【正文】 建設(shè)性質(zhì) 新建項(xiàng)目 項(xiàng)目 建設(shè) 單位 ***保障性住房建設(shè)指揮部 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) ***市 ******鄉(xiāng)花園村 建設(shè)內(nèi)容 與 規(guī)模 根據(jù)《 ***新區(qū)二期保障性住房建設(shè)工程 規(guī)劃》和國(guó)家關(guān)于 保障性 住房保障辦法，為解決低收入家庭住房困難，改善低收入家庭 住房 條件，進(jìn)一步做好城市住房工作， 擬建設(shè) ***新區(qū)二期保障性住房建設(shè)工程 。 項(xiàng)目總用地面積 24783㎡ (其中 鄭坑底 715㎡， A 區(qū) 17115㎡， B 區(qū) 4287 ㎡ ， 存留地面積 2666 ㎡ )，建筑面積 59620 平方米，總投資 萬(wàn)元，項(xiàng)目分兩區(qū)建設(shè)。 B 區(qū)：用地面積 4287 ㎡ ，建筑面積 12356 ㎡ （計(jì)入容積率面積 9431 ㎡ ）。 考慮到本地居民的居住習(xí)慣，將住宅的朝向確定為南向，大套型以一梯兩戶拼接為主，提供高度的舒適性；小套型采用一梯三的形式出現(xiàn)，有效地減少了住戶的公攤面積，以達(dá)到住宅的均好性、經(jīng)濟(jì)性。 防洪堤總長(zhǎng) （龍溪段長(zhǎng) ，堤頂高程 ～ ，鄭坑底段長(zhǎng) ，堤頂高程 ～ m） 表 11 主要 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 表 序號(hào) 名 稱 單位 規(guī)模 備注 1 總用地面積 M2 24783 其中 規(guī)劃 建設(shè) 用地 M2 21402 鄭坑底 面積 M2 715 存留地面積 M2 2666 2 總建筑面積 M2 59620 其 中 計(jì)入容積率的面積 M2 47084 其 中 1 住宅建筑面積 M2 45151 2 商業(yè)建筑面積 M2 1108 3 配套用房建筑面積 M2 825 其中 1 物業(yè)用房 M2 336 2 有線電視、電機(jī)房 M2 74 3 消防、監(jiān)控室 M2 100 4 配電室 M2 231 5 門衛(wèi) M2 34 6 瓶組間 M2 50 不計(jì)入容積率的面積 M2 12536 其中 M2 11218 M2 1318 4 3 建筑 占地 面積 M2 3960 4 建筑容積率 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 32 7 停車位 輛 263 8 總戶數(shù) 戶 447 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元（其中廉租房投資 350 萬(wàn)元） ， 其中建設(shè)投資 萬(wàn)元（ 包括工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 ）；開發(fā)費(fèi)用 萬(wàn)元 。 綜合評(píng)價(jià) 綜合評(píng)價(jià) 7 本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家政策， 符合 ***居民住房需求，不僅提升了城市形象、擴(kuò)大了城市規(guī)模，而且改善了城市居民生活環(huán)境， 解決了 400 多戶困難居民的住房問題， 投資效果明顯，工程方案和市場(chǎng)預(yù)測(cè) 科學(xué)合理，切實(shí)可行，財(cái)務(wù)效益好 。 論證結(jié)論 （ 1） 為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議項(xiàng)目管理部門強(qiáng)化項(xiàng)目管理的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督體系，確保本項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 8 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 及必要性 項(xiàng)目 建設(shè)背景 政策背景 國(guó) 務(wù)院總理溫家寶 2021 年 8 月 1 日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過了關(guān)注、解決民生問題重要舉措的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，內(nèi)容豐富而深刻，亮點(diǎn)很多。 我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。為切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，《若干意見》要求建立廉租房 及保障性住房 制度，解決低收入家庭住房問題， “ 把解決城市（包括縣城，下同）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要 9 內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。對(duì)集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。力爭(zhēng)到 “ 十一五 ” 期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。新建保障性 住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購(gòu)；也可以 考慮相對(duì)集中建設(shè)。 （ 4） 住房面積控制在小套型 新建廉租住房套型建筑面積控制在 50 平方米以內(nèi)。此外，還提出積極改善農(nóng)民工居住條件。 組織實(shí)施 ***第二期保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，是貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā) [2021]24 號(hào)）》，省建設(shè)廳、省發(fā)改委《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府加快解決低收入家庭住房困難實(shí)施意見的通知》（浙建房 [2021]109 號(hào)）精神，加大 ***市住房保障體系建設(shè)力度的具體舉措，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要舉措。 項(xiàng)目總用地面積24783 ㎡ (其中 鄭坑底 715 ㎡ ， A 區(qū) 17115 ㎡ ， B 區(qū) 4287 ㎡ )，建筑面積 59620 平方米 。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，關(guān)注民生，平抑房?jī)r(jià)，切實(shí)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，更好地落實(shí) 縣 委、 縣 政府城鎮(zhèn)建設(shè)攻堅(jiān)年的戰(zhàn)略任務(wù)， 進(jìn)一步擴(kuò)大城鎮(zhèn) 保障性 房的保障覆蓋面，對(duì)城 區(qū) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房困難實(shí)行應(yīng)保盡保。2021 年， ***將迎來住房保障年。去年 ***土地出讓金入庫(kù)數(shù) 1960 億元，按規(guī)定可提取廉租住房保障資金 億元，實(shí)際僅提取 4 億元，建設(shè)資金充足。按 1： 的容積率計(jì)算，可建設(shè)保障性房源 1715 萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于 2021 實(shí)際開工的332 萬(wàn)平方米。 本地市場(chǎng)分析 12 ***是 ***市的貧困縣，長(zhǎng)期處于困難之中，低收入家庭較為普遍，據(jù)《文成統(tǒng)計(jì)年鑒》（ 2021 年）， ***縣域總戶數(shù)為 125150 戶，其中人均 GDP 為 9010 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16853 元，據(jù)調(diào)查縣城人均住房面積為 平方米，縣城低收入住房困難總戶數(shù)為 620 戶，計(jì) 2230 人。 經(jīng)濟(jì)適用房需求分析：目前申報(bào)的低收入住房困難家庭戶數(shù)為 620 戶，其中 52 戶已作為廉租住房對(duì)象予以保障，在剔除部分不符合條件的家庭，建設(shè) 1 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房基本 上可以解決低收入家庭的住房困難。限價(jià)商品房作為保障性住房開發(fā)保本微利的原則，使大部分居民有了購(gòu)房的選擇。 改善城市居民生活環(huán)境，拓展全 區(qū) 住房供應(yīng)渠道，滿足低收入居民住房的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)，有利于解決 ***部分低收入家庭住房困難，有利于化解社會(huì)矛盾，有利于保護(hù)群眾利益 。小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展，是我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。但是，目前 ***房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)其它城市一樣，存在著商品房?jī)r(jià)格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待完善等問題。 15 振興 ***域經(jīng)濟(jì)的需要 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展不僅 需要 良好的政策導(dǎo)向、便利 的交通環(huán)境，更需要完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)美的外部生態(tài)環(huán)境的支撐，本項(xiàng)目建設(shè)，改善居民住房環(huán)境 ，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 主要征用地為原 56 省道用地及 56 省道棄渣用地，且規(guī)劃區(qū)域內(nèi)無居民居住，不涉及征地搬遷，有利征地順利完成，現(xiàn)土地征用已完成。 18 第 四 章 總體 規(guī)劃 與 平面設(shè)計(jì) 總體 規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 》 ； 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （ GB5018093）； 《 ***域總體規(guī)劃（ 20212020） 》 ； 《 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 》（ GBJ9686）； 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5002893） ； 《 ***新區(qū)二期保障性住房建設(shè)工程規(guī)劃 》 ； 其它相關(guān)政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)范。 自然 ——貫徹 “尊重自然 ”與 “可持續(xù)發(fā)展 ”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益顯著和個(gè)性鮮 明的居住空間。 19 經(jīng)濟(jì) ——作為住宅區(qū)，道路、建設(shè)等都應(yīng)充分考慮地形因素，盡量減小土方建設(shè)量，利用高差進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。既具有傳統(tǒng)遺風(fēng)，又有現(xiàn)代開放的人文氣息。 科技 ——強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向?qū)?，加?qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)管理。加強(qiáng)物業(yè)管理，確保居住的安全性 。通過“人車分流”的交通組織，建立社區(qū)高效安全的道路系統(tǒng)，同時(shí)注重步行系統(tǒng)的建構(gòu)與靜態(tài)交通的安排，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的 居住 社區(qū)。精心塑造生動(dòng)和諧的開放空間和社區(qū)環(huán)境，強(qiáng)調(diào)綠化空間與居民活動(dòng)空間的融合，將建筑組群與自然環(huán)境有機(jī)的穿插與滲透，形成層次分明、高低錯(cuò)落、富有特色的建筑景觀和天際輪廓線，構(gòu)筑獨(dú)具特色的城市形象。在不對(duì)當(dāng)?shù)刈匀簧到y(tǒng)造成破壞的前提下，有效合理、循序漸進(jìn)的進(jìn)行土地開發(fā)，并為未來建設(shè)留有充分的余地。 堅(jiān)持“可操作性與彈性”的理念 在注重規(guī)劃超前性的同時(shí)，小區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)充分考慮 ***的地方習(xí)慣與市場(chǎng)需求，使規(guī)劃具備可操作性。 21 總體布局 通過對(duì)地塊的現(xiàn)狀及日后的使用角度分析，把主入口定在車行較少的東側(cè)道路上，即人行主入口，在南側(cè)設(shè)置小區(qū)的次入口，兼做主要的機(jī) 動(dòng)車出入口。通過圍合式空間布局，形成中央庭院。在地塊西側(cè)靠近宗祠的位置，竟可能的避讓，不做住宅設(shè)計(jì)，大大減低了兩者之間的干擾，做到環(huán)境和景觀的整體統(tǒng)一和共享，達(dá)到創(chuàng)造共享、公平、環(huán)境均好的和諧社區(qū)的目的。 A 區(qū)：用地面積 17115 ㎡，建筑面積 47264 ㎡（計(jì)入容積率面積 37653 ㎡），新建住宅樓 6 棟（廉租房獨(dú)立 1 棟為 6層），其他住宅層數(shù)設(shè)置 18 層為主，局部 16 層，其中廉租房36 套 ，經(jīng)濟(jì)適用房 104 套，限價(jià)商品房 228 套 ； 配套小區(qū)內(nèi)道路、 停車場(chǎng)、 給排水、消防、供電及綠化等。新建住宅樓 2 棟均為 18 層，限價(jià)商品房 22 79 套 ， 配套小區(qū)內(nèi)道路、 停車場(chǎng)、 給排水、消防、供電及綠化等。 考慮到本地居民的居住習(xí)慣，將住宅的朝向確定為南向，大套型以一梯兩戶拼接為主，提供高度的舒適性；小套型采用一梯三的形式出現(xiàn)，有效地減少了住戶的公攤面積，以達(dá)到住宅的均好性、經(jīng)濟(jì)性。 防洪堤總長(zhǎng) （龍溪段長(zhǎng) ，堤頂高程 ～ ，鄭坑底段長(zhǎng) ，堤頂高程 ～ m） 表 41 總 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 表 序號(hào) 名 稱 單位 規(guī)模 備注 1 總用地面積 M2 24783 其中 規(guī)劃 建設(shè) 用地 M2 21402 鄭坑底 面積 M2 715 存留地面積 M2 2666 2 總建筑面積 M2 59620 其 中 計(jì)入容積率的面積 M2 47084 其 中 1 住宅建筑面積 M2 45151 2 商業(yè)建筑面積 M2 1108 3 配套用房建筑面積 M2 825 其中 1 物業(yè)用房 M2 336 2 有線電視、電機(jī)房 M2 74 3 消防、監(jiān)控室 M2 100 4 配電室 M2 231 5 門衛(wèi) M2 34 6 瓶組間 M2 50 不計(jì)入容積率的面積 M2 12536 其中 M2 11218 M2 1318 3 建筑 占地 面積 M2 3960 4 建筑容積率 24 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 32 7 停車位 輛 263 8 總戶數(shù) 戶 447 平面設(shè)計(jì) 功能布局 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)將住宅、住區(qū)的生活服務(wù)設(shè)施作適當(dāng)?shù)募?，在滿足人與社會(huì) 交往的同時(shí)，有效消化建筑密度，讓綠化環(huán)境成為居住空間真正的主題 ，從而進(jìn)行合理的分區(qū)及布局。 庭院位于居住區(qū)中心。相對(duì)集中布置了樹林、水面等各種景觀。 （ 2）便捷性原則：以主導(dǎo)性為主的道路盡量直達(dá)，達(dá)到環(huán)境的完整性。 （ 4）合理性原則：道路走向順應(yīng)地勢(shì)，并避免住宅前后無 路的不利局面。鄰水穿林，曲折幽靜，對(duì)景生情，營(yíng)造停留空間。地下車庫(kù)入口結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置，小區(qū)內(nèi)部主要以人行為主，正真的做到人車分流。 小區(qū)主干路寬 ～ 米，是進(jìn)出小區(qū)的通道，宅前路寬 米，采用盡端路，防干擾，防穿越。 空間構(gòu)架 整體空間布局依據(jù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)，居住建筑層數(shù)較為均勻。 綠化結(jié)構(gòu) 綠地與景觀設(shè)計(jì)不僅體現(xiàn)小區(qū)綠化環(huán)境空間的豐富多樣 26 和鮮明的層次感，還強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境、環(huán)境與業(yè)主生活的相協(xié)調(diào)。 小區(qū)的綠地系統(tǒng)在充分利用主要道路景觀的基礎(chǔ)上，以位于小區(qū)幾何中心的中心綠地為核心，根據(jù)住宅布置方式向南、北兩個(gè)方向伸展，同時(shí)通過眾多東西向“帶狀綠脈”串聯(lián)各個(gè)組團(tuán)的院落綠地