【正文】 通民眾的購房壓力越來越大，住房問題日漸成為社會(huì)焦點(diǎn)。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。但是我國人口數(shù)量大，地域發(fā)展差異較大，人民收入差距日益增加，僅靠發(fā)展房地產(chǎn)市場、增加商品房供應(yīng)不可能徹底解決我國人民的居住問題。限價(jià)商品房作為政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，是由政府在土地供應(yīng)階段就限套型、限房價(jià)，采用競地價(jià)、競房價(jià)的方法，以招標(biāo)形式確定開發(fā)建設(shè)單位，由其建設(shè)的“限套型、限房價(jià)”商品住房。目前，西安市房地產(chǎn)建設(shè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，雖然受國家調(diào)控房地產(chǎn)政策影響，房價(jià)漲勢有所減緩，但與廣大普通市民的收入相比，房價(jià)依然攀高。因此，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房的市場供應(yīng)，成為當(dāng)前平抑房價(jià)的有效手段，同時(shí)也是解決低收入階層住房問題的迫切要求。在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長下滑、歐債危機(jī)等大環(huán)境影響下，個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動(dòng)，使得飽受政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)市場仿佛又看到了回暖的曙光，房產(chǎn)市場供應(yīng)方又重拾起了信心，西安樓市投資額及供應(yīng)量在2012年2季度得到了增長。表2—1 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市場總體供應(yīng)情況對(duì)比表時(shí)間投資額（億元）施工面積（㎡）竣工面積（㎡）新開工面積（㎡）2012年1季度4619782158742196283620527312012年2季度897852367596331857523269744環(huán)比%%%%同比%%%%從2季度各月西安樓市供應(yīng)市場的情況來看，隨著樓市“金三銀四紅五”的到來，房企推貨量開始放大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年2季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬平米以上的高位，%。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年16月，%。2012年2季度，%，%，同時(shí)，2012年16月，%。2012年46月，商品房市場銷量呈穩(wěn)步上揚(yáng)走勢，%。圖2—2 西安商品房月度銷量情況黨的十六屆四中全會(huì)提出全面構(gòu)建和諧社會(huì)，按照民主法治、科學(xué)發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。因而，建立完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措?！?“建立健全考核問責(zé)機(jī)制。對(duì)穩(wěn)定房價(jià)推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。我國住房制度改革，確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外，因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素。因此，解決中低收入群體的住房困難問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障中低收入家庭的基本居住權(quán)，消解因住房問題引起的社會(huì)差別和不穩(wěn)定因素。本項(xiàng)目的建設(shè)為進(jìn)一步解決XX城范圍內(nèi)中低收入人群和新就業(yè)職工住房問題而提出的，項(xiàng)目的建設(shè)有助于緩解中低收入人群和新就業(yè)職工的購房壓力，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定，維持區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠得到社會(huì)各界的大力支持。第三章 建設(shè)條件分析本項(xiàng)目建設(shè)地址位于XX城園區(qū)七路北側(cè)，（）。全年平均降水量為537毫米650毫米，℃℃。6月、7月、8月3個(gè)月的日照時(shí)數(shù)占全年的32%左右，對(duì)夏收作物的成熟和秋收作物的生長發(fā)育很有利。（二）地形地貌區(qū)內(nèi)地勢北高南低，呈階梯狀。東南部的三原縣大程鎮(zhèn)清河出境地，海拔362米，為全市最低處。南部為渭河盆地，屬關(guān)中平原的一部分，地勢平坦。（三）水文情況境內(nèi)水資源主要由河川徑流和地下水所組成。地下水資源南富北貧，南部潛水是地下水的主要部分，潛水埋藏淺，循環(huán)交替快，易于調(diào)蓄。河流均屬黃河流域渭河水系，主要有渭河、涇河、灃河、漆水河、清峪河、三水河、黑河、泔河、冶峪河。（一）區(qū)域概況XX新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)之后我國的第四個(gè)副省級(jí)新區(qū)。截止2009年底，城鎮(zhèn)化水平23%。2009年，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值130億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值394億元。東鄰省會(huì)西安，西接楊凌國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，西北與甘肅接壤，全市轄1市2區(qū)10縣，總面積10196平方公里，總?cè)丝?16萬。咸陽有著2350多年的建城史，是中國甲級(jí)對(duì)外開放城市、國家級(jí)歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、首屆中國魅力城市、中國地?zé)岢?、全國十佳宜居城市、首批中國?yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市及中華養(yǎng)生文化名城。XX新區(qū)將成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和生態(tài)田園新城、引領(lǐng)內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開發(fā)開放戰(zhàn)略高地建設(shè)的國家級(jí)新區(qū)、彰顯秦漢文明和推動(dòng)國際文化交流的歷史文化基地、統(tǒng)籌科技資源的新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一體化建設(shè)示范區(qū)，最終形成以核心板塊支撐、快捷交通連接、優(yōu)美小鎮(zhèn)點(diǎn)綴、都市農(nóng)業(yè)襯托的新型城市形態(tài)。今天的咸陽，稱得上西北連接世界最便捷的城市。毗鄰亞洲在建最大的火車站，全國9條鐵路、6條高速路在此縱橫貫穿，正在規(guī)劃建設(shè)的北京至昆明、烏魯木齊至上海兩條高速鐵路唯一的交匯處也在這里，咸陽將形成到其他重要城市的陸路“一日交通圈”。第五大道、空港南環(huán)路于2010年3月底開工。圖3—4 項(xiàng)目對(duì)外交通圖由此可見，無論是項(xiàng)目的自然條件，還是社會(huì)條件都基本符合項(xiàng)目建設(shè)要求，且無對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大實(shí)施障礙的制約條件。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括：新建36棟多層住宅樓、部分社區(qū)服務(wù)用房、部分沿街商業(yè)用房及1所幼兒園，具體為：住宅建筑面積106435平方米，社區(qū)服務(wù)用房345平方米，商業(yè)用房4210平方米，幼兒園2200平方米。一期規(guī)劃總建筑面積約60870平方米，其中住宅建筑面積57229平方米，社區(qū)服務(wù)用房245平方米，商業(yè)用房3396平方米。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)一覽表如表4—1。（二）形態(tài)適度理念小區(qū)的密度是構(gòu)建空間的基本元素，根據(jù)地域特點(diǎn)和自然條件，本著合理利用土地資源，考慮適度緊密的群體形態(tài)和緊湊的街區(qū)形成有助于形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合理的密度也體現(xiàn)了社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展的原則。項(xiàng)目整體設(shè)置2個(gè)主出入口和2個(gè)次出入口?？偲矫娌季挚紤]日照、朝向要求，做到各戶型的景觀均好性和朝向合理性。小區(qū)服務(wù)用房設(shè)置在小區(qū)南、北、東三個(gè)出入口附近；幼兒園設(shè)置在小區(qū)東側(cè)出入口以北，緊鄰園區(qū)十路。綠地以小巧、緊致的原則布置于各建筑周邊，結(jié)合組團(tuán)級(jí)綠化，從而彰顯“綠色在您身邊”的布局理念。（一）建筑立面及風(fēng)格建筑立面以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主題，建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感，凸窗、陽臺(tái)、外墻構(gòu)件等體現(xiàn)出技術(shù)的精美。建筑立面以灰色，白色為主，使建筑顏色立即生動(dòng)、協(xié)調(diào)。層數(shù)方面住宅樓均設(shè)計(jì)為地上6層，場地南、北兩側(cè)沿園區(qū)七路及場地北側(cè)規(guī)劃路布置的住宅樓底層設(shè)計(jì)為商業(yè)用房，社區(qū)服務(wù)用房設(shè)計(jì)為地上1層，幼兒園設(shè)計(jì)為地上3層。（三）戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：①戶型設(shè)計(jì)應(yīng)注重細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，使使用功能更具靈活性；②住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊；③戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來使用需求；④采用最經(jīng)濟(jì)的尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。（四）裝飾裝修根據(jù)《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)房屋裝修的要求，本項(xiàng)目戶內(nèi)外裝修應(yīng)遵循適用、經(jīng)濟(jì)、簡樸的原則，一次裝修到位，禁止豪華裝修。：①單元門采用鋼制防盜門；②樓梯間、電梯廳、前室等空間：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面耐擦洗環(huán)保涂料。環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)私人空間和公共空間需進(jìn)行不同的處理，注重室內(nèi)外空間的交融，最大化體現(xiàn)空間價(jià)值。各主題景點(diǎn)的布局或設(shè)計(jì)需充分考慮人流、環(huán)境及噪聲等各方面因素。植物設(shè)計(jì)需強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來創(chuàng)造出一個(gè)詩情畫意的環(huán)境。在建筑物和停車場的出入口及節(jié)點(diǎn)廣場中需以特色鋪飾材料、既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)選型主要考慮以磚混結(jié)構(gòu)。工程結(jié)構(gòu)耐久年限均按50年設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目用水計(jì)劃沿場地周邊園區(qū)七路、園區(qū)十路沿線規(guī)劃建設(shè)的市政給水管網(wǎng)接入。室外供水管道為埋地敷設(shè)方式，其管材采用球墨鑄鐵給水管。本項(xiàng)目用水量按照各建筑物使用功能分別估算，主要包括住宅用水、商業(yè)用水、幼兒園用水、社區(qū)服務(wù)用房用水、未預(yù)見用水、道路廣場澆灑用水、綠化用水等。住宅用水：按照130L/人商業(yè)用水：按照5L/m2幼兒園用水：幼兒園建筑面積約2200平方米，按照《城市幼兒園建筑面積指標(biāo)（試行）》，可容納兒童約220人。日估算。d。人均用水按照30L/人未預(yù)見用水：未預(yù)見用水按照上述用水量的10%計(jì)取。（二）排水設(shè)計(jì)本項(xiàng)目排水采用雨污分流制。 雨水排放方面，可在各場區(qū)內(nèi)設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，雨水經(jīng)管道后部分進(jìn)入雨水收集系統(tǒng)，收集處理后用于場地澆灑或綠化，多余部分排放至周邊市政雨水管道。污水排水量按照用水量的90%考慮。建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，總平面滿足于周邊建筑的防火間距要求，并設(shè)有消防通道。室外消火栓圍繞建筑均勻布置，消火栓距建筑外墻的距離不宜小于5米，并不宜大于40米；距路邊的距離不宜大于2米，以便消防車取水。本項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)沒有市政集中供熱管網(wǎng)，冬季供暖計(jì)劃采用天然氣壁掛鍋爐和空調(diào)兩種方式。社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園冬季采暖和夏季降溫計(jì)劃采用普通分體式空調(diào)。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園等均采用門窗等然通風(fēng)，對(duì)于自然通風(fēng)不能滿足的區(qū)域，考慮機(jī)械通風(fēng)。本項(xiàng)目用電計(jì)劃由浐河變電站至建設(shè)場地區(qū)域的城市供電網(wǎng)接入。小區(qū)內(nèi)還應(yīng)配備移動(dòng)式柴油發(fā)電設(shè)備，滿足應(yīng)急用電。三級(jí)負(fù)荷；其它負(fù)荷（商業(yè)用電，住宅用電，空調(diào)用電等）②負(fù)荷指標(biāo)及估算用電負(fù)荷預(yù)測采用單位指標(biāo)法來進(jìn)行估算。表4—2 用電負(fù)荷統(tǒng)計(jì)表序號(hào)功能分區(qū)單位指標(biāo)負(fù)荷指標(biāo)負(fù)荷（KW）1住宅1080戶2商業(yè)40W/m24210m23社區(qū)服務(wù)用房35W/m2345m24幼兒園12W/m22200m2合計(jì)①消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：采用控制中心消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。②電信通訊：電話系統(tǒng)連入市話網(wǎng)，住宅每戶設(shè)二門直線電話；數(shù)字電視系統(tǒng)連入西安市數(shù)字電視網(wǎng)，住戶每戶設(shè)電視終端，商業(yè)每鋪設(shè)一個(gè)電視終端，社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園各設(shè)若干電視終端。③門禁對(duì)講系統(tǒng)：在住宅部分設(shè)置，每戶住宅設(shè)一個(gè)門禁對(duì)講系統(tǒng)。視頻攝像頭布置于主要出入口、主要通道及公共場所的重要部位。商業(yè)可預(yù)留天然氣接口，后期根據(jù)招商業(yè)態(tài)決定是否開通。燃?xì)庠O(shè)計(jì)方案由天然氣公司或?qū)I(yè)設(shè)計(jì)單