【正文】 許海峰 《物業(yè)管理》 ， 人民法院出版社 。 15 參考文獻(xiàn)： 周宏泉 《 物業(yè)管理新思維》，海天出版社。另一方面還為業(yè)主選擇物業(yè)管理者提供了較大的空間 ,業(yè)主可以充分行使自己的權(quán)利 ,保護(hù)自身的利益。 （五） 建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度 建立市場競爭和優(yōu)勝劣汰機(jī)制，成立招投標(biāo)監(jiān)督委員會，后期開發(fā)的所有項(xiàng)目均應(yīng)通過物業(yè)管理招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，杜絕自建自管，重建設(shè)輕管理以及變相自建自管現(xiàn)象發(fā)生，使招投標(biāo)真正 14 做到公平、公開、公正。 (3) 最后由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定或否決由物業(yè)管理公司測算、由業(yè)主委員會審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。然而現(xiàn)實(shí)操作中若沒有一 13 個(gè)規(guī)范、一個(gè)原則 ,物業(yè)管理工作也難以順利開展。主管部門 應(yīng) 加強(qiáng)監(jiān)管力度，促使物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，為提高業(yè)主、使用人的滿意率，物業(yè)公司應(yīng)主動在自身上找原因。但筆者認(rèn)為治標(biāo)不治本 ,為了 從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難 ，還應(yīng)做好以下 幾方面 工作。這將有效避免由于物業(yè)管理?xiàng)l件的先天性不足而引發(fā)的欠費(fèi)糾紛。 三 、物業(yè)管理收費(fèi)難問題的對策 為解決物業(yè) 管理市場存在的諸多問題 ,2020 年 6 月國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ,并于 9 月 1 日起實(shí)施。 ，執(zhí)行力度也不夠。 出于以上原因，人們交費(fèi)時(shí)往往不能心甘，也是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的一個(gè)原因。而目前有關(guān)收費(fèi)糾紛的處理規(guī)定操作性較差，主要立足于教育業(yè)主自覺守法， 10 只在迫不得已的情況下才訴之法律，法庭判決后執(zhí)行也較難，使欠費(fèi)者更有恃無恐。 6. 依法維權(quán)意識弱 。 一些城市的供電、供水、煤氣、供暖等都實(shí)行了綜合收費(fèi)、統(tǒng)一劃卡，可以節(jié)省大量的收費(fèi)人員，降低相關(guān)成本，節(jié)省業(yè)主大量的時(shí)間。 目前，社會共用部門繼續(xù)沿用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。 物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)及其使用情況 9 應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到應(yīng)有的管理和服務(wù)，就用拒交管理費(fèi)的方法維護(hù)自身合法權(quán)益，由此形成欠費(fèi)的惡性循環(huán)。一旦解決不了， 就不交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主有時(shí)會將這些歸罪于物業(yè)管理企業(yè)，拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。為此在收取服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人往往持不滿態(tài)度甚至有對立情緒。但一些開發(fā)商只注重商品房開發(fā) ,輕視物業(yè)管理 ,視物業(yè)管理為一種附屬品 ,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段沒有考慮日后的物業(yè)管理問題，導(dǎo)致業(yè)主入住后物業(yè)管理工作無法正常開展 ,給業(yè)主的居住、工作、生活帶來諸多 不便。于是 ,業(yè) 主就把拒交物業(yè)管理費(fèi)作為挽回自己損失的手段。 物 業(yè)管理尚未完全推向市場，部分業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司不好，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。這就造成了一些職工面對每月幾十 甚至 上百元的物業(yè)管理費(fèi)，感到無力支付，造成物業(yè)管理收取難。 此外 ， 業(yè)主不理解物業(yè)管理的有償服務(wù)行為， 由于一些物業(yè)管理服務(wù)是間接的和隱性的，業(yè)主沒有得到直接的利益，就不承認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)所作的工作 ， 也常常因此拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)過 程 6 中履行的是協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)的職能。但在《物業(yè)管理?xiàng)l例 》 中明確了服務(wù)與收費(fèi)應(yīng)遵循“質(zhì)價(jià)相符”的原則，物業(yè)提供的服務(wù)是與業(yè)主交費(fèi)完全相關(guān)的。 業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，通 常停留在“不管什么問題，均由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào) 解決”，而一旦其額外需求得不到滿足時(shí)，則以種種理由拒交物業(yè)管理費(fèi)。 5 、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、 強(qiáng)行收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。按照《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，物業(yè)企業(yè)在取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《工商營業(yè)執(zhí)照》后，按《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》的 要求由房產(chǎn) 部門辦理小區(qū)等級評定后，到物價(jià)部門核定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦理《 服務(wù)價(jià)格（收費(fèi)）監(jiān)審證》，方可依據(jù)批復(fù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 外銷商品房屋的服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表協(xié)商議定。收費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 根據(jù)物業(yè)公司提供服務(wù)的性質(zhì)、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況 ,分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià) (經(jīng)營者定價(jià) )。 一、 目前 我國物業(yè)管理收費(fèi)的 情況 （一） 總體收費(fèi)狀況 物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體 收費(fèi)形勢一般 。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2 萬家，從業(yè)人員突破 200 萬人。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動。 1 衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁莈螄羈肇莇袆膃蒞莇薅羆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄蒁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆肈蒅袈羈莇薅薇膄芃薄蝕羇腿薃袂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈蚈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆羅袃羋蚅蚅膈膄蚄螇 羈蒃蚃衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁莈螄羈肇莇袆膃蒞莇薅羆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄蒁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆肈蒅袈羈莇薅薇膄芃薄蝕羇腿薃袂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈蚈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆羅袃羋蚅蚅膈 膄蚄螇羈蒃蚃 衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁莈螄羈肇莇袆膃蒞莇薅羆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄蒁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆肈蒅袈羈莇薅薇膄芃薄蝕羇腿薃袂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈蚈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆羅袃羋蚅蚅膈膄蚄螇 羈蒃蚃衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁莈螄羈肇莇袆膃蒞莇薅羆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄蒁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆肈蒅袈羈莇薅薇膄芃薄蝕羇腿薃袂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈蚈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆羅袃羋蚅蚅膈 膄蚄螇羈蒃蚃 衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁莈螄羈肇莇袆膃蒞莇薅羆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄蒁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆肈蒅袈羈莇薅薇膄芃薄蝕羇腿薃袂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈蚈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆羅袃羋蚅蚅膈膄蚄螇 羈蒃蚃衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁莈螄羈肇莇袆膃蒞莇薅羆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄蒁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆肈蒅袈羈莇薅薇膄芃薄蝕羇腿薃袂膂膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀薀螆肅芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈蚈蝕襖莆蚇螃肀節(jié)蚆羅袃羋蚅蚅膈 膄蚄螇羈蒃蚃 衿膆荿蚃羂罿芅螞蟻膅膁莈螄羈肇莇袆膃蒞莇薅羆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄蒁袇肁膀蒁薆襖肆蒀蠆聿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇蕆蚃羀膃蒆螅膆肈蒅袈羈莇薅薇膄芃薄蝕羇腿薃袂