【正文】 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 使土地效益得到充分發(fā)揮。嚴(yán)格按照民用建筑設(shè)計(jì)及施工規(guī)范對(duì)建筑環(huán)境的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與 施工。 3) “質(zhì)量?jī)?yōu)先”原則 天園地芳珠寶城（一期）項(xiàng)目建設(shè)不僅應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的要求，重中之重是質(zhì)量問(wèn)題。充分考慮各種因素對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，無(wú)論是地基、主體大樓的承載設(shè)計(jì)，還是填方、挖方、擋土墻、護(hù)坡等基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)都應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)計(jì)算，水、電、電信、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)項(xiàng)目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進(jìn)行合理設(shè) 計(jì)。 研究范圍 1) 項(xiàng)目概況 2) 市場(chǎng)需求情況預(yù)測(cè) 3) 建設(shè)規(guī)模 4) 專業(yè)技術(shù)方案 5) 投資估算及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 6) 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 研究的主要過(guò)程 1) 收集資料 a) 有關(guān)民用建筑方面的政策、法規(guī)和規(guī)定 b) 有關(guān)報(bào)建資料 c) 有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料 d) 國(guó)家或有關(guān)主管部門頒發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo) 2) 調(diào)查研究 a) 市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查和預(yù)測(cè)社會(huì)對(duì)產(chǎn)品需求量、價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)能力，確定建設(shè)方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。 c) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，研究項(xiàng)目的必要性問(wèn)題。 e) 財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，即對(duì)所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)效益分析和評(píng)價(jià)，研究其經(jīng)濟(jì)上的合理性問(wèn)題。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 11 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 M2 其 中 住 宅 M2 商 業(yè) M2 酒店與辦公 M2 娛樂(lè)與餐飲 M2 地下室 M2 3 停車位 個(gè) 204 地面車位 236 地下車位 參考：整個(gè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 12 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用的面積 平方米 畝 2 凈用地面積 平方米 畝 3 建筑占地面積 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其 中 高層住宅 平方米 社區(qū)用房 平方米 物管用房、公廁 平方米 幼兒園 平方米 多層商業(yè)、展覽館 平方米 酒店綜合樓 平方米 5 地下 車庫(kù)及設(shè)備用房 平方米 6 建筑密度 % 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 7 容積率 8 綠地率 % 9 總戶數(shù) 戶 868 10 非機(jī)動(dòng)停車位 個(gè) 4119 11 機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè) 1242 停車位 地上 個(gè) 412 地下 個(gè) 830 （注：該指標(biāo)表為審批總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 一期經(jīng)濟(jì)與效益指標(biāo)一覽表 表 13 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù) 量 備注 1 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 2 項(xiàng)目總收入 萬(wàn)元 3 銷售稅金與附加 萬(wàn)元 4 所得稅 萬(wàn)元 5 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 6 投資利潤(rùn)率 % % 7 投資利稅率 % % 8 靜態(tài)投資回收期 年 說(shuō)明：此表為項(xiàng)目建設(shè)期完畢，經(jīng)營(yíng)期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。 該項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束，經(jīng)營(yíng)第一年末，該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %，靜態(tài)投資回收期為 年，貸款的清償能力顯著，說(shuō)明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)完全可行的。 3) 建設(shè)單位雄厚的實(shí)力 項(xiàng)目建設(shè)單位是專業(yè)的國(guó)際珍珠商，綜合實(shí)力雄厚，建設(shè)資金到位及時(shí)，充分；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目充分論證，設(shè)計(jì)科學(xué)合理，商業(yè)資源豐富，招商渠道多。因此，項(xiàng)目切實(shí)可行。而望城縣地處省會(huì)長(zhǎng)沙近郊，系長(zhǎng)沙百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤(rùn)澤，溫度適宜，處于我國(guó)淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨(dú)厚。湖南淡水珍珠在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)已經(jīng)享有一定的知名度和影響力。珍珠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，極大地制約了我省珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。 一方面，珍珠產(chǎn)業(yè)是中國(guó)極具優(yōu)勢(shì)的民族產(chǎn)業(yè)，古往今來(lái)珍珠以其天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 細(xì)膩潤(rùn)潔、瑰麗多彩而馳名中外。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國(guó)家出口創(chuàng)匯開辟新的渠道。中國(guó)現(xiàn)有的淡水珍珠產(chǎn)量已經(jīng)占世界總產(chǎn)量的 95%以上，占到世界淡水珍珠的總產(chǎn)量 99%以上，而湖南的珍珠產(chǎn)量又占到全國(guó)的 60%以上，但從珍珠貿(mào)易市場(chǎng)的交易額來(lái)看，湖南的珍珠則呈現(xiàn)出“高產(chǎn)低收”（高產(chǎn)量、低收益）的現(xiàn)象。 80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經(jīng)過(guò)加工就流向海外及江浙一帶，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟(jì)效益十分有限。故而，在產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域科學(xué)規(guī)劃建立較為集中、較有影響力的流通市場(chǎng)，及時(shí)反饋市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)湖南珍珠產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題解決和健康發(fā)展是有積極意義的。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國(guó)際市場(chǎng)不斷地注入活力。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 20xx年 12 月 14 日，經(jīng)報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)武漢城市圈和長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。經(jīng)過(guò)兩輪競(jìng)標(biāo)，最后由深圳城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院形成大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 核心區(qū) :黃橋大道以東，岳麓區(qū) ,高新區(qū) ,望城縣的黃金鄉(xiāng)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，用地總面積約 570 平方公里。 規(guī)劃目標(biāo)： 著眼于帶動(dòng)全省、輻射全球，力爭(zhēng)到 2020 年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為 ： “兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū) —— 單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全國(guó)省會(huì)城市平均水平； 高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū) —— 技術(shù)進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在 70%以上，高新技術(shù)總產(chǎn)值 4000億元以上； 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū) —— 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到 60000 和40000元以上； 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 生態(tài)宜居的新城區(qū) —— 建成區(qū)面積 200 平方公里，常住人口 150 萬(wàn)； 職能定位：全國(guó)“兩型社會(huì)”綜合配套改革試點(diǎn)先導(dǎo)突破區(qū)，長(zhǎng)株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，長(zhǎng)沙市提升主體功能區(qū)。 生態(tài)定位：全國(guó)知名的生態(tài)文明區(qū)域，資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的城市標(biāo)桿。 3. 項(xiàng)目建設(shè)的意義 項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)國(guó)家、地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的需要 淡水珍珠養(yǎng)殖是我省、我地的特色及優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，也是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)方向，但也凸顯著珍珠產(chǎn)業(yè)“高產(chǎn)低收”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，項(xiàng)目的建成將有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展內(nèi)涵，促進(jìn)我地農(nóng)業(yè)（珍珠）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為行業(yè)價(jià)值的提升創(chuàng)造更大的空間。 項(xiàng)目建設(shè)是地方社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 珍珠產(chǎn)業(yè)貿(mào)易結(jié)構(gòu)層次多，輻射面廣，項(xiàng)目建設(shè)吸引全國(guó)各地乃至世界的各層次客商前來(lái)經(jīng)營(yíng)、交易。 項(xiàng)目建設(shè)是企業(yè)、行業(yè)自身發(fā)展的需要 面對(duì)國(guó)際市場(chǎng)中，中國(guó)珍珠競(jìng)爭(zhēng)的狀況，中國(guó)珍珠商們已逐漸意識(shí)到：只有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，提高珍珠產(chǎn)品品質(zhì)，打出“中國(guó)珍珠”的品牌，才是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的最終出路。如在望城，就有香港珍珠商會(huì)投資合作開發(fā)的萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖項(xiàng)目，隨著這些投入的產(chǎn)出，還有湖南珍珠協(xié)會(huì)、湖南省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)— 湖南伊思麗珍珠有限公司及大部分養(yǎng)殖戶的大力支持、市場(chǎng)的形成亦是必然和緊迫的了。同時(shí)，由于在珍珠價(jià)值鏈中，養(yǎng)殖所 實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)成果僅占珍珠經(jīng)濟(jì)價(jià)值的 15%左右，而余下的 85%左右的經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是在產(chǎn)品加工、天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 貿(mào)易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)，因此，項(xiàng)目的建成將有效促進(jìn)我地珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。可以預(yù)見，項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，淡水珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，都有著重大的意義。城市化率為 %。其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬(wàn)人，減少 %。年末全市從業(yè)人員達(dá) ，其中城鎮(zhèn)就業(yè) 人員達(dá) 。 2) 城市 GDP發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 根據(jù)《長(zhǎng)沙市 20xx年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示 —— 20xx年， 長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng) %。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 、 、 個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %、 %。與上年同期相比較，一 、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低 、 ，二產(chǎn)業(yè)提高 。全部工業(yè)增加值占 GDP比重為 %，比上年提高 。非國(guó)有經(jīng)天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 濟(jì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) %，占比比上年提高 。 長(zhǎng)沙在全省的引領(lǐng)作用更加突出。與其他市州相比較，長(zhǎng)沙 %的 GDP增速遙遙領(lǐng)先。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 ，增長(zhǎng) %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資 元，增長(zhǎng) %。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資 元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額比重為 %，比上年提高 。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售 總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性 較快上漲。城市居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，上漲幅度提高 個(gè)百分點(diǎn)；城市商品零售價(jià)格上漲 %，上漲幅度提高 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %。房屋銷售價(jià)格上漲 %。房屋租賃價(jià)格上漲 %。 旅游業(yè)加快發(fā)展。 4) 城鄉(xiāng)居民收入水平 居民收入較快增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)。在城市居民家庭可支配收入中，人均工資性收入按從業(yè)人數(shù)計(jì)算同比上升 %；人均經(jīng)營(yíng)性收入按從業(yè)成員計(jì)算 同比上升 %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %，受食品價(jià)格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升。年末每百戶家庭擁有家用汽車 ，家用 電腦 ，接入互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī) 。 全年農(nóng)村居民人均可支配收入 7632 元，比上年增加 1293 元，增長(zhǎng)%，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入 8003 元，增長(zhǎng) %，其中工資性收入 3708 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %，上升 。農(nóng)村居民人均住房面積 ，增加 。 此次的總體規(guī)劃，其主要特點(diǎn)是發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)的“大天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 長(zhǎng)沙”?？傮w 規(guī)劃把長(zhǎng)沙的發(fā)展目標(biāo)定位為我國(guó)中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，其主要標(biāo)志包括：基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構(gòu)筑山清水秀融綠洲名城為一體的城市空間；基本形成城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)布局，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的城市群；基本形成郊區(qū)以大型生態(tài)林地為主體、主城以一江一圈為骨架的綠色空間體系；基本形成與現(xiàn)代化相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架，以霞凝港、黃花機(jī)場(chǎng)、數(shù)碼信息港及高速鐵路、高速公路為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程等。國(guó)務(wù)院的批復(fù)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要控制中心城區(qū)發(fā)展規(guī)模。 2) 長(zhǎng)沙市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 《長(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（ 20xx年－ 2020年）》 —— 確定了長(zhǎng)沙未來(lái) 15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)：到 2020年，建設(shè)完善 1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 2個(gè)市級(jí)商業(yè)副 中心、 10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、 30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心和 18條主要商業(yè)街，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系布局?！兑?guī)劃》制定基本把握了 3條原則：一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與“十一五”規(guī)劃相結(jié)合，考慮更多在城郊設(shè)點(diǎn)；與重大交通樞紐點(diǎn)相銜接，考慮在新火車南北貨站、武廣客運(yùn)專線站點(diǎn)以及遠(yuǎn)景規(guī)劃的地鐵及輕軌項(xiàng)目附近布點(diǎn)大型購(gòu)物中心。商業(yè)布點(diǎn)不局限集中在核心城區(qū)，而向交通便捷、輻射力強(qiáng)的城市外環(huán)、城郊接合部分布，同時(shí)按現(xiàn)代流通發(fā)展趨勢(shì)，積極引導(dǎo)連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、物流配送等新型業(yè)態(tài)加快發(fā)展?？紤]搬遷城區(qū)內(nèi)的諸多專業(yè)市場(chǎng)，引導(dǎo)商業(yè)布點(diǎn)星沙、河西等人口密集區(qū)。同時(shí)，中國(guó)淡水珍珠的 70%以上是銷往國(guó)際市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)嚴(yán)重不足。 湖南珍珠呈現(xiàn)“高產(chǎn)低收”現(xiàn)象與湖南珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無(wú)關(guān)系。 因而，為應(yīng)對(duì)這一狀況，湖南珍珠產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⒅饾u轉(zhuǎn)向“克服片面追求初級(jí)產(chǎn)品數(shù)量的傾向，實(shí)行以終端產(chǎn)品質(zhì)量取勝的策略”上來(lái)。 目前，中國(guó)的珍珠市場(chǎng)分布比較廣，重點(diǎn)在江蘇和浙江兩 個(gè)地區(qū)，這也是我國(guó)珍珠產(chǎn)業(yè)起步較早、技術(shù)比較成熟、規(guī)模比較大的地區(qū)。近年來(lái)又不斷投資，20xx 年又創(chuàng)建了“華東國(guó)際珠寶城”，并且規(guī)模不斷擴(kuò)大，年成交額都保持在 50 億元以上。江蘇的常州、蘇州等地，也是著名的淡水珍珠產(chǎn)區(qū)，蘇州也有較早的具有一定規(guī)模的珍珠市場(chǎng)。江、浙珍珠產(chǎn)業(yè)圈雖然知 名度比較高，市場(chǎng)較成熟，但存在因城市工業(yè)發(fā)展，資源有限，及污染等原因，珍珠產(chǎn)量不足，許多珍珠大戶將產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)帶動(dòng)、輻射天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 力不足等問(wèn)題，市場(chǎng)發(fā)展后勁受到制約，亦難以滿足珍珠產(chǎn)業(yè)圈發(fā)展的需要；而湖南珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)，則市場(chǎng)中心分散，功能不全，無(wú)