【正文】 ，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。 ：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管第15頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。理部等部門的確定?！段飿I(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報(bào)的形第16頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：a)無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但第17頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。對砼的防水能力有較大的影響?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。b)砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。（詳見《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》），現(xiàn)場做好詳細(xì)記錄，如： ，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類第20頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。b)試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》進(jìn)行評審。經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門的確定?！段飿I(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。范圍適用于萬力房地置業(yè)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。 地產(chǎn)公司 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。 前期介入的一般程序 雙方確定工作內(nèi)容要求。 制定工作計(jì)劃。 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估準(zhǔn)備 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估需要獲得的資料：1）報(bào)批報(bào)建文件：《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、《勘測定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。3）設(shè)計(jì)文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 物業(yè)公司組織對項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。2）住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。4）生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。6）注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。8）智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。10）各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。2）消防布局l 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。3）交通布局l 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。l 機(jī)動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。l 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。l 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。會所面積、活動項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。5）設(shè)備配套l 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。l 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。6）智能化配置l 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。l 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。l 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。l l l l 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。l 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。l 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。l 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。l l l 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。8）室內(nèi)配置l l l 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，向外傾斜10度左右。如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機(jī)位置。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。l l 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。9）綠化配置l 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。l 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。l 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。11）公共空間l l l l l 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。l l 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。l l 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。12）生態(tài)環(huán)保l l l l 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。l l 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。l 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。13）管理用房l 物業(yè)管理處 178。178。178。（各地法規(guī)要求不一樣）一般情況下：管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。 178。 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處14）新材料、新技術(shù)l l l l 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。15）管理成本測算l l 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。16）與相似典型項(xiàng)目的比較l l l l l 相似點(diǎn) 差異點(diǎn) 優(yōu)勢 劣勢 改進(jìn)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序 地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估，并提供評估報(bào)告。 地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。 評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說明會、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。 評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的修改。 物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照《地產(chǎn)公司與物業(yè)公司相關(guān)關(guān)系操作規(guī)范》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。此方案需獲得財(cái)務(wù)部等部門的確定。 《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買