dòng)效應(yīng)。 營銷工作落實(shí) ※ 制定正式開盤銷售價(jià)格，銷售流程； ※ 制定銷售計(jì)劃，做好銷售控制流程；完成銷售資料準(zhǔn)備 ※ 完成銷售人員招聘，并培訓(xùn)上崗 ※ 組織開盤促銷活動(dòng)的準(zhǔn)備；開盤環(huán)境布置；完成開盤活動(dòng)準(zhǔn)備 ※ 完成開盤前后系列促銷活動(dòng)實(shí)施方案；開盤廣告宣傳；完成媒體炒作的組織和實(shí)施 ※ 設(shè)計(jì)對(duì)投資者有吸引力的活動(dòng)素材，組織相關(guān)媒體 或渠道宣傳 尾盤促銷階段 1) 營銷目標(biāo)：建立項(xiàng)目品牌和知名度，完成剩余商鋪的銷售。 3) 營銷工作落實(shí) ※ 市場(chǎng)資料收集及不間斷市場(chǎng)調(diào)查； ※ 根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行銷售方案的調(diào)整； ※ 促銷推廣活動(dòng)的參與、落實(shí)； ※ 銷售情況匯總、分析及總結(jié)。 項(xiàng)目小組人員配置： 1) 項(xiàng)目經(jīng)理： 1 人，和發(fā)展商的主要對(duì)接人，負(fù)責(zé)銷售人員的管理，同發(fā)展商進(jìn)行日常銷售工作對(duì)接； 2) 策劃主管： 1 人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體營銷策略實(shí)施，制定并實(shí)施階段營銷策略； 3) 銷售經(jīng)理： 1 人，和發(fā)展商的主要對(duì)接人，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的管理和市場(chǎng)的反饋及時(shí)提供策略建議； 4) 銷售人員： 2－ 4 人。 正式開盤銷售前提條件 1) 現(xiàn)場(chǎng)包裝： A 看樓通道施工裝修完畢； B 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、綠化、背景音樂安裝完畢等）。 3) 銷售人員： A 開盤前培訓(xùn)； B 對(duì)前期重點(diǎn)客戶進(jìn)行回訪，知會(huì)開盤及優(yōu)惠信息。 第三部分 包裝推廣策略 一、 項(xiàng)目命名： 惠景 ?美居生活中心 ※ 延續(xù)現(xiàn)有生活住宅品牌等無形資產(chǎn)，貼近現(xiàn)階段市場(chǎng)需求，降低市場(chǎng)操作難度，利于進(jìn)行項(xiàng)目品牌推廣 ※ 賦予項(xiàng)目“美居生活中心”的全新理念，直接清晰地面對(duì)目標(biāo)受眾傳遞項(xiàng)目價(jià)值。投資創(chuàng)導(dǎo) 三、 推廣目標(biāo) ※ 強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì) ※ 培養(yǎng)商業(yè)氛圍 ※ 促進(jìn)項(xiàng)目銷售 ※ 推 動(dòng)項(xiàng)目招商 四、 核心價(jià)值提煉 ? 產(chǎn)品定位創(chuàng)新 —— 煙臺(tái)首席美居生活中心 ? 銷售模式創(chuàng)新 —— 煙臺(tái)首創(chuàng)臨街網(wǎng)點(diǎn)銷售返租模式 ? 無限增值空間 —— 直接針對(duì) 10000 多個(gè)家庭、 400， 000， 000 元的巨大潛在市場(chǎng) ? 開發(fā)商品牌價(jià)值 —— 政府開發(fā)背景，良好的行業(yè)口碑 五、 推廣思路及階段劃分 根據(jù)惠景文園項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，我司提出如下推廣思路及階段劃分： 階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時(shí)間 5月下旬～ 6月 18 日 6月 19 日～ 6 月 28 日 6 月 30 日～ 8 月 31日 9月 1日～ 10 月 1日 推廣內(nèi)容 項(xiàng)目 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目品質(zhì)形象 開發(fā)商品牌 內(nèi)部認(rèn)購 （ 6 月 23 日～ 6月 28日） 返租模式 答謝客戶 公開發(fā)售 （ 7 月 7 日～ 7 月 12日） 招商 項(xiàng)目形象回顧 賣點(diǎn)回顧 開業(yè)以及尾盤促銷 整 體 推 廣 思 路 針對(duì)美居生活中心，結(jié)合城市規(guī)劃發(fā)展，以軟文、新聞和活動(dòng)等多種形式進(jìn)行炒作項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目定位特點(diǎn)； 針對(duì)項(xiàng)目定位形象：以美居生活中心的全新定位提出，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)定位的唯一性和準(zhǔn)確性，提升項(xiàng)目整體形象，為后期推廣奠定基礎(chǔ)； 針對(duì)開發(fā)商形象，注重開發(fā)商政府背景和已開發(fā)項(xiàng)目實(shí)力的炒作； 針對(duì)促進(jìn)小區(qū)商鋪銷售：以活動(dòng) 營銷的形式，與業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、已進(jìn)駐商家和待開發(fā)商家進(jìn)行互動(dòng)，與其建立良好關(guān)系，并使其成為項(xiàng)目忠實(shí)客戶； 如果機(jī)會(huì)成熟，各環(huán)節(jié)可以提早 6 天左右進(jìn)行。 因?yàn)轫?xiàng)目所處地段比較偏僻，為了增強(qiáng)推廣的滲透力，吸引市場(chǎng)的關(guān)注，迅 速聚集人氣，推廣方式應(yīng)該以動(dòng)態(tài)廣告，即活動(dòng)為主。所謂靜態(tài)廣告為輔，是指通過各類媒體組合，將聲勢(shì)做得更大，覆蓋面更廣。 美化生活”的核心口號(hào)冠名，形成一個(gè)系列。 區(qū)域線、項(xiàng)目線、時(shí)間線相結(jié)合。 所謂項(xiàng)目線，就是指在福山區(qū)商業(yè)格局重構(gòu)的趨勢(shì)主導(dǎo)下，通過美居生活中心本身的項(xiàng) 目定位、建筑形態(tài)、功能組團(tuán)、商業(yè)布局、周邊環(huán)境、項(xiàng)目品牌等的優(yōu)勢(shì)組合，塑造項(xiàng)目在福山的商業(yè)品牌?？梢愿鶕?jù)項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)所劃分的四個(gè)階段，在各階段中根據(jù)所主推組團(tuán)的差異和推廣主題的不同，進(jìn)行針對(duì)性的營銷推廣，具體如下： 活動(dòng) 媒體 媒體 媒體 媒體 七、 整體設(shè)計(jì)包裝策略 包裝要點(diǎn) 依托項(xiàng)目住宅部分的市場(chǎng)基礎(chǔ)，對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行品質(zhì)和層次的提升，以“紫氣東來”為主題，在整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝上統(tǒng)一采用紫色為主題色，既 寄寓了商業(yè)項(xiàng)目大紅大紫的良好祝愿，又切合了項(xiàng)目所處未來煙臺(tái)市夾河商業(yè)中心規(guī)劃的城市發(fā)展大勢(shì)。同 時(shí)這部分的投資者也是惠安置業(yè)后續(xù)動(dòng)漫項(xiàng)目開發(fā)的潛在客戶。 3） 傳播時(shí)節(jié) 以上述的四個(gè)階段為節(jié)點(diǎn)時(shí)間。 媒體發(fā)布要點(diǎn) 1） 公開招商前重視媒體接觸的機(jī)會(huì) 美居生活中心推出初期，產(chǎn)品認(rèn)同度較低。 2） 強(qiáng)調(diào)信息到達(dá)率 品牌商家在一定程度上更多的是依靠“一對(duì)一”的推廣方式，而當(dāng)公開招商后，面對(duì)廣泛的當(dāng)?shù)厣碳液蛡€(gè)體經(jīng)營戶，則直接面臨招商壓力。 3） 媒體個(gè)性互補(bǔ)原則 實(shí)施合理的媒體組合，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 媒體組合策略 1） 階段性控制策略 根據(jù)項(xiàng)目推廣的階段步驟，對(duì)階段性目標(biāo)進(jìn)行清晰地定位，選擇相應(yīng)的階段推廣主線和媒體組合。 3） 靈活應(yīng)變策略 為減少未來不可預(yù)見因素帶來的市場(chǎng)沖擊，編制適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)計(jì)劃外預(yù)算，根據(jù)階段發(fā)展過程中的偶然事件，及時(shí)靈活地制定相關(guān)應(yīng)急策略，以維護(hù)項(xiàng)目整體推廣步驟的順利進(jìn)行。 時(shí) 間： 6 月 3日 9： 0012： 00 參加人員：政府官員、惠景業(yè)主、目標(biāo)商家和客戶等。 地 點(diǎn)：惠景內(nèi)以及沿街地段 2）“美化家庭同時(shí)也為了給接下來組團(tuán)推出造勢(shì)。 活動(dòng)形式：品牌展示會(huì) 地 點(diǎn)：惠景內(nèi)以及沿街地段 （短信配合） 3）“美化家庭 時(shí) 間： 6 月 10日 9： 0012： 00 參加人員：惠景業(yè)主及其子女，周邊中小學(xué)校的學(xué)生。 地 點(diǎn)：惠景內(nèi) 4）“美化家庭同時(shí)也為了給接下來組團(tuán)推出造勢(shì)。 時(shí) 間： 6 月 10日 11 日 9： 0017： 00 參加人員：惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶、目標(biāo)商家和客戶等。美化生活”的新起點(diǎn) —— 美居生活中心預(yù)售系列活動(dòng) ※社區(qū)圍棋大賽 目 的：安排在銷售部內(nèi)舉行，聚 集人氣。 活動(dòng)形式：品牌展示會(huì) 地 點(diǎn)：惠景內(nèi)以及沿街地段 （游園活動(dòng)同時(shí)舉行， 8： 3018： 00） ※ 人體彩繪；游園；雜耍 目 的：聚集人氣，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)投資。 活動(dòng)形式：品牌展示會(huì) 地 點(diǎn)：惠景內(nèi)以及沿街地段 （以上活動(dòng)在預(yù)售報(bào)廣上推出） 6）“創(chuàng)建和諧社區(qū)、推動(dòng)區(qū)域發(fā)展”惠景文園慶祝中國共產(chǎn)黨 成立 85 周年社區(qū)文藝晚會(huì) 目 的：慶祝預(yù)售成功，答謝政府、廣大業(yè)主、客戶的支持。同時(shí)對(duì)社區(qū)文化也是一個(gè)促進(jìn)。 活動(dòng)形式：歌舞。設(shè)定獎(jiǎng)項(xiàng)、獎(jiǎng)金或獎(jiǎng)品，吸引報(bào)名。晚會(huì)中間可以穿插一些投資知識(shí)問答。美化生 活”走進(jìn)美居生活中心開盤系列活動(dòng) ※商家簽約儀式 目 的：增加投資信心。 活動(dòng)形式：品牌商家與開發(fā)商簽約意向進(jìn)駐協(xié)議。 時(shí) 間： 7 月 7日 10： 1512： 00 參加人員：風(fēng)水研究專家、惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶、目標(biāo)商家和客戶等。 地 點(diǎn)：惠景內(nèi) 地 點(diǎn)：惠景內(nèi)以及沿街地段 （游園活動(dòng)同時(shí)舉行， 8： 3018： 00） ※中日韓風(fēng)情歌舞；兒童模特秀場(chǎng) 目 的：煙臺(tái)靠近日韓，利用日韓文化在當(dāng)?shù)氐挠绊懥υ靹?shì)。兒童秀場(chǎng)則是為了增加活動(dòng)的趣味性，可以邀請(qǐng)業(yè)主的小孩參加。 活動(dòng)形式：歌舞、秀場(chǎng)。 時(shí) 間： 7 月 9日 9： 0012： 00； 14： 0017： 00 參加人員：惠景業(yè)主、周邊業(yè)主住戶、目標(biāo)商家和客戶、藝術(shù)工作者等。 地 點(diǎn)：惠景內(nèi) （以上活動(dòng)在開盤報(bào)廣上推出） 十、美居生活中心廣告宣傳計(jì)劃表 時(shí)間 媒介 版位 內(nèi)容 形式 費(fèi)用（元） 售樓部及周邊環(huán)境布置 見上文 DM（大 16 開） 5000 張 投資大收益 DM 折頁（大 8開） 5000 張 投資可行性 折頁 銷售部宣傳片 （ 10 分鐘） 1 部 項(xiàng)目介紹 DVD 第一階段（預(yù)熱） 周一 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 美居生活中心 開創(chuàng)生活街區(qū)消費(fèi)新時(shí)代 硬廣 周五 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 解密美居生活中心的市場(chǎng)投資潛力 新聞報(bào)道 9： 00 12： 00 周六 活動(dòng) “日新月異的夾河區(qū)域”—— 夾河區(qū)域商業(yè)發(fā)展 論壇 座談會(huì) 9： 00 17： 00 周六 周日 活動(dòng) “美化家庭美化生活”美居生活中心少兒現(xiàn)場(chǎng)繪畫比賽 現(xiàn)場(chǎng)繪畫 現(xiàn)場(chǎng)評(píng)獎(jiǎng) 9： 00 17： 00 周六 周日 活動(dòng) “美化家庭美化生活”的新起點(diǎn)—— 美居生活中心預(yù)售系列活動(dòng) 社區(qū)圍棋大賽 ； （ 8： 3011：30） 游園 （ 8： 3018：00） 論壇； 游園 8： 30 18： 00 周五 周日 “美化家庭美化生活”走進(jìn)美居生活中心 —— 開盤系列活動(dòng) 商家簽約儀式； （ 9： 0010：00） 風(fēng)水論壇； 儀式、 論壇 （ 10： 1512：00） 游園； 8： 3018： 00 9：0012：00； 14：0017：00 周六 “美化家庭美化生活”走進(jìn)美居生活中心 —— 開盤系列活動(dòng) “留住美好瞬間”免費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)照相；現(xiàn)場(chǎng)畫相；雜耍 繪畫；攝影；即興表演 隨機(jī) 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 招商情況 軟廣 隨機(jī) 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 招商情況 軟廣 周三 中國移動(dòng) 一條 告知開盤信息 覆蓋輻山短信 周四 中國移動(dòng) 一條 告知開盤信 息 覆蓋輻山短信 周五 中國移動(dòng) 一條 告知開盤信息 覆 蓋輻山短信 周二 中國移動(dòng) 一條 告知開盤效果 覆蓋輻山短信 周三 中國移動(dòng) 一條 告知開盤效果 覆蓋輻山短信 第四階段（開業(yè)） 10． 1 周日 煙臺(tái)晚報(bào) 半版 美居生活中心開業(yè)以及硬廣 典藏珍品出售 合計(jì) 第四部分 價(jià)格策略 由于本項(xiàng)目目前所在位置的商業(yè)氛圍及周邊人氣較弱，故項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)考慮前期略低，以低價(jià)入市，吸引市場(chǎng)，聚集人氣，為后期項(xiàng)目的升值提升預(yù)留空間，在推盤選擇上，應(yīng)選擇商業(yè)地理位置較偏僻的先推售（配合優(yōu)質(zhì)商鋪，滿足產(chǎn)品的素質(zhì)跨度）。調(diào)價(jià)可采用折扣變化和提高單價(jià)策略（預(yù)售期采用降低折扣，正式銷售期采用提高單價(jià)的方式