【正文】 育也處于起步階段，對高層次的專業(yè)人才比較匱乏。每一個物業(yè)管理企業(yè)都面臨著機遇和挑戰(zhàn)，員工素質(zhì)的高低將決定其在競爭中的地位。為此，一方面應(yīng)引進一些具有相關(guān)知識與經(jīng)驗的高層次管理人才，另一方面應(yīng)通過培訓、定期考核、評比等手段，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質(zhì)。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。物業(yè)管理在服務(wù)過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達到和諧相處的目的。提升員工綜合素質(zhì)，營造文明禮貌的服務(wù)氛圍。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機制。公布服務(wù)項目和收費標準。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。本文通過自己在生活中的實地調(diào)查以及網(wǎng)上的數(shù)據(jù)、其他人的觀點，系統(tǒng)的分析出小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些問題，并挖掘其導致的原因，然后從政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方面提出改善策略。關(guān)鍵詞：小區(qū)；物業(yè)管理；問題；策略i Discussion on Residential Estate Property Management Problems amp。s point of view, the system analysis of the residential property management in some of the problems, and the reasons for the cause, and then from the government, property services panies, the owners of three ways to improve the full text is divided into four parts: the first part is the development course and meaning of the property management。the third part is the improvement strategy of the property management。property management。strategyii目錄 物業(yè)管理發(fā)展歷程及含義 1 1 2 物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析 3 物業(yè)管理的改善策略 彰顯主人翁形象 4 物業(yè)管理的前景展望 世界上最早的物業(yè)管理是19世紀60年代的英國。1981年3月10日，深圳市物業(yè)服務(wù)公司作為中國第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)而誕生，深圳東湖麗苑小區(qū)也成為該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的第一家業(yè)主，因此就這樣一個新興企業(yè)逐漸的被大家所認識和接受，隨后物業(yè)服務(wù)企業(yè)也逐漸的增加。2003年，《物業(yè)管理條例》的頒布，詳細了物業(yè)管理在法律法規(guī)中的地位以及管理辦法?！段飿I(yè)管理條例》中指出：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、維護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。現(xiàn)代的物業(yè)管理相對于起初的物業(yè)管理有了很大的進步，也在法規(guī)的管理下逐步成長，日新月異的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷促進其發(fā)展，數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)達到了幾萬家，從事物業(yè)服務(wù)的人員有上百萬，行業(yè)的數(shù)量還是挺龐大的，但很多地方還存在一些問題，與國外的一些發(fā)展國家的物業(yè)服務(wù)水平還是有一定 的差距的。重慶某一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂合同時候，由于合同中規(guī)定的各方的權(quán)利與義務(wù)不是很明確，從而導致了在后期各方履行和行使自己的權(quán)利時候產(chǎn)生了很多的矛盾。我國現(xiàn)在物業(yè)管理公司還沒有一個自發(fā)的行業(yè)協(xié)會，大多數(shù)地方都是由半政府性質(zhì)的行業(yè)協(xié)會在約束和規(guī)范當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，而建設(shè)管理部門和房管部門都是間接的管理物業(yè)行業(yè)，很大程度上物業(yè)管理公司幾乎都是自我進行約束，因此就會在很多方面有所松懈。從而導致物業(yè)管理公司將行業(yè)中的制度當作擺設(shè)，根據(jù)該公司自己的“制度”執(zhí)行。很多小區(qū)在物業(yè)管理企業(yè)的招投標過程中，由于政府領(lǐng)導以及相關(guān)企業(yè)單位的強行干涉，導致在很多“中間環(huán)節(jié)”都需要投入大量的資金，有時還會以不正當?shù)姆绞降玫皆擁椖?，物業(yè)管理企業(yè)在投標的過程中成本提高很多，從而導致在后期的運營中利潤微薄，就會極大的降低企業(yè)在各個方面的積極性。由于老舊小區(qū)都有些年限了，跟現(xiàn)代的小區(qū)的設(shè)施設(shè)備以及施工工藝都有很多不同，比如現(xiàn)代小區(qū)基本都是通過門卡進入小區(qū)，而老舊小區(qū)根本沒有這些設(shè)施，如果物業(yè)想了解出入的是不是本小區(qū)的業(yè)主，就必須通過逐個詢問的方式去了解，通過后期加裝此類設(shè)備的話，相對于以前買房的價格來說業(yè)主的成本又會增加很多，業(yè)主必然會產(chǎn)生一定的反感。很多老舊小區(qū)都可能出現(xiàn)墻體脫落、漏水等情況，很多問題都是由于房屋年限的原因，有些房屋盡管存在一些問題，但還未到達基本的使用年限，因此相關(guān)人員也未對房屋進行翻修或者改造。這樣的小區(qū)不僅對物業(yè)的管理來說是一件難的事情，而且對業(yè)主來說也是害怕的事情，生活在這樣的小區(qū)每天都會擔驚受怕，誰也不知道下一秒會發(fā)生什么事情。據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在從事物業(yè)管理的人員中，只有極少數(shù)的人員是這方面的專業(yè)水平，除了管理人員外，很多物業(yè)管理人員都是某些行業(yè)中下崗或者退休的人，普遍的專業(yè)水平都不高，并且對自己從事的崗位職責和該物業(yè)的管理模式等都不是很清楚。對于物業(yè)管理企業(yè)來說物業(yè)管理費就是其運營的費用和企業(yè)利益的來源。而物業(yè)管理方面又認為，我們是以服務(wù)為目的，盈利是很微薄的，從而導致兩者間的矛盾更加激化。基本設(shè)施設(shè)備的維護就是物業(yè)管理企業(yè)的職責，對電梯的定期維護是不可少的一部分，有些小區(qū)由于在安裝電梯的招投標初期，由于各方面的原因 導致電梯的質(zhì)量等方面有一些缺陷，從而使得后期的維護頻繁，業(yè)主就經(jīng)常不能使用電梯。但有些老人就喜歡到處走走，誰也不能肯定說他們不會去，畢竟那是小區(qū)的公共活動區(qū)域。這本來是一件很小的事情，也屬于物業(yè)管理的職責范圍內(nèi)，在小成本和少人力的情況下就能解決的。在一些小區(qū)里經(jīng)常會看見業(yè)主私自到處拉電線，有時確實是方便了自己，但這極大的影響了小區(qū)中的美觀，一人這樣做可能沒多大的影響，如果每個業(yè)主都這樣做就顯得太混亂，無論是從安全的角度還是從小區(qū)的美觀角度去考慮，這樣的行為物業(yè)肯定會上前制止的，但有些業(yè)主以方便或者說是開發(fā)商前期沒考慮到這些問題為由，總是不配合物業(yè)，這讓物業(yè)顯得十分為難。重慶某小區(qū)中就出現(xiàn)了這樣一件事情：小區(qū)的某個業(yè)主將車停在了小區(qū)內(nèi)的隨便一個位置，第二天早上用車的時候發(fā)現(xiàn)車上出現(xiàn)了很多的劃痕，隨后就去找物業(yè)賠償，認為這是物業(yè)沒管理好，剛好他停車的那個位置也沒有監(jiān)控，因此無法找出是誰做的。業(yè)主委員會是通過全小區(qū)業(yè)主共同推選出來的，其代表小區(qū)各個業(yè)主行使其所擁有的權(quán)利，從而使得業(yè)主的利益得到最大的保護，以致使物業(yè)管理公司盡到自己所履行的義務(wù)。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主委員會就形同虛設(shè)，并且其成員基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的職責是什么，甚至對法制觀念相對薄弱。因此對物業(yè)管理公司的監(jiān)督、協(xié)助等職能很難得到發(fā)揮。市場經(jīng)濟體制下的行業(yè)就是在法律法規(guī)體系的不斷完善中的成長的經(jīng)濟。同時加大宣傳力度，使得相關(guān)人員完全熟悉自己所擁有的權(quán)利，在出現(xiàn)相關(guān)問題的時候能輕松應(yīng)對。在相關(guān)部門的管理過程中，不僅要加強其立法，使其遇到問題能很好的協(xié)調(diào)，同時處理問題是有據(jù)可依，而且要在管理體制上理順各個部門之間的關(guān)系，使其健康蓬勃的發(fā)展。除了定期對企業(yè)的資質(zhì)進行 審查外，還要進行不定時的抽查，讓物業(yè)管理企業(yè)以一種“時刻準備著”的心態(tài)去規(guī)范自己。加強對物業(yè)管理企業(yè)合理收費的規(guī)范。因此相關(guān)部門要嚴格規(guī)范收費標準，依據(jù)當?shù)匦姓块T所制定的收費標準去要求物業(yè)管理企業(yè)，避免出現(xiàn)亂收費等情況的發(fā)生。政府加大對其扶持力度，不僅能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職盡責的為業(yè)主服務(wù)，而且也能其能良好的生存與發(fā)展。比如降低或減免其營業(yè)稅、機械設(shè)備的安檢費等。，提高其綜合素質(zhì)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的高低，很大程度上就決定了其所服務(wù)的對象的滿意度，但服務(wù)質(zhì)量就需要企業(yè)員工的綜合素質(zhì)能達到一定的水平，因此對企業(yè)員工的綜合素質(zhì)培訓就顯得尤為重要。所以物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立起一支善管理、懂經(jīng)營、技術(shù)精、思想好的專業(yè)化物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強化對管理人員的考核與培訓，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。管理人員是對下屬的人員的一個帶頭和示范作用，他們對事情的處理方式以及對每件事情或相關(guān)人員的態(tài)度，都極大的影響著下屬員工。愛崗是敬業(yè)的前提，敬業(yè)是愛崗的表現(xiàn)。通過培訓教育使得他們能更加富有激情、責任心，并能全身心的投入到工作中，同時也能將自己所服務(wù)的小區(qū)當作自己的家，將業(yè)主當作自己的家人一樣去對待。對于大部分的小區(qū)來說，基本時間都是一些老人或者小孩在家，相對年輕人來說，他們就沒有那么的方便，因此物業(yè)需要體現(xiàn)其人文關(guān)懷，讓業(yè)主能感受到物業(yè)企業(yè)好的服務(wù)態(tài)度。小孩子在各個小區(qū)也是一個很大的群體，物業(yè)應(yīng)該不定時的對小孩的安全方面進行宣傳教育，物業(yè)可以根據(jù)小孩的喜好組織一些活動，對小區(qū)的小孩子進行集中教導，比如知識搶答、實際案例講解等方式，并且設(shè)置一些小的獎品，激勵大家都參加。運動場所以及器材是一般小區(qū)必須的一些東西，但很多時候受眾人群都有一定的局限性，比如游泳池、籃球場、網(wǎng)球場等一系列公共設(shè)施基本對大眾都不是 免費開放的，因此物業(yè)應(yīng)盡量將這些公共資源向業(yè)主開放，并且增加一定量的運動器材，讓受眾人群能從小孩到老人，以此能滿足不同人群的需求。物業(yè)管理企業(yè)也要管理好該小區(qū)的公共資源被個人利用的情況，盡量避免公共資源利益化，公共資源是屬于所有業(yè)主的資源，如果利益化就會給小區(qū)造成一種不和諧的畫面?！爸魅宋獭边@三個字，看似平常，其實它所蘊涵的是一種肯定和認同，是一種責任和使命。我們必須將我們所經(jīng)過的任何一個地方當作家來看，將這種意識映射到我們的心里。彰顯主人翁形象俗話說“一個巴掌拍不響”，物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)的對象是業(yè)主，如果業(yè)主不積極配合物業(yè)管理進行的一系列管理行為，這肯定會給物業(yè)管理企業(yè)帶來很大的困難。在小區(qū)的環(huán)境方面，業(yè)主應(yīng)該學會自我保持小區(qū)的清潔，將垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，應(yīng)該主動的收拾，不要因為是公共區(qū)域，就認為這是物業(yè)管理的責任；在物業(yè)收費方面，只要在合理的收費標準范圍內(nèi)，業(yè)主應(yīng)該及時的去繳納，不要讓物業(yè)管理企業(yè)來催繳，要將按時繳費形成一個習慣；在糾紛方面，有時業(yè)主間關(guān)于某些的糾紛，需要物業(yè)出面處理的時候，業(yè)主應(yīng)該及時通過物業(yè)去處理，并且積極配合物業(yè)管理的處理，物業(yè)管理所做出的合理的解決方式，相關(guān)業(yè)主應(yīng)該盡量接受并且能妥善的處理糾紛。同時也要對全部業(yè)主的管理規(guī)約實施情況進行監(jiān)督，促使業(yè)主也能履行好自己的職責。相關(guān)的制度會更加的完善。社會在不斷的發(fā)展中，科技也在不斷進步中，物業(yè)管理以后也會走向智能化，讓物業(yè)在對小區(qū)的管理過程中更加便利，減少其中投入的人力，同時也能節(jié)約其長期的人工成本。隨著社會中人們的知識水平的不斷提高，業(yè)主的法制意識也會越來越強。在知道相關(guān)法律的情況下，業(yè)主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和維護自己的權(quán)利。品牌的建立是在長期的發(fā)展中逐步形成的，在將來的發(fā)展中，市場的體系中的資源逐漸達到飽和，使得競爭愈加激烈，物業(yè)管理將從數(shù)量型向質(zhì)量型、規(guī)模型、效益型轉(zhuǎn)變，因此樹立一個好的品牌就顯得尤為重要，在服務(wù)水平、質(zhì)量的基礎(chǔ)上建立起企業(yè)外部和內(nèi)部的形象，將品牌發(fā)展壯大。參考文獻劉新華 周哲.《物業(yè)管理》.清華大學出版社，2014年10月。，2007年第10期。，