【正文】 （四）政府方面原因 ??????????????????? ??????????? 10 三、物業(yè)管理收費難問題 的對策 ?????????????? ??????????? 11 （ 一 ） 加 強 宣 傳 ， 提 高 業(yè) 主 的 認 知 水 平 ， 提 高 普 通 百 姓 物 業(yè) 管 理 消 費 意識 ???????????????????? ?????????????? 11 （二） 加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度 ????????????? ???????????? 12 （三） 物業(yè)管理公司應(yīng) 規(guī)范自身的行為 ???????????? ?????????? 12 （四）從制度設(shè)計上下功夫 ,實現(xiàn)物業(yè)管理費收費標準制定的程序化及使用透明化 ?????????????????? ????????????? ??? .12 （五）建立物業(yè)管理招投標制度 ????????????? ???????????? 13 （六）加強對房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的監(jiān)管 ???????? ?????????? 14 2 [內(nèi)容摘要 ]：本文通過分析物業(yè)管理收費現(xiàn)狀 ， 從 業(yè)主、開發(fā)單位、物業(yè)管理企業(yè)和政府四個方面 分別 深入剖析物業(yè)管理收費難的 原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結(jié)， 從六 個方面提出 解決這些問題的具體 方案，以期促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。 [關(guān)鍵詞 ]：物業(yè)管理 物業(yè)收費 收費對策 物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū) 內(nèi) 所有建筑物共有部分以 及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。 ]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。 物業(yè)管理承擔(dān)著為居民提供一個安全、舒適的人居環(huán)境和工作環(huán)境的任務(wù)。 自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成 立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2 萬家，從業(yè)人員突破 200 萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有 1200 余家，從業(yè)人員達 15 萬，年創(chuàng)產(chǎn)值 45億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域， 3 約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。 物業(yè)管理服務(wù)費 是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ) ,是保證物業(yè)管理活動 正常運轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主、物業(yè)使用人切身利益的大事，因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè) 三方 的關(guān)注。 一、 目前 我國物業(yè)管理收費的 情況 （一） 總體收費狀況 物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體 收費形勢一般 。 據(jù)調(diào)查，目前大多數(shù)物業(yè)管理公司收費率 僅 在 70%— 80%之間， 極少數(shù) 能夠達到 90%以上，部分 公司收取率甚至為 40%— 50%。 由此可見，總體形勢只 是處于一般水平 。 （二） 收費標準 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量、深度 ,遵循 合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng) 的原則確定。收費 標 準 根據(jù)物業(yè)公司提供服務(wù)的性質(zhì)、質(zhì)量、特點等不同情況 ,分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價 (經(jīng)營者定價 )。 物業(yè)管理單位為普通住宅的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修、保安和綠化等具有公共性的服務(wù)以及代管交通工具、代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費 ,實行政府定價。 物業(yè)管理單位為非住宅房屋以及高級公寓、別墅等高標準住宅物 4 業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的 .公共性的服務(wù)以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費 ,實行政府指導(dǎo)價。 物業(yè)管理單位為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特 約服務(wù) ,除物價部門有統(tǒng)一收費標準者外 ,其服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價 (經(jīng)營者定價 )。 外銷商品房屋的服務(wù)收費由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表協(xié)商議定。 （三 ） 收費行為 ，服務(wù)水平打折。根據(jù)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級以及提供的服務(wù)不同，很多地區(qū)目前實行四個級別的收費標準，但有的物業(yè)企業(yè)按物價部門核定收費標準收取費用后，對業(yè)主提供的服務(wù)卻大打折扣。 ，明碼標價不力。按照《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標價的規(guī)定》，物業(yè)企業(yè)在取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《工商營業(yè)執(zhí)照》后，按《物業(yè)收費管理辦法》的 要求由房產(chǎn) 部門辦理小區(qū)等級評定后，到物價部門核定物業(yè)收費標準，辦理《 服務(wù)價格（收費）監(jiān)審證》，方可依據(jù)批復(fù)的收費項目和標準收費。 同時還要在小區(qū)出入口處設(shè)置收費公示欄。但從目前情況來看，只有不到一半的物業(yè)企業(yè)辦理了收費證件，有的還是一個收費證件幾個小區(qū)使用，沒有實行“一點一證”。同時大部分物業(yè)企業(yè)沒有按照規(guī)定實行明碼標價，即使標價也是內(nèi)容不全 ,格式不規(guī)范。 5 、超標準收費、 強行收費現(xiàn)象嚴重。 很多地方不執(zhí)行規(guī)定的收費標準，亂向裝飾公司，裝飾工人，業(yè)主收取各項費用。強行收取公攤費，公共部分，公共設(shè)備 設(shè)施如樓道，消防通道的照明，路燈，照明燈等部位的費用，強行收取小區(qū)停車月租費。 二、物業(yè)管理收費難的原因 （ 一 ） 業(yè)主自身原因 1． 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù) 內(nèi)容 的認識不足 。 業(yè)主對物業(yè)管理的認識，通 常停留在“不管什么問題，均由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào) 解決”，而一旦其額外需求得不到滿足時，則以種種理由拒交物業(yè)管理費。 但 事實上物業(yè)管理公司只是根據(jù)開發(fā)商或業(yè)主大會的委托合同進行專業(yè)管理服務(wù)的單位 ，并不是所有問題的解決者。 2. 業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的標準 認識不足。業(yè)主往往存在這樣一種觀念“我出了錢，就可以對物業(yè)服務(wù)橫挑鼻子豎挑眼” ，稍有不適就拒交管理費。但在《物業(yè)管理條例 》 中明確了服務(wù)與收費應(yīng)遵循“質(zhì)價相符”的原則，物業(yè)提供的服務(wù)是與業(yè)主交費完全相關(guān)的?！段飿I(yè)服務(wù)分等定級標準》 的出臺進一步明確了 物業(yè)管理公司是按菜單式服務(wù)標準進行收費的。 。在《物業(yè)管理