【正文】 展示徐州經濟開發(fā)區(qū)管委會工作的高效率。親和 —— 象征徐州經濟開發(fā)區(qū)管委會為人民服務的宗旨和親近民眾，與民同樂的政府公仆形象。因此，徐州清潔技術產業(yè)園的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。 設施設備 徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)是現代高新技術的結合體，是一座超大型的智能化 建筑、機電設備系統(tǒng)不僅裝機容量大、復雜，而且進口設備多、技術先進。 建筑物 徐州清潔技術產業(yè)園建設形象現代新穎，外型美觀，對維護管理要求高。都是今后裝飾工程維護的重要內容。所以，建筑物的管理十分重要。 措施之一：全面投入，保障設備的良好運行 徐州清潔技術產業(yè)園做為現代化綜合型物業(yè)，其設備設施的日常運作有著極高的管理維護要求。設施設備要求高、操作嚴、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。并且，本公司還將組織所有的設備養(yǎng)護人員針對 徐州清潔技術產業(yè)園 物業(yè)所投入的各種類設施設備進行專業(yè)培訓和學習，保證意識到位，技術到位，服務到位。 措施之二：不斷鉆研和學習，利用高科技手段進行管理 中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè)，人員素質要求相對較低，對于大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向 科技密集型轉化： 遠程的網絡化管理 ： 21 世紀是信息化、網絡化的時代，而 21 世紀現代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高質量完成工作，是本公司不斷追求的目標。 統(tǒng)一的軟件化管 理 ：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的高素質物業(yè)管理經驗，本公司早在幾年前就投入巨資進行物業(yè)管理軟件的開發(fā)，并在本公司已經成熟的管理項目的管理實踐中發(fā)揮著重要的作用。（具體見措施五） 先進的智能化管理 ：智能化程度直接決定著物業(yè)素質的高低，在 徐州清潔技術產業(yè)園 的管理中，本公司將利用長期研究高科技智能設施設備的經驗，利用專業(yè)人員能夠把握現實需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設備的學習、了解和掌握，根據經濟和實用的原則來進行智能化設施的維護管理，同 時與高科技公司建立了良好的合作伙伴關系，保證技術根本的先進性并大幅度降低管理成本。本公司在現場勘察、實地訪問的基礎上，根據徐州清潔技術產業(yè)園 的安防條件，結合本公司長期管理各類不同性質物業(yè)的安防經驗，依托本公司常年堅持半軍事化管理的高素質護衛(wèi)隊伍，從實際情況出發(fā)，確立了 徐州清潔技術產業(yè) 園 使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實行 24 小時保安全方位巡邏制、 24 小時監(jiān)控中心值守制。 措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理 物業(yè)管理行業(yè)向專業(yè)化、規(guī)?；?、方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求。我們組織了專門班子，對徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)位置、設計功能、占地面積、設備狀況、管理要求等各種因素在成本構成中的權變系數進行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利廢、獎節(jié)罰超等一系列具體措施，分項控制人力和物化消耗，力爭以低于市場價的收費提供服務，保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益。 措施之五：開發(fā)徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理專用軟件 本公司將依據本公司現代化管理手段的豐富經驗，整合社會資源，為徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理項目專門設計開發(fā)一套管理軟件，將物業(yè)管理各工種、各環(huán)節(jié)程序及收費等項目全部納入軟件管理，使徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理的中間環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時降低管理成本，提高工作及時率、有效率、滿意率。 整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過程中，將以全面質量管理方法為基礎，即將所有管理活動都歸結為一個產生、形成、實施和驗證的過程，并按“計劃 —— 執(zhí)行 —— 檢查 —— 處理”四個階段運行，即 PDCA 循環(huán)，這是我們整合型管 理體系的運作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開展每項工作，應先有設想或打算（計劃），然后按計劃去實施，即執(zhí)行，計劃執(zhí)行過程中出現的偏差，應及時糾偏與調整，即核對檢查；根據檢查結果，把成功的經驗加以肯定并列入標準中，沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，繼續(xù)改進，即處理階段。 20xx 版對 徐州清潔技術產業(yè)園 所有服務程序進行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)程序化，引進日檢、周檢、月檢、巡檢、抽檢、內檢、外檢等各項檢驗控制手段，嚴格控制每一服務產品的提供及客戶滿意程度，使得各項工作以最規(guī)范的程序進入市場，保持服務水平和服務質量的持續(xù)改進和提高。所謂“零排放系統(tǒng)”，也就是在生產 和消費過程中形成一個“資源 —— 產品 —— 再生資源”的物質循環(huán)使用過程，最大限度減少廢棄物向外界排放，使其外排量無限接近于“零”。 基于如上考慮，本公司將在 徐州清潔技術產業(yè)園 引進 ISO14001 環(huán)境認證并采用其標準進行物業(yè)管理。做為一個有效的手段和方法，該標準在組織原有管理機制的基礎上建立一個系統(tǒng)的管理機 制，這個新的管理機制不但提高環(huán)境管理水平，而且還可以促進組織整體管理水平。）并引進設定目標、指標、管理方案以及運行控制對重要的環(huán)境因素進行控制，有效地促進減少污染，節(jié)約資源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項環(huán)境費用（投資、運行費、賠罰 款、排污款）。 在 徐州清潔技術產業(yè)園 引進 ISO14001 認證并實施其管理標準，首先符合徐州經濟開發(fā)區(qū)管委會提出的“循環(huán)經濟”概念，為建立 “循環(huán)經濟”生態(tài)城市具有不可估量的垂范意義和深刻影響。 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系： 二十世紀八十年代以來，隨著國際社會對職業(yè)安全問題的日益關注，以及 ISO 9000 和 ISO 14000 在世界各國得到廣泛認可與成功實施，一些發(fā)達國家率先開展研究及推廣職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系的活動。 例如，英國頒布 BS8800《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系指南》國家標準；美國工業(yè)協(xié)會制定了《職業(yè)安全體系》的指導性文件；日本工業(yè)安全 協(xié)會提出了《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系導則》；挪威船級社制定了《職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系認證標準》。 物業(yè)管理作 為服務性行業(yè)，工作人員與客戶之間的接觸必不可少。 科學的人力資源管理體系 物業(yè)管理行業(yè)提供的產品是“服務”，物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向客戶提供服務的過程，物業(yè)管理人員素質的高低直接影響到服務的質量和效果，公司在徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理中，并對人力資源管理進行全程的有效控制。定員、定崗、定編、定崗位工作標準。 確保徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理人員政治素質過硬。實行擔保人制度。 練就其過硬的思想和身體素質。實行人性化民主型內部管理和“幫帶”制度。 引進崗位培訓、外送培訓、崗位輪訓、跟班培訓、參觀考察和專題 討論，讓員工隨時掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，積極學習國內外較新的管理技術與方法，總結工作中的經驗教訓，進一步提高員工的工作能力和工作標準。量化考核和末尾淘汰制。 激勵員工求知上進。內部職稱評定。 嚴密的安全管理和保密體系 —— 對重要場所進行有效的管制，限定進入權限。 —— 物業(yè)管理人員撿到的具有秘密性的內部文件、資料、一律上交物業(yè)管理委員會處理，廢舊文件定點存放，定點監(jiān)控銷毀。 —— 物業(yè)管理檔案資料按保密等級分類存放和使用。實施精英人才組合戰(zhàn)略。 提高設施設備運行管理保障能力 —— 對設備做到“三好”、“四會”和“五定”。 —— 實行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護相結合的方式，以專業(yè)修理為主，同時要求設備的使用操作人員進行日常的維修保養(yǎng)和小修。制訂科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備 資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 —— 制定各設備系統(tǒng)詳細的應急處理方案，確保在出現應急情況時及時有序處理。在 徐州清潔技術產業(yè)園 物業(yè)管理項目中，本公司將一如既往關注客戶需求，引進“管理報告制”、“定期回訪制”以及隨時溝通等方式在第一時間了解客戶的服務需求與服務咨詢，并以本公司的 24 小時客戶投訴中心配合本項目的物業(yè)物業(yè)管理服務，力 爭讓客戶獲得滿意服務。 同時，公司可引進網站，對現場管理提供技術分析和決策支持，一旦現場出現運行和管理問題，可及時得到公司本部強有力的技術幫助，真正做到“運籌帷幄，決勝千里”，在數字化園區(qū)網站上，我們還將設立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)，公司物業(yè)管理展示區(qū)，服務展示區(qū)，園區(qū)文化，生活常識，物業(yè)管理法規(guī)園地等 功能區(qū)，方便用戶了解物業(yè)管理相關知識，并可引進網站獲取各種服務。建立客戶服務快速反應系統(tǒng) —— 管理處專設客戶服務中心，用戶可引進網絡、電子郵件、電話、面談或填寫信息卡等多種形式提出需求信息，服務園區(qū)根據需求信息，協(xié)調、調度物業(yè)管理處各個職能部門和作業(yè)層面的日常服務工作，高速反饋，處理用戶的意見和需求。所以，物業(yè)管理服務需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新，我們需借助各種知識，創(chuàng)造性地完成服務工作，使物業(yè)物業(yè)管理服務更具活力，更具新意。嘉利物業(yè)公司一直把持續(xù)持續(xù)滿足和超越客戶市場作為我們工作的終極目標，為此， 我們將把 住 房和城鄉(xiāng) 建設部物業(yè)管理最高標準與星級酒店服務標準相結合，開掘徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理服務的內容的深度及廣度： 本公司在徐州清潔技術產業(yè)園確立的物業(yè)管理標準，將以國家住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的物業(yè)管理最高標準與星級酒店的服務標準相結合。 這里的 7 項服務標準都是用定性語言表述而不是用定量語言表述的軟標準。這樣的軟標準比較靈活，不死板，體現本公司人性化服務、親情式服務的不懈努力和追求。根據實際需要情況，本公司將在徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理處配備專業(yè)人員（國家英語專業(yè)六級、江蘇省翻譯工作者協(xié)會會員）提供中英文雙語接待，實現外賓接待的無障礙交流。 會議、商務服務 ： 本公司成立了專業(yè)的商務服務中心，在會議服務、商務服務接待方面具有豐富經驗及較高專業(yè)化程度，我們將在 徐州清潔技術產業(yè)園 提供具備酒店服務標準的會議服務與商務服務，同時，提供打字、復印、傳真，代訂飛機票、車船票，代訂酒店， 代訂旅游線路，代辦特快專遞等服務內容，使政府不再為事務性工作投入大量人力物力財力，并為各界人士到 徐州清潔技術產業(yè)園 辦理公務所需處理的諸多事務提供便利條件，為企事業(yè)單位工作的高效率與現代管理形象提供堅實保證。 物業(yè)服務實行專業(yè)化、制度化、規(guī)范化、標準化、一 體化管理。 實施科技型物業(yè)管理模式。 高效的組織架構， 24 小時信息處理。 迅速的信息反饋及處理系統(tǒng)，保證突發(fā)事件和重大維修、搶修時 5 分鐘內人員到達現場處理。 第一節(jié) 管理方式 （一） 實施高新智能型物業(yè)管理摸式 伴隨社會經濟和科學技術迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現代化建筑發(fā)展的必然趨勢，計算機技術、網絡信息技術、自動控制技術，新型建筑材料等已充分應用于現代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便捷、個性化強的優(yōu)勢備受使用者和管理者的推崇，徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)是現代高新技術的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇管理系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)，通訊與網絡系統(tǒng)等多個系統(tǒng)，其現代化程度在江蘇省乃至全國都是領先的，我公司將在充分熟悉各個設備系統(tǒng)，各種材料化學性能的基礎上，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，利用計算機等現代化科技設備設施和科學的管理方法，推行科技型物業(yè)管理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個物業(yè)管理活動中。 為實現對徐州清潔技術產業(yè)園的水、電、空調、車輛、消防、防盜報警、等各系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與管理，達到設備設施在優(yōu)化與經濟的情況下運行，我們將充分利用計算機和網絡技術，利用樓宇自動化系統(tǒng)中央控制計算機的圖形顯示，動態(tài)適時數據刷新功能，使設備的運行狀態(tài)。 充分利用徐州清潔技 術產業(yè)園設備自身的性能優(yōu)勢。 學習先進的科學管理理論，造就科學管理人才，不斷創(chuàng)新，勇攀物業(yè)管理新高峰。 （二） 物業(yè)管理實現雙重監(jiān)督 在徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理活動中，實行雙重監(jiān)督，即由徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理委員會和徐州市嘉利物業(yè)管理有限責任公司對徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理處的各項物業(yè)管理服務進行監(jiān)管，物業(yè)管理處對徐州清潔技術產業(yè)園實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，物業(yè)管理處的各項工作定期向物業(yè)管理委員會和公司進行書面匯報，接受物業(yè)管理委員會和和徐州市嘉利物業(yè)管理有限責任公司的監(jiān)督和指導，園區(qū)物業(yè)管理委員會對管理處的工作進行宏觀的監(jiān)控，和徐州市嘉利物業(yè)管理有限責任公司各職能 部門對管理處的各項工作進行具體的監(jiān)督與指導，用戶監(jiān)督與專業(yè)化物業(yè)管理有機地結合在一起，形成業(yè)主自治，監(jiān)管與企業(yè)專業(yè)化管理相結合的運作方式。 0HSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系，則強調消防或降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風險，不斷改進績效，預防事故的發(fā)生，確保企業(yè)員工的安全防護，有效增強員工對企業(yè)的凝聚力和向心力，從而保證整個服務水平的不斷提高，我公司在多年成功實施ISO9000 質量管理體系基礎上，將 ISO9000 質量管理體系， ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSAS18000 職業(yè)安全健康管理體系整合在一起運行，構成整合型管理體系并導入到徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理中，從而在徐州清潔技術產業(yè)園的物業(yè)管理活動園區(qū)形成一個共同、連續(xù)、嚴密的管理思路，使各管理體系之間實現優(yōu)勢互補，并有效地利用資源，降低管理成本，提高管理水平，降低 企業(yè)的職業(yè)安全健康風險，同時對服務質量進行控制和不斷改進，為徐州清潔技術產業(yè)園營造出一個高質量，無污染，綠色環(huán)保、舒適優(yōu)雅的工作環(huán)境。 （二） 組織架構圖 徐州清潔技術產業(yè)園物業(yè)管理處組織