【正文】 （靈石 — 晉中、太原）和同蒲鐵路復(fù)線，目前正在開工建設(shè)的大西高鐵（西安 — 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 9 大同）在靈石東設(shè)站，原計劃 2021 年竣工，預(yù)計 2021 年左右竣工，將大大提升城市的經(jīng)濟(jì)和生活屬性。 靈石位于狹長的汾河峽谷，向東沿靜升河延伸，向西與汾河接壤，呈“丁”字型。隨著城市人口的快速集聚和城市自身發(fā)展需要，有限的城區(qū)面積顯然已不能滿足，因此政府提出了“拉大城市框架、擴(kuò)展城市規(guī)模、美化城市景觀、提升城市品位”的城市建設(shè)思路。確立了以“再造兩個靈石，沖刺全國百強(qiáng)”為目標(biāo)，以構(gòu)建“富強(qiáng)靈石、生態(tài)靈石、幸福靈石”為主旨 ，全面加強(qiáng)新型工業(yè)強(qiáng)縣、核桃經(jīng)濟(jì)大縣、現(xiàn)代旅游名縣“三縣”建設(shè)，努力成為全省“四化”建設(shè)的樣板間、轉(zhuǎn)型跨越的先鋒隊這一“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)體系。 目前確定了縣城和靜升新區(qū)兩個復(fù)合中心，縣城是全縣的政治經(jīng)濟(jì)中心，靜升新區(qū)重點發(fā)展商貿(mào)、旅游、文化、教育、服務(wù)產(chǎn)業(yè)。適宜建設(shè)用地面積為。項目位于靜升新區(qū)，位于縣城核心區(qū)東北方向，距離約 為 9 公里。區(qū)域遠(yuǎn)離老城區(qū)及工業(yè)、產(chǎn)煤區(qū)，路況良好，自然旅游資源遍布，空氣清新，綠色盎然，生態(tài)宜人，自然環(huán)境明顯優(yōu)于老城區(qū)。本案位于公路進(jìn)入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項目品牌形象的快速傳播。靈石唯一的五星級酒店，當(dāng)?shù)馗叨讼M場所代名詞，拉升區(qū)域高端形象的重要物業(yè)之 一。本案北側(cè)為老舊小區(qū)，以及正在建設(shè)中的新農(nóng)村改造住宅。公司認(rèn)為當(dāng)前是該項目開發(fā)的最佳時期，適時提出開發(fā)該項目。項目建成后將帶動靜升新區(qū)的繁榮發(fā)展。 、建議 應(yīng)加強(qiáng)對建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時到位。 組建精明能干的 技術(shù)隊伍或聘請專業(yè)項目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減少投資風(fēng)險。 第二章 項目投資環(huán)境分析 、靈石縣的區(qū)域概況 、自然概況 區(qū)域位置 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 12 靈石縣位于山西省中部，晉中市西南端?？h域東西寬約 公里，南北長約 39公里，總國土面積為 1206平方公里。靈石縣四周群山環(huán)繞，山巒重迭，山地和丘陵面積占 90%以上，中部 為汾河谷地，縣城居于谷地之中，為晉中通往晉南之咽喉。境內(nèi)主要河流汾河切穿南部韓信嶺形成下峽谷，是溝通晉中與臨汾兩地區(qū)的交通要道。 氣候氣象 本縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 — ℃之間，年平均降水量為 320— 738mm，縣域多西南風(fēng)，東 北風(fēng)次之，年平均風(fēng)速為 ，無霜期為 144184 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 13 天 之間 。隋開皇十年（ 590 年）文帝楊堅巡幸太原，傍汾開道獲一石，因以為瑞，遂于此地置縣，割平昌縣西南地命名“靈石縣”，屬西河郡。萬歷四十二年改屬平陽府；清初屬山西省平陽府。 1949 年 9月榆次專署成立，靈石劃歸榆次區(qū)管轄。 1999 年晉中撤地建市，靈石屬晉中市至今。煤炭行業(yè)通過資源整合，煤礦從 216 對減少為 90 對，原煤生產(chǎn)能力 1803 萬噸 /年；洗煤行業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 223 戶， 60 萬噸以上 36 戶，精煤生產(chǎn)能力 8896 萬噸 /年；焦炭行業(yè) 6 大機(jī)焦企業(yè)形成焦炭生產(chǎn)能力 420 萬噸；煤化工行業(yè)的中煤九鑫 30 萬噸甲醇、九鑫 30 萬噸煤焦油和聚源 10 萬噸甲醇等項目開始籌備建設(shè)；建材行業(yè)的晉投夏工 68 萬噸水泥項目為干法回轉(zhuǎn)窯水泥生產(chǎn)線投產(chǎn)；冶金行業(yè)現(xiàn)有 6 戶碳素企業(yè)，陰極碳塊生產(chǎn)規(guī)模居全國第一，晉陽碳素是全國最大的鋁用陰極碳塊生產(chǎn)企業(yè)，銷 售份額占全國的 1/5。到 2021 年，全縣將形成 2300 萬噸原煤， 1500 萬噸精煤、 600 萬噸焦炭、 10 萬噸碳素、 50 萬噸甲醇、 30 萬噸焦油加工 120 萬噸水泥以及 50 萬 KW 電力裝機(jī)容量的生產(chǎn)能力。靜升鎮(zhèn)被建設(shè)部和國家文物局命名為首批中國十大歷史文化名鎮(zhèn)，并位列榜首；全國重點文保單位、國家 4A 級景區(qū)王家大院，以其獨特的三雕藝術(shù)和恢宏的氣勢被譽(yù)為華夏民居第一宅 。近年來，隨著旅游業(yè)的迅速發(fā)展，已經(jīng)初步形成了以靜升歷史文化名鎮(zhèn)、王家大院為龍頭，集建筑文化、民俗風(fēng)情、自然風(fēng)光、人文名勝為一體的旅游景觀和獨具特色的旅游經(jīng)濟(jì)帶。目前，中央大型企業(yè)中煤能源集團(tuán)、保利集團(tuán)，世界鋁業(yè)三大巨頭之一的俄鋁集團(tuán)，世界知名的電力企業(yè)日本電源開發(fā)株式會社，全國知名民營企業(yè)橫店集團(tuán)、銀億集團(tuán)等 30 余戶國內(nèi)外知名的大企業(yè)、大集團(tuán)已經(jīng)在靈石穩(wěn)定投資，達(dá)成引資意向 150 億元，落實資金 30 億元，成為靈石經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要力量。到2021年，爭取實現(xiàn)三大目標(biāo)：全縣財政總收入超過 20 億元，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移占到農(nóng)村人口總數(shù)的一半以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%以上。經(jīng)濟(jì)作物有油料、蔬菜等。 交通 南同蒲鐵路縱貫縣境中部，是靈石縣對外交通的大動脈。 、靈石縣城總體規(guī)劃概述 新一輪的城市總體規(guī)劃 —— 《靈石縣縣城總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》由山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院編制，同年由晉中市規(guī)劃局組織相關(guān)專家進(jìn)行通過評審。 、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃： （一）農(nóng)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃 農(nóng)業(yè)發(fā)展基本思路：保持糧食生產(chǎn)基本穩(wěn)定，優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、 設(shè)施農(nóng)業(yè)，著力做大畜牧業(yè)，加快發(fā)展林果業(yè)，培育壯大蔬菜業(yè)，積極開展休閑觀光農(nóng)業(yè)。培育、壯大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)產(chǎn)品鏈條，形成龍頭企業(yè)聯(lián)合合作組織、合作組織帶動農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局：以靜升、馬和、王禹、梁家焉、段純、兩渡、夏門為發(fā)展種植業(yè)的重心地域。 農(nóng)業(yè)推進(jìn)措施：完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及農(nóng)業(yè)發(fā)展的基本農(nóng)田建設(shè)；完善農(nóng)業(yè)科技服務(wù)體系，積極引導(dǎo)農(nóng)民發(fā)展 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 18 旱作農(nóng)業(yè)；完善農(nóng)村金融服務(wù)體系，進(jìn)一步完善和深化農(nóng)村信用社改革；建立集中統(tǒng)一的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場；以工補(bǔ)農(nóng)，工農(nóng)共建。積極推進(jìn)煤炭、焦炭、化工、冶金、建材、電力等行業(yè)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)型企業(yè)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)型工業(yè)區(qū)建設(shè)，積極探索符合縣情的循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局： 縣域工業(yè)形成“一園、四區(qū)”（段純工業(yè)園區(qū)、兩渡工業(yè)小區(qū)、南關(guān)工業(yè)小區(qū)、廈門工業(yè)小區(qū)、城東綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)）的布局格局。同時要依托鎮(zhèn)域豐富的硫鐵礦資源積極發(fā)展硫化工業(yè)；兩渡工業(yè)小區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展以原煤洗選、煤矸石發(fā)電為主導(dǎo)方向；南關(guān)工業(yè)小區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展以煤化工為主導(dǎo)方向；廈門工業(yè)小區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展以建材、冶金為主導(dǎo)方向；城東綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)以發(fā)展?jié)崈粜凸I(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。 （三）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本思路：通過區(qū)域性市場中心的建設(shè)，促進(jìn)商品的流通與銷售，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M水平的提高；加快交通運(yùn)輸業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與發(fā)展，拓寬縣境內(nèi)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村之間，以及本縣與外界聯(lián)系的通道，積極發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)；突出發(fā)展面向本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，大力拓寬社會居民生活服務(wù)業(yè)；在做大做強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的同時，全面提升服務(wù)質(zhì)量和水平，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能。 、城鎮(zhèn)空間布局、職能、規(guī)模： 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 20 縣域城鎮(zhèn)總體布局結(jié)構(gòu)為“ 1145”：即：形成“一心、一軸、四點、五園區(qū)”的布局格局。以新區(qū)建設(shè)為契機(jī)，加快空間結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，完善功能，提高質(zhì)量，增強(qiáng)實力，擴(kuò)大規(guī)模，強(qiáng)化對全縣的輻射和帶動作用及提升區(qū)域地位。 “四點”，為兩渡、段純、南關(guān)三個區(qū)域性中心城鎮(zhèn)和夏門旅游次中心。 城鎮(zhèn)體系職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃：強(qiáng)化縣域中心城的綜合職能（翠峰鎮(zhèn)實現(xiàn)與政治、經(jīng)濟(jì)中心、新型工業(yè)區(qū)及旅游服務(wù)基地，以發(fā)展物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主；靜升鎮(zhèn)是縣域文化教育中心，旅游及旅游服務(wù)基地）。 城鎮(zhèn)體系職能等級：規(guī)劃縣域 城鎮(zhèn)體系職能等級為“一 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 21 心、四鎮(zhèn)、多點”的三級結(jié)構(gòu)。 城鎮(zhèn)職能分區(qū)（即城鎮(zhèn)服務(wù)范圍）：縣域中心城 — 全縣；南關(guān)鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣域南部；兩渡鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣北部；段純鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣域西部；夏門鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣城旅游次中心。 表 21 靈石縣城鎮(zhèn)體系職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 職能 等級 城鎮(zhèn)名稱 職能類型 主要職能 縣域 中心 縣城 （翠峰鎮(zhèn)） 綜合型 縣域政治、經(jīng)濟(jì) 中心，晉中市南部門戶，高新工業(yè)基地及旅游服務(wù)基地，以發(fā)展物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主。 壇鎮(zhèn)鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)型 以農(nóng)副產(chǎn)品加工、集市貿(mào)易為主的農(nóng)貿(mào)型 鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 22 馬和鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)型 以農(nóng)副產(chǎn)品加工、集市貿(mào)易為主的農(nóng)貿(mào)型 鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心。 交口鄉(xiāng) 工礦型 以煤礦工業(yè)為主的鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。 表 22 靈石縣城鎮(zhèn)駐地人口規(guī)劃表 （單位：萬人） 城鎮(zhèn)名稱 現(xiàn)狀人口 2020 年 規(guī)模等級 城鎮(zhèn)數(shù)量 縣城 中心城 10 1 南關(guān)鎮(zhèn) 4 兩渡鎮(zhèn) 段純鎮(zhèn) 夏門鎮(zhèn) 梁家焉鄉(xiāng) ＜ 6 英武鄉(xiāng) 壇鎮(zhèn)鄉(xiāng) 馬和鄉(xiāng) 王禹鄉(xiāng) 交口鄉(xiāng) 、縣域綜合交通規(guī)劃： （一）公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃公路網(wǎng)絡(luò)分三個層次。 第二層次（葉脈型公路布局）：大運(yùn)高速公路陳家山互通口至玉成段全線路面拓寬改造，技術(shù)等級提升為一級； 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 23 富王線（富家灘 —— ）、壇富線（富家灘 —— 壇鎮(zhèn)）、義兩線（義棠 —— ）、解梁線（解放橋 —— 梁家焉）、峪霍線（玉城 —— 郝家莊段）等公路進(jìn)行全線路面拓寬改造， 技術(shù)等級提升為二級；旅游公路，靈石 —— 紅崖溝段、東夏線 —— 王家大院段、馬和 —— 介廟林場段、東夏線 —— 資壽寺段道路等級提升為一級，新建峪口 —— 介廟林場段旅游路，技術(shù)等級為二級。 （二）鐵路建設(shè)規(guī)劃 加強(qiáng)各鐵路站場建設(shè)，規(guī)劃將靈石站站內(nèi)線路延長至1050 米，以增加運(yùn)力；延伸汾西電廠鐵路專用線至南關(guān)工業(yè)小區(qū)；新建中煤九鑫鐵路專用線，該專用線從靈石的富家灘引線，設(shè)計規(guī)模 300 萬噸 /年；在鐵路線穿越城鎮(zhèn)人口密集區(qū)域時，考慮設(shè)置立交；搞好鐵路沿線的綠化隔離帶建設(shè) ，隔離帶寬度應(yīng)不小于 30 米。其中，縣城是縣域政治、經(jīng)濟(jì)中心，晉中市南部門戶，新型工業(yè)區(qū)及旅游服務(wù)基地，以發(fā)展物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主；靜升鎮(zhèn)是 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 24 縣域文化教育中心，旅游中心及旅游服務(wù)基地。 、城市用地發(fā)展方向： 規(guī)劃期年內(nèi)中心城建設(shè)用地發(fā)展以新區(qū)建設(shè)為主，縣城區(qū)改造為輔，同時加強(qiáng) 對靜升古鎮(zhèn)的修復(fù)和環(huán)境整治。 、發(fā)展規(guī)模： （一）縣城人口規(guī)模 確定到 2021年，中心城人口規(guī)模為 ；到 2020年，中心城人口規(guī)模為 。 九、功能結(jié)構(gòu) 中心城遠(yuǎn)景 空間布局結(jié)構(gòu)形式仍為“三區(qū)、三軸、一圈”。新建居住區(qū)主要布置于水峪河以西、鐵路專用線以北、小河南路以南的地域。同時結(jié)合古鎮(zhèn)保護(hù)和舊區(qū)的更新改造適度調(diào)整現(xiàn)有居住用地，拆遷與古鎮(zhèn)保護(hù)相沖突的居住建筑。限制南蒲村莊建設(shè)用地的發(fā)展。改善居民住房條件，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)已成為構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。另一方面，在城市拆遷改造中，房地產(chǎn)開發(fā)也起到重要的作用，我國許多城市在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用下，通過房地產(chǎn)開發(fā)推動城市拆遷改造步伐，為國家和社會的發(fā)展提供有力的支持作用。 作為 晉中市產(chǎn)煤大縣 ， 靈石縣 近年來區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，新型工業(yè)化和城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入、消費水平和消費需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場繁