【正文】 43制定車場(chǎng)財(cái)務(wù)預(yù)算44制定車場(chǎng)人員編制45制定車場(chǎng)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)46制定車場(chǎng)管理制度47制定車場(chǎng)管理方案48確定會(huì)所開放日期及功能設(shè)制49確定車場(chǎng)起用日期及具體車位數(shù)50制定保安整體計(jì)劃51制定鑰匙管理辦法52制定有償服務(wù)內(nèi)容(以入伙階段為主)53制定有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)54建立業(yè)主檔案55建立小區(qū)管理檔案56建立接收資料檔案57建立工程圖紙檔案58建立管理員工檔案59聯(lián)系供電局：上級(jí)電站的確定60確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)分界61確認(rèn)電費(fèi)價(jià)格及交費(fèi)方式62聯(lián)系自來(lái)水公司：確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分63落實(shí)供水量64確認(rèn)水費(fèi)價(jià)格及交費(fèi)方式65確認(rèn)排污費(fèi)價(jià)格及交費(fèi)方式66聯(lián)系燃?xì)夤荆捍_定通氣時(shí)間67確定燃?xì)鈨r(jià)格及交費(fèi)方式68確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分69聯(lián)系市節(jié)水辦：落實(shí)節(jié)水管理有關(guān)地方法規(guī)及管理規(guī)定70聯(lián)系熱力公司：落實(shí)采暖面積的申批71確認(rèn)采暖價(jià)格及交費(fèi)方式72明確設(shè)備檢修的責(zé)任劃分73聯(lián)系電話局：明確系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)分界74落實(shí)電話開通辦法75確認(rèn)收費(fèi)價(jià)格76聯(lián)系防疫站：報(bào)檢生活水箱，取合格證77聯(lián)系消防局：報(bào)消防設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn)收時(shí)間取得合格證 78消防值機(jī)員培訓(xùn)79業(yè)主裝修消防報(bào)批80聯(lián)系廣電局：報(bào)光纜信號(hào)傳輸相關(guān)手續(xù)81聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商：寬帶設(shè)備的檢修責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)界定 82落實(shí)寬帶開通辦法83確認(rèn)收費(fèi)價(jià)格及收費(fèi)方式84聯(lián)系勞動(dòng)局：電梯審檢領(lǐng)取合格證85特殊工種報(bào)檢86聯(lián)系交通大隊(duì)：報(bào)車場(chǎng)管理方案87聯(lián)系無(wú)線電管理委員會(huì)：報(bào)對(duì)講機(jī)頻點(diǎn)88聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局：確認(rèn)垃圾清運(yùn)價(jià)格89裝修垃圾清運(yùn)價(jià)格90化糞井清掏價(jià)格91門前三包費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)92聯(lián)系郵電局：通郵93聯(lián)系公安局：報(bào)內(nèi)保關(guān)系94聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊簣?bào)小區(qū)門牌號(hào)碼95戶口遷入辦法及程序96聯(lián)系物價(jià)局：報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)97聯(lián)系保安公司：確定保安人員及總體費(fèi)用98聯(lián)系制衣廠：確定工裝款式,制做員工制服99聯(lián)系標(biāo)牌系統(tǒng)供應(yīng)商：定制工牌100制做入伙儀式使用之條幅及彩旗101聯(lián)系印刷廠：印制信封、信紙及各種手冊(cè)、運(yùn)行表單 102聯(lián)系供應(yīng)公司：采購(gòu)辦公用品、維修工具103聯(lián)系送餐公司：給員工送餐第三篇：如何做好前期物業(yè)管理工作（模版）唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司如何做好前期物業(yè)管理工作宋汝亭編輯做好物業(yè)管理的前期介入和管理是避免物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入正常的工作中出現(xiàn)矛盾和糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。物業(yè)管理的前期介入早在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來(lái)越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長(zhǎng)效管理打下了良好基礎(chǔ)。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來(lái)關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司理部門外，還必須通過(guò)物業(yè)的前期管理來(lái)規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設(shè)行為。規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)不符合建設(shè)要求的不予審批；開發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進(jìn)行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為。（二）做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（一）編制前期物業(yè)管理方案物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。（三）加強(qiáng)物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，配合工程監(jiān)理部門，對(duì)物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)違反規(guī)劃和規(guī)定的項(xiàng)目，及時(shí)向開發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見和建議。加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度。加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理。五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)物業(yè)管理是對(duì)專業(yè)化要求很高的行業(yè)。在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對(duì)工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。（一）知識(shí)對(duì)中高層管理人員的知識(shí)要求相對(duì)會(huì)比較高。此外，掌握一些房產(chǎn)估價(jià)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識(shí)，對(duì)提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。第二條 本指引適用于地區(qū)公司、地區(qū)物業(yè)公司及集團(tuán)各相關(guān)單位?？偣な以谠敿?xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)須按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定配臵物業(yè)用房（包括但不限于辦公、倉(cāng)庫(kù)、員工食堂和宿舍等）,地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃面積使用物業(yè)用房；因特殊情況需增加物業(yè)用房的，由地區(qū)物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)地區(qū)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）、集團(tuán)物業(yè)管理中心審核后報(bào)工程建設(shè)口集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行；物業(yè)用房移交地區(qū)物業(yè)公司后，其他單位若需使用，由需求部門書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、地區(qū)物業(yè)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）審核后，報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批。第四條 施工前期介入地區(qū)公司工程部應(yīng)根據(jù)場(chǎng)地準(zhǔn)備進(jìn)度提前十五日以業(yè)務(wù)聯(lián)系函的形式通知地區(qū)物業(yè)公司調(diào)派相關(guān)人員進(jìn)場(chǎng)；地區(qū)物業(yè)公司在接到業(yè)務(wù)聯(lián)系函之日起七個(gè)工作日內(nèi)安排保安員進(jìn)場(chǎng)，保安員以外的其他員工應(yīng)在開盤區(qū)域開放前一個(gè)月內(nèi)進(jìn)場(chǎng)。第五條 施工階段介入施工階段介入工作根據(jù)地區(qū)公司要求，由地區(qū)物業(yè)公司組織安排。每期工程第三層磚砌體完成后兩天內(nèi)，總工室牽頭組織工程技術(shù)部、工程部、營(yíng)銷部、物業(yè)公司等各部門及施工單位進(jìn)行綜合會(huì)驗(yàn)；完成“三層會(huì)驗(yàn)”兩天內(nèi)，總工室整理出驗(yàn)收意見，提出存在的問(wèn)題及整改措施，以書面形式發(fā)給“三層會(huì)驗(yàn)”參加部門及預(yù)決算部、開發(fā)部，七天內(nèi)下發(fā)設(shè)計(jì)文件。地區(qū)物業(yè)公司須參與并跟進(jìn)重點(diǎn)部位的施工質(zhì)量監(jiān)督：如地暖管鋪設(shè)、外墻保溫、衛(wèi)生間及屋面防水、地下車庫(kù)及地下室防水、安防、消防、智能化系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知地區(qū)公司工程部?？⒐を?yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào)地區(qū)公司工程部提供全/ 13套竣工資料，地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心工程檔案資料管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。若采用勞務(wù)派遣方式進(jìn)行的，派遣單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)前期介入人員及派遣單位管理。日常消耗品由地區(qū)公司委托物業(yè)公司申購(gòu)，物業(yè)服務(wù)中心提出需求,項(xiàng)目工程部確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。測(cè)算中所需規(guī)劃圖紙、設(shè)備參數(shù)由總工室在開盤前四個(gè)月提供。開發(fā)部須向地區(qū)物業(yè)公司提供土地出讓手續(xù)（土地證、出讓合同等）復(fù)印件、《國(guó)有土地規(guī)劃許可證》復(fù)印件、規(guī)劃圖紙復(fù)印件及政府規(guī)定的其他備案資料。地區(qū)物業(yè)公司依據(jù)合同監(jiān)督和配合招投標(biāo)代理公司，及時(shí)完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。合同管理部須組織地區(qū)物業(yè)公司對(duì)招投標(biāo)代理公司制作的招投標(biāo)文件進(jìn)行審核。前期物業(yè)管理招投標(biāo)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。若使用勞務(wù)派遣的，相關(guān)單位由地區(qū)公司征召或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理（已有派遣單位的原則上可直接使用），地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)配合銷售人員及派遣單位管理。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)制定開盤方案、銷售環(huán)境布臵方案、銷售大廳布臵方案，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定配合營(yíng)銷物業(yè)管理方案、開盤當(dāng)天的配合方案和應(yīng)急預(yù)案，經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）審核后報(bào)地區(qū)公司營(yíng)銷主管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)銷售環(huán)境美化工作，牽頭組織總工室、工程部、物業(yè)服務(wù)中心對(duì)銷售通道及銷售圍蔽進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，完工后移交物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行日常管理，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)進(jìn)行日常檢查，并協(xié)調(diào)/ 13工程部、物業(yè)服務(wù)中心和園林集團(tuán)等進(jìn)行日常維護(hù)。銷售區(qū)域已完工的設(shè)施設(shè)備，經(jīng)工程部、地區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，由物業(yè)服務(wù)中心代為管理。物業(yè)服務(wù)中心須于銷售區(qū)開放展示前兩個(gè)月協(xié)助地區(qū)公司進(jìn)行保潔開荒立項(xiàng)，地區(qū)公司負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理；保潔開荒合同與地區(qū)公司簽訂，園林集團(tuán)須參與應(yīng)標(biāo)；物業(yè)服務(wù)中心組織并監(jiān)督保潔開荒工作，并配合工程部進(jìn)行驗(yàn)收。銷售案場(chǎng)裝飾物品、宣傳物品由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)申購(gòu)，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)日常管理。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)售樓部、樣板房的日常管理和軟裝的定期清潔、維護(hù)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。涉及重大工程質(zhì)量問(wèn)題、大型維修等由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)組織責(zé)任施工單位進(jìn)行維修，責(zé)任施工單位不能及時(shí)維修及維保修期過(guò)后的維修由工程部委托物業(yè)服務(wù)中心或第三方進(jìn)行維修，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。銷售區(qū)域設(shè)施設(shè)備（電梯、中央空調(diào)、采暖設(shè)備、水泵等）的日常運(yùn)行維護(hù)由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)，能耗、維修保養(yǎng)、年檢等費(fèi)用由地區(qū)公司委托地區(qū)物業(yè)公司立項(xiàng)申報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目工程部及營(yíng)銷部確認(rèn)后，按地區(qū)公司審批權(quán)限報(bào)批，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。園林集團(tuán)負(fù)責(zé)銷售區(qū)域園林景觀維護(hù)；地區(qū)公司招投標(biāo)部負(fù)責(zé)征召外委保潔單位并簽訂協(xié)議；物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)銷售區(qū)域的日常保潔管理，負(fù)責(zé)外委保潔單位的費(fèi)用核算及請(qǐng)款事宜。地區(qū)公司