【正文】 決收費(fèi)難問題 ... ............................. 16 推行資金賬目公開，爭取更多居民的理解支持 ................................................ 16 于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶，實(shí)行費(fèi)用減免或補(bǔ)貼 ....................................... 17 確業(yè)主管理委員會(huì)的地位，充分發(fā)揮其職能作用 ...................................................... 17 5. 結(jié)束語 .......................................................................................................................................... 18 參考文獻(xiàn) ......................................................................................................................................... 19 致謝 ................................................................................................................................................. 20 3 住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問題及對(duì)策 中文摘要 隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 物業(yè)管理已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中的重要的新 興行業(yè)，但 伴隨著物業(yè)管理企業(yè)成長而來的一個(gè)突出問題，就是收取物業(yè)管理費(fèi) 難。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)既是保證物業(yè)管理活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液， 也是涉及業(yè)主和物 業(yè)使用人切身利益的大事，因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理公司的高度關(guān) 注。所以多角度地分 析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問題及對(duì)策有重要意義?？茖W(xué)、 規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來良好的社會(huì)效益、經(jīng) 濟(jì)效益和環(huán)境效益。 但在實(shí)際操作中 , 許多公司由于種種原因?qū)е率召M(fèi)不足 ,影響了自身的正常經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn) ,不少公司 收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時(shí) ,物業(yè)管理收費(fèi)問題也成為老百姓新的投 訴熱點(diǎn) ,并有逐年升溫的趨勢。 5 我國物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成 根據(jù) 2021 年 11 月 13 日，國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部，發(fā)改價(jià)格 [2021]1864 號(hào)發(fā)布。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專 項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)及特約服務(wù)費(fèi)。普通住宅的綜合服務(wù)費(fèi)，按照服務(wù)質(zhì)量實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。m2；高層住宅一至 四級(jí)分別為 2 元 — 元 /月 地區(qū)制定的專項(xiàng)維修資金 2 元 /年 戶，水費(fèi) 元 /m電費(fèi) 元 /度、取暖費(fèi) 元 / m2 等費(fèi)用及特約服務(wù)費(fèi)。 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用收繳的現(xiàn)狀 住宅小區(qū)的物業(yè)管理起步于 90 年代初期，經(jīng)歷了從探索、試點(diǎn)到逐步推開 的過程，其管理體制也逐步由早期的傳統(tǒng)福利型轉(zhuǎn)變成為具有較高專業(yè)化、社會(huì) 化程度，企業(yè)化、經(jīng)營性特征明顯的現(xiàn)代物業(yè)管理，經(jīng)過 10 多年的發(fā)展歷史， 物業(yè)管理的覆蓋面、物業(yè)管理企業(yè)隊(duì)伍，服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量都有了長足進(jìn)步。 2021 年 5 月 4 日 ,中國質(zhì)量協(xié)會(huì)、 全國用戶委員會(huì)公布的 2021 年度全國住 宅用戶滿意度測評(píng)結(jié)果顯示 :全國住宅用戶滿意度指數(shù)為 66,比 2021 年降低了 。配套設(shè)施未按承諾建設(shè)、 小區(qū)環(huán)境治理不到位、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)不對(duì)稱 ,是住戶認(rèn)為誠信度低的主要 原因。 南京市 1100 多家物業(yè)服務(wù)公司中有七成處于虧損境地 ,物業(yè)管 7 理費(fèi)收繳率平均不到 50%,許多居民小區(qū)的收繳率僅為 10%多一點(diǎn)。 導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難問題的因素分析 業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)觀念還未完全樹立 ,短期內(nèi)難以和盤接受 我國的住房消費(fèi)模式在較長時(shí)期內(nèi)以福利型為主 ,加之宣傳力度不夠 ,業(yè)主 對(duì)自己掏錢買房還要花錢 養(yǎng)房心存不解或顧慮重重 ,經(jīng)常將物業(yè)管理視為購房的 一種售后服務(wù)行為。看到同類 服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)明顯低于自己居住的小區(qū) ,便武斷采取拒絕或拖欠繳費(fèi)的做法以示 不滿 ,消費(fèi)意識(shí)淡薄。物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)與收費(fèi)的不規(guī) 范主要體現(xiàn)在 : 缺乏管理的細(xì)節(jié)化、科學(xué)化 ,服務(wù)水平較差 例如 ,許多業(yè)主因工作單位路遠(yuǎn) 經(jīng)常早出晚歸 ,物業(yè)服務(wù)公司上班時(shí)業(yè)主早 已奔向單位 ,物業(yè)服務(wù)公司下班時(shí)業(yè)主還未到家 ,只得經(jīng)常托親戚朋友代繳費(fèi)用 , 時(shí)間 緊的情況下甚至自己中午專門乘出租車趕回小區(qū)繳費(fèi)。沒有責(zé)任感的物業(yè)服務(wù)公司收取了費(fèi)用卻欺瞞 業(yè)主 ,資金遲遲不到位或者得不到有效合理利用 ,不專業(yè)的業(yè)主是看不出來的。 收費(fèi)名目繁多 ,收費(fèi)項(xiàng)目與規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) 不符 ,甚至重復(fù)收費(fèi) 8 物業(yè)服務(wù)公司在收取押金、保證金并提供完服務(wù)后 ,以各種不合理要求和理 由向業(yè)主大打折扣。 收費(fèi)定價(jià)項(xiàng) 目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)不公布 ,收支情況不公開 物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的地位、關(guān)系不對(duì)稱 住宅小區(qū)物業(yè)管理具有集中管理的特色 ,而政府集權(quán)管理的制度是小區(qū)物業(yè) 管理收費(fèi)問題日益嚴(yán)重的制度基礎(chǔ)。而小區(qū)居民對(duì)于物業(yè)管理方面的權(quán)利界定不夠 明確 ,業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作也才剛剛開始 ,缺乏有效的法規(guī)和制度基礎(chǔ)。 開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間缺乏相互制約及協(xié)調(diào)的機(jī)制 目前， 1/3 以上的物業(yè)服務(wù)公 司由房產(chǎn)開發(fā)商自己組建，缺乏有效的制約機(jī) 制。這樣 ,勢必造成物業(yè)服務(wù)公司的虧損，開發(fā)商不停地補(bǔ)貼，造 成惡性循環(huán)，補(bǔ)貼一旦不能到位，物業(yè)服務(wù)公司就難以為繼。經(jīng)常發(fā)生小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司還在卻找不到開發(fā)商的現(xiàn)象，業(yè)主自然 而然地將責(zé)任推給了物業(yè)服務(wù)公司，令其左右為難。 其中 ,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不滿主要表現(xiàn)在環(huán)境維護(hù)不到位、安全性差、服務(wù) 不及時(shí)、服務(wù)態(tài)度差、社區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理與車位管理不到位、民主化管理不夠 9 等。據(jù)調(diào)查，我區(qū)普通居住小 區(qū)中，多數(shù)物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率平均只有 50%70%左右，低的甚至只有 30%。有的物業(yè)管理公司重收費(fèi)、輕服務(wù)，服務(wù)成本居高 不下，收費(fèi)項(xiàng)目過多，支出沒有標(biāo)準(zhǔn)，明顯超出業(yè)主預(yù)期。有時(shí)由于業(yè)主的素質(zhì)、修養(yǎng)、所受 的教 育有高有低，一些不文明甚至于損人利己或損人不利己的行為時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管 理公 司在管理中容易 “得罪 ”人， 有可能導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量不合 格。 10 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不合理、不公開、不規(guī)范 物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要特點(diǎn)是服務(wù)的內(nèi)容和深度要求不同， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形 式當(dāng)然不同。 綜合服務(wù)收費(fèi)與個(gè)體特約服務(wù)收費(fèi)并存 綜合服務(wù)收費(fèi)指為所有成員提供的維修、養(yǎng)