【正文】 和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。 據(jù)調(diào)查，目前大多數(shù)物業(yè)管理公司收費率 僅 在 70%— 80%之間， 極少數(shù) 能夠達到 90%以上，部分 公司收取率甚至為 40%— 50%。 （三 ） 收費行為 ，服務(wù)水平打折。 很多地方不執(zhí)行規(guī)定的收費標準，亂向裝飾公司，裝飾工人，業(yè)主收取各項費用?！段飿I(yè)服務(wù)分等定級標準》 的出臺進一步明確了 物業(yè)管理公司是按菜單式服務(wù)標準進行收費的。 5. 消費水平不高 。目前成立了業(yè)委會的小區(qū)比例還相當(dāng)小，即使是成立了業(yè)委會，也存在不能有效 7 行使自主權(quán)的現(xiàn)象，造成業(yè)主自主選擇物業(yè)管理難，主人翁意愿得不到充分體現(xiàn)，交費消極。 3. 設(shè)計施工不合理 。 5. 工程質(zhì)量問題多 。 2. 管理不當(dāng)遭抵觸 。他們往往憑借市場壟斷的優(yōu)勢，把風(fēng)險推給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司代其向最終用戶收費。 目前業(yè)主維權(quán)意識的呼聲越來越高，而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識則較弱。 2. 隸屬關(guān)系不確定 。新出臺《物業(yè)管理條例》對開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)作了明確的界定 ,理順了相關(guān)主體之間的關(guān)系。 （一） 政府、社會和物業(yè)公司應(yīng)該加強宣傳， 提高業(yè)主的認知水平， 提高普通百姓物業(yè)管理消費意識 為使業(yè)主和物業(yè)公司建立良好的關(guān)系，構(gòu)建和諧社會，充分解決物業(yè)管理收費難的問題，主管部門、媒體和物業(yè)應(yīng)對業(yè)主 加強物業(yè)管理知識的宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，讓業(yè)主懂得不 12 交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益 ， 并通過多種形式督促業(yè)主遵守《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》 。因此 ,在物業(yè)管理收費方面 ,應(yīng)通過立法進一步規(guī)定物業(yè)管理收費標準確定的原則和程序 ，以保證 定出一個雙方都要認可、都滿意的物業(yè)管理收費標準。 （六） 政府有關(guān)部門加強對房地產(chǎn) 市場和物業(yè)管理市場的監(jiān)管職能 只有政府有關(guān)部門嚴格對開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營資質(zhì)管理 ,才能把不規(guī)范、不誠信的開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)清除出市場。 梁柱 《中國物業(yè)管理理論探索與實踐》，中國經(jīng)濟出版社。 張卉春、郭靜娜 《物業(yè)管理收費難在何處》《 昆山日報 》。一方面開發(fā)商不得不面向市場為新建物業(yè)選擇管理者 ,有利于克服自管自建模式帶來的弊端。 (2) 物業(yè)管理公司將測算出的收費標準報業(yè)主委員會審核 ,業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)管理公司對測算收費的辦法進行說明 ,如認為不合理 ,業(yè)主委員會可與物業(yè)管理公司一起討論、協(xié)商、修改 ,從而使收費標準合理化。 （三） 物業(yè)管理公司應(yīng) 規(guī)范自身的行為 物業(yè)公司應(yīng)加強自身建設(shè)，培育正確的服務(wù)理念， 要擺正自己和業(yè)主之間的關(guān)系 , ,嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》提供物業(yè)管理服務(wù)。《物業(yè)管理條例》要求開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工階段就要聘請前期物業(yè)管理企業(yè) ,聽取物業(yè)管理企業(yè)的意見和要求 ,配套完善物業(yè)管理的各項設(shè)施 ,保證工程質(zhì)量上水平。部分業(yè)主明確表示：戶口問題不解決，物業(yè)管理費就不交。也有的企業(yè)滿足于收費率達到一定比例，殊不知，恰恰是個別業(yè)主、物業(yè)使用人的不交費，侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益，失掉了對大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人的公平。 5. 收費手段落后 。 3. 費用支出不透明 。部分業(yè)主不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把問題推給物業(yè)管理公司。另外，小區(qū)周圍的噪聲也直接影響業(yè)主、物業(yè)使用人的生活環(huán)境。 隨著人們生活水平的提高 ,對物業(yè)及物業(yè)管理的要求也在提高 ,為了迎合消費者 ,促進樓宇的銷售 ,開發(fā)商往往夸大宣傳 ,作一些不切實際的承諾 ,待業(yè)主入住后 ,發(fā)現(xiàn)實際 狀況和承諾相差甚遠 ,施工材料以次充好 ,一些配套設(shè)施還不到位。 雖然 目前職工工資 有了很大提高，增加了購房的一次性補償和住房補貼，但尚未考慮到物業(yè)管理的部分。在《物業(yè)管理條例 》 中明確了六個法律關(guān)系，而在實際管理中往往因業(yè)主對自己的法律地位認識不清而導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理上的被動和物業(yè)管理費的欠收現(xiàn)象，這主要體現(xiàn)在業(yè)主相鄰關(guān)系方面 ， 如裝修造成管道堵塞、樓板開裂、滲漏水、噪聲擾鄰等 。 二、物業(yè)管理收費難的原因 （ 一 ） 業(yè)主自身原因 1． 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù) 內(nèi)容 的認識不足 。 ，明碼標價不力。 （二） 收費標準 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量、深度 ,遵循 合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng) 的原則確定。 自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成 立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。 [關(guān)鍵詞 ]：物業(yè)管理 物業(yè)收費 收費對策 物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū) 內(nèi) 所有建筑物共有部分以 及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域， 3 約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。 物業(yè)管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物 4 業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的 .公共性的服務(wù)以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費 ,實行政府指導(dǎo)價。但從目前情況來看，只有不到一半的物業(yè)企業(yè)辦理了收費證件，有的還是一個收費證件幾個小區(qū)使用，沒有實行“一點一證”。 2. 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的標準 認識不足。 4. 一些業(yè)主還沒有樹立物業(yè)管理服務(wù)也是一種消費的意識。 由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)的對象是廣大業(yè)主而不是某個單位，因此不可能因一部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就暫停服務(wù)，從而使這些業(yè)主產(chǎn)生 “ 搭便車 ” 的僥幸心理，躲避、逃避交納物業(yè)管理費，既嚴重損害了廣大已交費業(yè)主的利益，又容易引發(fā)其他業(yè)主的惡性效仿。 、輕管理 ,造成物業(yè)管理條件的先天性不足。 開發(fā)商有些建筑工程 問題，直接造成了物業(yè)管理的先天不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)不能到位。 物業(yè)管理水平的高低決定著管理費繳費率的高低。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費，不明支出，造成心里不平衡，進而拒交管理費。