【正文】 說(shuō)，我們與黑猩猩百分之九十五相識(shí) 的 基因圖譜 關(guān)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系 要用工業(yè)化的思維方式來(lái)思考批量精裝修 要用做產(chǎn)品的思路來(lái)看待批量精裝修 像賣汽車 一樣賣房 子 像造汽車 一樣造房 子 需要樹(shù)立的幾個(gè)重要觀念 你不是錯(cuò)過(guò)了精裝修而是錯(cuò)過(guò)一個(gè)時(shí)代； 精裝修設(shè)計(jì)是可控設(shè)計(jì)，決不是創(chuàng)意設(shè)計(jì)； 精裝修對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是對(duì)原來(lái)建造方式的完全否定； 企業(yè)能不能做好精裝修，最重要的不是技術(shù)問(wèn)題，而是領(lǐng)導(dǎo)者的觀念問(wèn)題。到 70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù) 進(jìn)一步提到推廣。在整個(gè)建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)， 現(xiàn)場(chǎng)拼裝），房子建好后即可入住。但住宅的節(jié)能卻是處于世界領(lǐng)先水平 。一般來(lái)說(shuō)，在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一本業(yè)主手冊(cè)，里面有關(guān)于 隱蔽工程的保修和質(zhì)量承諾等內(nèi)容，此外還有各種電器的保修卡。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng) 險(xiǎn)的角度，引入 “買房送 裝修 ”的概念，并收到眾 多企業(yè)的模仿。 操作方式：碧桂園旗下的博意建筑設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)碧桂園項(xiàng)目定位、結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計(jì)等；旗下的全資 子公司騰越建筑工程公司負(fù)責(zé)了碧桂園 5成以上項(xiàng)目的建筑工程；而碧桂園的精修房、五星級(jí)酒店等 的裝修基本上由其旗下的雅俊裝飾公司承擔(dān)；園林設(shè)計(jì)及綠化設(shè)計(jì)由旗下順德 碧桂園承擔(dān)；主題公 園由旗下紅荔文化村公司運(yùn)營(yíng)；碧桂園旗下甚至還設(shè)有自己的磚廠、玻璃廠等建材企業(yè)。 湖南遠(yuǎn)大簡(jiǎn)介： （湖南遠(yuǎn)大生產(chǎn)基地） 遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)大住工”）是國(guó)內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企 業(yè)。 對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大 出于對(duì)裝修公司的不信任，裝修細(xì)節(jié)又實(shí)際無(wú)法看到，客戶對(duì)裝修質(zhì)量心存疑慮。 優(yōu)勢(shì)分析 裝修責(zé)任明確 開(kāi)發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無(wú)后顧之憂，在銷售時(shí)無(wú)需隱瞞裝修 價(jià)格，利于建立客戶的購(gòu)買信心。 % % 滿意 基本滿意 不滿意 % 分析結(jié)果： 目前購(gòu)房者對(duì)精裝修商品房的接受度和認(rèn)可度較高，這也從另外一個(gè)側(cè)面反映了隨著精裝市場(chǎng)的成熟，客戶對(duì)精裝修商 品房是持支持和歡迎的態(tài)度的，也預(yù)示著精裝修市場(chǎng)大有作為。 若自身團(tuán)隊(duì)能力較弱，建議前期借助有經(jīng)驗(yàn)的外部力量合作進(jìn)行精裝設(shè)計(jì) 研發(fā)。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移 動(dòng)家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。所有功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成， 廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成，水電路的布管鋪設(shè)、廚衛(wèi)的墻、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前一次性裝修到位。 合理的收納空間設(shè)置可以讓生活更有條理，房間象剛裝修出來(lái)時(shí)一樣整潔美觀 從實(shí)用功能上來(lái)講：收納空間需精細(xì)化，衣物、箱包、體育用品、家庭急救箱、汽車備用工具袋、旅游用品、兒童用品、 重要物品都需要一個(gè)系統(tǒng)的存放空間。 玄關(guān)柜體設(shè)計(jì)符合人體工程學(xué)，讓您輕 松收納鞋物 某項(xiàng)目 玄關(guān)設(shè)計(jì) ? 青年持家 ? ? ? 玄關(guān)柜收納：應(yīng)季鞋、換 季鞋、雨具、皮包、長(zhǎng)短 靴、體育用品、書報(bào)、鑰 匙、信箋帳單、小物品。 高密耐磨柜門面材、海麗石臺(tái)面， 高強(qiáng)度、耐腐蝕 洗滌區(qū) 烹飪區(qū) 操作區(qū) 某項(xiàng)目 廚房 收納設(shè)計(jì) ? ? 廚房考慮充足收納空間 流暢合理的操作流程 ? ? ? ? 科學(xué)合理得分區(qū) 有小孩家庭考慮嬰兒用 品的獨(dú)立存放及消毒用 具存放 吊柜考慮老人使用方便 設(shè)計(jì)下拉式菜藍(lán) 刀具置于兒童不易觸碰 處 某項(xiàng)目 廚房 收納設(shè)計(jì) 間 ■ 布局方便實(shí)用，人性化的衛(wèi)浴空 ■ 大面鏡 柔和明亮的采 細(xì)膩的功能化設(shè)計(jì)，使您充分享受居家的溫情。物品也需要儲(chǔ)藏空間，體現(xiàn)門廳的儲(chǔ)藏收納作用。因此這類客戶對(duì)于全裝修房的要求是廚衛(wèi)功 B 能和儲(chǔ)藏功能須要更加豐富和人性化，對(duì)于品牌則希 （ 12001600） 望提供中高檔產(chǎn)品。 客戶里較為典型的職業(yè)是企業(yè)高管或老總，家里有全 職主婦或保姆的比例較高。 ? 家政陽(yáng)臺(tái) 家政陽(yáng)臺(tái) ,由餐廳進(jìn) 入。 PVC材質(zhì)，可拆卸，方便清潔，又防潮。 ■ 精細(xì)劃分玄關(guān)空間（提供可收納 5060雙鞋的玄關(guān)收納） 玄關(guān)收納的內(nèi)部劃分充分考慮了各種收納需求，相同體積可多儲(chǔ)藏約 30%的鞋子，還 可收納其他家具用品，滿足儲(chǔ)物需求。萬(wàn)科對(duì)廚房的設(shè)計(jì)理念從人性化出發(fā)，勾畫出一個(gè)完美廚房藍(lán)圖。這樣一來(lái)，避免了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。 入戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了一個(gè)開(kāi)敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計(jì)中充分考慮住戶歸家的動(dòng)線和沿路放松的心情，從進(jìn)入大堂起，即可體 驗(yàn)到“回家即是享受的開(kāi)始”。 ?因涉及部門較多，建議公司副總 以上高管牽頭。 商品房進(jìn)行精裝修，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不僅僅是多了一道工序。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、 裝修材料及設(shè)備做出約定。 涉嫌價(jià)格欺詐 由于是“送裝修”開(kāi)發(fā)商通常不愿意透露裝修部分的價(jià)格，一方面避免客戶對(duì)裝修質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，一方面通過(guò)此方式賺取額 外利潤(rùn)，沒(méi)有給與客戶應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，在一定程度上由價(jià)格欺詐的嫌疑。 環(huán)節(jié)繁瑣，容易出問(wèn)題。隨著市民對(duì)住 房質(zhì)量要求的不斷提高，成品住宅在新建住宅總量中的比例也逐漸加大，大有取代 毛坯房交付使用之勢(shì)。 精裝房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程 簡(jiǎn)裝（毛皮）房一 統(tǒng)天下 菜單式裝修房嶄 露頭角 買房送裝修成為市場(chǎng)熱點(diǎn) 裝修、毛坯住宅平 分市場(chǎng) 裝修住宅 成為市場(chǎng) 主流產(chǎn)品 90年代初，住宅在 交付使用之前普遍 經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的統(tǒng)一裝 修，主要裝修對(duì)象 廚房等，并配備一 些建議設(shè)施，如坐 便器、水槽、水龍 頭等，此時(shí)的裝修 房看似面面俱到， 但其實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn) 極低，建材品質(zhì)較 1999年以來(lái)，建 設(shè)部開(kāi)始引導(dǎo)裝 修住宅。建筑裝飾施工單位、裝修材料 和部品生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。相應(yīng)的，對(duì)天花板幾乎完全放棄了裝飾，從不吊頂，四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻 壁用乳膠漆刷白，除此之外沒(méi)有看得見(jiàn)的裝修了。 避免手工操作。 許多住宅在土建與裝修的間隔工期中，每天都有保潔人員來(lái)處理電源槽口中的粉塵，一切都為裝修階段提供了最為便利的條 件。 一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)狀 精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、存在的問(wèn)題； 、韓國(guó) （ 住宅建筑、裝修一體化） 中韓住宅在美觀、功能上差異不大，關(guān)鍵還是在開(kāi)發(fā)模式和設(shè)計(jì)理念上的細(xì)部差異。針對(duì)樓盤的質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)管部門有一套標(biāo)準(zhǔn)化的 處罰方法：對(duì)開(kāi)發(fā)商作出巨額罰款并可能注銷公司，相關(guān)責(zé)任人還將面臨牢獄之災(zāi)、問(wèn)題嚴(yán)重的樓盤會(huì)推倒重建。由于計(jì)劃書非常詳細(xì)，開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有忽悠買房者的空間。 在德國(guó)開(kāi)發(fā)商有幾種交鎖匙方法：有按業(yè)主喜好設(shè)計(jì)并裝修，費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià)，由同一建筑商完成地板、墻面紙或磚、浴缸等工 序的；有留下地板和墻面交鑰匙的；也有全部?jī)?nèi)裝修都留給業(yè)主自己處理的。 幾個(gè)體系 加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立住宅技術(shù)保障體系 積極開(kāi)發(fā)和推廣新材料、新技術(shù)、完善住宅的建筑和部品體系 健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系 精裝修政策解讀； 政策二： 2023年《商品 住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》 精裝房前提是一體化設(shè)計(jì)：《細(xì)則》強(qiáng)調(diào)，建造全裝修住宅，首先要 實(shí)施土建設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)一體化。 90年代初 1997年 2023年 2023年 2023年以后 房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析 —— 購(gòu)房者對(duì)精裝房的接受度 經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)自身的發(fā)展和國(guó)家政策性的引導(dǎo)，精裝房的發(fā)展在全國(guó)已經(jīng)展開(kāi)， 一線城市已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)成熟發(fā)展的階段，其他城市也進(jìn)入了起步階段。碧桂園的開(kāi)發(fā)模式不是其他開(kāi)發(fā)商可以輕易模仿的，它首先需 要龐大的資金鏈支持。 在簽訂合同時(shí)，客戶通常需要與開(kāi)發(fā)商與裝修公司分別簽訂合同，與開(kāi)發(fā)商簽訂的是毛坯房購(gòu)房合同，其中隊(duì)裝修部分不作 規(guī)定；與裝修公司簽訂的是裝修及售后服務(wù)合同，但此合同無(wú)標(biāo)的，客戶在交房后若發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量問(wèn)題直接由裝修公司負(fù)責(zé)。 、菜單式裝修 操作方式 菜單式裝修通常由開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇的室內(nèi)裝修方案，由開(kāi)發(fā)商選幾家裝修企業(yè)提供樣 板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)及分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供住戶選擇或參考；戶主挑選裝修方案，并在結(jié)構(gòu)完全允許和管線布局合理的前提下，對(duì) 方案做局部修改或另提供裝飾方案，然后確定各裝修分項(xiàng)的材料、色彩、紋樣，匯成一份裝飾訂單；由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司， 代表全體戶主監(jiān)督整棟住宅樓的裝修施工，以保證質(zhì)量。 裝修責(zé)任明確；模糊總價(jià) 劣勢(shì)分析 開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；銷 售商傭金到位困難；涉嫌價(jià) 格欺詐；客戶風(fēng)險(xiǎn)增加、開(kāi) 發(fā)商簽約困難 增加裝修成本 產(chǎn)品過(guò)于單一，拒絕了部分 客戶 客戶反饋 較周邊樓盤優(yōu)勢(shì)顯著；對(duì)簽 約抗性較大；對(duì)于裝修質(zhì)量 疑慮較大；認(rèn)為裝修的風(fēng)格 較為單一 可以挑選裝修方案，并對(duì)局 部修改或另提供新裝飾方案， 形成裝飾訂單 客戶可以了解裝修的價(jià)值， 但無(wú)選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品 牌的余地 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 對(duì)銷售員的要求較高；對(duì)裝 修公司的要求要提高；合同 有待于更加規(guī)范化 多樣化與具體操作之間的矛 盾有待解決；大面積推廣仍 需時(shí)日 對(duì)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)能力要求 較高 精裝修營(yíng)銷方式分析：根據(jù)不同的樓盤定位，綜合運(yùn)用各種裝修營(yíng)銷方式，給客戶最恰當(dāng)?shù)倪x擇 精裝修住宅的三大弊病 精裝修住宅的弊病及其操作要點(diǎn)分析 裝修質(zhì)量問(wèn)題突出。 精裝修主要矛盾及對(duì)策 裝修所帶來(lái)的問(wèn)題可以歸結(jié)為兩種矛盾：開(kāi)發(fā)商與裝修公司之間的矛盾、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的矛盾，針對(duì)這些矛盾 需要有恰當(dāng)?shù)姆绞接枰砸?guī)避。 以購(gòu)買住宅的家庭作為研究的 基本單位，并結(jié)合各個(gè)年齡段的不同特 點(diǎn)，進(jìn)一步將中青年客戶群劃分為 3個(gè)組成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和 擴(kuò)展型家庭。對(duì)于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、 衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順利地進(jìn)行。 通過(guò)我們的調(diào)研，一個(gè)普通的居家主婦每天花在廚房里的時(shí)間將近 ，其中有 45%用于清洗， 35%用于烹飪， 15% 用于收納，余下的 5%用于廚房中的等待、調(diào)整和 放松。 從人性化的角度上講，家政空間的構(gòu)想是對(duì)承擔(dān)了大量家務(wù)活的家長(zhǎng)們的禮遇，它給了家居一個(gè)濃縮家庭溫馨的空間 . 在客廳與廚房區(qū)域創(chuàng)新設(shè)置一個(gè)集成化終端系統(tǒng)，可視終端系統(tǒng)具備可視對(duì)講、開(kāi)門等功能，未來(lái)在產(chǎn)品和客戶進(jìn)一步細(xì)分 的前提下，這個(gè)功能還可以實(shí)現(xiàn)電視、 DVD等功能的重疊。 ■符合人體工程學(xué)的柜體 廚柜是參照東方人特別是女性的身高及 85cm 滿足女性身高要 求，易于取放 700mm的柜間高 度，不易碰頭， 操作方便 廚房 廚房緊接餐廳，方便 日常生活，每日餐飲 下廚可與餐廳形成最 850mm的臺(tái)面高 度，考慮亞洲人 的操作習(xí)慣 。 衛(wèi)生間主要裝飾材料的功能體現(xiàn) 金屬扣板 XX 地磚 防止長(zhǎng)期潮濕的侵蝕 采用易擦洗的地磚，方便日常清潔 打理。 精裝指數(shù)系統(tǒng) 找準(zhǔn)定位是關(guān)鍵！ 對(duì)于不同企業(yè)，由于其定位不一樣，在精裝標(biāo)準(zhǔn)體系搭建中，確定未來(lái)核心產(chǎn)品非常 重要，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比、或特色（高品質(zhì)、科技智能、綠色環(huán)保） 五、批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)體系 如何確定企業(yè)精裝分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)？ 萬(wàn)科：豐田汽車的定位， 強(qiáng)調(diào)性能及性價(jià)比，不會(huì) 做太高的精裝標(biāo)準(zhǔn)， 一般會(huì)控制在 3500元以內(nèi) 星河灣等部分地產(chǎn)以定位高端精裝， 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)與個(gè)性，打造全裝 修豪宅。智能化的賣點(diǎn)非常能打動(dòng)這類客 戶。 玄關(guān)系統(tǒng)考慮到業(yè)主 從一進(jìn)門掛鑰匙扣、放挎包、脫鞋、穿拖鞋等一系列的動(dòng)作。 ■ 光干濕分區(qū) 為了將腰部的負(fù)擔(dān)減到最小。 隔板為活動(dòng)層板，不同時(shí) 期改變不同的收納形式。在柜子中間底部設(shè)計(jì)保險(xiǎn)柜位，放置存折、結(jié)婚證、戶口簿等貴重物品。 萬(wàn)科“全面家居解決方案” 回家的路從踏進(jìn)入戶大堂真正開(kāi)始。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的 全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。 佳兆業(yè)集團(tuán) 集團(tuán)成立設(shè)計(jì)研發(fā)部進(jìn)行精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)、同時(shí)進(jìn)行建筑、戶型標(biāo)準(zhǔn)的研發(fā)與推廣 執(zhí)行 光耀集團(tuán) 珠三角區(qū)域成立發(fā)展研發(fā)部，總裁牽頭對(duì)主要幾大產(chǎn)品進(jìn)行系統(tǒng)性研發(fā) 龍湖地產(chǎn) 集團(tuán)成立精裝修設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)，相關(guān)部門以配合方式進(jìn)行 。 精裝修操作要點(diǎn)問(wèn)題分析 市場(chǎng)