【正文】 俗好娛樂?一針見血地捕捉了這座城市的鮮明個性特征之一。 這是一個貴胄的城西。于是 ,富豪商賈 ,達官顯貴傾集于斯 ,繁華故事綿綿不絕。這是一片在沉寂中爆發(fā)的熱土 ,高新技術開發(fā)區(qū)駐足于此 ,國家生態(tài)示范園在這里落腳 ,無論生活居住 ,無論創(chuàng)業(yè)財富 ,都將是盡情揮灑的廣闊空間 ,因為這是西部 21 世紀財富生活空間 ,這是成都西部新中心 ,這是人居創(chuàng)業(yè)樂園……。成都市新一輪城市總體規(guī)劃確定的縣城市發(fā)展定位：?成都西部新中心 ,以發(fā)展科教文化為高新區(qū)配套服務 ,建設既適宜居住 ,又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。郫縣是?天府之國?腹心地帶，這里是中國長江上游文化發(fā)祥地，人杰地靈，是西漢大儒楊雄、嚴君平、何武，唐宋時 代工藝制造家何稠和詩人張俞，現(xiàn)化文學家韓素音等名人的故里，有著燦爛的文化史和輝煌的文明史。夏商時代的古蜀文化主要表現(xiàn)為神權文明；西周至春秋戰(zhàn)國的蜀文化主要表現(xiàn)為禮樂文明；秦漢時期，巴蜀先后在秦漢王朝的政治經(jīng)濟、社會組織改造以及文化變革和引導之下，逐步從獨立王國性質(zhì)和民族形態(tài)的文化向著秦漢統(tǒng)一帝國內(nèi)的地域文化形態(tài)轉(zhuǎn)型，成為中華文化一支重要的地域亞文化，在經(jīng)濟文化上獲得了重要進步，同時又給漢文化以重要影 響。天師道（五斗米道）成為全國道教的主干，鑄成巴蜀文化的突出特色，在中國文化史上有著極為重要的影響。隋唐五代，巴蜀經(jīng)濟昌盛，文賦紛華，為?國之珍府?，而巴蜀文化與中原文化的大交流，大批文化名家入川，又使巴蜀成為全國文學最盛的一個地區(qū)，對中國文化的發(fā)展作出了重要貢獻。文、史、哲名家輩出，時人指為?蜀學之盛，冠天下而垂無窮?；經(jīng)濟上發(fā)明了全世界最 早的紙幣?交子?，不論在中國經(jīng)濟史還是在文化史上都占有極為顯赫的地位。明代四川在元代經(jīng)濟凋敝的基礎上有所恢復和發(fā)展。近代四川文化絢麗多姿，造就了若干文化名家，在海內(nèi)外享有極高聲譽。 這是區(qū)位優(yōu)勢突出的? 郫縣?。同時，郫縣處于都江堰 —— 郫縣 —— 浣花溪 —— 錦江這條從古至今最為優(yōu)良的人居線上，且位于古蜀文化的中軸線上。地處成都市上風上水的區(qū)域，其良好的自然環(huán)境，奠定了生態(tài)居住區(qū)的原始基礎，屬中亞熱帶季風性濕潤氣候。郫縣是國家級生態(tài)示范區(qū)，四川省全面綠化先進縣。這里是生生不息的都江堰上游灌溉區(qū)，水利資源極為豐富：柏條河、徐堰河、走馬河、清水河等河道自西向東貫穿全縣，四季奔流，奏響華美的樂章。 這是文化底蘊濃厚的郫縣，素有?金溫江，銀郫縣?之美譽的郫縣孕育著數(shù)千年源遠流長的古蜀文化，有著豐厚的歷史文化資源與悠久的歷 史，有著很古老的居住文化。在距今二千七、八百年前的望帝杜宇時期，郫縣即為古蜀國都邑?？h城所在地郫筒鎮(zhèn)，秦漢以來即為縣治，因歷史上盛產(chǎn)郫筒酒而得名。據(jù)《蜀五本記》 古蜀先王杜宇稼穡農(nóng)耕、創(chuàng)立蜀國之地，曾留下 ?魂化杜鵑? ?催民春耕?的美麗傳說。而望叢祠、子云墳、何武墓、郫筒井、君平墓等勝跡保存完好。與此同時，由于蜀文化的長期積淀與滲透，郫縣境內(nèi)遺留的西蜀民風民俗十分醇濃，深遠影響至今不減，且有著較多的民間歌舞、民間工藝品類。 這是設施完善的郫縣。犀安路、犀團路等 6 條南北走向的等級公路連全縣，形成?三縱六橫一圈?通達快捷的交通網(wǎng)絡。此外 ,成都市規(guī)劃中的地鐵 2號線已延伸到郫縣郫筒鎮(zhèn)（地鐵 2號線終點站為郫筒鎮(zhèn)郫筒站） ,未來交通更是如虎添翼。郫縣區(qū)域有西華大學、西南交大、成都中醫(yī)藥大學、成都 理工大學以及在建的電子科大等高新校區(qū)和二級院校 14 所；有基礎教育階段的成都南洋學校、成都外國語學校等各類民辦及改制學校 10所；有公辦幼兒園 3 所，個體及社會力量辦園 285 所；縣人民政府主辦學校有成都電大郫縣分校 1 所，完全中學 4所；縣人民政府主辦學校有成都電大郫縣分校一所，完全中學 4所，職業(yè)技術學校 1所（含 2 個校區(qū)）；義務教育階段學校 85 所，其中九年一貫制學校 2所（郫縣實驗學校、犀浦實驗學校），初級中學 15 所，城鎮(zhèn)中學 2 所，農(nóng)村中心校 19 所，標小 47所；全縣中小學在校生 6萬余人，專任教師 4076人，其中小學、初 中、高中教師中具有大專、大學學歷和研修生文憑的比例分別達到 %、 %與 %。瞄準高新西區(qū)未來幾年發(fā)展趨勢，為了吸引投資者、管理者、創(chuàng)業(yè)者與富有經(jīng)濟實力的白領階層、成功人士居家置業(yè)于郫縣，并為滿足市區(qū)新一代白領階層物業(yè)更新?lián)Q代的需求，郫縣未來的房地產(chǎn)發(fā)展將針對此階層打造高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境及高水準的生態(tài)環(huán)境，將重點開發(fā)規(guī)模達 300 畝以上中高檔精品樓盤、高檔連體別墅區(qū)、酒店式公寓、商務會所及文化、體育、健身中心、高檔餐飲、休閑、娛樂中心等。毛澤東 、劉少奇、朱德、鄧小平等黨和國家德高望重的領導曾先后視察郫縣，郫縣沐浴在黨的光輝之中…… 這是中國盆景之鄉(xiāng)的郫縣…… 這是中國豆瓣之鄉(xiāng)的郫縣…… …… 郫縣將是成都西部最適合居住的時尚居住中心。領邸風范于幽雅而又繁華的鵑城中心 ,區(qū)位優(yōu)勢自然彰顯；城區(qū)核心絕佳居住地塊 ,地段價值彌足珍貴。本案天然地隸屬于上風上水的城西版塊 ,以地利之優(yōu)盡享城西的各種優(yōu)勢資源 。 2020 年 , 城西的記憶正在被積累 ,一個兼容高新技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟與書香人文的新城西已然形成 ,其動人魅力不僅在于優(yōu)越的生活品質(zhì) ,更在于其地段的升值潛力。本案的社區(qū)格局體現(xiàn)出一種精巧構思與雅致獨到的設計。建筑與綠化帶錯落有致 ,社區(qū)不求大而求精 ,追求每個細節(jié)的盡善盡美 ,每處風景無不透露出景致和諧的美感 ,庭院因精致而寧靜 ,生活因輕松而自在。 【得完善配套】 地處城之中心 ,購物、醫(yī)療、銀行、交通、休閑娛樂等配套設施一應俱全 ,咫尺之近 ,盡享成熟生活的 魅力。 二、項目營銷 （一）成都市郫縣經(jīng)濟態(tài)勢及房地產(chǎn)市場分析 郫縣社會經(jīng)濟情況 郫縣地處川西平原腹心，是成都市衛(wèi)星城。 郫縣古稱郫邑，為古蜀國都城。郫縣歷史悠久，人杰地靈，孕育出漢代哲學家、語言學家揚雄，宋代著名詩人張俞，清代名將羅應旒，英籍華人作家韓素英，世界著名男高 音歌唱家廖昌永等古今名人。 改革開放特別是小平同志南方談話以來，郫縣圍繞建設中國西部經(jīng)濟強縣，堅持以經(jīng)濟建設為中心，擴大開放、招商引資統(tǒng)攬經(jīng)濟工作全局，埋頭實干，開拓創(chuàng)新，縣域經(jīng)濟快速高效發(fā)展，綜合實力顯著增強，人民生活日益改善。 2002年，全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年（下同）增長 %；人均 GDP達到2020 美元；工業(yè)增加值 億元，增長 17%；財政收入達到 5 億元，實際利用外資 2054萬美元，出口創(chuàng)匯 3966萬美元；城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入分別達到 8540壞分子和 3424元。 其中，犀浦鎮(zhèn)為發(fā)展最快的一個鎮(zhèn)，犀浦鎮(zhèn)位于成都市西郊，距市區(qū) 7公里，離縣城 11公里，史稱?古晉興城?，傳說因蜀太守李冰治水時沉石犀成浦而得名，迄今已有 2000 多年的歷史。國道 213線和成灌高速公路并行穿越全鎮(zhèn)，成都市繞城高速公路環(huán)繞城鎮(zhèn)。距今二千七八百年前的蜀王杜宇、鱉靈，都以郫為都邑。這是郫縣建置的開始，建縣至今（ 2000年）已有 2314年的歷史。 1958年崇寧肯縣撤銷后，大部分地區(qū)并入郫縣。 郫縣縣城，秦漢時期設今馬街場口外里許?古城遺址?處，漢末或六朝時期改遷今址。世界觀著名文學家、社會活動家、英藉華人韓素音女士祖籍也在郫縣。此外還有何武墓、何公祠、郫筒井、嚴君平墓、梅花御井、藍家坡山漢墓等。另外郫縣施鴨子、蔣排骨、磨房豆花等更是吸聚大批飲食名家前往。全縣通車里程達 704公里，其中等級公路密度達 公里 /平方公里，國道 213 線、成灌高速公路縱貫東 西，繞城高速公路、成鐵西環(huán)線、溫郫彭快速通道橫跨南北，實現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)通等級公路、村村通黑色油路，形成了快捷、方便、高效的交通網(wǎng)絡。成都市三環(huán)路承擔主要的客、貨運流量，是一條快速便捷的經(jīng)濟通道，也是成都市最繁忙的一條公路。 目前，有四條主要公交線路連接成都與郫縣城區(qū)和犀浦。 （ 2）城區(qū)道路 郫縣城區(qū)道路呈十字型分布，四通八達。除東西大街外，郫縣城區(qū)另有二環(huán)路沿線等六條主要道路，共約 20多公里。 犀浦鎮(zhèn)主要有泰山大道，圍繞大道，迪康大道、恒山大道、珠江江路等，而老成灌路、羊西線和三環(huán)路更是拉近了其 與成都市區(qū)的距離。郫縣對周圍郊縣的輻射力也將大大增加。力爭在三年時間完成強化城市風貌特色、完善市政基礎設施建設、營造優(yōu)美人居環(huán)境的目標。 據(jù)總體規(guī)劃，此次舊城改造將本著維護城市肌理，完善原有城市功能、空間形態(tài)和建筑形態(tài)等，本著充分考慮現(xiàn)狀、尊重歷 史的原則，對城市進行功能分區(qū)。（本項目 A 地塊就處于該腹地，能從中獲得很好的商機）；二環(huán)路沿線以最大限度連片成塊開發(fā)，構建花園型居住片區(qū)，形成郫縣居住中心（本項目 B地塊即在該范圍內(nèi)）。 （二）目標市場研究與分析 郫縣房地產(chǎn)業(yè)宏觀市 場 郫縣是成都市科技、文化、旅游衛(wèi)星城，素有?銀郫縣?之盛名。郫縣與彭洲、新都、金牛、溫江、都江堰等 5個縣（市、區(qū)）的 20 個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）接壤，輻射范圍極廣。郫縣犀浦鎮(zhèn)定位成都市高新西區(qū)，該區(qū)以發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)和生物制藥產(chǎn)業(yè)為主，高校林立，人才匯聚，是省、市、縣政府實現(xiàn)跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略高地。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨厚的自然環(huán)境、悠久燦爛的歷史文化、雄厚的經(jīng)濟基礎、優(yōu)惠的開發(fā)政策及安定祥和的社會氛圍，為郫縣房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展提供了美好前景。形成規(guī)劃合理、管理科學的綜合性城市片區(qū)，按現(xiàn)代化中等城市的發(fā)展規(guī)模進行建設。市場相對來說比較空缺，已開發(fā)樓盤并無什么特色，這為本項目的進入提供了很大的發(fā)展空間。如此旺盛的人氣使得對犀浦 C地塊的開發(fā)充滿信心。作為國家鄉(xiāng)村城市化試點縣之一的郫縣形成了以托普軟件、大唐光纖為代表的信息電子產(chǎn)業(yè)；以百事可樂、樂百氏為代表的食品飲料產(chǎn)業(yè)；以迪康制藥、旭華制藥為代表的中藥制藥產(chǎn)業(yè)；以三國紅少為代表的汽摩配件產(chǎn)業(yè)四大成長型特色工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)群。 該縣先后被列為：中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)基地、西部軟件園、星火科技密集區(qū)、生態(tài)示范區(qū)、?兩高一優(yōu)?農(nóng)業(yè)示范縣、四川省對外經(jīng)濟開放特別試驗區(qū)、省級工業(yè)開發(fā)區(qū)、?公司 +農(nóng)戶?改革試點縣、成都市衛(wèi)星城、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)。實施?工業(yè)富縣?戰(zhàn)略，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加大扶持發(fā)展力度，工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)、快速、高效發(fā)展。英特爾、托普、百事可樂、迪康制藥等國內(nèi)外著名企業(yè)落戶該地，已經(jīng)形成重要的產(chǎn)業(yè)基礎。 交通基礎：郫縣位于成都市西北近郊，與彭洲、新都、金牛、溫江、都江堰等 5個縣（市、區(qū)）的 20個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）接壤。從犀浦至雙流國際機場經(jīng)繞城高速僅15分鐘車程。有線通訊開通了國內(nèi)、國際直撥程控電話，裝機容量達 13000 門，電話覆蓋率已超過 20%。全面推進多媒體信息網(wǎng)絡、光纖電視網(wǎng)絡、農(nóng)村電話?百千萬?工程，建成電信第二 交換中心和 18個模塊局，程控電話擴容至 10萬門，犀浦建成四川第一個電話鎮(zhèn)，實現(xiàn)了村村通電話，全縣電話普及率達 /百人。天然氣由四川省石油管理局和西南專網(wǎng)供應。郫縣天然氣公司成都現(xiàn)代工業(yè)港配汽站的建成，保證了工業(yè)和民用燃氣量和氣壓的穩(wěn)定，能完全滿足各類企業(yè)生產(chǎn)、生活用氣需要。 區(qū)域市場分析 （ 1）郫縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 早在 1992 年至 1995 年，郫縣經(jīng)歷了一次大規(guī)模舊城改造，當時已經(jīng)完成了縣城主要街道臨街危舊房屋的拆遷改造，建設了一批單位宿舍?，F(xiàn)在全縣擁有包括外資、合資企業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商 30余家，開發(fā)樓盤銷售情況良好。 B、供需基本平衡 郫縣目前正在加緊促進城市商品房的開發(fā)，進行商品房開發(fā)的規(guī)劃，郫縣目前的房地產(chǎn)市場在逐步提高開發(fā)檔次，各級房地產(chǎn)開發(fā)商爭相進入，在穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的指導方針下，房地產(chǎn)投資與銷費基本保持平衡，既未出現(xiàn)商品房積壓，也未出現(xiàn)短缺。景翔苑 犀浦路 70號 18 — 現(xiàn)房 1300 暫無 盛揚 （ 3）郫縣現(xiàn)有樓盤個案分析 楓林秀色 項目 內(nèi)容 點評 項目地址 郫縣望叢中路 該案地處二環(huán)路東南段 ,交通順暢 ,四通八達 ,出行較為方便；小區(qū)內(nèi)擁有 1 萬㎡的集中綠地 ,園林景觀以水為主題貫穿整個社區(qū) ,下沉式休閑廣場 ,退臺綠地是該項目最大的特色。 大部分的基礎施工已經(jīng)結(jié)束，部分樓幢外墻面的貼磚裝 飾工作正在進行；銷售情況一般，主要是門前的道路影響了看房的購房者。 售樓部正在修建當中。 首期推出的是多層樓幢，部分樓幢即將封頂。 樣板間已裝修完畢。 基礎施工已出地面四層。 準現(xiàn)房階段 ,小區(qū)內(nèi)的造景、綠化正在進行中。 銷售情況一般 ,咨詢的購房者較多 ,購房的人員卻不多 ,房價在紅光鎮(zhèn)屬于較高的項目。在售房地產(chǎn)項目中要數(shù)犀浦水榭花都物業(yè)管理 水平最高，該項目特聘國內(nèi)知名品牌公司?英聯(lián)華（香港）物業(yè)管理顧問有限公司?全面介入小區(qū)物業(yè)管理顧問服務。但由于郫縣在銷售項目中以舊城改造項目為主，因此在小區(qū)規(guī)模、周邊環(huán)境都不及其它開發(fā)項目，加上以本地開發(fā)商為主的開發(fā)隊伍的開發(fā)經(jīng)營管理觀念相對落后，因此，導致舊城區(qū)開發(fā)項目整體較差，性價比較低。 項 目目標消費群特征分析 郫縣城市人口發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的速度加快，目前城市人口約占全市人口總數(shù)的 1/5。而郫縣作為成都重要郊縣，成為住宅郊區(qū)化的一大受益者。這些為郫縣房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了更多的機遇。其他提及率較高的因素還有：?投資回報率?及?交通條件?等。 在中高端客戶群體（指投資部額 25萬元以上的投資者）里，逾 80%的客戶擬投資總額在 25— 40萬元之間。 （ 3）可承受的按揭首付款 在選擇按揭付款方式后，逾 80%的投資者可承受 13— 16萬元的首付款，可承受 16萬元以上的不足 20%。 （ 5）投資回報預期