【正文】 房看似面面俱到， 但其實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn) 極低，建材品質(zhì)較 1999年以來(lái)，建 設(shè)部開(kāi)始引導(dǎo)裝 修住宅。 1999年 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高 住宅質(zhì)量的若干 意見(jiàn)》 2023年開(kāi)始，國(guó)家與地方 引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè) 的政策與事件密集出臺(tái)， 裝修住宅的抗性逐步下降， 裝修房比重顯著提升。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng) 險(xiǎn)的角度，引入 “買(mǎi)房送 裝修 ”的概念，并收到眾 多企業(yè)的模仿。再加以政 策的引導(dǎo)，以全裝 修為代表形式的裝 修住宅數(shù)量迅速上 升。 以近年裝 修住宅比 重增長(zhǎng)幅 度、以及 國(guó)外較先 進(jìn)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀 況，毛坯 房被淘汰 的趨勢(shì)已 然顯見(jiàn)， 裝修住宅 將成為主 流產(chǎn)品。同時(shí)，隨 著消費(fèi)者的生活理念和消費(fèi)理念的發(fā)展，對(duì)精裝房的理解和認(rèn)識(shí)逐步加深，對(duì)其接 受速度也快速提高。 房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析 —— 全國(guó)主要城市精裝房近幾年發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，精裝房在全國(guó)主要城市樓市產(chǎn)品中所占比重正以每年 10% 的幅度遞增。在短短數(shù)年 時(shí)間內(nèi)，精裝房已占全國(guó)住房比例的 20%，北京、上海、廣州、成都、深圳 5大城 市的精裝修房在所有商品房的平均占比為 41％，而且增長(zhǎng)趨勢(shì)有增無(wú)減。隨著市民對(duì)住 房質(zhì)量要求的不斷提高，成品住宅在新建住宅總量中的比例也逐漸加大，大有取代 毛坯房交付使用之勢(shì)。 精裝修住宅的運(yùn)作模式分析； 、產(chǎn)業(yè)鏈模式 模式闡述：開(kāi)發(fā)商屬下子公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、配置采購(gòu)以及裝修實(shí)施，具有一條龍服務(wù)產(chǎn)業(yè) 鏈。 操作方式：碧桂園旗下的博意建筑設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)碧桂園項(xiàng)目定位、結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計(jì)等；旗下的全資 子公司騰越建筑工程公司負(fù)責(zé)了碧桂園 5成以上項(xiàng)目的建筑工程；而碧桂園的精修房、五星級(jí)酒店等 的裝修基本上由其旗下的雅俊裝飾公司承擔(dān)；園林設(shè)計(jì)及綠化設(shè)計(jì)由旗下順德 碧桂園承擔(dān)；主題公 園由旗下紅荔文化村公司運(yùn)營(yíng)；碧桂園旗下甚至還設(shè)有自己的磚廠(chǎng)、玻璃廠(chǎng)等建材企業(yè)。碧桂園從土建到設(shè)計(jì)以及裝修的實(shí)施，甚至裝修材料，全部 由屬下公司承擔(dān)，因此可以避免每一項(xiàng)環(huán)節(jié)上的利潤(rùn)支出，而且可以盡量做到合法避稅。 企業(yè)資金要求大，不適宜模仿。正由于此，碧桂園的精裝修操作模式只是一個(gè)特例，不適合大部分開(kāi)發(fā) 商模仿。 代表企業(yè)：萬(wàn)科等大部分開(kāi)發(fā)商。 優(yōu)劣點(diǎn)分析： 成本較低，常用操作模式。 環(huán)節(jié)繁瑣，容易出問(wèn)題。 、新穎合作模式 模式闡述：開(kāi)發(fā)商與住宅工業(yè)化企業(yè)達(dá)成合作，由住宅工業(yè)化企業(yè)整體負(fù)責(zé)裝修事宜，包括土建、設(shè)計(jì)、裝修乃至材 料（家電配套）供應(yīng)，全程負(fù)責(zé)，一條龍服務(wù)。 湖南遠(yuǎn)大簡(jiǎn)介： （湖南遠(yuǎn)大生產(chǎn)基地） 遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“遠(yuǎn)大住工”）是國(guó)內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類(lèi)別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企 業(yè)。 精裝修住宅的營(yíng)銷(xiāo)模式分析； 、買(mǎi)房送裝修 操作方式 由開(kāi)發(fā)商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求和成本控制對(duì)裝修房進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做出樣板房，此類(lèi)裝修房 裝修品種單一，大多只有一種設(shè)計(jì)方案，或同種方案中有２－３種顏色可以選擇。 在銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商報(bào)給客戶(hù)中的房?jī)r(jià)中已包含了裝修的價(jià)格，由于使用“買(mǎi)房送裝修”的營(yíng)銷(xiāo)手段，開(kāi)發(fā)商通常拒絕向客戶(hù) 提供裝修部分的價(jià)格，客戶(hù)通過(guò)參加樣板房對(duì)裝修的價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。 優(yōu)勢(shì)分析 模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn) 由于裝修公司在進(jìn)行批量裝修時(shí)通過(guò)各種手段控制了成本，同時(shí)保證了一定的品質(zhì)，使得客戶(hù)對(duì)其成本的估計(jì)大大高于其實(shí) 際成本，從而認(rèn)為其該住宅產(chǎn)品本身的價(jià)值高于周邊樓盤(pán)，同時(shí)又具備省時(shí)省力等優(yōu)勢(shì)，加快了銷(xiāo)售速度，因此比較“全裝 修、菜單裝修”，“買(mǎi)房送裝修”不僅為樓盤(pán)創(chuàng)造了一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，更可為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造額外的利潤(rùn)。若裝修問(wèn)題部分出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，客戶(hù)將直接與這些公司聯(lián)系，開(kāi)發(fā)商避免了麻煩，且在經(jīng)濟(jì)利益上 不受損失，只在一定程度上影響聲譽(yù)。 目前家庭裝修產(chǎn)業(yè)尚在發(fā)展之中，一些具有一定知名度和規(guī)模的裝修公司由于本身業(yè)務(wù)較多，大多不愿涉及全裝修房市場(chǎng)， 而愿意參與這一市場(chǎng)的裝修公司普遍規(guī)模較小，員工工藝水平不高，質(zhì)量難有保證，同樣會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。 涉嫌價(jià)格欺詐 由于是“送裝修”開(kāi)發(fā)商通常不愿意透露裝修部分的價(jià)格，一方面避免客戶(hù)對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，一方面通過(guò)此方式賺取額 外利潤(rùn)，沒(méi)有給與客戶(hù)應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，在一定程度上由價(jià)格欺詐的嫌疑。 較周邊樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯著 大多客戶(hù)較為接受“買(mǎi)房送裝修”的方式，雖然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然對(duì)裝修的價(jià)值予以肯定，認(rèn)可其性?xún)r(jià)比。 對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大 出于對(duì)裝修公司的不信任，裝修細(xì)節(jié)又實(shí)際無(wú)法看到，客戶(hù)對(duì)裝修質(zhì)量心存疑慮。 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 對(duì)銷(xiāo)售員的要求較高 裝修房在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)銷(xiāo)售人員要求較高，銷(xiāo)售人員對(duì)客戶(hù)的引導(dǎo)作用尤為重要，因此銷(xiāo)售前需要對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng) 一說(shuō)辭口徑，同時(shí)注意不要故意夸大夸大其辭，以免給日后的交房帶來(lái)麻煩。 裝修公司的成長(zhǎng)將伴隨全裝修市場(chǎng)的發(fā)展，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)幫助扶持裝修公司，與其共同成長(zhǎng)。 菜單式裝修在銷(xiāo)售中大多也采用簽兩份合同的作法，但開(kāi)發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任。 劣勢(shì)分析 增加裝修成本 對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，客戶(hù)選擇多樣化將會(huì)提高采購(gòu)成本，同時(shí)給施工帶來(lái)較大的麻煩和困難，質(zhì)量也難以把握。 大面積推廣仍需時(shí)日 菜單式裝修的推廣難度較大，部分全裝修房在實(shí)際操作中遇到了很多困難，如，菜單品種單一、客戶(hù)接受度不高、開(kāi)發(fā)商與 裝修公司互相推托責(zé)任等。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、 裝修材料及設(shè)備做出約定。通過(guò)裝修公司只提供一種統(tǒng) 一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)可以了解裝修的價(jià)值，但無(wú)選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地。 優(yōu)勢(shì)分析 裝修責(zé)任明確 開(kāi)發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無(wú)后顧之憂(yōu)，在銷(xiāo)售時(shí)無(wú)需隱瞞裝修 價(jià)格，利于建立客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。 劣勢(shì)分析 產(chǎn)品過(guò)于單一，拒絕了部分客戶(hù) 全裝修房通常僅有一種裝修設(shè)計(jì)，選擇余地小，對(duì)于一些追求個(gè)性化的客戶(hù)來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售難度較大。另外，保修是一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的過(guò)程，對(duì)開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)能力要求較高 營(yíng)銷(xiāo)方式 買(mǎi)房送裝修 菜單式裝修 全裝修 操作方式 簽約的裝修公司在開(kāi)發(fā)商要 求的成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)方案并 做出樣板房，方案單一，房 價(jià)包含裝修價(jià)格，但后者不 會(huì)被公布 開(kāi)發(fā)做出各種裝修方案，挑 選裝修企業(yè)做出樣板房并標(biāo) 價(jià)，住戶(hù)參考并對(duì)方案提出 修改意見(jiàn)后，擬成裝飾訂單， 由開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工 開(kāi)發(fā)商向裝修公司約定，裝 修公司提供一種統(tǒng)一的裝修 標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)可以了解裝修的 價(jià)值，但無(wú)選擇的余地，裝 修部分作為房屋的部件計(jì)入 房?jī)r(jià)之中 優(yōu)勢(shì)分析 模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn)；規(guī)避 裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 客戶(hù)選擇余地大，市場(chǎng)接受 程度高。 有數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商精裝修房投訴最多的是質(zhì)量問(wèn)題，裝修房的質(zhì)量已經(jīng)成為消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題之一。 個(gè)性化裝修被埋沒(méi) 有調(diào)查顯示大部分不接受精裝修房的業(yè)主，其中一個(gè)主要原因是對(duì)商品房的裝修風(fēng)格不滿(mǎn)意，認(rèn)為千篇一律，不能 展現(xiàn)個(gè)性。開(kāi)發(fā)商只能在設(shè)計(jì)上更下功夫，力求滿(mǎn)足大部分業(yè)主的需求。 商品房進(jìn)行精裝修，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不僅僅是多了一道工序。倘若裝修搞不好，不但起不到促進(jìn)銷(xiāo) 售的作用反而對(duì)因此嚴(yán)重阻礙銷(xiāo)售，影響到企業(yè)的品牌形象，可謂是吃力不討好，得不償失。 % % 滿(mǎn)意 基本滿(mǎn)意 不滿(mǎn)意 % 分析結(jié)果： 目前購(gòu)房者對(duì)精裝修商品房的接受度和認(rèn)可度較高，這也從另外一個(gè)側(cè)面反映了隨著精裝市場(chǎng)的成熟，客戶(hù)對(duì)精裝修商 品房是持支持和歡迎的態(tài)度的，也預(yù)示著精裝修市場(chǎng)大有作為。歸結(jié)起來(lái)主要有入住時(shí)水電隱蔽 工程、家具板材質(zhì)量不好、裝修環(huán)保系數(shù)不高等問(wèn)題，分別占 %、 %、 %；反映購(gòu)房合同未對(duì)裝修內(nèi)容明確 約定的占了 %（如下圖示）?；谏鲜龅膱D表不難看出來(lái)，精裝修市場(chǎng)的投訴問(wèn)題主要集中在四個(gè)方面，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能很好大解 決這四個(gè)方面的問(wèn)題，相信對(duì)于精裝修的推廣會(huì)起到很大的促進(jìn)作用。 ① 解決開(kāi)發(fā)商與裝修公司矛盾的對(duì)策 主要矛盾：裝修公司以次充好、偷工減料；裝修公司模糊報(bào)價(jià)；裝修公司不能按規(guī)定時(shí)間完工等； 對(duì)策： 通過(guò)招標(biāo)方式，選擇有較好品牌形象的裝修公司，并對(duì)外公布，這既是對(duì)工程質(zhì)量的保障，同時(shí)也可增強(qiáng)消費(fèi)者信心， 提高項(xiàng)目形象（對(duì)于裝修公司也可提升其品牌形象）；另外選擇與類(lèi)似湖南遠(yuǎn)大住工這些住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)合作，會(huì)是較 好解決問(wèn)題的辦法之一。 ② 解決開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者矛盾的對(duì)策 主要矛盾：消費(fèi)者認(rèn)為“貨不對(duì)板”；消費(fèi)者對(duì)裝修質(zhì)量不滿(mǎn)意；消費(fèi)者過(guò)于挑剔或故意找茬拒絕收樓等。 批量精裝修組織體系 批量精裝修營(yíng)銷(xiāo)體系 批量精裝修設(shè)計(jì)體系 批量精裝修分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系 批量精裝修成本體系 批量精裝修采購(gòu)體系 批量精裝修品質(zhì)管控交付體系 批量精裝修售后服務(wù)體系 二、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系組成 想做好批量精裝修，在思想上一定要用產(chǎn)品研發(fā)、建立體 系的高度去對(duì)待它！ 公開(kāi)客 戶(hù)體驗(yàn) 調(diào)研 方案立 項(xiàng) 施工圖 內(nèi)部體驗(yàn) 樣板房 內(nèi)部客 戶(hù)體驗(yàn) 成本規(guī) 劃 應(yīng)用于 產(chǎn)品設(shè) 計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫(kù) 裝修標(biāo)準(zhǔn)分 級(jí)體系 供方資源庫(kù) 工程管理標(biāo) 準(zhǔn)庫(kù) 階段 主要工作內(nèi)容 注意事項(xiàng) 研發(fā)立項(xiàng)階 段 根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定研發(fā)計(jì)劃 確定研發(fā)方式與成果清單、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)與企 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定、相關(guān)費(fèi)用預(yù)算 格式無(wú)關(guān)緊要，基本信息不可缺 研發(fā)合作伙伴選擇注意點(diǎn) 設(shè)計(jì)研發(fā)階 段 出研發(fā)設(shè)計(jì)圖、成本優(yōu)化分析、樣板間施 工、軟裝設(shè)計(jì) 批量精裝設(shè)計(jì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題 成本核算時(shí)合約部的配合 內(nèi)外評(píng)估體 驗(yàn)階段 企業(yè)相關(guān)部門(mén)評(píng)估意見(jiàn)，目標(biāo)客戶(hù)調(diào) 查意見(jiàn)匯總，綜合整改研發(fā)樣板間 專(zhuān)業(yè)與非專(zhuān)業(yè)客戶(hù)問(wèn)題及角度設(shè)計(jì) 產(chǎn)品應(yīng)用階 段 實(shí)際項(xiàng)目樣板應(yīng)用、合作伙伴確定及 成本精算、規(guī)模實(shí)施 相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確 自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開(kāi) 放 督促檢查竣工資料組織驗(yàn)收 組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意 識(shí) 標(biāo)準(zhǔn)化階段 確定標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品、建立完整技術(shù)檔案、 供方資源優(yōu)化 考查合作伙伴，建立戰(zhàn)略合作、標(biāo) 準(zhǔn)套用說(shuō)明 管理上不要五個(gè)部門(mén)五張皮，要成為一張皮 批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化邏輯思維很重要！各部門(mén)分工及職責(zé)（模板） 批量精裝修組織體系 標(biāo)準(zhǔn)化體系定義及組成 批量精裝修組織體系 精裝修組織體系形式 ? 成立公司或部門(mén)（可參考萬(wàn)創(chuàng) ） ? 中長(zhǎng)期目標(biāo)明確、專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)、專(zhuān)門(mén)研發(fā)費(fèi)用及研發(fā) 基地 ? 可以由集團(tuán)高管主抓，某部門(mén)牽頭，有相對(duì)長(zhǎng)的工 作計(jì)劃 ? 一般由設(shè)計(jì)部門(mén)牽頭，營(yíng)銷(xiāo)、工程、成本、采購(gòu)合 約等部門(mén)抽調(diào)相對(duì)穩(wěn)定的人員組成項(xiàng)目。 ?因涉及部門(mén)較多，建議公司副總 以上高管牽頭。 標(biāo)準(zhǔn)化體系定義及組成 批量精裝修組織體系 萬(wàn)科集團(tuán) 成立專(zhuān)門(mén)公司萬(wàn)創(chuàng)進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)與推廣執(zhí)行、標(biāo)準(zhǔn)化工作主要建筑單元體、 戶(hù)型及室內(nèi)精裝等 中海集團(tuán) 抽調(diào)設(shè)計(jì)精英組建集團(tuán)設(shè)計(jì)管理中心，負(fù)責(zé)資源整合及成熟標(biāo)準(zhǔn)推廣指導(dǎo)，研發(fā)結(jié) 合實(shí)操下放到區(qū)域公司。 若自身團(tuán)隊(duì)能力較弱，建議前期借助有經(jīng)驗(yàn)的外部力量合作進(jìn)行精裝設(shè)計(jì) 研發(fā)。大部分都已擁有較為穩(wěn)固的家庭組成和較為穩(wěn)固的家庭 組成和較為穩(wěn)定的收入，自然而然就成為了住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力軍。在大量入戶(hù)和問(wèn)卷調(diào)研的基礎(chǔ)上， 對(duì)于中青年客戶(hù)群的居住需求進(jìn)行較為詳細(xì)的總結(jié)，希望對(duì)于住宅的開(kāi)發(fā)和 設(shè)計(jì)者能有所啟迪。 批量精裝修營(yíng)銷(xiāo)體系 營(yíng)銷(xiāo) 調(diào)研 調(diào) 研案例分享（ 模板 案例資料 p\市調(diào)立項(xiàng)客戶(hù)描述 .pdf） 萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)部與設(shè)計(jì)管理部入戶(hù)調(diào)查 設(shè) 計(jì)研發(fā)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)定位客戶(hù)特征分析 丁克產(chǎn)品案例 、 完成后實(shí)景 批量精裝修設(shè)計(jì)體系 如何選擇戰(zhàn)略合作單位 精裝研發(fā)單位 : 系統(tǒng)性、團(tuán)隊(duì) 配置、過(guò)往案例 精裝設(shè)計(jì)單位 : 成本意識(shí)、批 量執(zhí)行意識(shí)、最優(yōu)意識(shí) 部品供應(yīng)單位：品牌影響力、原有合作伙伴、市場(chǎng)占有率 施工總包單位：實(shí)操能力、管理評(píng)估（ BBC） 否則會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題 精裝部品無(wú)法深化下去（廣州某公司案例） 成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例） 設(shè)計(jì)沒(méi)考慮批量執(zhí)行（某沖項(xiàng)目突事件：工藝） 沒(méi)考慮采購(gòu)體系實(shí)際情況（萬(wàn)科 廣州某項(xiàng)目 北京星河灣）。 批量精裝修設(shè)計(jì)體系 產(chǎn)品研發(fā)基地 一體化設(shè)計(jì)系統(tǒng)：建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè) 計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)、品部設(shè)計(jì)、 收納功能設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)計(jì) 精裝樣板示范區(qū)系統(tǒng) 批量精裝修設(shè)計(jì)體系 批量精裝修設(shè)計(jì)體系 研發(fā)基地 ? 優(yōu)點(diǎn)：效果好、精準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)化高、示范效應(yīng)強(qiáng)、 便于持