【正文】 個收費(fèi)證件幾個小區(qū)使用，沒有實(shí)行“一點(diǎn)一證”。 5 、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、 強(qiáng)行收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。強(qiáng)行收取公攤費(fèi)，公共部分，公共設(shè)備 設(shè)施如樓道，消防通道的照明，路燈，照明燈等部位的費(fèi)用，強(qiáng)行收取小區(qū)停車月租費(fèi)。 業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，通 常停留在“不管什么問題，均由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào) 解決”，而一旦其額外需求得不到滿足時，則以種種理由拒交物業(yè)管理費(fèi)。 2. 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 認(rèn)識不足。但在《物業(yè)管理?xiàng)l例 》 中明確了服務(wù)與收費(fèi)應(yīng)遵循“質(zhì)價相符”的原則，物業(yè)提供的服務(wù)是與業(yè)主交費(fèi)完全相關(guān)的。 。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)過 程 6 中履行的是協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)的職能。 4. 一些業(yè)主還沒有樹立物業(yè)管理服務(wù)也是一種消費(fèi)的意識。 此外 ， 業(yè)主不理解物業(yè)管理的有償服務(wù)行為， 由于一些物業(yè)管理服務(wù)是間接的和隱性的，業(yè)主沒有得到直接的利益，就不承認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)所作的工作 ， 也常常因此拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 市場化要求物業(yè)管理公司提供服務(wù)并自負(fù)盈虧，業(yè)主和物業(yè)使用人 就需要繳納合理的物業(yè) 管理費(fèi)，維持企業(yè)的正常運(yùn)營。這就造成了一些職工面對每月幾十 甚至 上百元的物業(yè)管理費(fèi)，感到無力支付，造成物業(yè)管理收取難。 由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)的對象是廣大業(yè)主而不是某個單位，因此不可能因一部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就暫停服務(wù)，從而使這些業(yè)主產(chǎn)生 “ 搭便車 ” 的僥幸心理，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)，既嚴(yán)重?fù)p害了廣大已交費(fèi)業(yè)主的利益，又容易引發(fā)其他業(yè)主的惡性效仿。 物 業(yè)管理尚未完全推向市場，部分業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司不好，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。 （ 二 ） 開發(fā)單位原因 。于是 ,業(yè) 主就把拒交物業(yè)管理費(fèi)作為挽回自己損失的手段。 、輕管理 ,造成物業(yè)管理?xiàng)l件的先天性不足。但一些開發(fā)商只注重商品房開發(fā) ,輕視物業(yè)管理 ,視物業(yè)管理為一種附屬品 ,在規(guī)劃設(shè)計階段沒有考慮日后的物業(yè)管理問題，導(dǎo)致業(yè)主入住后物業(yè)管理工作無法正常開展 ,給業(yè)主的居住、工作、生活帶來諸多 不便。 施工單位不按設(shè)計要求施工，排污管深淺不一，化糞池設(shè)計位置欠妥，排污管水平鋪設(shè)過長，造成經(jīng)常嚴(yán)重堵塞。為此在收取服務(wù)費(fèi)時，業(yè)主、物業(yè)使用人往往持不滿態(tài)度甚至有對立情緒。 開發(fā)商有些建筑工程 問題，直接造成了物業(yè)管理的先天不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)不能到位。業(yè)主有時會將這些歸罪于物業(yè)管理企業(yè)，拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 由于開發(fā)商施工質(zhì)量的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，使業(yè)主、物業(yè)使用人意見頗大。一旦解決不了， 就不交物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)管理水平的高低決定著管理費(fèi)繳費(fèi)率的高低。業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到應(yīng)有的管理和服務(wù)，就用拒交管理費(fèi)的方法維護(hù)自身合法權(quán)益，由此形成欠費(fèi)的惡性循環(huán)。 由于業(yè)主、物業(yè)使用人的素質(zhì)和修養(yǎng)參差不齊，諸如高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設(shè)施等現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理公司在管理時如果方式、 方法不當(dāng)就容易“ 開罪 ” 一些業(yè)主，造成拒交管理費(fèi)現(xiàn)象。 物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)及其使用情況 9 應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費(fèi)，不明支出，造成心里不平衡，進(jìn)而拒交管理費(fèi)。 目前，社會共用部門繼續(xù)沿用在計劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。在這種運(yùn)作模式下，業(yè)主一旦對上述某項(xiàng)服務(wù)不滿時，就可能采取不交物業(yè) 管理費(fèi)的抵觸措施。 一些城市的供電、供水、煤氣、供暖等都實(shí)行了綜合收費(fèi)、統(tǒng)一劃卡，可以節(jié)省大量的收費(fèi)人員，降低相關(guān)成本，節(jié)省業(yè)主大量的時間。不僅浪費(fèi)了大量的人力資源，加大了物業(yè)管理成本，而且也給不愿交費(fèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人造成了可乘之機(jī)。 6. 依法維權(quán)意識弱 。即使是認(rèn)真 履行了物業(yè)服務(wù)合同，管理服務(wù)到位，對業(yè)主、物業(yè)使用人拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不少企業(yè)也不愿通過訴訟程序討回公道。而目前有關(guān)收費(fèi)糾紛的處理規(guī)定操作性較差，主要立足于教育業(yè)主自覺守法， 10 只在迫不得已的情況下才訴之法律，法庭判決后執(zhí)行也較難，使欠費(fèi)者更有恃無恐。 物業(yè)管理理論和實(shí)踐發(fā)展迅速，立法則顯得相對滯后。 出于以上原因，人們交費(fèi)時往往不能心甘，也是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的一個原因。 有的小區(qū)隸屬關(guān)系遲遲未能確定，居委會不能成立，戶口不能申報，給小區(qū)上學(xué)入托、下崗待業(yè)、計劃生 育、征兵工作、人大代表選舉、外來暫住人口管理等工作帶來了很大難度，居民怨聲載道。 ，執(zhí)行力度也不夠。而物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)自身資金短缺，沒有實(shí)力也沒有能力墊付這筆資金，導(dǎo)致工程被擱淺，直接影響到業(yè)主的生活。 三 、物業(yè)管理收費(fèi)難問題的對策 為解決物業(yè) 管理市場存在的諸多問題 ,2020 年 6 月國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ,并于 9 月 1 日起實(shí)施。使物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了有法可依 。這將有效避免由于物業(yè)管理?xiàng)l件的先天性不足而引發(fā)的欠費(fèi)糾紛。逾期仍不交納的 ,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。但筆者認(rèn)為治標(biāo)不治本 ,為了 從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難 ，還應(yīng)做好以下 幾方面 工作。 （二） 加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管力度 應(yīng)監(jiān)督開發(fā)商做到宣傳與實(shí)際相符 ， 設(shè)計施工合理，完善相應(yīng)的硬件設(shè)施， 還要加強(qiáng)對開發(fā)商建房工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料，降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì) 量的行為，以免給入住后的居民留下隱患。主管部門 應(yīng) 加強(qiáng)監(jiān)管力度，促使物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，為提高業(yè)主、使用人的滿意率，物業(yè)公司應(yīng)主動在自身上找原因。 （四） 從制度設(shè)計上下功夫 ,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的程序化及使用透明化 目前 ,由于我國各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同 ,居民的經(jīng)濟(jì)承受能力也不同 ,物業(yè)管理的內(nèi)容和質(zhì)量更不同。然而現(xiàn)實(shí)操作中若沒有一 13 個規(guī)范、一個原則 ,物業(yè)管理工作也難以順利開展。由于物業(yè)管理公司是受業(yè)主的委托、為業(yè)主管理物業(yè) ,制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)按以下程序進(jìn)行 : (1) 物業(yè)管理公司必須 先了解業(yè)主所需要的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求 ,然后根據(jù)物業(yè)的類型、特點(diǎn) ,依據(jù)國家有關(guān)的法規(guī)政策測算物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 (3) 最后由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定或否決由物業(yè)管理公司測算、由業(yè)主委員會審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通過以上程序 制定的物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn) ,由于經(jīng)過了雙方當(dāng)事人的充分協(xié)商 ,體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的意志 ,特別是得到廣大業(yè)主的認(rèn)可 ,在日后的執(zhí)行中便可以減少摩擦和糾紛。 （五） 建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度 建