【正文】 的住房建設(shè)顯著地改善了群眾住房條件，這一時(shí)期有 8000多萬(wàn)戶的居民， 2億多人口遷入新居，初步實(shí)現(xiàn)了 “ 居有其屋的小康目標(biāo)，為改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)安定的社會(huì)環(huán)境。相當(dāng)于前二十年的綜合。實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，全國(guó)居民將達(dá)到每戶有一套舒適實(shí)用的住宅，城鎮(zhèn)人均住房面積總目前的 22平方米提高到 35平方米，整體居住水平將居于發(fā)展中國(guó)家的前列。在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件前提下，最大限度地做到 “ 安全、適用、環(huán)保、美觀 ” ，應(yīng)該是住宅建設(shè)的基本方針。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ，產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。其中：住 宅投資完成，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的 %。建筑業(yè)快速增長(zhǎng)。 投資 、建設(shè)情況 2020年濟(jì)南市 房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。 濟(jì)南房地產(chǎn) 2020 年完成投資 億 ，同比上升 %； 竣工面積 萬(wàn)平方米； 商品房銷售面積 248 萬(wàn)平方米，同比上升 %。其中：住宅投資完成 ，增長(zhǎng) %，占房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的 %。 從空置面積看，住宅空置面積為 ，同比下降 ；辦公樓空置面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為 ，同比增長(zhǎng) %。 2020年濟(jì)南商品房整體銷售略有下降，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售增長(zhǎng)迅速。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售 ，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度 （前 3季度） 比 03年同期有所下降 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 9月末，有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有 170個(gè)，而上年同期有 190個(gè)，減少了 20個(gè) ； 從新開(kāi)工面積看，到 9月底為 方米，比上年同期下降 %；其中住宅 ，下降 %；新開(kāi)工面積占在建工程施工面積的比重為 %，比上年同 期下降 ；其中住宅 %，下降 ；土地開(kāi)發(fā)面積完成 ，比上年同期下降了 %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降的主要原因： 1） 、有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目基本完工，正處于項(xiàng)目決算階段，所以完成投資很小。據(jù)對(duì)濟(jì)南市中小房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，普遍存在著沒(méi)有土地可開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。據(jù)了解濟(jì)南市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在聊城、濰坊、青島等地均有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。原因主要有：一是等濟(jì)南市的西部規(guī)劃；二是屬于歷史遺留問(wèn)題。還有的土地是原國(guó)有土地協(xié)議出讓，現(xiàn)已凍結(jié)，正等待批準(zhǔn)。四是正在等待辦理開(kāi)工手續(xù)，一旦手續(xù)辦妥就可以開(kāi)工。從目前濟(jì)南市在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，多數(shù)是往年的續(xù)建項(xiàng)目，而今年以來(lái)由于在經(jīng)營(yíng)性用地供地方面要求嚴(yán)格，新開(kāi)工項(xiàng)目很少。 價(jià)格走勢(shì) 2020年濟(jì)南商品房平均價(jià)格達(dá)到 3064元 /平方米，同比增長(zhǎng) %， 房?jī)r(jià)的增速比 2020年同期上升 價(jià)格是 2020 年的 2 倍，銷售額同比擴(kuò)大將近 7 倍 。 2020年一季度地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài) ? 供應(yīng)量和需求量 2020 年 濟(jì)南市 12 月份 ,濟(jì)南市住宅等新開(kāi)工面積正大幅度增長(zhǎng)。住宅銷售建筑面積為 ，下降 %。目前全市商品房平均銷售價(jià)格為 2998元 /平方米。 ? 價(jià)格走勢(shì) 2020 年一季度濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)分析表明， 1 月至 3 月份，濟(jì)南市商品住房平均售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)呈現(xiàn) “ 高開(kāi)低走 ” 的走勢(shì)，與去年同期相比房?jī)r(jià)增幅明顯下降。 一季度濟(jì)南市土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲，商品房銷售火爆，而二手房銷售價(jià)格漲幅一般，在全國(guó) 35個(gè)大中城市中列 25 位。 截至 2020年 3月，濟(jì)南市商品房 (含住房、非住房 )銷售 2447件，同比減少 %；銷售面積 ，減少 %；銷售金額 ，減少 %。 2020年 第一季度 ，濟(jì)南市二手房 (含住房、非住房 )銷售 13212件，同比減少 %；銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售金額 ，同比增長(zhǎng) %。濟(jì)南市二手住房平均銷售價(jià)格連續(xù) 3個(gè)月保持在 2150元 /平方米左右，運(yùn)行平穩(wěn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，?一鋪養(yǎng)三代?的投資理念開(kāi)始廣為傳誦。 19972002國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售面積（單位：萬(wàn)平方米） 1997 1998 1999 2000 2001 2002 19972002國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積比 商業(yè)物業(yè) 10％ 住宅 ％ 其他 ％ 20世紀(jì) 80年代以前，中國(guó)沒(méi)有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)多為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 20世紀(jì) 90年代末期，一些以 Shopping Mall為雛形的大型超級(jí)購(gòu)物中心在一級(jí)城市登陸，從規(guī)模、形式、購(gòu)買(mǎi)力等等各方面試探國(guó)內(nèi)的消費(fèi)能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。從商業(yè)房地產(chǎn)分類表中可以看出其構(gòu)成形態(tài)的多樣性，這為開(kāi)發(fā)提供了多種選擇，卻也對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了高要求，必須 增加對(duì)各個(gè)使用商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)熟悉和了解。由于發(fā)展迅猛，市場(chǎng)上的商業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)還帶有盲目性，沒(méi)有如住宅一樣進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)期，了解市場(chǎng)的供應(yīng)量才能面對(duì)各色物業(yè)有選擇的進(jìn)行開(kāi)發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。商業(yè)物業(yè)與之不同，它作為產(chǎn)品流通的場(chǎng)所， 在使用過(guò)程中將人力物力等轉(zhuǎn)化為新的價(jià)值，其價(jià)值受固定資產(chǎn)折舊的影響不大，而是由其所在地段、人流、商業(yè)氛圍等等外在環(huán)境來(lái)決定。特別是以集合式的大型綜合購(gòu)物中心成為目前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，其以城市的商圈為主要的計(jì)算半徑。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但實(shí)際上它是由不規(guī)則的圖形組成的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。 購(gòu)物中心成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 截至 2020年底，國(guó)內(nèi)省會(huì)以上城市購(gòu)物中心的總體數(shù)量已經(jīng)超過(guò) 300家，其中僅 2020年一年新增的購(gòu)物中心就達(dá) 94 家，占購(gòu)物中心總量的 ％，達(dá)到了一個(gè)歷史最高點(diǎn)。 目前，上海市共擁有購(gòu)物中心 35家，位居全國(guó)第一位，其購(gòu)物中心總量占全國(guó)的 18％；廣州 27家，占全國(guó) 13％，居全國(guó)第二位；深圳位居第三，擁有購(gòu)物中心 20家，所占比重為 10％；北京、成都、大連、重慶、武漢的購(gòu)物中心擁有量均超過(guò) 10 家。據(jù)此看，國(guó)內(nèi)大型城市的購(gòu)物中心應(yīng)適當(dāng)加以控制，而部分二級(jí)城市的購(gòu)物中心還有一定的成長(zhǎng)空間和發(fā)展?jié)摿?。最大程度的搜集了?shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在購(gòu)物中心各種類型的分布統(tǒng)計(jì)中，列于第一位的是超區(qū)域購(gòu)物中心，所占比重達(dá)36％，高于區(qū)域型購(gòu)物中心兩個(gè)百分點(diǎn)，二者合計(jì)比例達(dá) 70％，共同構(gòu)成了中國(guó)購(gòu)物中心的主體。 商圈的構(gòu)成 類型 覆蓋范圍 到達(dá)時(shí)間 鄰里型 15公里， 1萬(wàn) 10萬(wàn)人 10分鐘以內(nèi) 社區(qū)型 58公里， 10萬(wàn) 30萬(wàn)人 15分鐘以內(nèi) 7萬(wàn)人 區(qū)域型 816公里， 30萬(wàn) 50萬(wàn)人 20分鐘以內(nèi) 20萬(wàn)人 超區(qū)域型 16公里， 50萬(wàn)人以上 20分鐘以上 50萬(wàn)人 從購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商的構(gòu)成來(lái)看，這是一種商業(yè)與地產(chǎn)相融合的產(chǎn)業(yè)。零售商開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心在全國(guó)的開(kāi)發(fā)總量中占 29％，僅為地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)數(shù)量的 51％。 全國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展商類型劃分 投資商 零售商 地產(chǎn)商 其他 13％ 29％ 56％ 2％ 商業(yè)街和住宅底商成為投資熱點(diǎn) 雖然購(gòu)物中心最為開(kāi)發(fā)商所青睞，但是，從投資者的角度出發(fā)卻非如此。所以，超過(guò) 60％的投資商對(duì)郊區(qū)和郊縣的商鋪興趣不大。大部分投資者表示，其能夠承受的商鋪總價(jià)不宜超過(guò) 300萬(wàn)元。 投資者選擇商鋪?zhàn)钪匾囊蛩? 商鋪是否有特點(diǎn) 商圈的聚集效應(yīng) 交通是否便利 投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的偏好 商業(yè)街 % 寫(xiě)字樓和住宅底商 % 社區(qū)商鋪 % 專業(yè)市場(chǎng) % 購(gòu)物中心 % 地鐵商鋪 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大型商店 % Shopping Mall % 特色商鋪 % 據(jù)專業(yè)部門(mén)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有 ％的開(kāi)發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)前景，其中 ％認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的新增值點(diǎn)，但希望能夠有更高的投資回報(bào)率。 （四）行業(yè)相關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。 公房 公房也稱公有住房， 國(guó) 有住宅。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 廉租房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段 購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工 階段的房屋。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較 嚴(yán)重。 爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 公共活動(dòng)中心 公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中 心和組團(tuán)中心等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價(jià) 銷售 ，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表 ?quot。 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售 合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品