【正文】 潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。治安維護工作小區(qū)在建期間各種工人機械出入頻繁，很多不法分子會趁機潛入工地進行盜竊、勒索等違法行為。三、前期物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問題。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。收費問題。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務(wù)收費。第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。安民告示問題。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。四、前期開發(fā)遺留問解決辦法“物業(yè)管理矛盾”已經(jīng)成為當前社會普遍關(guān)注的熱點、難點問題。據(jù)統(tǒng)計，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問題引發(fā)。北京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負責(zé)提供前期物業(yè)服務(wù)，并且在業(yè)主大會沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務(wù)幫助籌備業(yè)主大會；物業(yè)服務(wù)分成五個等級，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級??此法規(guī)將于今年10月1日正式施行。北京出臺的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)糾紛問題，我個人認為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒?！掇k法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按照約定的服務(wù)等級標準提供前期物業(yè)服務(wù)。明確了前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點，把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開發(fā)與后期管理的分界點。業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)等級。物業(yè)公司須每年“晾”賬單。二是調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項目備案制度。四是制定物業(yè)項目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)企業(yè)時的接撤管活動。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；前期管理；管理的意義；作用；必要性；一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)前，參與該物業(yè)項目的可行性研究，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、租賃等方面的建設(shè)性意見，制定物業(yè)管理方案以便建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主或用戶的要求，前期物業(yè)管理是為以后的物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。因此，必須恰當?shù)氖褂脟业慕ㄔO(shè)設(shè)計標準。更好地監(jiān)督施工質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著以后接管驗收及維修保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視房屋的質(zhì)量，而且，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料，對所發(fā)現(xiàn)的缺陷問題或遺漏項目則可在現(xiàn)場與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案，配合設(shè)備安裝，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對內(nèi)外裝修方式，布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見。為以后的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前管理物業(yè)開發(fā)，熟悉了物業(yè)的各個部分，設(shè)備和環(huán)境等，對于以后的物業(yè)管理將帶來很多便利，提高了管理的質(zhì)量和效益。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。第一，能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。第二，有利于后續(xù)工作的順利進行。第三，為驗收接管打下基礎(chǔ)。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）因此說重視物業(yè)管理的前期管理對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，因此會造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。（二）工程監(jiān)理中物業(yè)管理物業(yè)管理在工程監(jiān)理中介入的內(nèi)容：積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)；在工程驗收時，前期介入使物業(yè)管理公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用入住前就能正常運行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管后即能投入使用，保證以后為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。綠化及泳池方面對綠化設(shè)計的品種是否適宜以后的物業(yè)管理；是否適宜以后長期保持相應(yīng)的花期；各種自動澆水系統(tǒng)說否完善；花池的排水是否恰當；泳池的設(shè)備設(shè)計是否合理；補水、溢水、排水是否完善。（六）接管驗收階段物業(yè)管理物業(yè)管理在接管驗收階段介入的內(nèi)容：開發(fā)商在接管驗收時往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）帶來影響。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)。物業(yè)的設(shè)計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關(guān)設(shè)七十在施工過程中的落實情況，及時提山調(diào)整改進不合理的設(shè)計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。提前介入，做好接管驗收工作，做到管理到位，服務(wù)創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動參與、積極配合。重大問題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開發(fā)商刁工會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。物業(yè)管理公司要減心實意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進行的綜合性管理。(二)物業(yè)的前期管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期管理是后期物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。山于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)。前期管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。作為管理者從物業(yè)前期管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務(wù)項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項目的開展。物業(yè)前期管理同時也是—件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。前期管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。五、結(jié)論綜上所述，實踐證明由于目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等工作，有無可替代的重要作用；做好物業(yè)管理前期管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用，在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期管理納入法規(guī)，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進作用。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）參考文獻陳福才．《物業(yè)前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。當小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以