【正文】 個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)附屬設施進行維修養(yǎng)護，對它周圍的環(huán)境和公共秩序進行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務。國家《十五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。其管理規(guī)模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位的大型物業(yè)。 。 “服務”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。 、社會化、專業(yè)化、市場化的經(jīng)營型服務。為此，物業(yè)公司必須努力協(xié)調(diào)好與業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會、政府主管部門等主體的關(guān)系，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一，促進企業(yè)經(jīng)營的良性發(fā)展。 常規(guī)性的公共服務是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務。這些管理的基本項目具體包括：一、房屋修繕及其管理、裝修管理等；二、房屋各類設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新；三、環(huán)境衛(wèi)生管理；四、綠化管理；五、治安管理；六、消防管理；七、車輛道路管理；八、為業(yè)主代繳水電、煤氣費等。主要內(nèi)容有：一、為業(yè)主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清掃、代購代訂車船飛機票、接送小孩上下學；二、開辦各種商業(yè)服務項目，如小型商場、美發(fā)廳、修理店等；三、開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場所；四、代辦各種保險業(yè)務，設立銀行分支機構(gòu)等；五、經(jīng)濟代理中介服務，如物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等；六、提供帶有社會福利性質(zhì)的各項服務工作。實際上是專項服務的補充和完善,通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。 根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會于2007年底得出的調(diào)查報告，我們來綜合分析物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，參加調(diào)查的有4600多家企業(yè)，基本分類情況如下：1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，%。通過上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)了公司制（%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風險能力差。企業(yè)數(shù)建筑面積（萬㎡）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬㎡）一級3653220788821：二級7132053922881：三級3287220912671：㎡，平均職工882人，㎡；㎡，平均職工288人，㎡；㎡，平均職工64人，㎡。東部沿海及經(jīng)濟發(fā)達省區(qū)（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南）1754家，%；中部省區(qū)（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，%；西部省區(qū)（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、廣西）904家，%；東北三省634家，%。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。%是秩序維護員，%是清潔工，%是工程維修人員，%是車輛管理人員，%是綠化養(yǎng)護人員，%為其他勤雜工種。管理人員秩序維護員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況1（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級階段的現(xiàn)狀。對比以上數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學歷緊密聯(lián)系的，提高從業(yè)人員的受教育水平是當務之急。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，%，中級技工46498人，%，初級技工80071人，%，無技術(shù)人員506612人，%。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設施設備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導和監(jiān)督也存在力不從心的問題。考慮到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。與從業(yè)772032人相對應，不難看出，目前情況下，平均每個物業(yè)管理項目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場反映出來。以上數(shù)據(jù)表明，雖然2003年《物業(yè)管理條例》明確推行前期物業(yè)管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強。月序號物業(yè)類型/收費率全國平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）房改房（高層）收 繳 率（%）2經(jīng)濟適用房（多層）經(jīng)濟適用房（高層）收繳率（%）3商品房（多層）商品房（高層）獨立式別墅收繳率（%）4辦公用房收繳率（%）5工業(yè)用房收繳率（%）從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務費標準和收費率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收費標準和收費率更低，今后這部分物業(yè)管理的問題會更加突出。調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額企業(yè)數(shù)%平均虧損額企業(yè)數(shù)全國460018431871886東部地區(qū)1754958522274中部地區(qū)1308413605290西部地區(qū)904315404185東北地區(qū)634157340137以上數(shù)據(jù)表明，有近半數(shù)的物業(yè)服務企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，物業(yè)服務行業(yè)整體經(jīng)營效益不容樂觀，行業(yè)風險依然很大。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。年，具體情況是：年地區(qū)管理人員平均年收入其 單位：元/人、住房公積金繳納情況，體系體制不完善 其實物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主本就是一對矛盾體，物業(yè)想多收錢，少花錢，而業(yè)主想以較低的價格享受高品質(zhì)的服務，這就導致了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾越積越深。這就嚴重制約了物業(yè)服務企業(yè)的積極性，導致物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中不站在業(yè)主角度，處處維護開發(fā)商的利益，制約了物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量提升。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。而從現(xiàn)實來看，這部法律已經(jīng)漸漸不適應物業(yè)行業(yè)的發(fā)展了，所以導致很多企業(yè)在運營過程中操作流程不規(guī)范，部分企業(yè)甚至面臨生存問題。，監(jiān)管部門缺位 首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。不予批復的原因何在?某些領(lǐng)導者一語道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么?”；其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付20多個部門的檢查管理。此外，相反的是，當物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量跟不上時，業(yè)主反而沒有地方投訴解決問題，反映出政府在物業(yè)問題上，該管的不管，不該管的偏管，物業(yè)服務企業(yè)要想徹底釋放，政府職能轉(zhuǎn)變是第一位的。 物業(yè)服務企業(yè)在獲取項目時存在暗箱操作，沒有充分的市場競爭，都是通過裙帶關(guān)系獲取項目。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。而另一方面物業(yè)企業(yè)迫于經(jīng)營壓力，沒有辦法提升服務質(zhì)量，進一步惡化了與業(yè)主的矛盾。國家最近出臺了一些措施，規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主不繳費不配合工作的情況下，可以起訴業(yè)主補交物業(yè)費，可是這卻不是物管企業(yè)愿意去做的，因為走法律途徑成本太高，物管企業(yè)承受不起。，消費意識不強 在很多小區(qū)里，部分業(yè)主素質(zhì)較低，不愛護小區(qū)里的公共設施、綠化等已經(jīng)成為當前物業(yè)管理中存在的一大問題，還有一部分人對于小區(qū)的設施綠化不愛護，隨便踐踏，很多設施設備都是被故意破壞的，在面對這些問題的時候，物管企業(yè)也是無能為力，除了勸告以外，別無他法。部分買房人是剛從農(nóng)村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。微利保本企業(yè)達55﹪，虧損企業(yè)達25﹪。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。，難以形成綜合優(yōu)勢，面臨巨大經(jīng)營風險 目前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在規(guī)模小、收費難等問題，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟收益差，面臨巨大的經(jīng)營風險。指標名稱企業(yè)數(shù)量(萬平方米)平均示范項目(萬元)平均年經(jīng)營收入(萬元)平均年納稅總額合肥每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機構(gòu)平均分配，每家僅分不足1萬平方米。 然而物業(yè)企業(yè)面臨的風險不僅如此，很多業(yè)主已經(jīng)把物業(yè)當成小區(qū)的政府了，不管遇到什么事都去找物業(yè)，車子丟了，家里被盜了等等問題都去責怪物業(yè)，導致物業(yè)企業(yè)很是頭疼，如果物業(yè)不給他們處理，他們就以不交物業(yè)費來要挾物業(yè)，我們在震驚之余，更應重新進行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是